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Immobilienrecht , 27.02.2015

Hauskauf: Verkäufer muss Schadensersatz bei arglistiger Täuschung zahlen!

Verschweigt ein Verkäufer bei einem Hauskauf mit Absicht den schlechten Zustand des Gebäudes, so ist er zur Rückabwicklung des Vertrages und zur Zahlung von Schadensersatz verpflichtet. Das Oberlandesgericht Oldenburg (OLG) entschied mit seinem Urteil vom 05.02.2015 (Az.: 1 U 129/13), dass der Käufer einen gerechten Ausgleich erhalten müsse, wenn feuchte Wände des Hauses durch den Verkäufer extra vertuscht werden, um das Haus attraktiver erscheinen zu lassen.

Mängel bei Besichtigungstermin noch nicht zu erkennen


Im konkreten Fall haben die Parteien 2012 einen Kaufvertrag über ein Haus geschlossen. Bei dem vorherigen Besichtigungstermin waren keinerlei Mängel ersichtlich. Die Überraschung kam im Nachhinein und wurde durch einen Sachverständigen offenbart: Es stellte sich heraus, dass das Haus Probleme mit feuchten Wänden hat, die dieses zum Großteil unbewohnbar und somit unbrauchbar für den getäuschten Käufer machten. Diese Mängel waren bei der erstmaligen Besichtigung für den Käufer als Laien nicht erkennbar, da unter der Tapete Alu-Folie angebracht worden war, um das Haus für potentielle Käufer attraktiver erscheinen zu lassen und die gesundheitsschädlichen feuchten Wände zu verschleiern.

Vertraglicher Ausschluss bei Täuschung nicht gültig


Der Käufer wollte das Haus keinesfalls behalten und zog mit seinem Anliegen vor Gericht. Das Landgericht Aurich (LG) beachtete zunächst noch den vertraglichen Haftungsausschluss, den die Parteien vereinbart haben und verurteilte den Verkäufer nicht. Das OLG änderte das Urteil des LG auf Berufung des Käufers und sprach diesem einen Schadensersatz in Höhe von 16.000 Euro für Maklerkosten, Grunderwerbsteuer und einen privat beauftragten Sachverständigen zu. Weiterhin verurteilte es den Verkäufer zur Rückabwicklung des Vertrages. Also musste er dem hintergangenen Käufer den Kaufpreis von 125.000 Euro zurückerstatten und dieser wiederum das mangelhafte Haus zurückgewähren. Das OLG hielt es auch für irrelevant, dass die Parteien 2012 einen vertraglichen Haftungsausschluss vereinbart hatten. Denn der Verkäufer habe den Käufer durch das Anbringen der Alu-Folie getäuscht, sodass der Haftungsausschluss nicht mehr zu dessen Gunsten eintreten dürfe.

Bei Mängeln trotz Gewährleistungsausschluss Chancen ausloten!


Der Kauf eines Hauses ist immer mit vielen Risiken verbunden. Aber nicht alle Schäden müssen vom Käufer beglichen werden - auch dann, wenn ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde. Besteht der Verdacht, dass beim Verkauf eine Täuschung des Verkäufers vorliegt, sollte für den konkreten Einzelfall anwaltlicher Rat eingeholt werden. Durch eine fachkundige Überprüfung können bestehende Schadensersatzansprüche bestmöglich durchgesetzt werden.

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