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Mietrecht , 22.12.2016

Miete: Fristlose Kündigung nach Weigerung Instandhaltungsmaßnahmen zu dulden?

Miete: Fristlose Kündigung nach Weigerung Instandhaltungsmaßnahmen zu dulden? © flashpics - Fotolia

Unter welchen Voraussetzungen kann ein Vermieter von Wohnraum das Mietverhältnis durch Kündigung beenden, wenn sich der Mieter weigert, notwendige Instandsetzungsarbeiten an der Mietsache zu dulden oder den beauftragten Handwerkern Zutritt zu gewähren?

Mit diesen Fragen hat sich jüngst der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 281/13) in folgendem Fall beschäftigt: Die Vermieterin stellte im Jahr 2010 am Dachstuhl des Gebäudes, in dem sich die an die beklagte Mieterin vermietete Wohnung befindet, einen Befall mit Hausschwamm fest. Die Beklagten zogen deshalb im November 2010 in ein Hotel, um der Vermieterin Notmaßnahmen zu ermöglichen. Nach Beendigung der Notmaßnahmen erhielten die Beklagten die Wohnung von der Vermieterin zurück. Erneuten Zutritt zwecks Durchführung weiterer Maßnahmen zur Schwammbeseitigung gewährten sie der Vermieterin zunächst nicht. Die Vermieterin kündigte deshalb das Mietverhältnis fristlos. Nachdem das Amtsgericht eine einstweilige Verfügung auf Zutritt zu der Wohnung erlassen und diese durch Urteil aufrechterhalten hatte, wurde der Vermieterin der Wohnungszutritt gewährt. Die Vermieterin wiederholte die fristlose Kündigung und stützte sie auch darauf, dass die Beklagten im November 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätten.

Der Bundesgerichtshof hat daraufhin letztinstanzlich entschieden, dass eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses nicht generell erst dann in Betracht kommt, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten "querulatorische Züge" zeigt. Eine derartige "schematische" Betrachtung, lässt außer Acht, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung sein können, so dass ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Durchführung derartiger Maßnahmen bestehen kann. Zudem steht die schematische Betrachtungsweise des Landgerichts nicht im Einklang mit der gesetzlichen Vorschrift zur fristlosen Kündigung . Denn danach ist zu prüfen, ob für den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses "unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist."
Es hätte deshalb festgestellt werden müssen, um welche Arbeiten es im Einzelnen ging, wie umfangreich und dringend sie waren, welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Beklagten ergaben, welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für die Klägerin hatte und welche Schäden und Unannehmlichkeiten der Klägerin dadurch entstanden sind, dass die Beklagten ihr den mit Schreiben vom 8. April 2011 zwecks Durchführung von Instandsetzungsarbeiten begehrten Zutritt erst rund ein halbes Jahr später unter dem Eindruck des die einstweilige Verfügung bestätigenden Urteils des Amtsgerichts vom 29. September 2011 gewährt haben.


erstmals veröffentlicht am 28.04.2015, letzte Aktualisierung am 22.12.2016

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