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Mietrecht , 24.11.2015

Mieterhöhung: Tatsächliche Wohnfläche ist maßgeblich!

Eine Mieterhöhung muss auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche erfolgen - egal, ob und wie hoch die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche abweicht. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung zum Teil aufgegeben.

Wohnflächenabweichung von über 33 Prozent!


Im zugrundeliegenden Fall hatte ein Mieter eine 5-Zimmer-Wohnung in Berlin angemietet. Laut Mietvertrag sollte die Wohnung 156,95 qm groß sein, tatsächlich umfasste sie eine Wohnfläche von 210,43 qm. Der im Mietvertrag vereinbarte Mietzins betrug 811,81 DM. Der Vermieter verlangte jetzt eine Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 629,75 € auf 937,52 €. Er begründete sein Mieterhöhungsverlangen mit einer Anpassung zur ortsüblichen Vergleichsmiete um 15 Prozent sowie einer weiteren Erhöhung aufgrund der Überschreitung der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche um 33,95 Prozent. Der Mieter stimmte dem Mieterhöhungsverlangen nur mit einem Betrag von rund 94 Euro zu, die restliche Erhöhung lehnte er ab.

Neu: Vermieter ist nicht an Wohnflächenangaben im Mietvertrag gebunden


Zu Recht, entschied nun letztinstanzlich der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 266/14). Er begründet seine Entscheidung wie folgt: Beim Mieterhöhungsverlangen kommt es nur auf die tatsächliche Größe der Wohnung an. Die gesetzlich festgelegte Möglichkeit die Miete im laufenden Mietverhältnis zu erhöhen, soll für Vermieter die Option schaffen, mit seinem Mietobjekt eine ortsübliche angemessene Miete zu erzielen. Aus diesem Grund spielt bei einer Mieterhöhung nur der objektive Wohnwert eine Rolle. Es ist dabei unerheblich, welche Vereinbarungen Vermieter und Mieter hinsichtlich der Wohnungsgröße im Mietvertrag vereinbart habe. Wären diese von Bedeutung, würden bei einer Mieterhöhung nicht die tatsächlichen Gegebenheiten bewertet, sondern fiktive Vereinbarungen.

Der Bundesgerichtshof hat bisher in diesen Fällen entschieden, dass der Vermieter an die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche gebunden ist. Diese Rechtsprechung führt der Bundesgerichtshof nun nicht mehr fort. Dies gilt auch für den Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag größer angegeben wurde als sie tatsächlich ist. Auch hier darf der Vermieter die Miete nur auf Basis der tatsächlichen – also kleineren – Wohnfläche erhöhen.
Vermieter können daher die Miete nur unter Beachtung der gesetzlichen Mieterhöhungsvorschriften und unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnungsgröße erhöhen. Wichtig zu wissen: Der Vermieter kann eine Mieterhöhung nicht einfach einseitig anordnen, er benötigt in jedem Fall die Zustimmung des Mieters. Zudem muss beim Mieterhöhungsverlangen die Jahressperrfrist sowie die Kappungsgrenze beachtet werden.

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