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Mietrecht , 15.10.2012

Mietrecht: Eigenbedarfskündigung auch für berufliche Zwecke

Mietrecht: Eigenbedarfskündigung auch für berufliche Zwecke Rechtsanwalt Oliver Schöning

Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist auch aus beruflichen Gründen rechtens.

Möchte ein Vermieter seinem Wohnraummieter ordentlich kündigen, so muss er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorweisen können. Dies wird unter anderem regelmäßig bejaht, wenn der Vermieter - so das Gesetz - "die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt", §573 II Nr. 2 BGB. Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat nun entschieden, dass eine Eigenbedarfskündigung auch dann in Frage kommt, wenn der Mieter die Räume ausschließlich für berufliche Zwecke - beispielsweise der Einrichtung eines Büros oder Ateliers - benötigt (Urteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 330/11).

Gang durch die Instanzen führt für Vermieter zum Erfolg
Im Fall des BGH kündigte ein Vermieter den Mietern einer Berliner Wohnung im November 2009 ordentlich zum Ende des April 2010 und gab zur Begründung an, dass er in den Räumlichkeiten eine selbst betriebene Anwaltskanzlei eröffnen wolle. Gegen die Räumungsklage des Vermieters wehrten sich die Mieter gerichtlich und bekamen sowohl vom Amtsgericht als auch vom Landgericht Recht. Beide Gerichte waren der Auffassung, dass eine ordentliche Kündigung von Wohnraum zu eigenen beruflichen Zwecken nicht von den gesetzlichen Vorschriften über die Eigenbedarfskündigung gedeckt sei.
Der Vermieter jedoch nahm die zugelassene Möglichkeit der Revision beim Bundesgerichtshof in Anspruch und hatte Erfolg. Die Karlsruher Richter waren der Auffassung, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung des Mietverhältnisses im Sinne der Regelungen zur Eigenbedarfskündigung auch dann vorliege, wenn die Räumlichkeiten zu beruflichen Zwecken verwendet werden sollen.

Berufsfreiheit des Vermieters muss berücksichtigt werden
Dies resultiere vor allem aus der Werteordnung, die das Grundgesetz mit dem Grundrecht auf Berufsfreiheit in Artikel 12 GG konstruiere: Die Berufsfreiheit des Vermieters sei vor dieser Werteordnung nicht geringer zu bewerten als die ohnehin bestehenden gesetzlichen Regelungen in §573 II Nr. 2 BGB. Im Klartext bedeutet dies, dass der BGH ein berechtigtes Interesse des Vermieters über die im BGB geregelte Nutzung zu eigenen oder familiären Wohnzwecken auch bei der beabsichtigten Nutzung zu beruflichen Zwecken annimmt. Berufliche und private Nutzung werden daher vom BGH gleich gewertet.
Die Anforderungen für eine Eigenbedarfskündigung seien dementsprechend im aktuellen Fall erfüllt. Lediglich, wenn der Mieter geltend machen könnte, dass die Kündigung für ihn eine unbillige Härte zur Folge hätte, könne noch von einer wirksamen Kündigung abgesehen werden. Dies zu prüfen beauftragte der BGH nun das Landgericht Berlin.

Urteil stärkt Rechte von Vermietern
Nachdem der BGH in einem vorangegangenen Urteil aus dem Jahr 2010 die Eigenbedarfskündigung schon zugelassen hatte, wenn Nichten oder Neffen des Vermieters in die Räumlichkeiten einziehen wollten, hat er mit dem neuen Urteil die Rechte von Vermietern ein weiteres Mal entscheidend gestärkt indem er den Anwendungsbereich der Eigenbedarfskündigung weiter ausdehnte.


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