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Mietrecht , 30.08.2012

Modernisierung der Mietwohnung: Mieterhöhung erlaubt?

Führt der Vermieter eine Modernisierung der Mietwohnung durch, so kann er grundsätzlich bis zu 11 Prozent der Gesamtkosten der Modernisierung auf die Jahresmiete umlegen. Das kann für Mieter eine erhebliche Erhöhung der monatlichen Miete bedeuten.

Führt der Vermieter eine Modernisierung der Mietwohnung durch, so kann er grundsätzlich bis zu 11 Prozent der Gesamtkosten der Modernisierung auf die Jahresmiete umlegen. Das kann für Mieter eine erhebliche Erhöhung der monatlichen Miete bedeuten.

Zunächst muss ein Vermieter dem Mieter eine geplante Modernisierungsmaßnahme drei Monate vor Baubeginn anzeigen. Diese Frist dient dem Mieter dazu zu überlegen, ob er die bauliche Maßnahme dulden will, oder sein Kündigungsrecht in Anspruch nehmen möchte. Hat der Vermieter diese Mitteilung an den Mieter versäumt, bedeutet das für den Mieter aber nicht, dass er eine mit der Modernisierung verbundene Mieterhöhung ablehnen darf. So ein Urteil des Bundesgerichtshofs ( AZ VIII ZR 6/07).

Grundsätzliche Voraussetzung für eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist aber, dass es sich um eine bauliche Maßnahme handeln muss. Lediglich eine Instandsetzung der Wohnung reicht für eine Mieterhöhung nicht aus. Durch die vom Vermieter durchgeführte Baumaßnahme muss mindestens eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

• die Wohnverhältnisse werden auf Dauer verbessert
• oder der Gebrauchswert wird nachhaltig erhöht.
• Oder die Verbesserungen müssen auf Umstände beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
• Oder sie müssen zu nachhaltigen Einsparungen von Wasser oder Heizenergie führen.

Hier einige Beispiele von Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen:
• Anbringen einer Antenne
• Wärmedämmung der Außenfassade
• Ersetzen einer Sitzbadewanne durch eine Vollbadewanne
• Austausch von Bleirohren für die Trinkwasserversorgung
• Ersetzung Linoleumboden durch Parkett oder Teppich
• Dachbodenisolierung bei Energieeinsparung
• Einbau Fahrstuhl
• Isolierverglasung
• Einbau einer Gegensprechanlage
• Einbau einer Zentralheizung
• Neuer Garten oder Spielplatz
• Einrichtung von neuen Stellplätzen
• Einbau von Rolläden
• Einbau von Ventilatoren
• Neue Leitung für die Wasserversorgung
• Schallschutz

Erhöht der Vermieter die Miete wegen einer Modernisierung, so müssen die durchgeführten Maßnahmen und die dafür angefallenen Kosten so genau aufgeschlüsselt sein, dass der Mieter die Trennung von Modernisierung und Instandsetzungsaufwand unterscheiden kann, so das Landgericht Rostock ( LG Rostock I S 97/98). Darüber hinaus muss die Mieterhöhungserklärung eine Aufschlüsselung der Kosten der einzelnen Gewerke und Rechnungspositionen enthalten, entschied das Amtsgericht Hohenschönhausen ( AG Hohenschönhausen, Az 11 C 654/97).

Wichtig: Die Mieterhöhung wegen Modernisierung kann auch noch neben einer regulären Mieterhöhung erfolgen.
Es gibt allerdings auch Fälle, bei denen eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ausgeschlossen ist. Zum Beispiel bei der Vereinbarung einer Staffelmiete oder einer Indexmiete sowie bei Zeitmietverträgen, wenn der Vermieter sich nicht das Recht zur Mieterhöhung wegen Modernisierung im Mietvertrag vorbehalten hat.

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