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Mietrecht , 04.11.2010

Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern

Wohnungseigentümer nehmen ihre Rechte in der Eigentümerversammlung wahr. Diese findet in der Regel einmal im Jahr statt und wird von dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage (WEG) einberufen: Wichtige Tagesordnungspunkte sind dabei die Verabschiedung des Wirtschaftsplans des kommenden Jahres sowie die Erörterung der Abrechnung für das vergangene Jahr.

Wohnungseigentümer nehmen ihre Rechte in der Eigentümerversammlung wahr. Diese findet in der Regel einmal im Jahr statt und wird von dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage (WEG) einberufen: Wichtige Tagesordnungspunkte sind dabei die Verabschiedung des Wirtschaftsplans des kommenden Jahres sowie die Erörterung der Abrechnung für das vergangene Jahr. Zudem werden bei der Eigentümerversammlung alle Entscheidungen über Investitionen an der WEG getroffen. Neben dem Mitspracherecht bei der Eigentümerversammlung gibt es aber auch eine Reihe von Pflichten. Das zeigt sich spätestens bei den Kosten, die für den Erhalt und die Instandsetzung der Fassaden, der Gartenanlagen und Dächer sowie für die Verwaltung der Wohnanlage anfallen – und die in der Regel über ein monatlich fälliges Hausgeld auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden. „Mit dem Erwerb einer Wohnung sind die Käufer verpflichtet, sich an den Kosten für die Verwaltung des Objektes zu beteiligen“, erläutert Ulrich Löhlein, Leiter Servicecenter Hausverwaltung im IVD. „Denn Wohnungseigentümer besitzen neben dem Sondereigentum an einer Wohnung immer auch einen Miteigentumsanteil an der jeweiligen Wohnanlage.“

„Die monatlichen Hausgeldzahlungen sollten Wohnungseigentümer keineswegs auf die leichte Schulter nehmen“, sagt Löhlein. „Denn Eigentümer, die ihren Verpflichtungen nicht nachkommen, laufen Gefahr, ihr Wohnungseigentum zu verlieren.“ Nach dem Wohnungseigentumsgesetz hat eine Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit, einen notorischen Schuldner aus der Wohnanlage zu klagen. Das heißt: Die Eigentümergemeinschaft kann von dem Schuldner verlangen, dass er seine Wohnung verkauft. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kann die wiederholte unpünktliche Zahlung des Hausgeldes dazu führen, dass der Verbleib des Schuldners in der Gemeinschaft den anderen Eigentümern nicht mehr zugemutet werden kann. Voraussetzung für den Entzug des Wohnungseigentums sei allerdings, dass der Schuldner zuvor mehrmals deutlich abgemahnt worden ist (BGH Az.: V ZR 26/06).

Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder -unwilligen Wohnungseigentümer können seit 2007 zudem auch leichter über den Weg der Zwangsvollstreckung durchgesetzt werden. Eine Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes räumt den Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer ein begrenztes Vorrecht gegenüber Forderungen der Banken in der Zwangsversteigerung ein und stärkt somit die Position der anderen Miteigentümer sowohl gegenüber dem Schuldner als auch gegenüber anderen Gläubigern.

Weitere Rechte und Pflichten

Die Pflichten der Wohnungseigentümer sind jedoch keineswegs auf die Hausgeldzahlungen beschränkt. Auch die gegenseitige Rücksichtsnahme spielt für das Zusammenleben von Wohnungseigentümern eine erhebliche Rolle. Beispielsweise sollten Treppenhäuser nicht ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft als Abstellfläche genutzt werden. „Schuhschränke und Schirmständer im Treppenhaus müssen von den Miteigentümern nicht akzeptiert werden“, so Schick. „Denn das Treppenhaus gehört zweifelsfrei zum Gemeinschaftseigentum, und Kleidung und Möbel im Treppenhaus werden von vielen Menschen als störend empfunden.“

Kinderwagen im Erdgeschoss des Treppenhauses müssen dagegen unter Umständen toleriert werden. Einem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm zufolge ist das Abstellen eines Kinderwagens im Erdgeschoss selbstverständlich und sozial üblich. Außerdem sei es Eltern von Kleinkindern nicht zuzumuten, den Kinderwagen nach jedem Ausgang mit in die Wohnung zu nehmen oder in den Keller zu transportieren (OLG Hamm Az.: 15 W 444/00).

Der Bundesgerichtshof macht in einem ähnlich beurteilten Fall allerdings darauf aufmerksam, dass von im Treppenhaus abgelegten Gegenständen keine Belästigung oder Gefährdung ausgehen darf (BGH Az.: V ZR 46/06). Löhlein zufolge ist die Rechtssprechung in diesem Punkt jedoch nicht eindeutig, da insbesondere eine mögliche Feuergefahr bislang nicht thematisiert worden sei. „In Anbetracht eines realen Gefahrenpotenzials müssen die Eigentümerversammlungen daher selbst abwägen zwischen dem Interesse auf Schutz von Leben und Gesundheit und dem Interesse am sachgemäßen Gebrauch eines Treppenhauses. Wenn allerdings die brennbaren Teile aus dem Kinderwagen herausgenommen werden und nur das Gestell im Treppenhaus verbleibt, ist dieses Problem von vornherein vermieden.“

Die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme erstreckt sich auch auf die jeweiligen Wohnungen. Dem Wohnungseigentumsgesetz zufolge darf jeder Eigentümer sein Sondereigentum nur in einer Weise gebrauchen, die das Zusammenleben nicht beeinträchtigt. Daher kann beispielsweise auch eine Eigentümergemeinschaft nicht mehrheitlich beschließen, dass das Grillen auf den zur Wohnung gehörenden Balkonen uneingeschränkt erlaubt sei (LG Düsseldorf Az.: 25 T 435/90). Auf der anderen Seite müssen alle Eigentümer das Grillen auf Terrassen und Balkonen bis zu einem gewissen Grad akzeptieren. Denn nach der derzeitigen Rechtssprechung ist umgekehrt auch ein generelles Grillverbot unzulässig (LG München Az.: 15 S 22735/03). „Wenn ein Wohnungseigentümer auf seiner Terrasse dreimal im Jahr für jeweils zwei Stunden grillt, muss der Nachbar dies hinnehmen. Er kann nicht verlangen, dass nicht gegrillt werden darf“, sagt Löhlein.

Gemeinschaftsordnung lesen

Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sind in der Regel in der Gemeinschaftsordnung präzisiert. Denn das Wohnungseigentumsgesetz erlaubt, dass die jeweiligen Eigentümer ihr Verhältnis untereinander rechtlicht selbst gestalten können. Der Gemeinschaftsordnung müssen jedoch alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen. Bei einem Eigentümerwechsel tritt der Neueigentümer automatisch in die Regelungen ein. Da nachträgliche Änderungen in der Gemeinschaftsordnung immer einer neuen allstimmigen Vereinbarung bedürfen und Änderungen nur durch einen Mehrheitsbeschluss nichtig sind, sollten Wohnungskäufer die Gemeinschaftsordnung besonders sorgfältig studieren. Denn die Gemeinschaftsordnung kann auch vom Wohnungseigentumsgesetz abweichende Regelungen enthalten. So kann die Gemeinschaftsordnung beispielsweise festlegen, dass die Wohnungseigentümer im Herbst und Winter selbst aktiv Laub und Schnee beseitigen müssen.

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