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Mietrecht , 22.12.2016

Schönheitsreparaturen: Unwirksame Formularklauseln in Mietverträgen

Schönheitsreparaturen: Unwirksame Formularklauseln in Mietverträgen © flashpics - Fotolia

Gesprungene Fliesen, Kratzer an der Tür, vergilbte Fensterrahmen: zwischen Mieter und Vermieter gibt es immer wieder Streit beim Thema Schönheitsreparaturen. Jetzt hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu Formularklauseln in Mietverträgen bei Schönheitsreparaturen geändert.

Vermieter ist laut Gesetz zu Schönheitsreparaturen verpflichtet!


Grundsätzlich ist laut Gesetz der Vermieter zur Durchführung der Instandhaltungsmaßnahmen und somit auch der Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Übertragung per Mietvertrag auf den Mieter üblich!
Der Vermieter kann allerdings im Mietvertrag mit dem Mieter vereinbaren, dass dieser die Schönheitsreparaturen übernimmt. Durch Renovierungsklauseln (auch Vornahme- oder Abwälzungsklauseln genannt) wird die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. (Quoten-)Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.

Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung unwirksam!


Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13 VIII ZR 185/14) hat nunmehr seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassene Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können. Auch an seiner früheren Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln hält der Bundesgerichtshof nicht mehr fest.

Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist laut BGH unwirksam. Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist unwirksam, wenn bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich waren, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stellt in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar. Dabei kommt es für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln unwirksam!


Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hatte der BGH ursprünglich eine Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach "starren" Fristen für zulässig erachtet und dies dahin modifiziert, dass derartige Klauseln (nur dann) der Inhaltskontrolle standhielten, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen würden, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde. Es bestehe eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darin, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.





erstmals veröffentlicht am 24.03.2015, letzte Aktualisierung am 22.12.2016

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