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Immobilienrecht , 16.03.2011

Was man beim Kauf einer Auslandsimmobilie beachten sollte

Etwa eine Million Deutsche besitzen Immobilien im europäischen Ausland, vor allem im sonnigen Süden. Die Balearen, Andalusien und die übrige spanische Mittelmeerküste sind seit Jahren die begehrtesten Orte für eine Ferienwohnung.

Etwa eine Million Deutsche besitzen Immobilien im europäischen Ausland, vor allem im sonnigen Süden. Die Balearen, Andalusien und die übrige spanische Mittelmeerküste sind seit Jahren die begehrtesten Orte für eine Ferienwohnung. Mit der Feriensaison wird der Wunsch vieler Bundesbürger nach einer Zweitwohnung oder einem Ruhesitz im südlichen Europa wieder sprunghaft ansteigen. Viele Urlauber unterschätzen jedoch die Anforderungen und Probleme, die der Kauf einer Ferienimmobilie im Ausland mit sich bringen kann.

"Es werden Jahr für Jahr die gleichen Fehler gemacht – oftmals mit immensen finanziellen Folgen für die Betroffenen, die bei ausreichender Information vermeidbar gewesen wären", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Bundespressesprecher des IVD. "Viele glauben, in Frankreich, Italien oder Spanien gelten die gleichen Bedingungen beim Kauf einer Immobilie wie in Deutschland. Doch das ist ein Irrtum." Die gesetzlichen Vorschriften für den Immobilienerwerb beziehungsweise -besitz bleiben auch innerhalb der Europäischen Union unterschiedlich. Das betrifft auch die Grunderwerbsteuer, die zum Beispiel in Spanien je nach Region sechs oder sieben Prozent betragen kann. Zudem ist im Gegensatz zu Deutschland in einigen Ländern auch ein Vorvertrag ohne notarielle Beurkundung oder eine kurze Vereinbarung auf einem normalen Blatt Papier als Kaufvertrag gültig. Der IVD empfiehlt daher, jeden Vertrag immer vor Unterzeichnung anwaltlich oder notariell zu prüfen und sich nicht unter Zeitdruck setzen zu lassen.

Wertgutachten sind unerlässlich

„Die Urlaubsstimmung trübt oft den klaren, kritischen Blick“, warnt Schick. „Viele der angebotenen Landhäuser sind überteuert.“ Ein Gutachten über die Bausubstanz ist daher unerlässlich, wenn man sich vor versteckten Mängeln schützen will. Nach Möglichkeit sollte man die jeweilige Immobilie eine zeitlang mieten, um festzustellen, ob die Ausstattung tatsächlich den eigenen Anforderungen entspricht. Auch sollte der Erwerb vorab unbedingt bei der zuständigen Gemeinde gemeldet werden. So geht man beispielsweise sicher, dass es sich bei dem Objekt nicht um einen Schwarzbau handelt. Zudem lässt sich bei dieser Gelegenheit klären, ob für eventuelle An- und Ausbauten eine Baugenehmigung erteilt wird.

Preise fallen, Risiken bleiben

Auch die krisenbedingten Preisnachlässe sollten nicht zu einer vorschnellen Kaufentscheidung verleiten. Für das spanische Festland rechnen Experten zwar in diesem Jahr mit Preisrückgängen von bis zu 35 Prozent. Doch müssen Schnäppchenjäger verstärkt mit Baumängeln rechnen. Besonders problematisch sind derzeit halb fertig gestellte Ferienanlagen auf dem Festland. „Vielen der dort tätigen Projektentwickler droht die Insolvenz“, sagt Schick. „Ob die jeweiligen Projekte fertig gestellt werden, ist somit höchst fraglich.“ Relativ stabil blieben dagegen die begehrten Lagen beispielsweise im Südwesten Mallorcas.

Vor dem Kauf einer Ferienimmobilie in Strandnähe sollten Interessenten unbedingt prüfen, ob das Objekt den Auflagen des Küstengesetzes entspricht. Spanische Regionalpolitiker ignorierten oftmals die Vorschrift, nach der Neubauten mehr als 100 Meter vom Strand entfernt errichtet werden müssen. In vielen Fällen drohen nun Abriss oder Enteignung.

Deutliche Preisnachlässe werden auch in Griechenland erwartet. Der IVD rät allerdings vor übereilten Käufen von griechischen Ferienimmobilien ab. "Kluge Kaufinteressenten werden abwarten, wie sich der Markt entwickelt", betont Schick. „Der Markt in Griechenland ist momentan schwer abzuschätzen. Die Regierung berät neue Gesetzesentwürfe, die sich auf den Erwerb von Immobilien auswirken könnten. In welcher Form, kann noch niemand genau sagen.“ Um unliebsamen Überraschungen in unübersichtlichen Märkten aus dem Wege zu gehen, sollte am besten ein marktkundiger Berater in Deutschland oder vor Ort konsultiert werden.

Checkliste: Tipps für den Kauf einer Ferienimmobilie im Ausland:

• Keine Unterschrift vor der Besichtigung leisten. In vielen Ländern bindet man sich schon mit Abschluss eines Vorvertrags an die Immobilie. Die Bezeichnung Vorvertrag oder auch nur ein formales Schriftstück sind dabei meistens nicht erforderlich. Auch die Unterschrift auf einem Schmierzettel kann rechtswirksam werden.
• Keine Anzahlung leisten. Erkundigen Sie sich nach den Gepflogenheiten im jeweiligen Land. Zahlen Sie gegebenenfalls erst beim Notar und sichern Sie Ihre Rechte mit Hilfe eines Rechtsanwaltes ab.
• Unbedingt einen Register- bzw. einen Grundbuchauszug neuesten Datums vom Verkäufer oder einen anderen wirksamen Nachweis des Eigentumsrechts des Verkäufers vorlegen lassen.
• Bei der Gemeinde erkundigen, ob das Grundstück überhaupt bebaut beziehungsweise das Haus umgebaut werden darf.
• Nach Möglichkeit ein Gutachten von einem Sachverständigen über den Zustand der Bausubstanz anfertigen lassen.
• Fachkundige Berater, zum Beispiel mit IVD-Mitgliedschaft, im Vorfeld oder vor Ort aufsuchen, um einen Marktüberblick zu erhalten.

Bei Besichtigungsreisen sollte nicht nur ein Objekt besichtigt werden, sondern die Gelegenheit genutzt werden, sich vor Ort über mehrere Objekte zu informieren. Planen Sie Ihre Besichtigungsreise gründlich beispielsweise mit Hilfe eines Immobilienmaklers an Ihrem Wohnort, der Kontakte in das jeweilige Zielland vermitteln kann.


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