Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht in Germering

Rechtsanwalt Rudolf Kratzer
KRATZER & PARTNER Rechtsanwälte
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Arbeitsrecht · Fachanwalt für Familienrecht
Bahnhofstraße 32, 82152 Planegg

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Rudolf Kratzer – Ihr Fachanwalt für Arbeits- und Familienrecht Rechtsfälle aus dem Familienrecht sind fast immer sehr emotional und von hoher persönlicher Bedeutung. Auch Rechtsanliegen aus dem Arbeitsrecht sind an eine hohe Wichtigkeit gebunden, denn ein jeder benötigt eine Arbeitsstelle, um seinen Lebensunterhalt (und den seiner Familie) zu sichern. Umso wichtiger ist es vor allem bei diesen beiden Rechtsgebieten, dass Sie durch einen Anwalt vertreten werden, der über umfassende und tiefgreifende Erfahrungen und Kompetenzen verfügt. Als Fachanwalt für Familien- und Arbeitsrecht kann ich Ihnen dies bieten! Mein Werdegang Ich wurde 1947 in München geboren und besuchte das „Humanistische Spohn-Gymnasium“ in Ravensburg, wo ich die allgemeine Hochschulreife im Jahr 1966 erwarb. Anschließend studierte ich Rechtswissenschaften an der Ludwig-Maximilians-Universität in München und an der Leopold-Franzens-Universität in Innsbruck. Nach meinem Ersten Staatsexamen absolvierte ich die Referendarzeit in München und Augsburg, bis ich am 21. Januar 1976 nach dem Zweiten Staatsexamen zur Rechtsanwaltschaft zugelassen ...mehr

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Näheres zum Wohnungseigentumsrecht

Familie freut sich über Wohnungseigetum Der Wohnraum nach Ende des zweiten Weltkrieges war knapp. Die Lösung war, Wohnraum mit finanzieller Hilfe der Bevölkerung zu schaffen und als Gegenwert Wohneigentum zu bieten. Dies mündete 1951 im Gesetz über das Wohnungseigentum, dem WEG. In der Rechtssprache wird eine Eigentumswohnung als Sondereigentum bezeichnet. Ein Eigentümer hat völlige Gestaltungsfreiheit für sein Sondereigentum sofern er das Gesetz und die Rechte Dritter nicht missachtet. Man ist also auch zu einem bestimmten Anteil Eigentümer des Gemeinschaftseigentums mit Rechten und Pflichten.

Ohne Teilungserklärung geht nichts

Mann und Frau ärgern sich am Computer In der Teilungserklärung ist das jeweilige Sondereigentum und das dazugehörige Gemeinschaftseigentum detailliert aufgelistet. Sie steht im Wohnungsgrundbuch und ist, ebenso wie das Grundstücksgrundbuch im Grundbuchamt hinterlegt. Die Teilungserklärung ist eine Übereinkunft aller Teileigentümer wie mit dem gemeinschaftlichen Eigentum zu verfahren ist. Diese Teilung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist wichtig um klarzustellen, welche Kosten selbst übernommen werden müssen bzw. auf die Gemeinschaft verteilt werden. Da eine Teilungserklärung notariell beglaubigt werden muss, bietet sie dem Käufer Rechtssicherheit.

Was gehört alles zum Sondereigentum?

drei Personen besprechen den Kauf einer Wohnung Folgende Dinge gehören zum Sondereigentum: die Räume der Wohnung, nicht tragende Innenwände, Innentüren, sanitäre Installationen, Fußbodenbeläge sowie Decken- und Wandverkleidungen. Nicht als Sondereigentum ausgewiesen sind allerdings die Fenster der Eigentumswohnung und auch die Außenseite der Wohnungstüre gehört nicht ins Sondereigentum! Eine Sonderstellung nehmen auch Balkone ein, so ist der Innenraum Sondereigentum, die Außenwand und die Decke wiederum Gemeinschaftseigentum. Dies gilt auch für gemeinschaftlich genutzte Rohre wie Abwasser und Heizungsrohre Eine Badsanierung ist deshalb mit der Eigentümergemeinschaft abzustimmen, sobald die gemeinschaftlich genutzten Rohre mit in den Umbau einbezogen werden sollen. Manche Dinge kann man jedoch in der Teilungserklärung als Sondereigentum zusätzlich festlegen, wie z.B. Tiefgaragenstellplätze. Je mehr Wohnungseigentümer in einer Gemeinschaft sind, desto schwieriger wird es einen Konsens bei gemeinschaftlich zu beschließenden Reparaturen oder Instandsetzungen zu finden. Es ist sinnvoll sich den Rat eines Anwaltes für Wohnungseigentumsrecht einzuholen bevor der Streit eskaliert.

Wer trägt die durch Schaden entstandenen Kosten?

kaputte Armatur Schon beim Bau von Eigentumswohnungen können Schäden entstehen. Natürlich haftet jeder am Bau Beteiligte für seine erbrachte Leistung. Die Schwierigkeit liegt hier im Detail, denn wer den Fehler ursächlich zu verantworten hat muss eindeutig nachgewiesen werden können. Entstand der Pfusch am Bau erst durch die Handwerker, oder hat der Architekt ursächlich Schuld? Die Klärung der Schuldzuweisung ist oft mühsam und schleppend und man muss dabei unbedingt auf eventuelle Verjährungsfristen achten. Natürlich gibt es auch Schäden, die nach Bezug der Eigentumswohnung entstehen. Für Schäden, die der Eigentümer selbst verursacht ist die Gesetzeslage einfach. Im § 14 Wohnungseigentumsgesetz steht, dass jeder Eigentümer Reparaturkosten seines Sondereigentums selbst zu finanzieren hat. Er ist auch haftbar für Schäden die durch sein Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum verursacht werden. Einem Sondereigentum kann aber auch von Gemeinschaftseigentum ein Schaden verursacht werden. Gern wird hier das Beispiel mit dem beschädigten Dach, durch das Wasser in die darunter liegende Wohnung eindringt, genannt. Ist das Dach kaputt, wegen eines Sturm- oder Hagelschadens, so ist es meist klar, dass die Gebäudeversicherung die Kosten für die Renovierung übernimmt. Es kann auch sein, dass die Eigentümergemeinschaft, der Verwalter oder die Hausverwaltung ihrer Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen sind, dann liegt die Verantwortung der Reparatur bei ihnen. Als letzte Möglichkeit bleibt dem Eigentümer dann nur noch, die Eigentümergemeinschaft zu bitten, die durch den Dachschaden an seinem Sondereigentum entstandenen Kosten in die Reparaturkosten des Daches mit einfließen zu lassen.

Die Eigentümergemeinschaft

Wohnungen errichtet in Holzständerbausweise Wohnungseigentümer können sich über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung im WEG informieren. Das WEG hat in § 23 festgelegt, dass jährliche Eigentümerversammlungen stattzufinden haben. Unter § 24 steht genau, wie eine Eigentümergesellschaft einberufen wird und welche Bedingungen zu erfüllen sind. Die Teilungserklärung gibt Auskunft über die jeweiligen Stimmanteile aller Eigentümer. Gehen die Meinungen über abzustimmende Themen zu weit auseinander, kommt es auf einer Eigentümerversammlung leicht einmal zu Streit. Abrechnungsfragen, Renovierungsvorhaben oder Kosten für Verwaltung, Hausmeister, Wohngeld oder Reparaturen, meist sind es finanzielle Themen. Dies führt auch zu juristischen Auseinandersetzungen. Wenn man z.B. mit einer Beschlussfassung auf einer Eigentümergemeinschaft nicht einverstanden ist, kann ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht mit fachkundiger Unterstützung weiterhelfen.

Was sollte in einer Hausordnung geregelt sein?

Hausverwaltung erklärt Tagesordnungspunkte § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG besagt: Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die Aufstellung einer Hausordnung. Eine Hausordnung wird entweder in der Teilungserklärung festgehalten oder von den Eigentümern auf einer Eigentümerversammlung beschlossen. In einer Hausordnung stehen meist nicht nur wichtige Regelungen über Brand- und Kälteschutz, Ruhezeiten oder die Reinigung des gemeinschaftlichen Treppenhauses, sondern auch Dinge, die das friedliche Miteinander gefährden könnten wie etwa das Grillen oder Musizieren. Allerdings sind den Regelungen auch Grenzen gesetzt, so wäre ein generelles Besuchsverbot nach 22.00 Uhr nicht zulässig.

Darf die Wohnung zu Kurzzeitzwecken vermietet, oder gewerblich genutzt werden?

Vermietung Haus an Touristen Sind gewerbliche Flächen vereinbart, so steht dies in der Teilungserklärung. Da ein auffälliger Publikumsverkehr den Wohnwert der übrigen rein privat genutzten Eigentumswohnungen beeinträchtigen könnte, kann auf eine notwendige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft verwiesen werden. Durch das grundsätzlich freie Nutzungsrecht des Eigentümers, darf er aber davon ausgehen, dass die Zustimmung für sein Gewerbe von den Miteigentümern erteilt werden muss, wenn er damit nicht den Wert der Immobilie oder größere Störungen der Miteigentümer verursacht. Ein anderes heikles Thema ist die immer beliebter werdende Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb oder booking.com Der Vermieter profitiert, weniger beliebt ist sie jedoch bei den Nachbarn. Der BHG hat hierzu 2019 ein wichtiges Urteil gefällt: Ist in der Teilungserklärung die Nutzung zu „Wohnzwecken“ vereinbart, so schließe dies eine kurzzeitige Nutzung nicht aus, so der BGH in seinem Urteil vom 12.04 2019 Zudem, so begründete der BGH sein Urteil, würde anderenfalls das WEG Recht eingeschränkt, das in § 13 Abs. 1 dem Eigentümer zugesteht mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren zu können sofern er damit Gesetz und die Rechte Dritter achtet. In einer weiteren Entscheidung hat der BGH den alleinigen Umstand, dass ständig fremde Leute im Haus sind, als nicht ausreichend für einen Unterlassungsanspruch bezeichnet, jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine Eigentümergemeinschaft, bei Verstößen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen, durchaus einen Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG geltend machen kann. Möchte man eine bestehende Teilungserklärung ändern so müsse diese Änderung einstimmig beschlossen werden. Bei Auseinandersetzungen, die sich nicht untereinander befrieden lassen,ist es sehr hilfreich einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren.