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anwaltssuche Schlüsselübergabe einer Mietwohnung an die Mieter durch den Vermieter
Schlüsselübergabe einer Mietwohnung an die Mieter durch den Vermieter ©freepik - mko

Top-Anwälte für Mietrecht

Letzte Aktualisierung am 05.08.2022 / Lesedauer ca. 6 Minuten
Anwalt Mietrecht

Das Mietrecht

Das Mietrecht findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Es beschreibt Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien, also Mieter und Vermieter, und stellt die rechtliche Basis dar. Beginnend mit allgemeinen Vorschriften über Mietverhältnisse, regelt es anschließend unter anderem Mietminderung bei Sachmängeln und mögliche Schadensersatzansprüche oder auch Mieterhöhung etwa per Staffelmiete oder Indexmiete. Grundsätzliches über Betriebskosten (Nebenkosten) wird ebenso geklärt, wie das Ende eines Mietverhältnisses durch ordentliche Kündigung oder außerordentliche Kündigung. Durch den umfangreichen Kündigungsschutz den Mieter im Wohnmietrecht genießen, kann ein Vermieter ein unbefristetes Mietverhältnis nur aus drei ordentlichen Gründen kündigen. Er braucht dafür ein berechtigtes Interesse wie etwa Eigenbedarf. Auch die Eigenbedarfskündigung unterliegt wiederum strengen Vorgaben. Im Bereich Kündigung ist auch der hauptsächliche Unterschied zwischen Privatmietrecht und Gewerbemietrecht zu finden. So sind bei Gewerbevermietung die Kündigungsfristen beträchtlich länger als im Wohnmietrecht und es besteht auch kein Kündigungsschutz für den Mieter. Gern sorgt die jährliche Nebenkostenabrechnung für Uneinigkeit zwischen Vermieter und Mieter. Welche Kosten umlagefähig sind regelt die Betriebskostenverordnung unter § 2 BetrKV - „Aufstellung der Betriebskosten“ eigentlich sehr genau. Der Punkt „sonstige Betriebskosten“ wird von Vermietern jedoch gern dazu genutzt div. Kosten als Aufwendungen an den Mieter weiterzugeben. Im „Dachrinnenurteil“ hat der Bundesgerichtshof 2004 deshalb klar geurteilt, dass „sonstige Betriebskosten“ im Einzelnen benannt sein müssen um umlagefähig zu sein (VIII ZR 167/03, MM 6/04). Informationen über die Wohnungsgeberbescheinigung findet man übrigens nicht im Mietrecht. Diese Vermieterbescheinigung ist in § 17 Abs. 2 Bundesmeldegesetz (BMG) geregelt.

Was macht ein Anwalt für Mietrecht?

Das Mietrecht befindet sich im ständigen Wandel. Insbesondere aufgrund der Vielzahl unterschiedlich gearteter Mietverhältnisse und des darin begründeten Konfliktpotenzials ist es von der Rechtsprechung geprägt wie kein anderes Rechtsgebiet. So beanspruchen Gesetzesentwürfe, wie zur Mietpreisbremse oder dem Bestellerprinzip, Anwälte und Gerichte immer wieder aufs Neue. Für einen auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt kommt es daher vor allem darauf an, stets die neuen Regelungen und Urteile rund um Miete und Pacht, auch bei Gewerbemietverträgen, zu verfolgen. Auf den hier präsentierten Anwaltsprofilen können Sie sich in Ruhe über die Erfahrung und Expertise der jeweiligen Mietrechtler informieren. So finden Sie den passenden Anwalt für alle Rechtsfragen rund um Ihre Mietwohnung!

Das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter

Im Rahmen eines bestehenden Mietverhältnisses können schnell Auseinandersetzungen zwischen den beteiligten Parteien entstehen. Neben Unstimmigkeiten in der Betriebskostenabrechnung kann es für den Mieter vor allem ärgerlich sein, wenn eine notwendige Modernisierung oder vorhandene Schäden an der Mietsache durch den Vermieter nicht ausgebessert werden. Reagiert dieser auch nicht auf die Aufforderung zur Mängelbeseitigung, kann der Mieter unter Umständen jedoch eine Mietminderung geltend machen. Dies sollte allerdings im Vorfeld mit einem auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt ausführlich erörtert werden, da sonst schlimmstenfalls die Gefahr einer Kündigung des Mietvertrages wegen rückständiger Miete besteht. Den Rat eines Anwalts sollte man auch bei Verdacht auf Mietwucher suchen. Denn auch wenn die Überteuerung einer Miete durch den Vergleich mit den ortsüblichen Vergleichsmieten festgestellt wurde, ist dies allein noch nicht strafbar. Dem Gericht genügt hier der örtliche Mietspiegel übrigens meist nicht, es verlangt ein Sachverständigen-Gutachten über die örtlichen Wohnraummietverhältnisse. Erst in Kombination mit dem Umstand der Zwangslage, in welcher sich der Mieter z.B. durch einen Mangel an Alternativangeboten befand, kann eine überteuerte Miete als Mietwucher beanstandet werden. Für eine umfassende Beratung zum Thema Mieterschutz vereinbaren Sie am besten ein Beratungsgespräch mit einem der hier präsentierten Anwälte für Mietrecht.

Neues zum Mietspiegel

Der Mietspiegel ist eine Sammlung bestimmter Daten zur Erstellung einer ortsüblichen Vergleichsmiete in einer Region. Er gibt Aufschluss über den durchschnittlichen Kaltmietzins pro Quadratmeter Wohnfläche je nach Ausstattung und Lage und bietet damit nicht nur Mietern und Vermietern eine Orientierung sondern ist auch mitunter Gerichten hilfreich für eine Urteilsfindung. Vermieter nutzen den Mietspiegel gern als Begründung einer Mieterhöhung. Das vom deutschen Bundesrat am 17. September 2021 beschlossene neue Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts (MsRG Mietspiegelreformgesetz) verpflichtet nun ab dem 01. Juli 2022 Gemeinden und Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern zur Erstellung eines Mietspiegels ihrer Region bzw. Stadt. Von dieser Mietspiegelpflicht betroffene Gemeinden, die bis in Kraft treten des neuen Gesetzes noch über keine Mietspiegel verfügen, können die Übergangsfrist bis 01. Januar 2023 nutzen, bzw. bis 01. Januar 2024 wenn es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, um diesen zu erstellen. Dies hatte der deutsche Mieterbund seit langem gefordert. Die Entscheidung ob ein einfacher oder ein qualifizierter Mietenspiegel erstellt wird obliegt den Erstellern. Muss ein einfacher Mietspiegel lediglich dokumentieren, wie die Daten erhoben wurden, soll ein qualifizierter Mietenspiegel wissenschaftlichen Grundsätzen standhalten und auf repräsentativen Stichproben beruhen. Für Mieter wie Vermieter bedeutet dies in Zukunft, dass sie bestimmte Auskünfte geben müssen die Gemeinden bzw. deren Verwaltung die Erstellung des örtlichen Mietenspiegels notwendig ist. Wurde ein Eigentümer oder Mieter per Zufallsprinzip für die Datenerhebung ausgewählt, muss er neben Auskunft über Namen und Anschriften von Mieter und Vermieter auch die geforderten Angaben u.a. über den Beginn des Mietverhältnisses, Mietzins sowie evtl. stattgefundene Mieterhöhungen oder die Größe der Wohnung etc. vollständig angeben. War die Teilnahme am Mietenspiegel bisher freiwillig so nun eine falsche, unvollständige oder nicht rechtzeitig abgegebene Angabe sogar als Verstoß angesehen und kann mit einem Bußgeld bis zu 5.000 Euro geahndet werden. Welche Eigentümer für diese Auskünfte herangezogen werden wird per Zufallsprinzip entschieden. Für die Datenerhebung kann die erstellende zuständige Behörde künftig auch auf weitere Daten zurückgreifen wie etwa Melderegister, Zensusdaten (erhobene Daten aus der Gebäude- und Wohnungszählung) der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder oder auf Daten die im Rahmen der Grundsteuer erhoben wurden. Einfache Mietspiegel sind alle zwei Jahre der Marktentwicklung anzupassen, qualifizierte Mietspiegel müssen alle vier Jahre neu erstellt werden.

Wohngeldreform – automatische Anpassung ab 2022

Nach den bereits erfolgten Wohngeldreformen 2020 und 2021 gibt es seit 01. Januar 2022 nun eine dritte Wohngeldreform. Damit steigt die Zahl der Menschen mit Anspruch auf Wohngeld. Der im Wohngeldgesetz WoGG geregelte staatliche Zuschuss dient dazu Menschen mit Niedrigeinkommen wie Rentner, Arbeitslose oder Sozialhilfeempfänger zu unterstützen. Sie sollen dadurch ihre Mieten finanzieren können bzw. dient es einkommensschwachen Eigentümern als Lastenzuschuss. Die dritte Wohngeldreform sieht nun eine automatische Wohngelderhöhung alle zwei Jahre vor. Die Erhöhung erfolgt dynamisch, man orientiert sich dabei an der Mieten- und Einkommensentwicklung. Zusätzlich wurden die Obergrenzen für Maximalmieten bzw. die monatliche Belastung von Eigentümern aufgehoben. Anträge für Wohngeld stellt man bei den zuständigen örtlichen Wohngeldbehörden bzw. die Landratsämter.

Das Verhältnis zwischen den Mitbewohnern - Die Hausordnung

Je mehr Wohneinheiten ein Mietshaus hat, umso schwerer ist es den Hausfrieden zu erhalten. Die Hausordnung soll das friedliche Miteinander der Hausgemeinschaft gewährleisten.Vordrucke sind bei Mieterbund oder Mietervereinen oft auch online zu erhalten. Eine ausführliche Hausordnung regelt z.B. Ruhezeiten und minimiert dadurch die Lärmbelästigung durch den Nachbarn. Sie kann auch ein Tierhaltungsverbot beinhalten, die Reinigung des Hausflurs regeln, sowie das Abstellen von Rädern oder Kinderwägen im Hauseingang aus Sicherheitsgründen unterbinden und auch Anweisungen über richtiges Lüften enthalten. In aller Regel ist sie als Anhang dem Mietvertrag beigelegt. Hält sich ein Hausbewohner wiederholt nicht an die Hausordnung, kann er vom Vermieter abgemahnt werden. Wiederholtes und bereits wirkungslos abgemahntes Fehlverhalten kann, bei groben Verstößen, auch eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.

Die Beendigung des Mietverhältnisses - Kündigung Mietvertrag

Kündigung Mietvertrag - Auch die Kündigung des Mietvertrages zieht oft noch eine Reihe mietrechtlicher Probleme nach sich - sowohl von Seiten des Mieters, als auch des Vermieters: So kommt es immer wieder vor, dass der Vermieter die Mietkaution ohne triftigen Grund einbehält. Auf der anderen Seite weigern sich Mieter beim Auszug oft eigentlich notwendige Schönheitsreparaturen durchzuführen, weil sie es nicht als ihre Pflicht erachten. Bevor hier weitere unschöne Streitigkeiten entstehen, empfiehlt es sich einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuzuziehen. Dieser kann schnell Klarheit in die Rechtslage bringen und zwischen den Parteien vermitteln. Oft genügt schon die anwaltliche Intervention um Konflikte über Mieterrechte bzw. Vermieterrechte beizulegen. Bleibt eine der beiden Parteien stur oder geht es um mehr als bloße Ausbesserungsarbeiten verbleibt oft nur noch der Weg vors Zivilgericht.

Klage vor dem zuständigen Gericht

Steht ein Mietbetrug im Raum, weigert sich ein Mieter die Wohnung zu verlassen oder entpuppt er sich als Mietnomade, können Sie beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Räumungsklage stellen. Wird Ihrer Klage stattgegeben erhalten Sie einen vollstreckbaren Räumungstitel, der Sie dazu berechtigt einen Gerichtsvollzieher zu beauftragen. Der Weg bis zur Zwangsräumung ist jedoch lang und es gilt viele Schritte und Fristen einzuhalten. Unter welchen Voraussetzungen Ihre Klage erfolgreich ist, erörtern Sie am besten im Rahmen eines persönlichen Beratungsgesprächs mit einem ausgewählten Anwalt für Mietrecht!