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Kategorie: Anwalt Mietrecht , 16.07.2019 (Lesedauer ca. 6 Minuten)

Mietschulden

Mietschulden © frepik - mko

Was kann ich tun, wenn ich im Mietrückstand bin? Kann der Vermieter bei Mietschulden fristlos kündigen? Wie können Mietschulden eingefordert werden? Verjähren Mietschulden? Wann kann eine Räumungsklage eingereicht werden? In unserer Checkliste finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um das Thema Mietschulden – aktuell, kompetent und verständlich.

Das sollten Sie zum Thema Mietschulden wissen

Mieter haben die Pflicht ihre Miete pünktlich zu zahlen. Kommen sie dieser Pflicht nicht nach, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen und es droht eine Räumungsklage.

Wann bin ich im Mietrückstand?

Wann bin ich im MietrückstandEin Mieter befindet sich im Mietrückstand, wenn er seine Miete nicht bis zum dritten Werktag des Monats im Voraus zahlt. Dabei kommt es nicht auf den Zahlungseingang beim Vermieter an. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 222/15) hat entschieden, dass Klauseln in einem Mietvertrag, die regeln, dass die Miete am dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss, unwirksam sind. Es ist also ausreichend, wenn die Miete am Dritten des Monats überwiesen wird. Samstage zählen hier nicht als Werktage.

Wann kann der Vermieter wegen Mietschulden fristlos kündigen?

Ein Vermieter kann wegen Mietschulden das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter entweder für zwei aufeinander folgende Termine mit der Mietzahlung oder mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Verzug ist. Befindet sich der Mieter mit der Mietzahlung in einem Zeitraum, der länger als zwei Termine ist, in Höhe eines Betrages, der die Miete für zwei Monate erreicht, im Verzug, kann der Vermieter ebenfalls fristlos kündigen.

Mieter, die wiederholt ihre Miete unpünktlich bezahlen, laufen ebenfalls Gefahr, dass ihr Mietverhältnis fristlos gekündigt wird. Wie oft die Mietzahlung unpünktlich erfolgt sein muss, wird in der Rechtsprechung uneinheitlich bewertet. Laut Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 91/10) kann der Vermieter nach siebenmaliger unpünktlicher Zahlung trotz Abmahnung das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet den Mieter vor der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses abzumahnen, da dieser sich bereits im Zahlungsverzug befindet.

Wie kann der Mieter eine fristlose Kündigung abwenden?

Der Mieter kann die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses abwenden, indem er seine Mietschulden unverzüglich nach der Kündigung oder bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Räumungsklage bezahlt. Es gibt auch die Möglichkeit eine fristlose Kündigung abzuwenden, in dem eine öffentliche Stelle eine Erklärung abgibt, die Mietschulden zu übernehmen. Diese Erklärung muss zwei Monate nach Zugang der Räumungsklage vorliegen. Diese Optionen haben Mieter allerdings nur alle zwei Jahre.

Ist eine ordentliche Kündigung wegen Mietschulden möglich?

Vermieter haben neben der fristlosen Kündigung die Option das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. In diesem Fall hat der Mieter nicht mehr die Möglichkeit die Kündigung durch Zahlung der Mietschulden oder Aufrechnung von eigenen Forderungen abzuwenden. Nach Ablauf der Kündigungsfrist endet das Mietverhältnis.

Was geschieht bei einer Räumungsklage

Mietschulden RäumungsklageNach dem Ende des Mietverhältnisses haben Vermieter ein Interesse daran, den zahlungsunwilligen Mieter schnell zum Auszug zu bewegen. Hier darf der Vermieter nicht selbst tätig werden, in dem er etwa die Wohnung einfach räumen oder die Schlösser der Wohnungstür austauschen lässt. Er muss dem Mieter zusätzlich zur fristlosen Kündigung eine Frist zum Auszug setzen. Zieht der Mieter dann nicht aus, kann der Vermieter Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben. Dem Mieter wird die Klage zugestellt und er hat die Möglichkeit sich dazu zu äußern. Unterlässt er dies ergeht ein Versäumnisurteil. Nimmt er zur Räumungsklage Stellung, kommt es in der Regel zu einer Gerichtsverhandlung. Ist die Räumungsklage gerechtfertigt, erhält der Vermieter einen Räumungstitel. Mit dem rechtskräftigen Räumungstitel kann er dann einen Gerichtsvollzieher beauftragen, die Wohnung räumen zu lassen.

Wann verjähren Mietschulden?

Mietschulden verjähren in der Regel innerhalb einer Frist von drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem ein fälliger Anspruch auf die Mietzahlung entstanden ist und der Vermieter Kenntnis vom Mietrückstand hatte, oder hätte haben können. Verhandlungen zwischen Mieter und Vermieter über die rückständige Miete oder ein gerichtliches Mahnverfahren sowie die Erhebung einer Klage können die Verjährungsfrist unterbrechen.

Mietschulden - So gehen Mieter richtig vor!



Vermieter kontaktieren

Wer mit Mietzahlungen im Rückstand steht, sollte schnellst möglich ein Gespräch mit dem Vermieter führen. Viele Vermieter kommen ihren Mietern mit Ratenzahlungen oder Mietaufschub entgegen, wenn der Mieter klar erkennen lässt, dass er in Zukunft seine Miete pünktlich bezahlen will und kann.

Unterstützung vom Jobcenter oder Sozialamt anfordern

Arbeitslose Mieter, die ALG II beziehen, sollten sich bezüglich ihrer Mietrückstände an den zuständigen Jobcenter wenden. Sie können hier einen Antrag auf Mietschuldenübernahme stellen und erhalten ggfs. ein Darlehn oder eine Beihilfe, um die Mietschulden zu begleichen.

Mieter, die arbeiten, aber nur einen geringen Lohn erhalten, können beim Sozialamt einen Antrag auf Mietschuldenübernahme stellen. Die Mietschulden werden vom Sozialamt unter bestimmten Voraussetzungen als Hilfe zum Lebensunterhalt übernommen.

Wohngeld beantragen

Mieter mit Mietschulden sollten auch die Möglichkeit in Betracht ziehen bei der zuständigen kommunalen Verwaltung Wohngeld zu beantragen.

Beratung vom Anwalt für Mietrecht

Mietschulden sind ein kompliziertes Thema, das unbedingt fachkundiger Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht bedarf. Er prüft Ihre rechtliche Situation und schätzt kompetent ein, wie Sie mit Ihren Mietrückständen am bestens umgehen und wie Sie einen Rausschmiss aus Ihrer Mietwohnung vermeiden können. Zögern Sie nicht lange und nehmen Sie die Unterstützung eines Mietrechtsexperten in Anspruch.

Mietschulden - So gehen Vermieter richtig vor!



Mieter kontaktieren

Geht die Miete am Monatsanfang nicht beim Vermieter ein, sollte er sich zeitnah mit seinem Mieter in Verbindung setzen. Möglicherweise handelt es sich um ein Bankversehen und die Miete ist auf ein falsches Konto überwiesen worden. Vielleicht haben sich aber auch die Lebensverhältnisse des Mieters verändert und Arbeitslosigkeit oder Krankheit führen bei ihm zu finanziellen Engpässen. Reden Sie mit Ihrem Mieter, ob eine Ratenzahlung oder ein kurzfristiger Mietaufschub dazu führt, dass der Mieter in Zukunft seiner Zahlungspflicht nachkommen kann.

Schriftliche Zahlungsaufforderung

Setzen Sie den Mieter schriftlich davon in Kenntnis, dass die Miete nicht bei Ihnen eingegangen ist. Nennen Sie dabei die genaue Höhe der rückständigen Miete und das Fälligkeitsdatum. Liegt der Mieter bereits mit mehreren Mietzahlungen im Rückstand, empfiehlt sich ihn zunächst abzumahnen, auch wenn dies nicht notwendig ist um ihn in Verzug zu setzen oder eine außerordentliche Kündigung aussprechen zu können. In vielen Fällen kehrt der Mieter zu einer pünktlichen Mietzahlung zurück, wenn ihm die Auswirkungen seiner Mietrückstände bewusst werden.
Ein hilfreiches Musterschreiben für eine Abmahnung bei Mietrückständen finden Sie hier.

Musterschreiben Abmahnung Mietrückstände

Formular Musterschreiben Abmahnung Mietrückstände Musterschreiben Abmahnung Mietrückstände
Ein hilfreiches Musterschreiben für eine Abmahnung bei Mietrückständen finden Sie hier
Quelle: anwaltssuche.de, 16.07.2019 Downloads: 5


Mietzahlung gerichtlich geltend machen


Beeindruckt die Abmahnung wegen Mietrückständen den Mieter nicht, kann der Vermieter die Mietrückstände entweder mit einem gerichtlichen Mahnverfahren beitreiben oder die Mietzahlungen einklagen.

Kündigung des Mietverhältnisses


Spätestens jetzt sollte der Vermieter auch über eine Kündigung des Mietverhältnisses nachdenken, da sich das Zahlungsverhalten des Mieters vermutlich in Zukunft nicht ändern wird. Unter Umständen macht es Sinn die Klage auf Mietzahlung mit einer Räumungsklage zu verbinden.

Beratung vom Anwalt für Mietrecht


Der Umgang mit Mietrückständen bei einem Mieter erfordert mietrechtlichen Sachverstand und Erfahrung. Beides finden Sie bei einem Anwalt für Mietrecht. Er berät Sie kompetent und vor allem rechtssicher im Hinblick auf das Einfordern der rückständigen Miete, die Kündigung des Mietverhältnisses und des möglicherweise anstehenden Räumungsverfahrens.




Anwalt konsultieren - was ist zu beachten?

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Mietschulden - häufige Fragen


+ Mietschulden - was tun als Mieter?

Mietschulden können schnell existenzielle Auswirkungen auf Ihr Leben haben. Lassen Sie sich von einem Anwalt für Mietrecht beraten, wie Sie eine Kündigung und Räumung vermeiden.



+ Mietschulden - was tun als Vermieter?

Mietschulden sind ein kompliziertes Thema. Holen Sie sich Rat von einem Anwalt für Mietrecht wie Sie die rückständige Miete beitreiben können und welche rechtlichen Schritte in Ihrer Situation angebracht sind.



+ Mahnbescheid Mietschulden - was tun?

Wer als Mieter einen Mahnbescheid wegen Mietschulden erhalten hat, hat zwei Wochen Zeit Widerspruch einzulegen, wenn die Forderung unberechtigt ist. Erfolgt kein fristgerechter Widerspruch wird der Vermieter einen Vollstreckungsbescheid beantragen, gegen den auch innerhalb von zwei Wochen Einspruch eingelegt werden kann. Unterbleibt der Einspruch, kann der Vermieter die Mietschulden aus dem Vollstreckungsbescheid vollstrecken.



+ Wie Mietschulden eintreiben?

Mietschulden können im Wege eines gerichtlichen Mahnverfahrens oder mit einer Klage auf Mietzinszahlung eingefordert werden.



+ Mietschulden - wie lange einklagbar?

Mietschulden verjähren mit einer gesetzlichen Verjährungsfrist von drei Jahren. Innerhalb dieser Frist hat der Vermieter die Möglichkeit Mietschulden einzuklagen.



+ Wie lange bleiben Mietschulden in der Schufa?

Mietschulden landen nicht automatisch in der Schufa, sondern nur, wenn der Vermieter Mitglied der Schufa ist und der Mieter im Mietvertrag einem Eintrag zugestimmt hat. Einträge in der Schufa werden in der Regel nach drei Jahren gelöscht.



+ Wie lange bleiben Mietschulden bestehen?

Mietschulden verjähren innerhalb einer Frist von drei Jahren.



+ Mietschulden - wer hilft?

Neben der Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht helfen Schuldnerberatungen säumigen Mietern bei der Lösung ihres Mietschulden-Problems.



+ Mietschulden - wer haftet?

Für Mietschulden haftet der Mieter, der sich im Mietvertrag zur Zahlung der Miete verpflichtet hat.



+ Was passiert mit Mietschulden bei Eigentümerwechsel?

Mietschulden, die vor dem Übergang des Eigentums fällig sind, stehen dem Vermieter zu, der die Mietwohnung veräußert. Mietforderungen, die nach dem Eigentumswechsel fällig werden, stehen dem Erwerber der Mietwohnung zu.




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