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Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht · Fachanwalt für Sozialrecht
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Rechtliches zur Räumungsklage
- Was sind die Gründe zur Räumungsklage durch den Vermieter?
- Wie kann die Reaktion des Mieters bei einer Räumungsklage aussehen?
- Darf der Vermieter nach erfolgloser Fristsetzung gemäß ZPO eine Räumungsklage erheben – und welches Gericht ist zuständig?
- Wie läuft eine Zwangsräumung ab und welche Schritte führen zum vollstreckbaren Urteil?
- Was passiert nach einem Räumungsurteil – und wie funktioniert die Berliner Räumung gemäß § 885a ZPO?
- Wer trägt die Kosten einer Räumungsklage – und wann hilft der Staat mit Prozesskostenhilfe?
- Wie lange dauert eine Räumungsklage und wovon hängt die Verfahrensdauer ab?
- Welches finanzielle Risiko trägt der Vermieter bei einer Räumungsklage?
- Kann eine Räumungsklage auch ohne schriftliche Kündigung eingereicht werden?
- Was passiert, wenn der Mieter während des Prozesses auszieht?
- Wer trägt die Kosten einer Räumungsklage?
- Was passiert mit den Möbeln des Mieters nach der Räumung?
- Was passiert mit den Möbeln bei einer sogenannten „Berliner Räumung“?
- Darf der Vermieter schon vor dem Urteil in die Wohnung?
- Kann eine Räumungsklage auch gegen Untermieter gerichtet werden?
- Kann eine Räumungsklage auch bei gewerblichen Mietobjekten erhoben werden?
- Wie kann der Mieter eine Räumung noch verhindern?
- Warum ist anwaltliche Unterstützung bei einer Zwangsräumung für Mieter und Vermieter so wichtig?
Der Schutz des Mieters gegen eine drohende Obdachlosigkeit wird in Deutschland sehr hoch eingestuft. Aus diesem Grund gibt es einen sehr strengen Kündigungsschutz für Mieter. Ein Wohnungseigentümer, der seine Wohnung auf unbefristete Zeit vermietet hat, darf seine Wohnung folglich nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Dem entgegen steht das Eigentumsrecht des Vermieters. Die entsprechenden §§ zum Kündigungsschutz und auch zum Eigentumsrecht findet man im BGB.
Was sind die Gründe zur Räumungsklage durch den Vermieter?
Für eine fristgerechte Kündigung der Mieträume muss der Eigentümer einen triftigen Kündigungsgrund benennen. Mögliche Gründe sind: Die Kündigung wegen Eigenbedarf, die Kündigung wegen Zahlungsverzugs sowie die Kündigung wegen Verletzung der Obhutspflicht gegenüber der Mietsache. Diesen Grund muss der Vermieter dann ausreichend und (bei Eigenbedarf) rechtzeitig ankündigen und begründen. Auch schwere Störungen des Hausfriedens können ein Kündigungsschreiben rechtfertigen. In aller Regel hat eine Abmahnung durch den Vermieter einer Kündigung vorauszugehen. Bleibt ein Mieter z.B. seine Mietzahlungen wiederholt schuldig oder ändert er sein Verhalten auch nach erfolgter Abmahnung nicht, so hat der Vermieter das Recht den Mietvertrag zu kündigen und wenn nötig auch per Gesetz die Möglichkeit, seine Wohnung unter Zuhilfennahme der Räumungsklage zurückzuerhalten.
Wie kann die Reaktion des Mieters bei einer Räumungsklage aussehen?
Grundsätzlich ist das Mietrecht in Deutschland durch den Mieterschutz sehr mieterfreundlich. So hat es ein Vermieter mitunter schwer, eine Kündigung durchzusetzen. Die Rechtmäßigkeit der Kündigung ist wiederum Voraussetzung dafür, ob das Mietverhältnis endet und ob eine rechtliche Maßnahme wie die Räumungsklage greifen kann. Der Mieter hat auch die Möglichkeit, sich gegen die Kündigung seiner Mietwohnung zu wehren. Er kann z.B. seine Mietrückstände begleichen oder der Kündigung schriftlich widersprechen. Er kann die Kündigung auch einfach ignorieren. Dem Vermieter bleibt dann nur noch die Möglichkeit durch eine Räumungsklage eine Zwangsräumung zu erwirken. Denn den Mieter selbst aus der Wohnung treiben, durch Schlossaustausch oder Rauswurf, ist ihm untersagt.
Darf der Vermieter nach erfolgloser Fristsetzung gemäß ZPO eine Räumungsklage erheben – und welches Gericht ist zuständig?
Hat der Vermieter seinem Mieter in seinem Kündigungsschreiben erfolglos eine Frist und anschließend auch noch eine Nachfrist gesetzt um auszuziehen, kann er nun gemäß Buch 8 - „Zwangsvollstreckung“ der ZPO (Zivilprozessordnung) eine Räumungsklage gegen den säumigen Mieter erheben. Für ein privates Mietverhältnis erfolgt dies immer beim Amtsgericht, unabhängig von der Höhe des Streitwerts. Bei gewerblichen Objekten entscheidet der Streitwert: Bis fünftausend Euro Streitwert wird am Amtsgericht, ab fünftausend Euro wird dann am Landgericht verhandelt. Der Streitwert und die daraus resultierenden Kosten ergeben sich aus der Jahreskaltmiete. Beträgt der Mietzins im Monat eintausend Euro kalt, erhält man mal zwölf multipliziert einen Streitwert von zwölftausend Euro.
Wie läuft eine Zwangsräumung ab und welche Schritte führen zum vollstreckbaren Urteil?
Einer Zwangsräumung geht immer ein rechtskräftiges Urteil des Gerichts voraus. Wie ist jedoch der Weg dorthin? Noch einmal in Kürze: Ein Vermieter kündigt seinem Mieter, unter Einhaltung der gesetzlichen Auszugsfrist und der Benennung des Kündigungsgrundes. Dieser legt Widerspruch ein, woraufhin ihm vom Vermieter eine Nachfrist gesetzt wird. Diese lässt der Mieter erneut verstreichen ohne auszuziehen. Nun muss der Vermieter erneut zwei Wochen verstreichen lassen, ehe er anschließend beim Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen kann. Den Gerichtskostenvorschuss, den das Amtsgericht dem Vermieter als Kläger daraufhin zustellt, muss der Vermieter bezahlen um die Räumungsklage eröffnen zu können. Auf diese ihm nun zugestellte Räumungsklage hat der Mieter unbedingt zu reagieren, wenn er dem Vermieter nicht die Gelegenheit bieten möchte ein Versäumnisurteil zu beantragen. Denn dies macht einen positiven Räumungstitel sehr wahrscheinlich. Der Mieter beantwortet also die Räumungsklage mit einem Schreiben, in welchem er seine Gründe für die Weigerung auszuziehen angibt. Daraufhin beraumt das Amtsgericht eine Verhandlung an und spricht schließlich ein Urteil. Dieses wird nach weiteren vier Wochen rechtskräftig und kann vollstreckt werden. Die Vollstreckung erfolgt durch den Gerichtsvollzieher, die Kosten des Verfahrens sind von der unterlegenen Partei zu tragen.
Was passiert nach einem Räumungsurteil – und wie funktioniert die Berliner Räumung gemäß § 885a ZPO?
Der Gesetzestext zur Räumungsvollstreckung ist in § 885 ZPO „Herausgabe von Grundstücken“ zu finden. Hat der Mieter den Prozess verloren und liegt ein vollstreckbares Räumungsurteil vor, so hat er nun eine Räumungsfrist von weiteren vier Wochen. Kommt er diesem nicht nach, so muss er mit dem Gerichtsvollzieher rechnen, der dann, nach Ankündigung seines Kommens, den Räumungstitel vollstrecken kann. Der Gerichtsvollzieher wird erneut die freiwillige Wohnungsräumung fordern und anschließend einen Räumungstermin festlegen. Zu diesem Termin wird er einen Container anfordern damit der Hausrat des Mieters dort eingelagert werden kann. In der Vergangenheit war für den Vermieter die Tatsache von Nachteil, dass er die Kosten, für den Abtransport der Möbel durch eine Spedition sowie die Einlagerung der Gegenstände, vorschießen musste. Dafür gibt es seit 2013 die schnellere Variante der genannten Berliner Räumung gem. § 885a ZPO. Die Zwangsräumung wird zwar vorgenommen, der Hausrat, das sog. Räumungsgut, des Mieters bleibt – zunächst – jedoch in der Wohnung.
Wer trägt die Kosten einer Räumungsklage – und wann hilft der Staat mit Prozesskostenhilfe?
Die Kosten für das Verfahren setzen sich aus Kosten für die Arbeit des Gerichts, die Kosten für einen Anwalt und eventuell aus Kosten für einen Gutachter zusammen. In einem Zivilprozess muss immer derjenige, der Klage einreicht, die Gerichtskosten vorstrecken. Ansonsten nimmt das Gericht die Arbeit erst gar nicht auf. Das ist im Fall der Räumungsklage der Vermieter. Er kann seinerseits lediglich Prozesskostenhilfe beantragen. Dazu muss er aber nachweisen können, dass er nicht in der finanziellen Lage ist, die Kosten selbst zu tragen. Zusätzlich muss die beabsichtigte Klage Aussicht auf Erfolg haben. Letztendlich obliegt es dem Gericht, ob es dem Antrag auf Prozesskostenhilfe stattgibt oder nicht. Der Unterlegene muss dann, nach ergangenem Urteil, sämtliche eigene und fremde Kosten tragen (oder die Kosten trägt eine öffentliche Stelle aufgrund der bewilligten Kostenhilfe).
Wie lange dauert eine Räumungsklage und wovon hängt die Verfahrensdauer ab?
Die Dauer einer Räumungsklage ist nicht gesetzlich geregelt. Hauptfaktor ist die Fristsetzung durch den zuständigen Richter: Setzt er kurze Fristen, beschleunigt er damit das Verfahren entsprechend. Im Idealfall erhält der Mieter innerhalb eines Monats ein Versäumnisurteil, wenn er nicht fristgemäß auf die Räumungsklage reagiert. Das bedeutet nach zwei Monaten könnte bereits ein Urteil vorliegen. In der Praxis dauern solche Verfahren zwischen sechs Monaten und einem Jahr, abhängig vom Umfang von Zeugenvernehmung und Beweisaufnahme. Sind zusätzlich Gutachten von Sachverständigen anzufertigen, kann das Verfahren gut und gerne zwei Jahre dauern. Solche Sachverständigengutachten sind jedoch in der Regel nur bei Zahlungsrückstand oder Mietnomadentum möglich, selten bei Eigenbedarfskündigungen.
Welches finanzielle Risiko trägt der Vermieter bei einer Räumungsklage?
Das Risiko bei der Räumungsklage trägt eindeutig der Vermieter. Erstens muss dieser bei bestimmten Kosten zunächst in Vorleistung gehen. Dann besteht die Möglichkeit, dass das Gericht die Kündigung für unwirksam erachtet. Damit bleibt der Vermieter auf allen Kosten sitzen und muss den Mieter weiterhin in der Immobilie dulden. Aber selbst wenn er gewinnt, bleibt offen, ob der Mieter die Kosten des Verfahrens begleichen kann. Gerade wenn wegen Mietzahlungsrückstand oder Verunreinigung der Immobilie gekündigt wurde, ist es relativ unwahrscheinlich, dass der Mieter genug Geld für den ausstehenden Mietzins und die Verfahrenskosten aufbringen kann. Ist dies der Fall, kann der Vermieter nur nochmals auf Zahlung verklagen, um im Erfolgsfall einen 30 Jahre gültigen Zahlungstitel zu erwirken. Dazu muss der Mieter in den nächsten 30 Jahren aber erst wieder zu Geld kommen. Wie bereits erwähnt gibt es eine kleine Erleichterung durch die sogenannte Berliner Räumung, die der Gesetzgeber dem Vermieter bei der letztendlichen Räumung ermöglicht. Mit Hilfe des Berliner Modells als besonderer Zwangsräumung kann der Vermieter die Räumlichkeiten erst einmal mit dem Mobiliar des Mieters zurücknehmen und muss diese nicht wie früher auch noch auf eigene Kosten einlagern.
Kann eine Räumungsklage auch ohne schriftliche Kündigung eingereicht werden?
Nein, eine wirksame Kündigung ist Voraussetzung. Ohne sie fehlt die rechtliche Grundlage für die Räumungsklage, und das Gericht weist die Klage in der Regel ab.
Was passiert, wenn der Mieter während des Prozesses auszieht?
Dann wird die Klage gegenstandslos. Der Vermieter kann aber noch die Kosten des Verfahrens geltend machen, wenn der Mieter ursprünglich im Verzug war.
Wer trägt die Kosten einer Räumungsklage?
Verliert der Mieter die Klage, trägt er die Kosten. Verliert dagegen der Vermieter, muss er die Kosten tragen. Dazu zählen Gerichtsgebühren, Anwaltskosten und – nur für den Mieter - die Kosten der Zwangsräumung.
Was passiert mit den Möbeln des Mieters nach der Räumung?
Sie werden vom Gerichtsvollzieher dokumentiert und zwischengelagert. Holt der Mieter sie nicht ab, können sie nach Ablauf einer Frist verwertet oder entsorgt werden.
Was passiert mit den Möbeln bei einer sogenannten „Berliner Räumung“?
Der Vermieter erhält nach Besitzverschaffung an den Wohnräumen das Recht, das Inventar des Mieters nach Maßgabe des von ihm geltend gemachten Vermieterpfandrechts zu verwerten oder zu entfernen. Diese Vorgehensweise reduziert die Kosten der Räumung erheblich, da keine Speditions- und Lagerkosten für die Entfernung und Einlagerung des Inventars anfallen.
Darf der Vermieter schon vor dem Urteil in die Wohnung?
Nein, das wäre Hausfriedensbruch. Der Vermieter darf die Wohnung erst nach einer vollstreckbaren gerichtlichen Entscheidung betreten.
Kann eine Räumungsklage auch gegen Untermieter gerichtet werden?
Ja, wenn der Vermieter den Hauptmietvertrag wirksam gekündigt hat. Der Untermieter muss dann ebenfalls ausziehen, selbst wenn er die Kündigung nicht direkt erhalten hat.
Kann eine Räumungsklage auch bei gewerblichen Mietobjekten erhoben werden?
Ja, die rechtlichen Grundlagen sind im Wesentlichen identisch wie bei Wohnraum. Allerdings können Kündigungsfristen und Kündigungsgründe unterschiedlich geregelt sein.
Wie kann der Mieter eine Räumung noch verhindern?
Der Mieter kann die Räumung verhindern, indem er etwaige Vertragsverletzungen (z.B. Mietrückstände) vor Klageerhebung oder im laufenden Verfahren beseitigt. In bestimmten Fällen kann dies zur Unwirksamkeit der Kündigung führen, insbesondere wenn eine sogenannte „Schonfristzahlung“ nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (nur bei Wohnraum) geleistet wird.
Warum ist anwaltliche Unterstützung bei einer Zwangsräumung für Mieter und Vermieter so wichtig?
Wird gegen Sie als Mieter eine Zwangsräumung angestrengt, holen Sie sich anwaltliche Hilfe. Denn alleine ist es schwer sein Recht durchzusetzen. Vielleicht kann ein Anwalt ganz neue Lösungen aufzeigen wie einen angemessenen Ersatzwohnraum. Vielleicht kann man sich auf die Sozialklausel berufen? Oder vielleicht können Sie als Schuldner durch Beantragung eines Vollstreckungsschutzes gem. § 765a ZPO die Zwangsvollstreckung verhindern. Auch als Vermieter sollte man sich frühzeitig einen Mietrechtsexperten ins Boot holen, um etwa aufgrund etwaiger Formfehler keine Nachteile zu erleiden. Trotz hoher Räumungskosten und dem mitunter enormen Zeitaufwand sollte sich ein Wohnungseigentümer nicht grundsätzlich vor einem Räumungsrechtsstreit seiner vermieteten Immobilie scheuen. Es ist für Sie, den Gläubiger, die einzige Möglichkeit, einen unwilligen Mieter nach erfolgloser Kündigung tatsächlich aus seiner Immobilie zu bekommen. Beraten Sie sich frühzeitig zur Abwägung Ihrer Möglichkeiten mit einem Anwalt für Mietrecht. Vertrauen Sie auf seine Erfahrung und überlassen Sie es ihm, wenn nötig, einen Räumungsantrag zu stellen oder ein Räumungsverfahren einzuleiten. Vielleicht reicht auch schon ein "offizielles" Schreiben vom Rechtsanwalt aus, um Ihren Mieter zur Einsicht zu bringen?