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Rechtliches zur Räumungsklage

Letzte Aktualisierung am 03.04.2018 / Lesedauer ca. 4 Minuten
Im Mietrecht stehen sich zwei Rechte diametral gegenüber: Das Mieterschutzrecht - also im Prinzip der Schutz des Mieters gegen eine drohende Obdachlosigkeit und das Eigentumsrecht des Vermieters. Für den Gesetzgeber ist ein Mieter in vielerlei Hinsicht der schwächere Part. Demzufolge gibt es jede Menge Gesetze, die im Kern den Mieterschutz im Blick haben. Dem Vermieter wird per Gesetz durchaus die Möglichkeit eingeräumt, seine Wohnung zurückzuerhalten - unter Zuhilfennahme der Räumungsklage .

Die Kündigung des Vermieters

Der Vermieter kann für die Kündigung eines Mietverhältnisses hauptsächlich drei Gründe gelten machen: Die Kündigung wegen Eigenbedarf, die Kündigung wegen Zahlungsverzugs sowie die Kündigung wegen Verunreinigung der Mietsache (Mietnomade). Anders als der Mieter, der zu einem meist im Mietvertrag vereinbarten Zeitpunkt einfach die Wohnung verlassen kann, benötigt der Vermieter gute Gründe für seine Kündigung, sprich Beweise. Entweder den Beweis, dass die Tochter die Wohnung unbedingt benötigt (und es keine andere passende Alternative gibt), dass der Mietzins bereits so und so viele Monate nicht geflossen ist oder dass die Immobilie komplett vermüllt und verdreckt ist.

Die Reaktion des Mieters

Der Mieter hat - anders als der Vermieter - die Möglichkeit, sich gegen dessen Kündigung zu wehren. Dies kann er aktiv oder passiv tun. Eine aktive Möglichkeit ist etwa, den ausstehenden Mietzins zu bezahlen oder die Wohnung zu entmüllen. Eine andere Möglichkeit ist es, der Kündigung schriftlich zu widersprechen. Die passive Möglichkeit besteht darin, einfach nicht auszuziehen. Dies ist zwar dann auch aus rechtlicher Sicht nicht in Ordnung, der Vermieter darf den Mieter aber selbst dann nicht einfach aus der Wohnung werfen oder das Schloss austauschen. In diesem Moment kommt die Räumungsklage ins Spiel.

Der Vermieter erhebt Räumungsklage

Der Vermieter muss nun also Räumungsklage gegen den Mieter erheben. Für ein privates Mietverhältnis erfolgt dies immer beim Amtsgericht, unabhängig von der Höhe des Streitwerts. Bei gewerblichen Objekten entscheidend der Streitwert: Unter fünftausend Euro Streitwert wird am Amtsgericht, darüber am Landgericht verhandelt. Der Streitwert und die daraus resultierenden Kosten ergeben sich aus der Jahreskaltmiete: Beträgt der Mietzins im Monat eintausend Euro kalt, erhält man mal zwölf multipliziert einen Streitwert von zwölftausend Euro.

Kosten einer Räumungsklage

Die Kosten für das Verfahren setzen sich aus Kosten für die Arbeit des Gerichts, die Kosten für einen Anwalt und eventuell aus Kosten für einen Gutachter zusammen. In einem Zivilprozess muss immer derjenige, der Klage einreicht, die Gerichtskosten vorstrecken. Ansonsten nimmt das Gericht die Arbeit erst gar nicht aus. Das ist im Fall der Räumungsklage der Vermieter. Er kann lediglich Prozesskostenhilfe beantragen. Dazu muss er nachweisen, dass er selbst nicht in der finanziellen Lage ist, die Kosten selbst zu tragen und die beabsichtigte Klage muss Aussicht auf Erfolg haben. Letztendlich obliegt es dem Gericht, ob es dem Antrag auf Prozesskostenhilfe stattgibt oder nicht. Der Unterlegene muss nach ergangenem Urteil dann sämtliche eigene und fremde Kosten berappen - oder die Kosten trägt eine öffentliche Stelle aufgrund der bewilligten Kostenhilfe.

Dauer von Räumungsklagen

Die Dauer einer Räumungsklage ist nicht gesetzlich geregelt. Hauptfaktor ist die Fristsetzung durch den zuständigen Richter: Setzt er kurze Fristen, beschleunigt er damit das Verfahren natürlich entsprechend. Im Idealfall erhält der Mieter innerhalb eines Monats ein Versäumnisurteil, wenn er nicht fristgemäß auf die Räumungsklage reagiert. Das bedeutet nach zwei Monaten könnte bereits ein Urteil vorliegen. In der Praxis dauern solche Verfahren zwischen sechs Monaten und einem Jahr, abhängig vom Umfang von Zeugenvernehmung und Beweisaufnahme. Sind zusätzlich Gutachten von Sachverständigen anzufertigen, kann das Verfahren gut und gerne zwei Jahre dauern. Solche Sachverständigengutachten sind jedoch in der Regel nur bei Zahlungsverzug oder Mietnomadentum möglich, selten bei Eigenbedarfskündigungen.

Wer trägt das Risiko bei der Räumungsklage?

Das Risiko bei der Räumungsklage trägt eindeutig der Vermieter. Erstens muss dieser bestimmte Kosten zunächst vorschießen. Dann besteht die Möglichkeit, dass das Gericht die Kündigung für unwirksam erachtet. Damit bleibt der Vermieter auf allen Kosten sitzen und muss den Mieter weiterhin in der Immobilie dulden. Aber selbst wenn er gewinnt, bleibt offen, ob der Mieter die Kosten des Verfahrens begleichen kann. Gerade wenn wegen Zahlungsverzugs oder Verunreinigung gekündigt wurde, ist es relativ unwahrscheinlich, dass der Mieter genug Geld für den ausstehenden Mietzins und die Verfahrenskosten aufbringen kann. Ist dies der Fall, kann der Vermieter nur nochmals auf Zahlung verklagen, um im Erfolgsfall einen30 Jahre gültigen Zahlungstitel zu erwirken. Dazu muss der Mieter in den nächsten 30 Jahren aber erst wieder zu Geld kommen. Eine kleine Erleichterung hat der Gesetzgeber dem Vermieter bei der letztendlichen Räumung ermöglicht: Mit Hilfe der so genannten Berliner Räumung kann der Vermieter die Räumlichkeiten mit dem Mobiliar des Mieters zurücknehmen und muss diese nicht wie früher auch noch auf eigene Kosten einlagern.

Fazit

Eine Räumungsklage ist teuer, zeitaufwendig und risikoreich. Trotzdem sollten Sie sich als Vermieter nicht grundsätzlich davor scheuen. Es kommt wirklich auf Ihren konkreten Fall an. Außerdem ist es die einzige Chance, einen Mieter nach der Kündigung tatsächlich herauszubekommen. Beraten Sie sich zur Abwägung Ihrer Möglichkeiten mit einem Anwalt für Mietrecht. Vielleicht reicht ein "offizielles" Schreiben vom Rechtsanwalt auch aus, um Ihr Recht durchzusetzen? Kontaktieren Sie unverbindlich Anwälte in Ihrer Nähe, gleich hier bei anwaltssuche.de.

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