Rechtsanwalt Urs Quadbeck
Rechtsanwalt
· Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
· Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Hüttenstraße 1,
40215 Düsseldorf
Symbolbild Haus Ein Blick auf die Angebote für Mietwohnungen macht deutlich, dass das Angebot in vielen Städten stark eingeschränkt ist. Ist die Gelegenheit da, greift man zu, auch wenn dies nach rationalen Gesichtspunkten falsch sein kann. Die Entscheidung zum Mietvertrag ist dann schlich und ergreifend falsch gewesen. Nehmen Sie sich die Freiheit und die Zeit: Lesen Sie sich genau durch, was Ihnen zur Unterschrift vorgelegt wird. Wie bei jeder Entscheidung gilt auch hier: kühlen Kopf behalten und den Druck den man auf Sie ausüben will zurückweisen. Lassen Sie sich von einem Experten beraten. Legen Sie besonderes Augenmerk auf Mietverträge, die eine automatische Steigerung der Miete vorsehen, bei so genannten Staffelmietverträgen. Wenn Sie bereits unterschrieben haben: Im deutschen Mietrecht wurde die Stellung des Mieters in den letzten Jahren eher gestärkt. Ein Rechtsanwalt ist in der Lage Ihnen die Situation darzulegen und Ihnen den Vertrag zu erklären. Familien mieten eine Wohnung oft über eine lange Zeit, weswegen ein reibungsloser Anfang wichtig ist. Hegen Sie Zweifel an der Richtigkeit? Dann holen Sie sich Rat.
Ist Sand im Getriebe bei Ihrer Mietsache hilft ein auf das Mietrecht spezialisierter Anwalt.
sorgenvolles Gesicht eines Mieters Sicherlich, es ist gut möglich, dass Sie in eine problematische Situation geraten, während Sie in einem Mietvertrag sind. Nicht nur das Verhältnis zum Eigentümer, der Ihnen die Wohnung oder das Haus vermietet hat, sondern auch mit der Nachbarschaft kann es zu Problemen kommen. Überquellende Mülltonnen, Belästigungen durch Handwerker oder Streit um die Erfüllung von Gemeinschaftsaufgaben ebenso. Hier taucht die Frage auf, ob eine Minderung der Miete möglich ist. Ist eine Mietminderung berechtigt, stellt sich die Frage um wie viel gemindert werden kann. Auch der Vermieter kann die Kündigung aussprechen. Allerdings muss dieser seinen Gründe dafür angeben. Ein Beispiel wäre eine „nicht unerhebliche Verletzung“ der Pflichten durch den Mieter. Der Vermieter möchte kündigen uns für die Wohnung Eigenbedarf anmelden, darf er das? Worauf müssen Sie Ihr Augenmerk lenken? Frage über Fragen, die niemand besser behandeln kann als ein Rechtsanwalt für Mietrecht.
Mietminderung, was müssen Sie wissen – gehen zu einem kompetenten Anwalt oder Anwältin
Familie lacht in Mietwohnung Wer zum Beispiel Schimmelflecken in seiner Wohnung entdeckt sollte schnell seinen Vermieter informieren und den Schaden dokumentieren um eine eventuelle Mietminderung durchzusetzen. Der Vermieter wird auf Ihr Anliegen sich bereitwilliger reagieren wenn Sie sich im vornherein anwaltlichen Rat geholt haben. Ein Mangel an einer Mietsache liegt immer dann vor, wenn der Zustand der Mietwohnung nicht so ist, wie er im Mietvertrag festgelegt wurde. Dies ist etwa der Fall, wenn ein Wasserschaden oder ein starker Schimmelbefall die Wohnung unbewohnbar macht. Allerdings: „Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“ ($536 BGB zur „Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln“) Minimieren Sie das Risiko für sich durch den Rat eines versierten Anwaltes oder einer Anwältin. Durch kompetente Mietrechtsberatung eines Anwaltes oder einer Anwältin gehen Sie richtigen Weg bei einer Mietminderung. Nachdem Sie Nichtigkeiten bei dem Mangel ausgeschlossen haben informieren Sie den Vermieter über eine Mängelanzeige. Welche Fristsetzung dabei zu wählen ist, ist vom Einzelfall abhängig. „Papier ist geduldig“, mag sich so mancher Vermieter denken - was ist der nächste Schritt? Der Mieter kann nun auch den Mangel selbst beseitigen und sich die entstanden Kosten vom Vermieter zurückholen. Lassen Sie sich helfen von einem Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin mit Erfahrung im Mietrecht.
Kündigung des Mietvertrages
Konzeptbild Papierhäuser Will ein Mieter die Kündigung aussprechen, muss er als Erstes seinen Mietvertrag prüfen. Steht im Mietvertrag die gesetzliche Kündigungsfrist, so ist dieser drei Monate zum Monatsende oder zum Quartal zu kündigen. Möchte man den laufenden Monat gerne in die Kündigungsfrist miteinbeziehen, so ist dies lediglich die ersten drei Tage eines Monats möglich. Innerhalb dieser Frist muss die Kündigung dem Vermieter oder der Verwaltung vorliegen. Es ist ausreichend in seinem Schreiben die Kündigung der Mietsache auszusprechen. Nicht sehr publik ist vielleicht die Tatsache, dass eine Kündigung ohne Grund abgegeben werden darf. Von Wichtigkeit ist aber die Kündigung zu Unterschreiben und zwar eigenhändig. Hier ist besonders bei Wohngemeinschaften darauf zu achten, dass jeder Mitbewohner der auch den Mietvertrag unterschrieben hat nun auch die Kündigung unterschreibt. Genauso wichtig wie die inhaltliche Form ist die Art und Weise der Übermittlung: Eine Kündigung per Fax; Mail oder gar SMS ist nicht rechtens. Die Form der schriftlichen Verfassung der Kündigung ist nach wie vor zwingend. Möchte man sicher gehen, dass das Schreiben beim Empfänger ankommt wählt man „Einschreiben mit Rückschein“. Ist es dem Mieter möglich das Kündigungsschreiben persönlich abzugeben, so ist das der zuverlässigste Weg. Die Unterschrift des Empfängers für den Erhalt ist auch hier nicht zu vergessen. Ist der Mieter in Zeitnot, so hält er sich am besten genau an diese Vorgaben um ein zügiges Ende des Mietverhältnisses zu erreichen. Nicht nur die korrekte Einhaltung der Kündigungsform kann zu Zerwürfnissen führen. Vielmehr tauchen über Nacht Fragen zu Schönheitsreparaturen auf wie "Muss ich die Wohnung streichen?", "Muss ich den Bodenbelag erneuern oder sind die Kratzer normale Abnutzung?" und über allem steht die Frage: "Wie bekomme ich am schnellsten die volle Kaution zurück?". Mieter und Vermieter können sich hier in ihren Ansichten deutlich voneinander unterscheiden. Mit Aktionen wie der Verwendung minderwertiger Farben oder der Verweigerung der Kautionsrückzahlung versucht jede Partei einen Vorteil zu erlangen. An dieser Stelle sei gesagt, dass der Vermieter einer Wohnung im Normalfall für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Fühlt man sich benachteiligt und findet alleine keinen Weg aus den Differenzen mit seinem Vermieter oder Mieter, so ist der Gang zum Anwalt für Mietrecht angebracht. Viel Ärger und auch Geld kann der Gang zum Anwalt sparen indem man sich durch seine Hilfe künftige Prozesskosten spart. Als Mandant entsteht die erste Kontaktaufnahme zu einem Anwalt fur Mietrecht in Düsseldorf über anwaltsuche.de kostenfrei.
Überhöhte Miete
Sucht man Informationen über Mietwucher, findet man diese im Strafgesetz § 291. Wucher wird dort, grob zusammengefasst, definiert als das Ausnutzen von z.B. Unerfahrenheit oder einem Mangel an Urteilsvermögen eines anderen um sich selbst zu bereichern. Auch Kreditvergaben oder die Bereitstellung von Leistungen können dem § 219 StGB unterliegen. Im Falle der Vermietung ist die Höhe der Miete mit einem Mietwucher verbunden. Der aktuelle Mietpreisspiegel des betroffenen Wohngebietes darf um nicht mehr 40 % überschritten werden, möchte man nicht des Mietwuchers bezichtigt werden. Um den Tatbestand des Mietwuchers zu erfüllen, ist jedoch nicht nur die überteuerte Miete ausreichend. So muss z.B. nachgewiesen sein, dass die Unerfahrenheit des Mieters ausgenützt wurde. Oft ist gerade dies schwer nachzuweisen. Das Landgericht Hamburg hat in einem mehrere Jahre andauernden Rechtsstreit ein wichtiges Urteil für gerechtere Mieten gefällt. Renovierungsbedürftige Wohnungen wurden überteuert an Arbeitssuchende vermittelt. Bezahlt wurden diese vom Job-Center Hamburg. Das Jobcenter ging nach Bekanntwerden der Umstände vor Gericht und obsiegte. Das Ergebnis sprach sich eindeutig für das Job-Center aus und verurteilte den Vermieter zu 52.000 Euro Strafe sowie angefallene Zinsen auf zu viel bezahlte Miete. Obendrein wurde verfügt, dass die Mietobjekte zukünftig dem Mietspiegel entsprechend vermietet werden mussten. In eine Zwangslage Geratene sind so vor Mietwucher besser geschützt. Leider werden Menschen in Not immer wieder an Menschen geraten, die diese Situationen schamlos ausnützen. Später leiden die Geschädigten oft an Selbstzweifeln und machen sich Vorwürfe, auf diese Verträge eingegangen zu sein. Geben Sie aber nicht auf, denn derartige Verträge sind anfechtbar. Alle Vertragsbestandteile sind auf einen Schlag ohne Bedeutung, wenn ein Gericht feststellt, dass es sich in einem Fall um Mietwucher handelt.
Nebenkostenabrechnung - wann zahlen?
Müssen die Nebenkosten ohne vertragliche Regelungen vom Mieter übernommen werden? Der Mietvertrag muss Auskunft darüber geben ob Nebenkosten anfallen. Für den Fall, dass man sich darüber einig wird, können die Nebenkosten auch über einen fixen Betrag abgegolten werden. Es ist dann davon auszugehen, dass mit der Pauschale alle zulässigen Nebenkosten abgegolten sein sollen Ohne vertragliche Vereinbarung besteht keine Verpflichtung zum Begleichen der Nebenkosten durch den Mieter. In der Regel läuft ein Abrechnungszeitraum von Januar bis Dezember. Spätestens nach 12 Monaten muss dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung vorliegen. Der Mieter hat bei der Überziehung der Frist Glück gehabt. Der Mieter hat das Recht geleisteten Vorauszahlungen zurück zu bekommen, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Eine rechnerische Überprüfung muss auch durch den Mieter möglich sein, nicht nur durch einen Fachmann. Mieter müssen aus der Betriebskostenabrechnung die Aufschlüsselung nach Gebäude und Wohnung erkennen können. Der Mieter leistete bereits Nebenkostenvorauszahlungen. Diese sind in der Abschlussaufstellung aufzulisten. Umlagefähige Nebenkosten: Was können Vermieter abrechnen? Zu den Kosten, die ein Vermieter sich von den Mietern wiederholen kann, gehören Kosten für Warmwasser, Entwässerung und Heizung, die Grundsteuer oder diverse Gebühren etwa für Müll und Straßenreinigung. Zwischenstandabrechnung bei Mieterwechsel sind nicht umlagefähig und, wenn auch strittig, die Anschaffung von Gartengeräten oder im Einzelfall Fällung von morschen Bäumen. Unser Rat: schnell und unverbindlich Rat holen bei einem Anwalt für Mietrecht in Düsseldorf.
Hilfreich: Übersicht - nicht umlagefähige Nebenkosten
