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Kategorie: Anwalt Mietrecht , 27.01.2021 (Lesedauer ca. 7 Minuten, 1760 mal gelesen)

Eigenbedarf: Wann darf der Vermieter kündigen?

Paar steht mit Koffern und Umzugskartons vor einem Haus Paar steht mit Koffern und Umzugskartons vor einem Haus © freepik - mko

Wenn ein Mieter vom Vermieter eine Eigenbedarfskündigung erhält, weil dieser die Mietwohnung selbst oder für seine Familienangehörige benötigt, ist der Ärger meist vorprogrammiert. Wann ist eine Eigenbedarfskündigung erlaubt? Worauf müssen Vermieter achten? Und wie kann sich ein Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren?

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung erlaubt?

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann ein Vermieter aussprechen, wenn er die Wohnung für sich selbst oder seine Angehörigen nutzen möchte. Unter Angehörigen versteht man nahe Verwandte, wie Kinder, Stiefkinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Großeltern oder Nichten und Neffen.

Hausangestellte oder ein Au-pair gehören laut Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 127/08) nicht zum Kreis der Angehörigen. Ein Stiefkind, das weder mit dem Vermieter verwandt ist, noch mit ihm in einem Haushalt lebt, ist selbst bei einer engen persönlichen Bindung auch keine Bedarfsperson für eine Kündigung wegen Eigenbedarf, entschied das Amtsgericht Siegburg (Aktenzeichen 105 C 97/18).Das Amtsgericht München hat hingegen in einer neueren Entscheidung eine Eigenbedarfskündigung zur Unterbringung eines Au-pairs für wirksam betrachtet, weil ihm der Wunsch des Vermieters ein Au-Pair in seinem Haushalt zu beschäftigen verständlich und nachvollziehbar erschien und die betroffene Wohnung fußläufig zur Wohnung des Vermieters lag.

Ob für Patenkinder oder Schwiegereltern Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, hängt von der persönlichen Bindung zum Vermieter ab und muss im Einzelfall entschieden werden.

Wie muss eine Eigenbedarfskündigung erfolgen?

Damit die Eigenbedarfskündigung wirksam ist, müssen einige rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sein.

Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen, an alle Mieter adressiert und von allen Vermietern unterzeichnet sein und per Post zugestellt werden. In der Eigenbedarfskündigung muss der Grund für den Eigenbedarf präzise und nachvollziehbar genannt werden. Um das berechtigte Interesse des Vermieters an der Eigenbedarfskündigung zu belegen, muss genau angegeben werden, wer in die Wohnung und warum er genau zu diesem Zeitpunkt einziehen möchte. Eine Eigenbedarfskündigung muss laut einer Entscheidung des Amtsgerichts München (Aktenzeichen 433 C 16581/17) einen tatsächlichen Überlassungs- und Nutzungswillen nachweisen. Der nicht gegeben ist, wenn zum Kündigungszeitpunkt beim Angehörigen noch keine konkreten Pläne für die Nutzung der Wohnung vorlagen und nur der Vermieter von der Vorstellung geleitet war, dass der Angehörige in die Wohnung einziehen soll, so ebenfalls das Amtsgericht München (Aktenzeichen 422 C 14015/18).

Ein Vermieter ist verpflichtet, die Folgen einer Eigenbedarfskündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten. Aus diesem Grund hat der Vermieter laut Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 232/15) dem Mieter eine andere während der Kündigungsfrist leerstehende Mietwohnung, die sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet, anzubieten. Unterlässt der Vermieter dies, ist die Eigenbedarfskündigung deshalb nicht unwirksam, er setzt sich allerdings Schadensersatzforderungen des Mieters aus.

Bei einer Eigenbedarfskündigung muss die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist eingehalten werden. Diese richten sich, wie bei einer ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses, nach der Dauer des Mietverhältnisses.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam?


Eine Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, wenn der Vermieter Fristen oder Formalien, wie das Schriftformerfordernis, bei der Kündigung nicht eingehalten hat. Oder, wenn der Vermieter nur eine diffuse Absicht erklärt, irgendwann in die Mietwohnung einziehen zu wollen. Eine unwirksame Eigenbedarfskündigung liegt auch vor, wenn die Wohnung für den angegebenen Zweck nicht geeignet ist. So etwa, wenn die Tochter des Vermieters mit fünfköpfiger Familie in ein Ein-Zimmer-Apartment einziehen möchte.

Eine Eigenbedarfskündigung ist auch unwirksam, wenn ein Fall von einer unzumutbaren Härte entsteht. Alter und Gesundheitszustand können eine unzumutbare Härte darstellen und im Einzelfall das Eigennutzungsinteresse des Vermieters überwiegen. So etwa, wenn ein Mieter eine Eigenbedarfskündigung seines Vermieters als existenzielle Bedrohung wahrnimmt und aus diesem Grund Suizidgefahr besteht, urteilte das Amtsgericht München (Aktenzeichen 433 C 10588/17). Trotz berechtigter Eigenbedarfskündigung muss ein fast 90-jähriger Mieter seine Wohnung nicht räumen, wenn für ihn der Umzug aufgrund einer potentiell bestehenden Selbstmordgefahr unzumutbar ist, entschied ebenfalls das Amtsgericht München (Aktenzeichen 411 C 19436/18).

Einem über 80jährigen Mieter kann allein aufgrund seines hohen Alters nicht aus Eigenbedarf gekündigt werden, entschied das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 345/18). Auch die finanzielle Lage des Mieters kann einen Härtefall begründen.
Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 180/18, VIII ZR 167/17) stellte hingegen in zwei Entscheidung klar, dass die Faktoren Alter und lange Mietdauer allein grundsätzlich nicht die Annahme eines Härtefalls rechtfertigten. Eine Verwurzelung mit dem gewohnten Umfeld würde sich je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie geistiger Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken. Macht ein Mieter schwerwiegenden Gesundheitsgefahren aufgrund des erzwungenen Wohnungswechsels unter Beleg eines ärztlichen Attestes geltend, ist regelmäßig von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einzuholen, so der Bundesgerichtshof.

Übrigens: Ist der Vermieter eine juristische Person, wie eine GmbH oder AG, kann er nicht aus Eigenbedarf kündigen. Ebenso kann nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden, wenn Wohnraum in Gewerberäume umgewandelt werden soll.

Wie kann sich der Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren?


Mieter, die eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben, haben die Möglichkeit bis zwei Monate vor dem gesetzten Auszugstermin Widerspruch einzulegen. Der Widerspruch muss ebenfalls schriftlich erfolgen und sollte begründen, warum der Eigenbedarfskündigung widersprochen wird. Der Widerspruch hat Aussicht auf Erfolg, wenn die Eigenbedarfskündigung unwirksam ist.

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Unberechtigte Kündigung aus Eigenbedarf – Wann gibt es für den Mieter Schadensersatz?


Grundsätzlich kann der wegen einem unwirksamen Eigenbedarf gekündigte Mieter Schadensersatz vom Vermieter verlangen. So kann der Mieter bei vorgetäuschtem Eigenbedarf Schadensersatz in der Höhe verlangen, was er für die neue Mietwohnung an Nettomiete mehr bezahlen muss, entschied etwa das Amtsgericht Münster (Aktenzeichen 61 C 568/13). Macht der Vermieter geltend, der Eigenbedarf sei später weggefallen, muss er dies plausibel nachweisen.

Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München (Aktenzeichen 474 C 19752/11) kann das aber anders aussehen, wenn Vermieter und Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses einen Vergleich geschlossen haben, der einen Schlussstrich unter das Mietverhältnis ziehen soll – egal, ob der Eigenbedarf berechtigt ist.

Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 238/18; VIII ZR 371/18) hat in zwei Fällen einen Anspruch auf angefallene Maklerkosten als Schadensersatz nach einer unwirksamen Eigenbedarfskündigung abgelehnt. In beiden Fällen hatte der gekündigte Mieter im Anschluss Immobilieneigentum erworben. Der beim Mieter durch die unwirksame Eigenbedarfskündigung ausgelöster Schaden müsse in einem inneren Zusammenhang mit dem verletzten Interesse des Mieters an der Gebrauchserhaltung an der Mietwohnung stehen. Dieser innere Zusammenhang sei bei Maklerkosten nicht mehr gegeben.

Diese Fehler sollten Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung vermeiden


1. Formalien nicht beachtet

Eine Eigenbedarfskündigung muss schriftlich von allen Vermietern an alle Mieter erfolgen. Wird ein Mieter vergessen oder handelt eine Hausverwaltung für den Vermieter und legt keine Vollmacht vor, ist die Eigenbedarfskündigung ungültig.

2. Eigenbedarf nicht nachvollziehbar begründet

Der Vermieter muss sein berechtigtes Interesse am Eigenbedarf schlüssig und nachvollziehbar darlegen. Bleibt seine Begründung nebulös und unkonkret, ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam.

3. Eigenbedarf nur vortäuschen


Täuscht der Vermieter seinen Eigenbedarf nur vor, weil er etwa den Mieter loswerden will, kann dies unangenehme finanzielle Folgen für ihn haben. Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf muss der Vermieter dem Mieter wieder den Besitz einräumen und alle aufgrund des Auszugs entstandenen Kosten als Schadensersatz übernehmen. Dazu gehören neben den Umzugskosten zum Beispiel auch Rechtsanwaltskosten. Gibt der Vermieter an, die Gründe für den Eigenbedarf seien nachträglich weggefallen, muss er dies beweisen, entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 9 C 1106/18). Kann er diesen Beweis nicht nachvollziehbar erbringen, ist er gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig.

4. Sperrfrist nicht beachtet


Besteht eine Sperrfrist, kann eine Eigenbedarfskündigung erst nach deren Ablauf erfolgen. Eine Sperrzeit ist immer dann gegeben, wenn eine Eigentumswohnung in eine Mietwohnung umgewandelt wurde. In diesem Fall kann frühestens nach Ablauf von drei Jahren eine Eigenbedarfskündigung erfolgen. Die Dauer der Sperrzeit ist ortsabhängig.

5. Kündigungsfrist nicht eingehalten


Für eine Eigenbedarfskündigung gelten die Kündigungsfristen der ordentlichen Kündigung. Diese richten sich für den Vermieter nach der Dauer des Mietverhältnisses. So verlängert sich die Kündigungsfrist nach 5 und 8 Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate. Maximal kann für den Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten bestehen.

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Häufige Fragen und Antworten zur Eigenbedarfskündigung

+ Wie lange Kündigungsschutz bei Eigenbedarf?

Die Kündigungsfristen bei einer Eigenbedarfskündigung entsprechen den Kündigungsfristen einer ordentlichen Kündigung. Die Kündigungsfrist nach 5 und 8 Jahren Mietdauer verlängert sich um jeweils drei Monate. Maximal kann für den Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten bestehen.


+ Was wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht?

Wenn ein Vermieter Eigenbedarf nur vortäuscht, bleibt das Mietverhältnis mangels wirksamer Kündigung bestehen. Der Mieter hat einen Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes und kann Schadensersatz für die Kosten, die durch Räumung entstanden sind geltend machen.


+ Muss Vermieter dem Mieter eine Alternativwohnung anbieten?

Der Vermieter muss laut Rechtsprechung dem Mieter nur dann eine Alternativwohnung anbieten, wenn eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei wird.


+ Kann der Vermieter bei mehreren Mietverhältnissen frei entscheiden wem er kündigt?

Ja! Hat der Vermieter mehrere Wohnungen vermietet, die zur Deckung seines Bedarfs in Betracht kommen, kann er frei entscheiden, welchem seiner Mieter er zur Befriedigung seines Bedarfs kündigt.


+ Kann befristeter Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt werden?

Eine Eigenbedarfskündigung ist bei einem befristeten Mietvertrag ausgeschlossen, da sie als Form der ordentlichen Kündigung nur bei unbefristeten Mietverhältnissen anwendbar ist.


+ Was kann der Vermieter unternehmen, wenn der Mieter trotz wirksamer Eigenbedarfskündigung nicht auszieht?

Zieht der Mieter nach dem Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, sollte der Vermieter zunächst dem weiteren Gebrauch der Mietsache nach § 545 BGB widersprechen. Damit verhindert er eine Fortsetzung des Mietverhältnisses. Lässt sich der Auszug des Mieters nicht einvernehmlich regeln, bleibt dem Vermieter nur noch eine Räumungsklage zu erheben.





erstmals veröffentlicht am 23.01.2019, letzte Aktualisierung am 27.01.2021

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