Eigenbedarf: Wann darf der Vermieter kündigen?
Paar steht mit Koffern und Umzugskartons vor einem Haus © freepik - mko
Flattert beim Mieter eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf des Vermieters ins Haus, ist der Ärger meist vorprogrammiert. Wann ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig und wann nicht? Welche Formalien und Fristen muss der Vermieter einhalten? Was sind die häufigsten Fehler bei einer Eigenbedarfskündigung? Erhalten Mieter Schadensersatz bei einer vorgetäuschten Kündigung aus Eigenbedarf? Und wie kann sich ein Mieter erfolgreich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren?
- Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?
- Welcher Form, Begründung und Frist muss eine Eigenbedarfskündigung genügen?
- In welchen Fällen ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam?
- Wie kann sich der Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren?
- Wann erhalten Mieter bei einer vorgetäuschten Kündigung aus Eigenbedarf Schadensersatz?
- Diese Fehler sollten Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung vermeiden
- Anwalt konsultieren - ja oder nein?
- Häufige Fragen und Antworten zur Eigenbedarfskündigung
Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann ein Vermieter aussprechen, wenn er die Wohnung für sich selbst oder seine Angehörigen nutzen möchte. Unter Angehörigen versteht man nahe Verwandte, wie Kinder, Stiefkinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Großeltern oder Nichten und Neffen. Hausangestellte oder ein Au-pair gehören laut Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 127/08) nicht zum Kreis der Angehörigen. Ein Stiefkind, das weder mit dem Vermieter verwandt ist, noch mit ihm in einem Haushalt lebt, ist selbst bei einer engen persönlichen Bindung auch keine Bedarfsperson für eine Kündigung wegen Eigenbedarf, entschied das Amtsgericht Siegburg (Az. 105 C 97/18).Das Amtsgericht München hat hingegen in einer neueren Entscheidung eine Eigenbedarfskündigung zur Unterbringung eines Au-pairs für wirksam betrachtet, weil ihm der Wunsch des Vermieters ein Au-Pair in seinem Haushalt zu beschäftigen verständlich und nachvollziehbar erschien und die betroffene Wohnung fußläufig zur Wohnung des Vermieters lag. Ob für Patenkinder oder Schwiegereltern Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, hängt von der persönlichen Bindung zum Vermieter ab und muss im Einzelfall entschieden werden. Das Amtsgericht München (Az. 453 C 3432/21) hat klargestellt, dass eine Kündigung aus Eigenbedarf auch wirksam sein kann, wenn die Vermieterin in die Mietwohnung einziehen möchte, weil sie im gleichen Haus nahe Angehörige, konkret ihre Großtante und ihren Großonkel, pflegen muss. Die Großtante und der Großonkel hatten ihrer Großnichte das Eigentum an der Wohnung gegen die Zusage der Pflege übertragen. Laut Gericht besitzt die Großnichte und neue Eigentümerin der Mietwohnung damit einen nachvollziehbaren Nutzungswunsch.Welcher Form, Begründung und Frist muss eine Eigenbedarfskündigung genügen?
Damit die Eigenbedarfskündigung wirksam ist, müssen einige rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sein. Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen, an alle Mieter adressiert und von allen Vermietern unterzeichnet sein und per Post zugestellt werden. In der Eigenbedarfskündigung muss der Grund für den Eigenbedarf präzise und nachvollziehbar genannt werden. Um das berechtigte Interesse des Vermieters an der Eigenbedarfskündigung zu belegen, muss genau angegeben werden, wer in die Wohnung und warum er genau zu diesem Zeitpunkt einziehen möchte. Eine Eigenbedarfskündigung muss laut einer Entscheidung des Amtsgerichts München (Az. 433 C 16581/17) einen tatsächlichen Überlassungs- und Nutzungswillen nachweisen. Der nicht gegeben ist, wenn zum Kündigungszeitpunkt beim Angehörigen noch keine konkreten Pläne für die Nutzung der Wohnung vorlagen und nur der Vermieter von der Vorstellung geleitet war, dass der Angehörige in die Wohnung einziehen soll, so ebenfalls das Amtsgericht München (Az. 422 C 14015/18). Ein Vermieter ist verpflichtet, die Folgen einer Eigenbedarfskündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten. Aus diesem Grund hat der Vermieter laut Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 232/15) dem Mieter eine andere während der Kündigungsfrist leerstehende Mietwohnung, die sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet, anzubieten. Unterlässt der Vermieter dies, ist die Eigenbedarfskündigung deshalb nicht unwirksam, er setzt sich allerdings Schadensersatzforderungen des Mieters aus. Bei einer Eigenbedarfskündigung muss die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist eingehalten werden. Diese richten sich, wie bei einer ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses, nach der Dauer des Mietverhältnisses.In welchen Fällen ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam?
Eine Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, wenn der Vermieter Fristen oder Formalien, wie das Schriftformerfordernis, bei der Kündigung nicht eingehalten hat. Oder, wenn der Vermieter nur eine diffuse Absicht erklärt, irgendwann in die Mietwohnung einziehen zu wollen. Eine unwirksame Eigenbedarfskündigung liegt auch vor, wenn die Wohnung für den angegebenen Zweck nicht geeignet ist. So etwa, wenn die Tochter des Vermieters mit fünfköpfiger Familie in ein Ein-Zimmer-Apartment einziehen möchte. Eine Eigenbedarfskündigung ist auch unwirksam, wenn ein Fall von einer unzumutbaren Härte entsteht. Alter und Gesundheitszustand können eine unzumutbare Härte darstellen und im Einzelfall das Eigennutzungsinteresse des Vermieters überwiegen. So etwa, wenn ein Mieter eine Eigenbedarfskündigung seines Vermieters als existenzielle Bedrohung wahrnimmt und aus diesem Grund Suizidgefahr besteht, urteilte das Amtsgericht München (Az. 433 C 10588/17). Trotz berechtigter Eigenbedarfskündigung muss ein fast 90-jähriger Mieter seine Wohnung nicht räumen, wenn für ihn der Umzug aufgrund einer potentiell bestehenden Selbstmordgefahr unzumutbar ist, entschied ebenfalls das Amtsgericht München (Az. 411 C 19436/18). Einem über 80jährigen Mieter kann allein aufgrund seines hohen Alters nicht aus Eigenbedarf gekündigt werden, entschied das Landgericht Berlin (Az. 67 S 345/18). Auch die finanzielle Lage des Mieters kann einen Härtefall begründen. Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 180/18, VIII ZR 167/17) stellte hingegen in zwei Entscheidung klar, dass die Faktoren Alter und lange Mietdauer allein grundsätzlich nicht die Annahme eines Härtefalls rechtfertigten. Eine Verwurzelung mit dem gewohnten Umfeld würde sich je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie geistiger Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken. Macht ein Mieter schwerwiegenden Gesundheitsgefahren aufgrund des erzwungenen Wohnungswechsels unter Beleg eines ärztlichen Attestes geltend, ist regelmäßig von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einzuholen, so der Bundesgerichtshof. Übrigens: Ist der Vermieter eine juristische Person, wie eine GmbH oder AG, kann er nicht aus Eigenbedarf kündigen. Ebenso kann nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden, wenn Wohnraum in Gewerberäume umgewandelt werden soll.Wie kann sich der Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren?
Mieter, die eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben, haben die Möglichkeit bis zwei Monate vor dem gesetzten Auszugstermin Widerspruch einzulegen. Der Widerspruch muss ebenfalls schriftlich erfolgen und sollte begründen, warum der Eigenbedarfskündigung widersprochen wird. Der Widerspruch hat Aussicht auf Erfolg, wenn die Eigenbedarfskündigung unwirksam ist.
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Wann erhalten Mieter bei einer vorgetäuschten Kündigung aus Eigenbedarf Schadensersatz?
Grundsätzlich kann der wegen einem unwirksamen Eigenbedarf gekündigte Mieter Schadensersatz vom Vermieter verlangen. So kann der Mieter bei vorgetäuschtem Eigenbedarf Schadensersatz in der Höhe verlangen, was er für die neue Mietwohnung an Nettomiete mehr bezahlen muss, entschied etwa das Amtsgericht Münster (Az. 61 C 568/13). Macht der Vermieter geltend, der Eigenbedarf sei später weggefallen, muss er dies plausibel nachweisen. Laut Amtsgericht Coesfeld (Az. 4 C 156/19) umfasst der Schadensersatzanspruch des Mieters bei vorgetäuschtem Eigenbedarf neben den Umzugskosten, der doppelten Mietbelastung auch die Mietdifferenz über eine Dauer von dreieinhalb Jahren. Das Amtsgericht Waiblingen (Az. 9 C 1106/18) hingegen hält eine Zahlung der Mietdifferenz über eine Dauer von zwei Jahren für ausreichend. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München (Az. 474 C 19752/11) kann der Schadensersatzanspruch wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf aber ausgeschlossen sein, wenn Vermieter und Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses einen Vergleich geschlossen haben, der einen Schlussstrich unter das Mietverhältnis ziehen soll – egal, ob der Eigenbedarf berechtigt ist. Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 238/18; VIII ZR 371/18) hat in zwei Fällen einen Anspruch auf angefallene Maklerkosten als Schadensersatz nach einer unwirksamen Eigenbedarfskündigung abgelehnt. In beiden Fällen hatte der gekündigte Mieter im Anschluss Immobilieneigentum erworben. Der beim Mieter durch die unwirksame Eigenbedarfskündigung ausgelöster Schaden müsse in einem inneren Zusammenhang mit dem verletzten Interesse des Mieters an der Gebrauchserhaltung an der Mietwohnung stehen. Dieser innere Zusammenhang sei bei Maklerkosten nicht mehr gegeben. Gut zu wissen: Ein rechtskräftiger Räumungstitel steht der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf nicht entgegen, entschied das Landgericht Bonn (Az. 6 S 9/20).Diese Fehler sollten Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung vermeiden
1. Formalien nicht beachtet
Eine Eigenbedarfskündigung muss schriftlich von allen Vermietern an alle Mieter erfolgen. Wird ein Mieter vergessen oder handelt eine Hausverwaltung für den Vermieter und legt keine Vollmacht vor, ist die Eigenbedarfskündigung ungültig.2. Eigenbedarf nicht nachvollziehbar begründet
Der Vermieter muss sein berechtigtes Interesse am Eigenbedarf schlüssig und nachvollziehbar darlegen. Bleibt seine Begründung nebulös und unkonkret, ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam.3. Eigenbedarf nur vortäuschen
Täuscht der Vermieter seinen Eigenbedarf nur vor, weil er etwa den Mieter loswerden will, kann dies unangenehme finanzielle Folgen für ihn haben. Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf muss der Vermieter dem Mieter wieder den Besitz einräumen und alle aufgrund des Auszugs entstandenen Kosten als Schadensersatz übernehmen. Dazu gehören neben den Umzugskosten zum Beispiel auch Rechtsanwaltskosten. Gibt der Vermieter an, die Gründe für den Eigenbedarf seien nachträglich weggefallen, muss er dies beweisen, entschied das Amtsgericht München (Az. 9 C 1106/18). Kann er diesen Beweis nicht nachvollziehbar erbringen, ist er gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig.4. Sperrfrist nicht beachtet
Besteht eine Sperrfrist, kann eine Eigenbedarfskündigung erst nach deren Ablauf erfolgen. Eine Sperrzeit ist immer dann gegeben, wenn eine Eigentumswohnung in eine Mietwohnung umgewandelt wurde. In diesem Fall kann frühestens nach Ablauf von drei Jahren eine Eigenbedarfskündigung erfolgen. Die Dauer der Sperrzeit ist ortsabhängig.5. Kündigungsfrist nicht eingehalten
Für eine Eigenbedarfskündigung gelten die Kündigungsfristen der ordentlichen Kündigung. Diese richten sich für den Vermieter nach der Dauer des Mietverhältnisses. So verlängert sich die Kündigungsfrist nach 5 und 8 Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate. Maximal kann für den Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten bestehen.
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Anwalt konsultieren - ja oder nein?
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Beratung vom Anwalt für Vermieter wie Mieter
Bei einer Eigenbedarfskündigung müssen eine Vielzahl von formalen und inhaltlichen Voraussetzungen erfüllt sein. Aus diesem Grund sind viele Eigenbedarfskündigungen unwirksam. Ein Anwalt für Mietrecht ist Experte bei allen Fragen rund um die Eigenbedarfskündigung und führt Sie kompetent und sicher zu Ihrem Ziel.
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Häufige Fragen und Antworten zur Eigenbedarfskündigung
+ Wie lange Kündigungsschutz bei Eigenbedarf?
Die Kündigungsfristen bei einer Eigenbedarfskündigung entsprechen den Kündigungsfristen einer ordentlichen Kündigung. Die Kündigungsfrist nach 5 und 8 Jahren Mietdauer verlängert sich um jeweils drei Monate. Maximal kann für den Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten bestehen.
+ Was wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht?Wenn ein Vermieter Eigenbedarf nur vortäuscht, bleibt das Mietverhältnis mangels wirksamer Kündigung bestehen. Der Mieter hat einen Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes und kann Schadensersatz für die Kosten, die durch Räumung entstanden sind geltend machen.
+ Muss Vermieter dem Mieter eine Alternativwohnung anbieten?Der Vermieter muss laut Rechtsprechung dem Mieter nur dann eine Alternativwohnung anbieten, wenn eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei wird.
+ Kann der Vermieter bei mehreren Mietverhältnissen frei entscheiden wem er kündigt?Ja! Hat der Vermieter mehrere Wohnungen vermietet, die zur Deckung seines Bedarfs in Betracht kommen, kann er frei entscheiden, welchem seiner Mieter er zur Befriedigung seines Bedarfs kündigt.
+ Kann befristeter Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt werden?Eine Eigenbedarfskündigung ist bei einem befristeten Mietvertrag ausgeschlossen, da sie als Form der ordentlichen Kündigung nur bei unbefristeten Mietverhältnissen anwendbar ist.
+ Was kann der Vermieter unternehmen, wenn der Mieter trotz wirksamer Eigenbedarfskündigung nicht auszieht?Zieht der Mieter nach dem Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, sollte der Vermieter zunächst dem weiteren Gebrauch der Mietsache nach § 545 BGB widersprechen. Damit verhindert er eine Fortsetzung des Mietverhältnisses. Lässt sich der Auszug des Mieters nicht einvernehmlich regeln, bleibt dem Vermieter nur noch eine Räumungsklage zu erheben.
erstmals veröffentlicht am 23.01.2019, letzte Aktualisierung am 26.05.2022
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