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Kategorie: Anwalt Mietrecht , 11.02.2019 (Lesedauer ca. 5 Minuten)

Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung - Antworten für Vermieter und Mieter, rechtliche Informationen, aktuelle Urteile, Checklisten und häufige Fragen zu einem sensiblen Thema

Eigenbedarfskündigung - was tun?



Wann ist eine Eigenbedarfskündigung wirksam?


Wenn Mieter vom Vermieter eine Eigenbedarfskündigung erhalten, weil dieser die Mietwohnung selbst oder seine Familienangehörigen nutzen wollen, ist der Ärger vorprogrammiert. Lesen Sie worauf bei einer Eigenbedarfskündigung zu achten.

Was muss im Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf stehen?
Im Kündigungsschreiben des Vermieters wegen Eigenbedarfs muss er dem Mieter die Person mitteilen, für die er den Wohnraum beansprucht. Darüber hinaus muss der Vermieter dem Mieter auch mitteilen, warum diese Person ein Interesse an der Wohnung hat. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen VIII ZR 317/10) hervor.

Für wen darf Eigenbedarf beansprucht werden?
Vermieter können Eigenbedarf nicht nur für sich selbst, sondern auch für Familienangehörge beanspruchen. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 159/09) hat entschieden, dass Vermieter auch Eigenbedarf für Nichten und Neffen geltend machen können. Nach Ansicht des Gerichtes sind Nichten und Neffen Familienangehörige im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches, die mit dem Vermieter so eng verwandt sind, dass es sogar egal ist, ob eine besondere Beziehung zum Vermieter besteht.

Kündigt ein Vermieter eine Mietwohnung wegen Eigenbedarfs, weil er die Wohnung für sein Au-pair-Mädchen oder eine Hausangestellte braucht, handelt es sich hier nicht um Angehörige des Vermieters. Auch wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat, kommt keine klassische Kündigung wegen Eigenbedarfs in Betracht, so der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 127/08).

Eigenbedarfskündigung – Sperrfrist einhalten!
Nach dem Erwerb eines neuen Mietobjektes muss der Eigentümer im Hinblick auf eine Eigenbedarfskündigung eine Sperrfrist von drei Jahren einhalten. Dies stellte auch der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 104/17) im Fall einer GbR klar, die unmittelbar nach dem Erwerb einer vermieteten Wohnung der dort lebenden Familie eine Eigenbedarfskündigung erklärte. Die Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung von drei Jahren soll den Mieterschutz stärken. Diese Frist wird allerdings häufig umgangen, indem etwa der Wohnungseigentümer Eigenbedarf anmeldet und die Wohnung dann veräußert.

Eigenbedarfskündigung bei Mietern in hohem Alter ausgeschlossen?
Kann ein Vermieter auch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gegenüber Mieter in sehr hohem Alter durchsetzen? Ja, entschied das Landgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2-11 S 110/11). Das Interesse an der eigenen Nutzung der Mietwohnung durch den Vermieter sei höher zu bewerten als Alter und Gesundheitszustand eines 84 jährigen Mieters. Das sah das Amtsgericht Dieburg (Aktenzeichen 20 C 29/12 (23)) anders und wies die Klage auf Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung eines Vermieters mit der Begründung ab, dass der 83 jährigen Mieterin ein Umzug nicht mehr zumutbar sei.

Vermieter muss Mieter Alternativwohnung anbieten!
Kündigt ein Vermieter wegen Eigenbedarf einem Mieter in einem Mehrfamilienhaus, muss er dem Mieter eine vergleichbare Wohnung anbieten, die frei ist. Wird im Laufe der Kündigungsfrist eine Wohnung im Mehrfamilienhaus frei, die der Wohnung des gekündigten Mieter entspricht, muss der Vermieter diese zuerst dem gekündigten Mieter anbieten, bevor er sie anderweitig vermietet. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 78/10). Diese Verpflichtung trifft den Vermieter allerdings nur bis zum Auszugstermin des Mieters. Wird später eine Wohnung im Mehrfamilienhaus frei, muss er diese dem gekündigten Mieter nicht mehr anbieten, so der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 292/07).

Verzichtet ein Vermieter auf sein Recht auf Eigenbedarfskündigung, so muss dies schriftlich erfolgen und wirksam geltend gemacht werden zu können, entschied das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 63 S 439/10).


Checkliste - so prüfen Sie die Gültigkeit der Eigenbedarfskündigung



Eigenbedarfskündigung - was Vermieter beachten müssen


Die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter wird häufig mit Eigenbedarf begründet. Wir haben Urteile zusammengestellt, die zeigen was bei einer Eigenbedarfskündigung alles zu beachten ist.
Die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter wird häufig mit Eigenbedarf begründet. Wir haben Urteile zusammengestellt, die zeigen was bei einer Eigenbedarfskündigung alles zu beachten ist.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen VIII ZR 317/10) reicht es aus, wenn die Person, für die die Wohnung beansprucht wird, im Kündigungsschreiben des Vermieters benannt wird. Zusätzlich muss noch mitgeteilt werden, warum diese Person ein Interesse an der Nutzung der Mietwohnung hat.

Eigenbedarf kann auch für Familienangehörige geltend gemacht werden. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen VIII ZR 159/09) ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auch für Nichten und Neffen möglich. Die Nichte ist als Familienangehörige im Sinne § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzusehen und die Eigenbedarfskündigung war im zugrundeliegenden Fall deshalb berechtigt war. Der Bundesgerichtshof hat in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeführt, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit dem Vermieter verwandt sind, dass es nicht darauf ankommt, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht.

Der Vermieter der eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, muss dem Mieter eine vergleichbare freie Wohnung anbieten, so der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 78/10) Wird während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im selben Haus des Vermieters frei, muss dieser diese Wohnung zunächst dem gekündigten Mieter anbieten.

Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 292/07 ) hat in Sachen Eigenbedarfskündigung aber weiter entschieden, dass der Vermieter, der eine Eigenbedarfskündigung gegenüber seinem Mieter geltend gemacht hat, diesem nur Alternativwohnungen anbieten muss, die bis zu seinem Auszugstermin frei werden. Darüber hinaus nicht!

Eine Eigenbedarfskündigung kann aufgrund des hohen Alters eines Mieters unwirksam sein. Dies entschied das Amtsgericht Dieburg (Aktenzeichen 20 C 29/12 (23) im Fall einer 83 jährigen Mieterin, die von ihrem neuen Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf erhielt. Der Frau sei ein Umzug nicht mehr zu zumuten. Die Eigenbedarfskündigung stelle aufgrund ihres Alters und Ihrer Gesundheit eine soziale Härte für die Mieterin dar und sei daher unwirksam.

Dies sieht das Landgericht Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2-11 S 110/11) anders: Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch bei einem 84 jährigen Mieter wirksam sein. Trotz Alter und Gesundheitszustand sei das Eigenutzungsinteresse des Vermieters höher zu bewerten.

Verzichtet ein Vermieter auf sein Recht auf Eigenbedarfskündigung, so muss dies schriftlich erfolgen und wirksam geltend gemacht werden zu können, entschied das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 63 S 439/10).




Eigenbedarfskündigung - aktuelle Urteile


Jahresrückblick 2018: Interessante Urteile rund um Miete und Wohnen
Die jüngsten Gesetzesänderungen im Mietrecht haben wir hier für Sie zusammengestellt

Nachbesserungen beim Mieterschutz, bei der Mietpreisbremse waren einige der Themen, die deutsche Gerichte und den Gesetzgeber im Jahr 2018 im Bereich Wohnen und Miete beschäftigten.


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Häufige Fragen und Antworten zur Eigenbedarfskündigung


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