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Kündigung Mietvertrag

Letzte Aktualisierung am 2020-08-27 / Lesedauer ca. 7 Minuten

Grundsätzliches zur Kündigung einer Mietsache
Die Kündigung wegen Eigenbedarf wirksam oder unbegründet?
Gibt es auch kürzere Kündigungsfristen für den Mieter?
Gibt es auch auf Vermieterseite die Möglichkeit einer Sonderkündigungsfrist?
Was ist die Sozialklausel?
Welche rechtlichen Vorgaben sind bei der Kündigung einer Wohnung noch einzuhalten?
Stichwort Schönheitsreparaturen
Besser vom Anwalt beraten lassen

Grundsätzliches zur Kündigung einer Mietsache

Mietrecht ist ein Teil des Zivilrechts (ZR) und deshalb im BGB zu finden. Hier findet man unter § 573c „Fristen der ordentlichen Kündigung“ die gesetzlichen Vorgaben für die Kündigung einer Mietsache. Ist der Wohnungsmietvertrag nicht für eine bestimmte Mietdauer, also kein Zeitmietvertrag, sondern auf unbestimmte Zeit vereinbart, so hat ein Mieter seine Mietwohnung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Erreicht die Kündigung den Vermieter (oder die vom Wohnungseigentümer bevollmächtigte Hausverwaltung) erst am 4. Werktag, so verschiebt sich das Mietende um einen Monat. Diese Regelung gilt zunächst auch für den Vermieter. Allerdings verlängert sich für ihn dann die Kündigungsfrist nach fünf bzw. acht Jahren Wohndauer um jeweils drei Monate. Bei Werksmietwohnungen oder Untervermietung gelten kürzere Kündigungsfristen. Wurde eine vertragliche Mietvereinbarung getroffen, die dem Mieter zum Nachteil gereicht, so ist sie nicht gültig. Wurde zwischen Mieter und Vermieter ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen, so genießt der Mieter Kündigungsschutz. D. h. Während der Mieter seinen Wohnraummietvertrag ohne Angabe von Gründen fristgerecht kündigen darf, kann der Vermieter das Mietverhältnis nur mit Angabe eines gesetzlich anerkannten Kündigungsgrundes beenden. Verstößt ein Mieter jedoch grob gegen Vereinbarungen des Mietvertrages kann der Vermieter ihm wegen Vertragspflichtverletzung auch fristlos kündigen. In aller Regel hat vorher eine Abmahnung zu erfolgen. Der Vermieter kann den Mieter auch nicht einfach auf die Straße setzen. Um eine Räumung der Wohnung veranlassen zu können, ist erst eine Räumungsklage einzureichen. Hat der Mieter sich an alle vertraglichen Vereinbarungen gehalten, so gibt es für den Vermieter eigentlich nur zwei berechtigte Interessen, die eine Kündigung rechtfertigen. Das ist einmal begründeter Eigenbedarfsanspruch, oder ein nachweislich erheblicher, wirtschaftlicher Nachteil, der ihm durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses entsteht. Diese Kündigung nennt man auch Verwertungskündigung. Allein eine höhere Miete durch Neuvermietung zu erzielen wird jedoch als Grund für eine bessere wirtschaftliche Verwertung nicht anerkannt.

Die Kündigung wegen Eigenbedarf wirksam oder unbegründet?

Der Gesetzgeber regelt die Kündigung wegen Eigenbedarf unter § 573 Abs. 2 BGB. Grundsätzlich lässt sich festhalten, der Vermieter muss die Wohnung tatsächlich benötigen und dies nicht nur befristet oder sporadisch. Ob eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt ist, unterliegt strengen Auflagen. So kann u.a. nur mit vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen Eigenbedarf wirksam angemeldet werden. Wenn der Vermieter also die Wohnung zu Wohnzwecken für sich selbst oder eine Person seines Hausstandes, einen nahen Familienangehörigen oder auch eine Pflegekraft, benötigt. In der schriftlichen Kündigungserklärung muss angegeben werden, für wen der Vermieter die Wohnung beansprucht und den Sachverhalt, wie z.B. Altersruhesitz, Pflegebedürftigkeit, die Trennung vom Partner, gesundheitliche Veränderungen o.ä., genau erläutern. Auch der richtige Zeitpunkt für die Eigenbedarfskündigung ist entscheidend. So muss der Eigenbedarf schon bei Kündigung bestehen und darf nicht erst nach erfolgter Kündigung entstehen. Fällt der Grund des Eigenbedarfs vor Ablauf der Kündigungsfrist wieder weg, so ist der Mieter darüber zu informieren! Weiterhin ist zu beachten, dass dieser Eigenbedarf nicht bereits bei Vertragsunterschrift des Mietvertrages bestanden haben darf. Wenn man weiß, dass man zu einem späteren Zeitpunkt Eigenbedarf an der Wohnung haben wird, so bietet sich in diesen Fällen ein Zeitmietvertrag an. Etwas unübersichtlich ist der Punkt des rechtsmissbräuchlichen, weit überhöhten Wohnbedarfes, welcher den Anspruch auf Eigenbedarf in Frage stellen kann. Es geht hier um die Größe des Wohnraumes, der für eine einzelne Person als angemessen betrachtet wird. Denn dem Vermieter wird ein weiter Ermessensspielraum bei der Bedarfsmessung zugebilligt, was er für sich oder seinen Angehörigen als angemessenen Wohnraum empfindet. Besitzt der Vermieter noch eine bereits freie Alternativwohnung, die seinen benötigten Wohnbedarf deckt, so darf er keine Eigenbedarfskündigung für eine vermietete Wohnung aussprechen. Möglich wäre es, dem Mieter eine freistehende Wohnung als Alternative anzubieten, wenn er gleichzeitig begründen kann warum sie für ihn selbst nicht zum Eigenbedarf genutzt werden kann. Allerdings muss diese Wohnung auch den Wohnbedarf des Mieters befriedigen, sich im gleichen Gebäude oder Wohnkomplex befinden und spätestens zum Ende der Kündigungsfrist zuverlässig frei sein. Möchte der Vermieter einen unliebsamen Mieter kündigen um den Hausfrieden wieder herzustellen, so darf er dieses Mietproblem nicht einfach durch einen vorgeschobenen Eigenbedarf lösen. Beim Kauf einer bereits vermieteten Eigentumswohnung, dies gilt auch bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung, ist unbedingt zu beachten, dass es je nach Bundesland Sperrfristen von drei bis zu 10 Jahren gibt, die eine Kündigung erst nach dieser Frist zulassen. Dies ist ein besonderer Kündigungsschutz des Mieters und gilt sowohl bei einer Verwertungs- als auch einer Eigenbedarfskündigung durch den neuen Vermieter.

Gibt es auch kürzere Kündigungsfristen für den Mieter?

Es gibt Sonderkündigungsgründe, die einem Mieter kürzere Kündigungsfristen ermöglichen. So hat ein Mieter z.B. ein Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung. Dies ist geregelt unter § 561 BGB und gibt dem Mieter die Möglichkeit innerhalb eines Zeitraumes von zwei Monaten nach Zugang der Erklärung des Vermieters, das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Die Mieterhöhung tritt dann, bei Kündigung, für ihn nicht mehr in Kraft. Auch eine Sanierung der Mietwohnung durch den Eigentümer kann ein Sonderkündigungsgrund sein. Jedoch führen hier nicht kleinere Reparaturen zu einem Sonderkündigungsrecht sondern umfassende, den Mieter erheblich störende Modernisierungsmaßnahmen. Nach § 555e BGB verkürzt sich die Kündigungsfrist in diesem Fall ebenfalls zum Ablauf des übernächsten Monats. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Gar keine Kündigungsfrist ist hingegen zu beachten, wenn die Gesundheit des Mieters durch das Mietobjekt bedroht ist. Baufälligkeit des Gebäudes oder auch Gesundheitsgefährdung durch z.B. Schimmel sind hier zu nennen. Geregelt ist dies im § 543 BGB.

Gibt es auch auf Vermieterseite die Möglichkeit einer Sonderkündigungsfrist?

Bei Vertragspflichtverletzungen des Mieters hat auch der Vermieter das Recht Kündigungsfristen zu umgehen. Denn der Mieter geht vertragliche Verpflichtungen wie regelmäßige Mietzahlungen oder den pfleglichen Umgang mit dem Mietobjekt ein. Hierzu gehört auch umsichtiges und vorsichtiges Handeln durch den Mieter und Gefahrenquellen für Brand- und Wasserschäden zu vermeiden. Bei längerer Abwesenheit hat der Mieter dafür zu sorgen, dass eine vertrauenswürdige Person Zugang zur Wohnung hat, um im Notfall, z.B. einem Wasserschaden durch Rohrbruch, den Schaden so gering wie möglich zu halten. Wenn dem Mieter auch nicht vorgeschrieben werden kann wie reinlich er das Mietobjekt zu halten hat, so gibt es doch Sachverhalte, wie Ungeziefer oder belästigender Gestank, die ein Vermieter nicht hinnehmen muss. Vernachlässigt der Mieter eine mietvertragliche Pflicht, so ist dies ein Verstoß und kann wegen Verletzung der Obhutspflicht zur Wohnungskündigung durch den Vermieter führen. Auch bei schweren Störungen des Hausfriedens, oder bei vertragswidrigem Gebrauch der Wohnung durch den Mieter, kann eine Sonderkündigung durch den Vermieter erfolgen.

Was ist die Sozialklausel?

In § 574 BGB sind die Bestimmungen der Sozialklausel festgelegt. Bekannt ist sie auch als Härteklausel. Das deutsche Mietrecht räumt durch diese Härtefallregelung dem Mieter die Möglichkeit ein, der Kündigung seiner Wohnung zu widersprechen. Dieser Mietschutz greift aber nur, wenn der Nachteil, der dem Mieter oder seiner Familie durch einen Umzug entsteht, für ihn eine besondere Härte darstellen würde. Die Landgerichte (LG) bzw. Oberlandesgerichte (OLG) annerkennen als besondere Härtefälle etwa eine fortgeschrittene Schwangerschaft, eine schwere Krankheit, hohes Alter oder auch drohende Obdachlosigkeit. In diesen Fällen kann der Mieter innerhalb von zwei Monaten vor Ablauf der Kündigungsfrist Widerspruch gegen die Kündigung der Wohnung einlegen. Lehnt der Vermieter den Kündigungswiderspruch ab, muss letztlich ein Gericht über das Vorliegen von Härtegründen entscheiden. Die Karlsruher Richter des BGH (Bundesgerichtshofes) ermahnen die zuständigen Instanzgerichte durch Überprüfung und auch durch Gutachten die jeweilige Sachlage genau zu beurteilen und zu entscheiden. Auf Fallgruppen oder nur nach Aktenlage könne man sich bei seinem Urteil ohne genaue Klärung des Sachverhalts nicht beziehen. Nicht auf die Sozialklausel und sein Widerspruchsrecht berufen kann sich ein Mieter, wenn ihm eine rechtlich berechtigte fristlose Kündigung erteilt wurde.

Welche rechtlichen Vorgaben sind bei der Kündigung einer Wohnung noch einzuhalten?

Egal ob Vermieterkündigung oder Mieterkündigung, die Kündigung des Wohnungsmietvertrages muss den gleichen Anforderungen entsprechen. Zu allererst ist es wichtig, dass die Kündigung schriftlich erfolgen muss. Für den rechtswirksamen Zugang des Kündigungsschreibens ist es anzuraten, das Wohnungskündigungsschreiben per Einschreiben mit Rückschein zuzustellen. Eine persönliche Übergabe des Kündigungsschreibens mit Zeugen ist der sicherste Weg, den Kündigungsempfang zu beweisen. Es ist nicht ausreichend, eine Kündigung per Email oder Fax zu versenden. Dies kann unterstützend vorab geschehen, genügt aber nicht dem Formerfordernis der Schriftform. Wichtig ist auch, dass die Kündigung von allen Mietern, bzw. Vermietern unterschrieben ist. Fehlt eine Unterschrift, ist die Kündigung der Wohnung unwirksam. Eine elektronische Unterschrift allein ist nicht ausreichend, hier ist die eigenhändige Unterschrift unbedingt erforderlich, notfalls ergänzend unter die elektronische. Bei Wohngemeinschaften und ähnlichem muss jeder unterschreiben, der seinerseits den Mietvertrag unterzeichnet hat. Das Kündigungsschreiben muss klar zu Ausdruck bringen, dass die Wohnung gekündigt wird. Der Vermieter muss die Kündigung der Wohnung im Kündigungsschreiben so begründen, dass der Mieter die Kündigungsgründe versteht – egal, ob es sich um eine fristgerechte oder um eine fristlose Kündigung handelt. Weiterhin muss der Vermieter im Kündigungsschreiben gemäß § 574 Abs.1 BGB auf das Widerspruchsrecht des Mieters hinweisen, ansonsten ist die Kündigung der Wohnung unwirksam. Ein Mieter kann eine Wohnung fristgerecht ohne Angabe von Gründen kündigen. Nur bei einer fristlosen Kündigung muss auch er die Kündigungsgründe nennen, damit der Vermieter nachvollziehen kann, ob die Kündigung begründet ist, oder nicht.

Stichwort Schönheitsreparaturen

In Bezug auf den Auszug eines Mieters wird jedoch nicht nur um die Kündigung an sich bzw. den Auszugszeitpunkt gestritten. Vielmehr tauchen über Nacht Fragen zu Schönheitsreparaturen auf. "Muss ich die Wohnung streichen?", oder "Muss ich den Bodenbelag erneuern, reparieren lassen oder sind die Kratzer normale Abnutzung?" und über allem steht die Frage: "Wie bekomme ich am schnellsten die volle Kaution zurück?". Beim Auszug sind die Meinungen von Mieter und Vermieter tatsächlich oft sehr unterschiedlich und beide Seiten versuchen ihre Position durch Druckmittel, wie etwa das Zurückhalten der Kaution, durchzusetzen.

Besser vom Anwalt beraten lassen

Damit eine Kündigung des Mietvertrages wirksam ist, gilt es eine Vielzahl von rechtlichen Voraussetzungen zu beachten. Wurde die Kündigung richtig begründet und die Kündigungsfrist eingehalten? Erfolgte die Zustellung des Kündigungsschreibens ordnungsgemäß? Was ist beim Widerspruch zu beachten? Was kann ich tun wenn mir wegen Zahlungsverzug gekündigt wurde? Wurde durch eine Pflichtverletzung wirklich ein Vertragsverstoß begangen der eine Kündigung rechtfertigt? Ein Anwalt für Mietrecht kann durch sein Fachwissen über das Wohnraummietrecht eine Ersteinschätzung der Situation abgeben und vermittelt, wenn gewünscht, zwischen den Vertragsparteien in einem Mietrechtsstreit. Er weiß, was vor Gericht als Pflichtverstoß anerkannt ist. Holen Sie sich den Rat eines Anwalts für Mietrecht wenn Sie mit einer Räumungsklage konfrontiert wurden. Sorgen Sie sich wegen der Anwaltskosten? Die Gebühren für seine Beratung und Begleitung liegen in vielen Fällen weit unter den drohenden Prozesskosten. Kommt es im Zuge eines Klageverfahrens trotzdem zum Prozess, so haben Sie unter Umständen die Möglichkeit mit einer Prozessvollmacht für Ihren Anwalt ein persönliches Erscheinen vor Gericht zu umgehen.