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Kategorie: Anwalt Mietrecht , 23.01.2019 (Lesedauer ca. 6 Minuten)

Mieterhöhung - Alle wichtigen Informationen

Vermieter haben das Recht in einem laufenden Mietverhältnis die Miete zu erhöhen. Allerdings ist längst nicht jede Mieterhöhung rechtlich wirksam! Mieter und Vermieter finden hier die wichtigsten Informationen, Checklisten und aktuelle Urteile rund um das Thema Mieterhöhung.

Wann ist eine Mieterhöhung erlaubt?

Eine Mieterhöhung ist erlaubt, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist, wenn ein Index- oder Staffelmietvertrag vorliegt oder ein Mietobjekt modernisiert wurde.

Mieterhöhung aufgrund der ortsüblichen Vergleichsmiete

Will der Vermieter die Miete nach Maßgabe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, muss er einige rechtliche Aspekte beachten. So kann eine Mieterhöhung der Nettomiete frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung erfolgen. Zusätzlich muss die laufende Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Die örtliche Kappungsgrenze muss berücksichtigt sein. Diese besagt, dass sämtliche Mieterhöhungen der letzten drei Jahre insgesamt oder die letzte Mieterhöhung nicht mehr als 20 Prozent (in Berlin und Bayern gilt teilweise 15 Prozent) des vor drei Jahren geltenden Mietzins ausmachen darf. Bundesländer dürfen in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt für fünf Jahre die Kappungsgrenze auf 15 Prozent senken. Davon Gebrauch gemacht haben Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Sachsen.

Die Mieterhöhung muss schriftlich an alle Mieter und von allen Vermietern erfolgen. Beauftragt der Vermieter eine Hausverwaltung mit der Mieterhöhung muss eine gültige Vollmacht vorliegen. Der Vermieter muss die Mieterhöhung begründen. Dafür kann er den örtlichen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde heranziehen. Führt der Vermieter den Mietspiegel als Begründung für seine Mieterhöhung an, muss er die richtige Mietzinsspanne angeben und dem Mieter den Mietspiegel zur Verfügung stellen. Beruft er sich auf Vergleichswohnungen, sind diese von ihm genau und nachvollziehbar zu bezeichnen. Für die Mieterhöhung benötigt der Vermieter die Zustimmung des Mieters. Er kann sie nicht einseitig erklären und muss daher den Mieter im Mieterhöhungsschreiben zur Zustimmung auffordern. Der Mieter hat nach dem Erhalt des Mieterhöhungsschreibens mindestens zwei Monate Zeit um sich seine Zustimmung zu überlegen. Die Zustimmung muss nicht schriftlich erfolgen, die Zahlung der erhöhten Miete wird als Zustimmung zur Mieterhöhung gewertet. Verweigert der Mieter seine Zustimmung, bleibt dem Vermieter nur auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung zu klagen. Mieter haben bei einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht.

Mieterhöhung aufgrund einer Staffel- oder Indexmiete

Erhöht sich die Miete aufgrund einer Staffel- oder Indexmiete, so sind die Voraussetzungen für die Mieterhöhung im Mietvertrag genau festgelegt. Die Mieterhöhung tritt automatisch zum vertraglich festgesetzten Zeitpunkt in Kraft.

Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung

Wird die Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erhöht, gilt es zunächst zu prüfen, ob es sich tatsächlich um eine Modernisierung oder lediglich um eine Instandhaltung des Mietobjekts handelt. Instandsetzungen müssen vom Vermieter alleine getragen werden, denn sie dienen dem Erhalt des Mietobjekts. Von Modernisierungsmaßnahmen spricht man, wenn diese den Wohnwert steigern oder Energie einsparen. Eine Modernisierungsmaßnahme muss vom Vermieter drei Monate vor Beginn dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Im Schreiben muss über Art und Umfang der Arbeiten, deren Beginn und Dauer, die zu erwartende Mieterhöhung und die Möglichkeit eines Härteeinwands informiert werden. Auf einen Härteeinwand kann sich ein Mieter berufen, wenn die Mieterhöhung eine unangemessene Härte für den Mieter bedeuten würde. Der Härteeinwand scheidet aus, wenn das Mietobjekt durch die Modernisierungsmaßnahme nur auf einen allgemein üblichen Zustand gebracht wird, oder wenn der Vermieter zur Modernisierung gesetzlich verpflichtet ist.

Wurde die Modernisierungsmaßnahme durchgeführt, hat der Vermieter das Recht die Miete um 11 Prozent zu erhöhen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt seit dem 1.Janaur 2019 eine Modernisierungsumlage von acht Prozent – allerdings zunächst nur für fünf Jahre. Betrifft die Modernisierungsmaßnahme mehrere Wohnungen, so muss der Vermieter die Modernisierungskosten nachvollziehbar auf die Parteien verteilen.

In seiner schriftlichen Mieterhöhung muss der Vermieter die Kosten der Modernisierungsmaßnahme nachvollziehbar darstellen und erläutern.

Checkliste Mieterhöhung

Formular Checkliste Mieterhöhung Checkliste Mieterhöhung
Anhand dieser Checkliste können Sie prüfen, ob eine Mieterhöhung aus formalen Gründen unwirksam ist.
Quelle: , 2019-01-11 14:10:20.0 Downloads: 18

Wie kann sich der Mieter gegen eine Mieterhöhung wehren?

Der Mieter kann seine Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern und dieser widersprechen. Dafür hat er eine Frist bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens. Widerspricht der Mieter der Mieterhöhung in einem Schreiben aufgrund eines formalen oder inhaltlichen Fehlers, kann der Vermieter ein neues korrigiertes Mieterhöhungsschreiben nachlegen. Hat alles seine Richtigkeit und widerspricht der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen trotzdem, muss er mit einer Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung rechnen.

Musteranschreiben Widerspruch gegen Mieterhöhung

Formular Musteranschreiben Widerspruch gegen Mieterhöhung Musteranschreiben Widerspruch gegen Mieterhöhung
Mit diesem Musteranschreiben können Sie Widerspruch gegen eine Mieterhöhung einlegen
Quelle: anwaltssuche.de, 2019-01-17 16:47:07.0 Downloads: 7


Diese Fehler sollten Sie bei einer Mieterhöhung vermeiden


Mieterhöhungsverlangen wurde nicht an alle Mieter adressiert

Das Mieterhöhungsverlangen muss an jeden Mieter gerichtet werden – also an beide Ehepartner und an jeden Mitbewohner einer Wohngemeinschaft.

Absender fehlt beim Mieterhöhungsverlangen

Genauso wie alle Mieter angeschrieben werden müssen, müssen auch alle Vermieter das Mieterhöhungsverlangen unterzeichnen und als Absender erkennbar sein. Handelt ein Bevollmächtigter, wie etwa ein Rechtsanwalt oder eine Hausverwaltung, muss dem Mieterhöhungsverlangen eine entsprechende Vollmacht beigefügt sein.

Neuer Mietzins wird nicht explizit benannt

Aussagen wie, „Ihre Miete steigt um 2 Prozent“ – ohne einen bestimmten Betrag zu nennen, reichen im Mieterhöhungsverlangen nicht aus. Der Vermieter muss den genauen neuen Mietzins benennen.

Begründung fehlt im Mieterhöhungsverlangen

Der Vermieter muss Gründe für die Mieterhöhung in seinem Mieterhöhungsschreiben nennen. Diese Gründe müssen für den Mieter nachvollziehbar sein.

Einordnung im Mietspiegel nicht nachvollziehbar

Führt ein Vermieter den Mietspiegel als Grund für die Mieterhöhung an, muss er auch die Mietzinsspanne für den Mieter nachvollziehbar darstellen und dem Mieter einen Einblick in den Mietspiegel ermöglichen, wenn dieser nicht öffentlich zugänglich ist.

Vergleichswohnung ist nicht zu identifizieren

Zieht der Vermieter für die Mieterhöhung drei Vergleichswohnungen mit höherem Mietzins hinzu, dann müssen diese Wohnungen auch für den Mieter zu identifizieren sein.

Sachverständigengutachten nicht beigefügt

Beruft sich der Vermieter bei der Mieterhöhung auf ein Sachverständigengutachten, so muss er dem Mieter dieses Gutachten auch zur Verfügung stellen.

Jahressperrfrist wurde missachtet

Vermieter dürfen die Miete erst ein Jahr nach der letzten Erhöhung der Miete erneut erhöhen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Fristberechnung ist der Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter. Laut Gesetz soll die Miete 15 Monate unverändert bleiben.

Kappungsgrenze wurde nicht eingehalten

Bei der Mieterhöhung gibt es eine sogenannte Kappungsgrenze, das heißt die Mieterhöhung darf in drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent (in einigen Gemeinden nur 15 Prozent) der vor drei Jahre geltenden Miete betragen.

Zustimmung des Mieters vergessen

Eine Mieterhöhung ist keine einseitige Anordnung vom Vermieter. Der Vermieter muss die Zustimmung des Mieters verlangen. Diese Zustimmung darf der Mieter allerdings nicht grundlos verweigern. Hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen keine Fehler gemacht, muss der Mieter der Mieterhöhung zu stimmen.



Betrifft die Mietpreisbremse meine Mieterhöhung?


Mit der sog. Mietpreisbremse sollen extreme Mieterhöhungen bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt verhindert werden. So dürfen nach der derzeitigen Mietpreisbremse Wohnung nur mit einer maximalen Mieterhöhung von 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete wiedervermietet werden.
Alle Artikel zur Mietpreisbremse
Artikelserie zur Mietpreisbremse
Da die Rechtsentwicklung bei der Mietpreisbremse noch in Bewegung ist und regionale Unterschiede herrschen, haben wir Ihnen hier ein Übersicht wichtiger Entwicklungen zusammengestellt, die laufend aktualisiert wird.

Mieterhöhung - aktuelle Urteile


Mietpreisbremse: Mehr Rechte für Mieter ab 2019!
Die jüngsten Gesetzesänderungen im Mietrecht haben wir hier für Sie zusammengestellt
Mehr Transparenz und eine höhere Wirksamkeit möchte der Bundestag mit den neuen Regelungen zur Mietpreisbremse erreichen, die am 1.1.2019 in Kraft treten. Die Regelungen sollen Mieter vor unangemessenen Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen schützen, aber Vermieter gleichzeitig nicht übermäßig belasten.


Mieterhöhung – Warum zum Anwalt?


Rechtsberatung im Mietrecht
Beratung vom Anwalt für Vermieter wie Mieter
Bei einer Mieterhöhung gilt es viele Formalien und Fristen einzuhalten. Ein Anwalt für Mietrecht ist täglich mit Fragen rund um das Thema Mieterhöhung beschäftigt. Nutzen Sie seine Expertise zur Prüfung Ihrer Mieterhöhung. Für Mieter und Vermieter ist er der richtige Ansprechpartner, wenn es um die rechtliche Prüfung einer Mieterhöhung geht.
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Häufige Fragen und Antworten zur Mieterhöhung


+ Mieterhöhung - was ist erlaubt?

Eine Mieterhöhung ist erlaubt, wenn ein Mietobjekt modernisiert wurde, die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht ist oder ein Index- oder Staffelmietvertrag vorliegt.



+ Mieterhöhung - was ist zu beachten?

Bei einer Mieterhöhung sind neben einer ordnungsgemäßen Begründung auch bestimmte Formalien und Fristen zu beachten. Nähere Informationen finden Sie in unserer Checkliste.



+ Mieterhöhung - was muss drin stehen?

Grundsätzlich muss eine Mieterhöhung für den Mieter nachvollziehbar begründet sein. Die Anforderungen an eine Mieterhöhungsschreiben richten sich danach, ob die Miete aufgrund der ortsüblichen Vergleichsmiete oder Modernisierungsmaßnahmen erhöht wurde.



+ Mieterhöhung - wie ankündigen?

Eine Mieterhöhung muss allen Mietern vom Vermieter in einem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden.



+ Wie Miete ohne Mietspiegel erhöhen?

Die Miete kann auch ohne das Heranziehen eines Mietspiegels erhöht werden. In diesem Fall muss der Vermieter ein Sachverständigengutachten vorlegen oder drei vergleichbare Wohnungen mit höherem Mietzins benennen.



+ Wie lange muss man eine Mieterhöhung vorher ankündigen?

Im Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter klar und eindeutig formulieren, ab wann die Mieterhöhung gelten soll - frühestens drei Monate nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens.



+ Wie wird eine Mieterhöhung berechnet?

Die Berechnung der Mieterhöhung hängt davon ab, ob sie aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme, der ortsüblichen Vergleichsmiete oder einer Staffel- oder Indexmiete erfolgte. Lesen Sie dazu unsere ausführlichen Informationen.




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