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Kategorie: Anwalt Mietrecht , 14.09.2023 (Lesedauer ca. 11 Minuten, 20355 mal gelesen)

Mieterhöhung – Wann und in welcher Höhe ist sie zulässig?

Hai mit offenem Maul Symbolbild Miethai Hai mit offenem Maul Symbolbild Miethai © freepik - mko

Erhöht der Vermieter die Miete ist der Ärger mit dem Mieter meist schon vorprogrammiert. Doch wann darf der Vermieter die Miete erhöhen? Um wie viel darf die Miete steigen? Wie oft kann eine Mieterhöhung erfolgen? Was gilt bei Staffel- oder Indexmietverträgen? Und wie können Mieter gegen eine unberechtigte Mieterhöhung vorgehen?

In welchen Fällen kann der Vermieter die Miete erhöhen?

Eine Mieterhöhung ist in drei Fällen erlaubt: wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist, wenn ein Index- oder Staffelmietvertrag vorliegt oder ein Mietobjekt modernisiert wurde. Ist die Miete noch nicht auf dem Niveau des ortsüblichen Mietzinses und hat der Vermieter eine Modernisierung am Mietobjekt durchgeführt, kann er sich bei der Mieterhöhung wahlweise auf die Modernisierung oder die Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete berufen. Erhöht er die Miete in einem Schreiben aus beiden Gründen, führt das allerdings zur Unwirksamkeit der Modernisierungsmieterhöhung, so das Landgericht (LG) Berlin (Az. 65 S 240/15).

Mieterhöhung wegen Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete – worauf ist zu achten?

Will der Vermieter die Miete nach Maßgabe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, muss er einige rechtliche Voraussetzungen beachten.

Kappungsgrenze einhalten

So kann eine Mieterhöhung der Nettomiete frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung erfolgen. Zusätzlich muss die laufende Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Als Miete gilt der gezahlte Mietzins abzüglich der Nebenkostenpauschalen oder – vorauszahlungen, so das Amtsgericht (AG) Waiblingen (Az. 8 C 969/11). Die örtliche Kappungsgrenze muss berücksichtigt sein. Diese besagt, dass sämtliche Mieterhöhungen der letzten drei Jahre insgesamt oder die letzte Mieterhöhung nicht mehr als 20 Prozent des vor drei Jahren geltenden Mietzins ausmachen darf. Bundesländer dürfen in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt für fünf Jahre die Kappungsgrenze auf 15 Prozent senken. Davon Gebrauch gemacht haben Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Herren Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Sachsen. Der Bundesgerichtshof (BGH) (Az. VIII ZR 217/14) hat entschieden, dass die Kappungsgrenze von 15 Prozent in Berlin zulässig ist. Dies entschied auch der Bayerischer Verfassungsgerichtshof (Az. Vf. 12-VII-14) im Hinblick auf mehrere bayerische Städte. Welche Kappungsgrenze gilt, bestimmt sich nach dem Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter, so das LG München I (Az.14 S 25592/13) und das LG Berlin (Az. 63 S 192/13).

Schriftformerfordernis

Die Mieterhöhung muss schriftlich an alle Mieter und von allen Vermietern erfolgen. Beauftragt der Vermieter eine Hausverwaltung mit der Mieterhöhung muss eine gültige Vollmacht vorliegen. Ein nicht unterschriebener Serienbrief der Hausverwaltung genügt auch dem Schriftformerfordernis, wenn er die Formulierung „dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und bedarf keiner Unterschrift“ enthält, entschied der BGH (Az. VIII ZR 72/14).

Begründung: Mietspiegel, Sachverständigengutachten, Vergleichswohnungen

Der Vermieter muss die Mieterhöhung begründen. Dafür kann er den örtlichen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde heranziehen. Der Vermieter kann sich bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf ein Sachverständigengutachten berufen, auch wenn ein Mietspiegel vorliegt, so der BGH (Az. VIII ZR 88/20). Wird die Mieterhöhung mit einem Sachverständigengutachten begründet, reicht es aus, dass das Gutachten für den Mieter überprüfbare Tatsachen im Hinblick auf die Mieterhöhung enthält. Kleine Mängel im Sachverständigengutachten führen nicht zu dessen Unwirksamkeit, so der BGH (Az. VIII ZR 69/15). Führt der Vermieter den Mietspiegel als Begründung für seine Mieterhöhung an, muss er die richtige Mietzinsspanne angeben und dem Mieter den Mietspiegel zur Verfügung stellen. Der Mietpreis-Check von ImmoScout24 entspricht nicht den Anforderungen an einen Mietspiegel und damit als Begründung ungeeignet, entschied das AG München (Az. 472 C 23258/17). Der Vermieter muss immer den aktuellsten Mietspiegel heranziehen ansonsten ist sein Mieterhöhungsverlangen unwirksam, so das AG Leipzig (Az. 162 C 6118/15). Beruft er sich auf Vergleichswohnungen, sind diese von ihm genau und nachvollziehbar zu bezeichnen. Führt der Vermieter mehr als drei Vergleichswohnungen auf und entspricht eine davon nicht der verlangten Miete entspricht, führt das nicht zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung, entschied der BGH (Az. VIII ZR 79/11). Im Übrigen ist laut Bundesgerichtshof zur Begründung der Mieterhöhung ein sog. Typengutachten über vergleichbare Wohnung ausreichend (Az. VIII ZR 122/09). Die Gutachterkosten sind allerdings nicht auf den Mieter umlegbar, entschied das LG Mainz (Az. 3 T 16/04).

Zustimmung des Mieters notwendig

Für die Mieterhöhung zur Anpassung auf die ortsübliche Miete benötigt der Vermieter – anders als bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung - die Zustimmung des Mieters. Er kann sie nicht einseitig erklären und muss daher den Mieter im Mieterhöhungsschreiben zur Zustimmung auffordern. Der Mieter hat nach dem Erhalt des Mieterhöhungsschreibens mindestens zwei Monate Zeit um sich seine Zustimmung zu überlegen. Die Zustimmung muss nicht schriftlich erfolgen, die Zahlung der erhöhten Miete wird als Zustimmung zur Mieterhöhung gewertet. Der BGH (Az. VIII ZB 74/16) hat klargestellt, dass ein Mieter, der zwar seine Zustimmung zur Mieterhöhung nicht explizit erteilte, aber drei Monate in Folge die erhöhte Miete vorbehaltslos auf das Konto des Vermieters überwies, dem Mieterhöhungsverlangen konkludent zustimmt. Verweigert der Mieter seine Zustimmung, bleibt dem Vermieter nur auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung zu klagen. Mieter haben bei einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Aufgepasst: Der Mieter kann eine einmal erklärte Zustimmung nicht widerrufen, entschied der BGH (Az. VIII ZR 94/17).

Mieterhöhung aufgrund einer Staffel- oder Indexmiete – was gilt?

Erhöht sich die Miete aufgrund einer Staffel- oder Indexmiete, so sind die Voraussetzungen für die Mieterhöhung im Mietvertrag genau festgelegt. Die Mieterhöhung tritt automatisch zum vertraglich festgesetzten Zeitpunkt in Kraft. Wichtig zu wissen: Führt der Vermieter während der Laufzeit des Staffelmietvertrags Modernisierungsmaßnahmen durch, kann er aus diesem Grund nicht nach dem Ende der Staffelmietvereinbarung die Miete erhöhen, so das LG Berlin (Az. 65 S 225/17). Auch eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kommt bei einer Staffelmietvereinbarung nicht in Betracht, entschied das LG Krefeld (Az. 2 S 52/14).

Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen – Wann ist sie erlaubt?

Wird die Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erhöht, gilt es zunächst zu prüfen, ob es sich tatsächlich um eine Modernisierung oder lediglich um eine Instandhaltung des Mietobjekts handelt. Instandhaltungen müssen vom Vermieter alleine getragen werden, denn sie dienen dem Erhalt des Mietobjekts. Von Modernisierungsmaßnahmen spricht man, wenn diese den Wohnwert steigern oder Energie einsparen. Eine Modernisierungsmaßnahme muss der Vermieter drei Monate vor Beginn dem Mieter schriftlich mitteilen. Im Schreiben muss über Art und Umfang der Arbeiten, deren Beginn und Dauer, die zu erwartende Mieterhöhung und die Möglichkeit eines Härteeinwands informiert werden. Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet, bis in jede Einzelheit die beabsichtigte Maßnahme mit deren Auswirkung im Schreiben auszuführen, so der BGH (Az. VIII ZR 242/10). Nach Ankündigung müssen die Modernisierungsarbeiten zeitnah aufgenommen werden. Beginnt der Vermieter erst ein Jahr nach der Ankündigung mit den Arbeiten, ist seine Ankündigung aufgebraucht, entschied AG Schöneberg (Az. 15a C 112/08). Führt der Vermieter mehrere voneinander trennbare Modernisierungsmaßnahmen, wie etwa die Erneuerung der Fenster und ein Anbau des Balkons, durch, kann er für jede einzelne Maßnahme eine Mieterhöhung erklären. Dabei ist unschädlich, wenn der Vermieter alle Modernisierungsmaßnahmen in einem Schreiben angekündigt hat, entschied das BGH (Az. VIII ZR 5/20). Wichtig zu wissen: Der Vermieter kann nicht zu Modernisierungsmaßnahmen gezwungen werden. So haben Mieter nach einem Urteil des AG Berlin-Mitte (Az. 27 C 30/12) keinen Anspruch auf ein weiteres modernes Türschloss.

Modernisierung muss Wohnsituation verbessern

Der BGH (Az. VIII ZR 21/19) hat etwa zur Modernisierungsmaßnahme „Fassadendämmung“ klargestellt, dass der Vermieter gerade nicht gesetzlich verpflichtet ist, den Außenputz zu erneuern, sondern lediglich im Rahmen einer Erneuerung des Außenputzes Wärmedämmungsmaßnahmen durchzuführen. Der Härteeinwand des Mieters sei nur dann ausgeschlossen, wenn die Fassadendämmung unausweichlich war. Gründe dafür könnten altersbedingter Verschleiß oder aufgrund einer behördlichen Anordnung zur Wahrung der allgemeinen Sicherheit. Erneuert ein Vermieter alte, aber funktionstüchtige Bauteile und Einrichtungsgegenstände, kann er die entstandenen Kosten nicht in voller Höhe in Form einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung auf den Mieter umlegen. Dies entschied der BGH (Az. VIII ZR 81/19) im Fall eines Vermieters, der eine sechzig Jahre alte Wohnungstür, Haustür, Fenster und einen Briefkasten erneuerte. Unter Instandhaltung fallen laut Gericht alle Arbeiten, die nötig sind, um die Immobilie in einem ordentlichen bewohnbaren Zustand zu erhalten. Von einer Modernisierung könne nur gesprochen werden, wenn sich die Wohnsituation des Mieters erhebliche verbessert. Sechzig Jahre alte Bauteile haben ihre Lebensdauer erfüllt. Bei einem Austausch kann laut BGH daher nicht von Modernisierung gesprochen werden. Es müsse bei der Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung daher ein Abzug des Anteils für die Instandhaltungskosten erfolgen. Einen nachhaltige Wohnverbesserung, die eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung rechtfertigt, lehnte das LG Hamburg (Az. 334 S 5/19) auch bei der Vergrößerung eines Balkons ab. Die Steigerung des Nutzungswertes der Wohnung sei nur gering. Wird allerdings zusätzlich zu einem vorhandenen Balkon ein neuer größerer Balkon, der zum Garten gelegen ist, angebaut, stellt das eine Verbesserung der Wohnsituation dar, die eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung rechtfertigt, so das LG Frankfurt am Main (Az. 2-09 S 34/18). Bei der Vergrößerung einer Wohnung stellt sich keine Verbesserung der Wohnsituation für den Mieter ein, wenn dadurch nicht neuer Wohnraum geschaffen wurde, so das LG Berlin (Az.64 S 37/18). Luxussanierungen müssen vom Mieter nicht als Modernisierungsmaßnahmen getragen werden. Allerdings kann einem Vermieter nicht der Vorwurf einer Luxussanierung gemacht werden, wenn er einen Fahrstuhl an ein mehrstöckiges Mietshaus anbauen lässt, entschied das AG Brandenburg a. d. Havel (Az. 31 C 298/17).

Mieter kann einen Härteeinwand gegen die Mieterhöhung erheben

Auf einen Härteeinwand kann sich ein Mieter berufen, wenn die Mieterhöhung eine unangemessene Härte für den Mieter bedeuten würde. Dies ist etwa bei einer Bauzeit von mehr als einem Jahr und einem damit verbundenen monatelangen Auszug des Mieters gegeben, so das LG Berlin (Az. 65 S 301/15). Der Härteeinwand scheidet aus, wenn das Mietobjekt durch die Modernisierungsmaßnahme nur auf einen allgemein üblichen Zustand gebracht wird, oder wenn der Vermieter zur Modernisierung gesetzlich verpflichtet ist.

Mieterhöhung nur begrenzt möglich

Wurde die Modernisierungsmaßnahme durchgeführt, hat der Vermieter das Recht die Miete um 11 Prozent zu erhöhen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt seit dem 1.Janaur 2019 eine Modernisierungsumlage von acht Prozent – allerdings zunächst nur für fünf Jahre. Betrifft die Modernisierungsmaßnahme mehrere Wohnungen, so muss der Vermieter die Modernisierungskosten nachvollziehbar auf die Parteien verteilen.

Kosten der Modernisierung müssen dem Mieter dargestellt werden

In seiner schriftlichen Mieterhöhung muss der Vermieter die Kosten der Modernisierungsmaßnahme nachvollziehbar darstellen und erläutern. Hat der Vermieter Drittmittel, wie eine staatliche Förderung oder ein Darlehn des Mieters, für die Modernisierungsmaßnahme in Anspruch genommen, muss er dies in dem Mieterhöhungsschreiben aufführen. Diese Drittmittel verringern die Mieterhöhung entsprechend, so der BGH (Az. VIII ZR 416/21). Die Erhöhung der Miete tritt frühestens drei Monate nach Erhalt des Mieterhöhungsschreibens in Kraft.

Wie oft darf der Vermieter die Miete anheben?

Nach dem Einzug sind Mieter 15 Monate vor einer Mieterhöhung geschützt, denn Vermieter dürfen erst ein Jahr nach dem Einzug die Miete anheben und müssen dem Mieter noch einen Monat Zeit zum Überlegen einräumen. Auch bei schon länger bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung wieder steigen. Aufgepasst: Dies gilt nur bei Mieterhöhungen auf Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Wurde die Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen angehoben, kann der Vermieter trotzdem eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchführen.

Wie kann sich der Mieter gegen eine Mieterhöhung wehren?

Der Mieter kann seine Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern und dieser widersprechen. Dafür hat er eine Frist bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens. Widerspricht der Mieter der Mieterhöhung in einem Schreiben aufgrund eines formalen oder inhaltlichen Fehlers, kann der Vermieter ein neues korrigiertes Mieterhöhungsschreiben nachlegen. Hat alles seine Richtigkeit und widerspricht der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen trotzdem, muss er mit einer Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung rechnen.

Diese Fehler sollten Vermieter bei einer Mieterhöhung vermeiden

Mieterhöhungsverlangen wurde nicht an alle Mieter adressiert

Das Mieterhöhungsverlangen muss an jeden Mieter gerichtet werden – also an beide Ehepartner und an jeden Mitbewohner einer Wohngemeinschaft.

Absender fehlt beim Mieterhöhungsverlangen

Genauso wie alle Mieter angeschrieben werden müssen, müssen auch alle Vermieter das Mieterhöhungsverlangen unterzeichnen und als Absender erkennbar sein. Handelt ein Bevollmächtigter, wie etwa ein Rechtsanwalt oder eine Hausverwaltung, muss dem Mieterhöhungsverlangen eine entsprechende Vollmacht beigefügt sein.

Neuer Mietzins wird nicht explizit benannt

Aussagen wie, „Ihre Miete steigt um 2 Prozent“ – ohne einen bestimmten Betrag zu nennen, reichen im Mieterhöhungsverlangen nicht aus. Der Vermieter muss den genauen neuen Mietzins benennen.

Begründung fehlt im Mieterhöhungsverlangen

Der Vermieter muss Gründe für die Mieterhöhung in seinem Mieterhöhungsschreiben nennen. Diese Gründe müssen für den Mieter nachvollziehbar sein.

Einordnung im Mietspiegel nicht nachvollziehbar

Führt ein Vermieter den Mietspiegel als Grund für die Mieterhöhung an, muss er auch die Mietzinsspanne für den Mieter nachvollziehbar darstellen und dem Mieter einen Einblick in den Mietspiegel ermöglichen, wenn dieser nicht öffentlich zugänglich ist.

Vergleichswohnung ist nicht zu identifizieren

Zieht der Vermieter für die Mieterhöhung drei Vergleichswohnungen mit höherem Mietzins hinzu, dann müssen diese Wohnungen auch für den Mieter zu identifizieren sein.

Sachverständigengutachten nicht beigefügt

Beruft sich der Vermieter bei der Mieterhöhung auf ein Sachverständigengutachten, so muss er dem Mieter dieses Gutachten auch zur Verfügung stellen.

Jahressperrfrist wurde missachtet

Vermieter dürfen die Miete erst ein Jahr nach der letzten Erhöhung der Miete erneut erhöhen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Fristberechnung ist der Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter. Laut Gesetz soll die Miete 15 Monate unverändert bleiben.

Kappungsgrenze wurde nicht eingehalten

Bei der Mieterhöhung gibt es eine sogenannte Kappungsgrenze, das heißt die Mieterhöhung darf in drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent (in einigen Gemeinden nur 15 Prozent) der vor drei Jahre geltenden Miete betragen.

Zustimmung des Mieters vergessen

Eine Mieterhöhung ist keine einseitige Anordnung vom Vermieter. Der Vermieter muss die Zustimmung des Mieters verlangen. Diese Zustimmung darf der Mieter allerdings nicht grundlos verweigern. Hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen keine Fehler gemacht, muss der Mieter der Mieterhöhung zu stimmen.

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Häufige Fragen und Antworten zur Mieterhöhung

+ Mieterhöhung - was ist erlaubt?

Eine Mieterhöhung ist erlaubt, wenn ein Mietobjekt modernisiert wurde, die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht ist oder ein Index- oder Staffelmietvertrag vorliegt.

+ Mieterhöhung - was ist zu beachten?

Bei einer Mieterhöhung sind neben einer ordnungsgemäßen Begründung auch bestimmte Formalien und Fristen zu beachten. Nähere Informationen finden Sie in unserer Checkliste.

+ Mieterhöhung - was muss drin stehen?

Grundsätzlich muss eine Mieterhöhung für den Mieter nachvollziehbar begründet sein. Die Anforderungen an eine Mieterhöhungsschreiben richten sich danach, ob die Miete aufgrund der ortsüblichen Vergleichsmiete oder Modernisierungsmaßnahmen erhöht wurde.

+ Mieterhöhung - wie ankündigen?

Eine Mieterhöhung muss allen Mietern vom Vermieter in einem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden.

+ Wie Miete ohne Mietspiegel erhöhen?

Die Miete kann auch ohne das Heranziehen eines Mietspiegels erhöht werden. In diesem Fall muss der Vermieter ein Sachverständigengutachten vorlegen oder drei vergleichbare Wohnungen mit höherem Mietzins benennen.

+ Wie lange muss man eine Mieterhöhung vorher ankündigen?

Im Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter klar und eindeutig formulieren, ab wann die Mieterhöhung gelten soll - frühestens drei Monate nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens.

+ Wie wird eine Mieterhöhung berechnet?

Die Berechnung der Mieterhöhung hängt davon ab, ob sie aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme, der ortsüblichen Vergleichsmiete oder einer Staffel- oder Indexmiete erfolgte. Lesen Sie dazu unsere ausführlichen Informationen.


erstmals veröffentlicht am 23.01.2019, letzte Aktualisierung am 14.09.2023

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