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Kategorie: Anwalt Mietrecht , 05.08.2022 (Lesedauer ca. 2 Minuten, 3554 mal gelesen)

Mietvertrag: Sind unzulässige Klauseln mit Unterschrift gültig?

Mietvertrag: Sind unzulässige Klauseln mit Unterschrift gültig? © mko - topopt

In zahlreichen Mietverträgen sind Klauseln enthalten, die vom Gesetz oder der Rechtsprechung für unwirksam erklärt wurden. Was sind die am häufigsten genutzten unzulässigen Mietvertragsklauseln? Und müssen Mieter, die einen Mietvertrag mit unwirksamen Klauseln unterschrieben haben, sich trotzdem daranhalten?

Welche Klauseln im Mietvertrag sind wirksam?


In der Regel unterzeichnet ein Mieter einen sog. Formularmietvertrag. Dabei handelt es sich um eine Standardvorlage, die im Internet oder Schreibwarenladen erworben werden kann. Die in einem Formularmietvertrag enthaltenen Klauseln sind wirksam, wenn sie den Mieter gegenüber der Gesetzeslage nicht benachteiligen.

Benachteiligt eine Klausel im Mietvertrag den Mieter gegenüber der gesetzlichen Regelung, ist sie nur dann wirksam, wenn sie individuell zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt wurde. Dies geschieht aber eher selten.

Zum Teil verbietet das Gesetz sogar individuelle Abreden zwischen Mieter und Vermieter, wie etwa der Verzicht auf Kündigungsschutz oder Mietminderung sowie die Zahlung einer Kaution über einen Betrag von drei Nettomieten hinaus.

Was sind die am häufigsten ungültigen Klauseln im Mietvertrag?


Schönheitsreparaturen


Klauseln mit starren Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen (alle 3,5,10 Jahre) sind unzulässig, so der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 360/03). Sie werden der tatsächlichen Abnutzung der Räume nicht gerecht. Der Mieter muss ggfs. Räume streichen, deren Wandfarbe noch absolut in Ordnung ist. Wird der Mieter in einer Klausel zudem zur Anfangs- oder Endrenovierung verpflichtet, ist dies ebenfalls unzulässig, so der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 109/05).

Kaution


Enthält der Mietvertrag eine Klausel, wonach der Mieter zusätzlich zur Kaution eine Bürgschaft erbringen soll, ist dies unzulässig. Der Vermieter darf lediglich eine Kaution in Form von drei Nettokaltmieten einfordern. Weitere Sicherheitsleistungen stehen ihm nicht zu.

Kündigungsfrist


Wird im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter eine Kündigungsfrist von etwa sechs Monaten einhalten muss, ist dies unwirksam. Die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten darf nicht verlängert werden.

Mietminderung


Enthält der Mietvertrag eine Klausel, wonach die Mietwohnung wie besichtigt übernommen wird und jegliche Mietminderung ausgeschlossen sind, ist diese ungültig. Befindet sich die Mietwohnung nicht in dem vertraglich vereinbarten Zustand, kann der Mieter bei Mängeln diese anzeigen und ggfs. die Miete mindern.

Staffelmiete


Bei der Vereinbarung einer Staffelmiete muss die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Wird vereinbart, dass bereits nach sechs Monaten eine Mieterhöhung stattfindet, ist diese Klausel ungültig. Der Mieter muss zumindest diese Staffelmieterhöhung nicht zahlen.

Betriebskosten


Bei den Betriebskosten dürfen dem Mieter per Klauseln keine nicht umlagefähigen Betriebskosten aufs Auge gedrückt werden. Bankgebühren oder die Beiträge einer Mietausfallversicherung muss der Mieter nicht tragen. Sollen weitere Betriebskosten, als die in § 2 Betriebskostenverordnung aufgeführten Betriebskosten vom Mieter getragen werden, müssen diese ausdrücklich unter sonstige Betriebskosten aufgeführt werden.

Tierhaltung


Eine Klausel wie etwa „Tierhaltung ist in den Mieträumen nicht gestattet', ist unwirksam, weil sie ein generelles Verbot der Tierhaltung in der Mietwohnung ausspricht, so der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 10/92). Der Vermieter kann aber die Tierhaltung einschränken und von seiner Zustimmung abhängig machen.

Sind unzulässige Klauseln im Mietvertrag mit Unterschrift gültig?


Unzulässige Klauseln in einem Mietvertrag bleiben auch mit der Unterschrift des Mieters unter den Vertrag unwirksam. In diesem Fall gelten die allgemeinen gesetzlichen Regelungen. Der Mieter muss sich nicht an die ungültigen Klauseln im Mietvertrag halten.


erstmals veröffentlicht am 29.05.2008, letzte Aktualisierung am 05.08.2022

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