Mietvertrag: Sind unzulässige Klauseln mit Unterschrift gültig?
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Immer wieder finden sich Klauseln in Mietverträgen, die nicht der aktuellen Gesetzeslage oder Rechtsprechung entsprechen. Doch wann sind Klauseln im Mietvertrag unwirksam? Welche unwirksamen Klauseln finden sich am häufigsten in Mietverträgen? Und bindet die Unterschrift des Mieters im Mietvertrag ihn an eine unwirksame Klausel?
Wann sind Klausel im Mietvertrag unwirksam?
In der Regel unterzeichnet ein Mieter einen sog. Formularmietvertrag, das bedeutet, dass vorformulierte Vertragsbedingungen für eine Vielzahl von Fällen verwendet werden. Dabei handelt es sich meist um eine Standardvorlage, die im Internet oder Schreibwarenladen erworben werden kann. Die in einem Formularmietvertrag enthaltenen Klauseln sind wirksam, wenn sie den Mieter gegenüber der Gesetzeslage nicht benachteiligen.
Ob eine Benachteiligung des Mieters durch eine Klausel besteht, wird durch eine rechtliche Kontrolle der Allgemeinen Geschäftsbedingungen geprüft. Kommt man zu dem Ergebnis, dass eine Benachteiligung des Mieters durch die formularmäßige Klausel gegenüber der gesetzlichen Regelung vorliegt, ist diese nur dann wirksam, wenn sie individuell zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt wurde. Dies geschieht aber eher selten.
Zum Teil verbietet das Gesetz auch individuelle Abreden zwischen Mieter und Vermieter, wie etwa der Verzicht auf Kündigungsschutz oder Mietminderung sowie die Zahlung einer Kaution über einen Betrag von drei Nettomieten hinaus.
Was sind die am häufigsten ungültigen Klauseln im Mietvertrag?
Das Mietrecht sieht vor, dass bestimmte Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen unwirksam sind. Hierzu gehören beispielsweise Klauseln, die gegen zwingende gesetzliche Regelungen verstoßen, wie etwa die Einschränkung der Rechte des Mieters auf ordentliche Kündigung, unangemessene Schönheitsreparaturklauseln oder überzogene Haftungsregelungen. In den meisten Fällen handelt es sich um folgende Klauseln:
Schönheitsreparaturen
Klauseln mit starren Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen (alle 3,5,10 Jahre) sind unzulässig, so der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 360/03). Sie werden der tatsächlichen Abnutzung der Räume nicht gerecht. Der Mieter muss ggfs. Räume streichen, deren Wandfarbe noch absolut in Ordnung ist. Wird der Mieter in einer Klausel zudem zur Anfangs- oder Endrenovierung verpflichtet, ist dies ebenfalls unzulässig, so der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 109/05).
Kaution
Enthält der Mietvertrag eine Klausel, wonach der Mieter zusätzlich zur Kaution eine Bürgschaft erbringen soll, ist dies unzulässig. Der Vermieter darf lediglich eine Kaution in Form von drei Nettokaltmieten einfordern. Weitere Sicherheitsleistungen stehen ihm nicht zu.
Kündigungsfrist
Wird im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter eine Kündigungsfrist von etwa sechs Monaten einhalten muss, ist dies unwirksam. Die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten darf nicht verlängert werden.
Mietminderung
Enthält der Mietvertrag eine Klausel, wonach die Mietwohnung wie besichtigt übernommen wird und jegliche Mietminderung ausgeschlossen sind, ist diese ungültig. Befindet sich die Mietwohnung nicht in dem vertraglich vereinbarten Zustand, kann der Mieter bei Mängeln diese anzeigen und ggfs. die Miete mindern.
Staffelmiete
Bei der Vereinbarung einer Staffelmiete muss die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Wird vereinbart, dass bereits nach sechs Monaten eine Mieterhöhung stattfindet, ist diese Klausel ungültig. Der Mieter muss zumindest diese Staffelmieterhöhung nicht zahlen.
Betriebskosten
Bei den Betriebskosten dürfen dem Mieter per Klauseln keine nicht umlagefähigen Betriebskosten aufs Auge gedrückt werden. Bankgebühren oder die Beiträge einer Mietausfallversicherung muss der Mieter nicht tragen. Sollen weitere Betriebskosten, als die in § 2 Betriebskostenverordnung aufgeführten Betriebskosten vom Mieter getragen werden, müssen diese ausdrücklich unter sonstige Betriebskosten aufgeführt werden.
Tierhaltung
Eine Klausel wie etwa „Tierhaltung ist in den Mieträumen nicht gestattet', ist unwirksam, weil sie ein generelles Verbot der Tierhaltung in der Mietwohnung ausspricht, so der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 10/92). Der Vermieter kann aber die Tierhaltung einschränken und von seiner Zustimmung abhängig machen.
Sind unzulässige Klauseln im Mietvertrag mit Unterschrift gültig?
Unzulässige Klauseln in einem Mietvertrag bleiben auch trotz Unterschrift des Mieters unter den Vertrag unwirksam. In diesem Fall gelten die allgemeinen gesetzlichen Regelungen. Der Mieter muss sich nicht an die ungültigen Klauseln im Mietvertrag halten. Mieter sollten sich bewusst sein, dass der bloße Umstand der Unterschrift im Mietvertrag sie nicht an ungültige Regelungen bindet und sie sich auch nach der Unterschrift auf die Unwirksamkeit einer solchen Klausel berufen können.
Welche Konsequenzen haben unzulässigen Klauseln im Mietvertrag für den Mieter?
Wenn eine Klausel im Mietvertrag unwirksam ist, bleibt der Rest des Mietvertrags in der Regel bestehen, es sei denn, die Fortsetzung des Vertrags ohne die unwirksame Klausel wäre für eine Vertragspartei unzumutbar. Die unwirksame Klausel wird also rechtlich nicht berücksichtigt, und es gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Der Mieter ist dadurch geschützt, selbst wenn er den Vertrag mit der unzulässigen Klausel unterschrieben hat.
Wichtig: Mieter können sich daher auch nach der Unterschrift auf die Unwirksamkeit einer solchen Klausel berufen. Beim Verdacht auf unzulässige Klauseln im Mietvertrag ist es sinnvoll den Rat eines Anwalts für Mietrecht einzuholen, um die eigenen Rechte durchzusetzen.
erstmals veröffentlicht am 29.05.2008, letzte Aktualisierung am 06.09.2024
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