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Kategorie: Anwalt Mietrecht , 23.06.2022 (Lesedauer ca. 4 Minuten, 521 mal gelesen)

Wann müssen Mieter Schönheitsreparaturen durchführen?

Anstrich mit einem Pinsel einem leuchtendem Gelb Anstrich mit einem Pinsel einem leuchtendem Gelb © freepik - mko

Ob es ein Riss in den Badezimmerfliesen, der Kratzer im Parkett oder vergilbte Fensterdichtungen sind: Schönheitsreparaturen sind ein ständiges Streitthema zwischen Mieter und Vermieter. Doch was versteht man unter Schönheitsreparaturen? Wer muss sie durchführen? Und welche Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind im Mietvertrag unwirksam?

Welche Schönheitsreparaturen sind vom Vermieter zu erledigen?


Reparaturen und Arbeiten die über die genannten zulässigen Schönheitsreparaturen hinausgehen, dürfen vom Vermieter nicht auf den Mieter übertragen werden. Eventuelle Klauseln im Mietvertrag, die den Mieter zur Vornahme dieser Arbeiten verpflichten, sind unwirksam.
Dazu gehören:
• Auswechseln oder Abschleifen von Parkett (OLG Düsseldorf; Az. I-10 U 46/03)
• Streichen von Gemeinschaftseigentum, wie Fensterahmen von außen oder Hausflur
• Streichen des Außenbereichs der Wohnung, z.B. Balkon (BGH; Az.: VIII ZR 48/09)
• Streichen von Fenstern und Türen (BGH; Az.: VIII ZR 222/09)
• Streichen von Einbaumöbeln (LG Berlin; Az. 67 S 359/15)
• Farbauswahlklausel „neutrale, helle Farbe“ (BGH; Az. VIII ZR 224/07)
• Beseitigen von Rissen an der Zimmerdecke (LG Berlin; Az. 67 S 20/17)
• Erneuerung von Teppichboden (OLG Hamm; Az. 30 REMiet 3/90)
• Erneuerung abgenutzter Teppichböden unterfällt nicht der Schönheitsreparaturklausel
• Erneuerung schwarzverfärbter Fliesenfugen im Badezimmer (AG Köln; AZ. 221 C 156/94)
• Reparaturen an Elektroleitungen, Gegensprechanlage, Türschlösser
• Reparaturen von Glasscheiben

Aber: Wurden Lichtschalter oder Türklinken vom Mieter beschädigt oder übermäßig beansprucht, muss er den von ihm verursachten Schaden beseitigen.

Wer muss die Mietwohnung renovieren?


Grundsätzlich ist es die gesetzlich Pflicht des Vermieters Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies folgt aus der im Mietrecht normierten Verpflichtung des Vermieters seine Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.

Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen auf den Mieter per Mietvertrag zu übertragen. Dies ist gängige Praxis und kann durch entweder eine individuelle Vereinbarung oder die Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Mietvertrag geschehen. Der Mieter ist aber nur dann zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn er eine renovierte Wohnung vom Vermieter übernommen hat.

Ist ein Fristenplan fürs Renovieren zulässig?


Immer wieder finden sich Klauseln in Mietverträgen, wonach die Renovierung bestimmter Räume in der Wohnung nach einer bestimmten Frist erfolgen muss – etwa alle drei Jahre das Streichen der Küche. Diese Klauseln sind unzulässig, entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 361/03). Ob eine Renovierungspflicht bestehe, müsse immer am Zustand der Wohnung beurteilt werden. Eine starre Fristenangabe ist laut Gericht nur dann zulässig, wenn sie den Zustand der Wohnung mitberücksichtigt – also z.B.: „die Küche muss in der Regel alle drei Jahre gestrichen werden.“

Kann der Vermieter Schönheitsreparaturen nur durch eine Fachfirma verlangen?


Eine Klausel in einem Mietvertrag, wonach Schönheitsreparaturen nur durch eine Fachfirma durchgeführt werden dürfen, ist unwirksam. Das entschied das Landgericht München I (Az. 15 S 6274/09). Begründung: Der Mieter sei durch eine solche Klausel unangemessen benachteiligt.

Der Bundesgerichtshof (Az. III ARZ 1/88) erklärte schon vor langer Zeit solche sog. Handwerkerklauseln für unwirksam.

Haftet Mieter für falsche Farbe beim Renovieren?


Ein Mieter, der bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Ansicht des Vermieters eine ungeeignete Farbe verwendet hat, haftet nicht auf Schadensersatz, wenn dem Vermieter tatsächlich noch kein Schaden entstanden ist und die Mietsache sich nicht verschlechtert hat, entschied das Amtsgericht München (Az. 432 C 7911/15).

Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 47/11) hat übrigens in einem Urteil klargestellt, dass der Vermieter vom Mieter nicht verlangen kann, die Wohnung weiß zu streichen. Er kann nur fordern, dass die Wohnung in einer hellen Farbe gestrichen wird.

Muss der Vermieter Schönheitsreparaturen in einer unrenoviert übergebenen Wohnung durchführen?


Mieter, die eine Mietwohnung unrenoviert von ihrem Vermieter übernommen haben, können den Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, wenn sich der Zustand der Mieträume im Laufe der Zeit wesentlich verschlechtert hat. Dies hat der Bundesgerichtshof in zwei Entscheidungen klargestellt.

Im ersten Fall (Az. VIII ZR 163/18) bestand seit 14 Jahren ein Mietverhältnis. Die Mietwohnung war unrenoviert an den Mieter übergeben worden. Laut Mietvertrag war der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Der Mieter vertrat den Standpunkt, dass die Klausel zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam ist und forderte den Vermieter zur Zahlung eines Vorschusses für eine Fachfirma auf, die die Schönheitsreparaturen durchführen sollte.

Im zweiten Fall (Az. VIII ZR 270/18) hatte ein Mieter im Jahr 1992 eine Mietwohnung unrenoviert vom Vermieter übernommen und forderte den Vermieter seit fünf Jahren auf Schönheitsreparaturen in den Mieträumen durchzuführen.

Der Bundesgerichtshof hat in beiden Fällen entschieden, dass der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, weil die Mietwohnung unrenoviert an den Mieter übergeben wurde und eine erhebliche Verschlechterung des Zustands der Mieträume seit dem Einzug des Mieters eingetreten ist.

Die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ergibt sich laut Gericht aus der Pflicht des Vermieters die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Gerade bei einem langen Mietverhältnis von 14 und 25 Jahren ist von einer wesentlichen Verschlechterung der Mieträume seit Einzug auszugehen.

Aber: Es sei vom Vermieter aber nicht zu verlangen, die Mieträume in den leicht unrenovierten Zustand bei der Übergabe an den Mieter zurück zu versetzen. Da die Mietwohnung aufgrund der Renovierung in einen besseren Zustand als beim Einzug gebracht wird, müssen sich Mieter und Vermieter die Kosten der Renovierungsarbeiten teilen.

Im ersten Fall (Az. VIII ZR 163/18) bedeutet dies, der Mieter kann einen Kostenvorschuss vom Vermieter verlangen – abzüglich seines zu zahlenden Anteils.

Im zweiten Fall (Az. VIII ZR 270/18) kann der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen vom Vermieter verlangen. Dieser muss aber erst tätig werden, wenn der Mieter seinen Anteil an den Kosten erbracht hat.

Ist eine Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen im Mietvertrag zulässig?


Ist im Mietvertrag eine Klausel enthalten, nach der Schönheitsreparaturen quotal abgegolten werden, ist diese grundsätzlich unwirksam. Sie kann aber nach Auffassung des Landgerichts Berlin (Az. 67 S 240/21) in dem Ausnahmefall zulässig sein, wenn die Quotenabgeltung Bestandteil des Mietszinses ist.

Wann ist Kostenerstattungsanspruch für unwirksame Schönheitsreparaturen verjährt?


Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 195/10) verjährt ein Erstattungsanspruch für die Kosten der durchgeführten Schönheitsreparaturen nach sechs Monaten. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung zu laufen.


erstmals veröffentlicht am 11.12.2012, letzte Aktualisierung am 23.06.2022

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