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Kategorie: Anwalt Mietrecht , 31.07.2020 (Lesedauer ca. 3 Minuten, 181 mal gelesen)

Schönheitsreparaturen- Ständiges Streitthema im Mietrecht

Anstrich mit einem Pinsel einem leuchtendem Gelb Anstrich mit einem Pinsel einem leuchtendem Gelb © freepik - mko

Kratzer im Parkett, vergilbte Tapeten oder kaputte Türen: Schönheitsreparaturen sind ein ständiges Streitthema zwischen Mieter und Vermieter. Doch was sind eigentlich Schönheitsreparaturen? Wer muss sie durchführen? Und was gilt, wenn der Vermieter dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergibt – muss der Vermieter in diesem Fall die Schönheitsreparaturen durchführen?

Was sind Schönheitsreparaturen?


In der „Zweite Berechnungsverordnung“ werden Schönheitsreparaturen für Mietwohnungen im öffentlich geförderten Wohnraum definiert. Diese Definition wird auch für freifinanzierte Mietwohnungen verwendet. Schönheitsreparaturen sind danach das Tapezieren, Streichen oder Kalken der Decken, Wände, Böden oder Heizkörper sowie der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen.

Zulässige Schönheitsreparaturen


Zu den zulässigen Schönheitsreparaturen gehören das Streichen
• der Wände
• von Heizkörpern incl. Heizungsrohre
• von Innentüren und Außentüren von innen
• Fensterrahmen von innen
• sowie das Ausbessern von Dübellöchern in Wänden und Fliesen

Unwirksame Schönheitsreparaturen


Reparaturen und Arbeiten die über die genannten zulässigen Schönheitsreparaturen hinausgehen, dürfen vom Vermieter nicht auf den Mieter übertragen werden.

Dazu gehören:
• Auswechseln oder Abschleifen von Bodenbelägen
• Streichen von Gemeinschaftseigentum, wie Fensterahmen von außen oder Hausflur
• Reparaturen an Elektroleitungen, Gegensprechanlage, Türschlösser
• Reparaturen von Glasscheiben

Aber: Wurden Lichtschalter oder Türklinken vom Mieter beschädigt oder übermäßig beansprucht, muss er den von ihm verursachten Schaden beseitigen.

Wer muss Schönheitreparaturen durchführen?


Grundsätzlich ist es die gesetzlich Pflicht des Vermieters Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies folgt aus der im Mietrecht normierten Verpflichtung des Vermieters seine Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.

Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen auf den Mieter per Mietvertrag zu übertragen. Dies ist gängige Praxis und kann durch entweder eine individuelle Vereinbarung oder die Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Mietvertrag geschehen. Der Mieter ist aber nur dann zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn er eine renovierte Wohnung vom Vermieter übernommen hat.

Unrenoviert übergebene Wohnung: Muss der Vermieter Schönheitsreparaturen durchführen?


Mieter, die eine Mietwohnung unrenoviert von ihrem Vermieter übernommen haben, können den Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, wenn sich der Zustand der Mieträume im Laufe der Zeit wesentlich verschlechtert hat. Dies hat der Bundesgerichtshof in zwei Entscheidungen klargestellt.

Im ersten Fall (Aktenzeichen VIII ZR 163/18) bestand seit 14 Jahren ein Mietverhältnis. Die Mietwohnung war unrenoviert an den Mieter übergeben worden. Laut Mietvertrag war der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Der Mieter vertrat den Standpunkt, dass die Klausel zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam ist und forderte den Vermieter zur Zahlung eines Vorschusses für eine Fachfirma auf, die die Schönheitsreparaturen durchführen sollte.

Im zweiten Fall (Aktenzeichen VIII ZR 270/18) hatte ein Mieter im Jahr 1992 eine Mietwohnung unrenoviert vom Vermieter übernommen und forderte den Vermieter seit fünf Jahren auf Schönheitsreparaturen in den Mieträumen durchzuführen.

Der Bundesgerichtshof hat in beiden Fällen entschieden, dass der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, weil die Mietwohnung unrenoviert an den Mieter übergeben wurde und eine erhebliche Verschlechterung des Zustands der Mieträume seit dem Einzug des Mieters eingetreten ist.

Die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ergibt sich laut Gericht aus der Pflicht des Vermieters die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Gerade bei einem langen Mietverhältnis von 14 und 25 Jahren ist von einer wesentlichen Verschlechterung der Mieträume seit Einzug auszugehen.

Aber: Es sei vom Vermieter aber nicht zu verlangen, die Mieträume in den leicht unrenovierten Zustand bei der Übergabe an den Mieter zurück zu versetzen. Da die Mietwohnung aufgrund der Renovierung in einen besseren Zustand als beim Einzug gebracht wird, müssen sich Mieter und Vermieter die Kosten der Renovierungsarbeiten teilen.

Im ersten Fall (Aktenzeichen VIII ZR 163/18) bedeutet dies, der Mieter kann einen Kostenvorschuss vom Vermieter verlangen – abzüglich seines zu zahlenden Anteils.

Im zweiten Fall (Aktenzeichen VIII ZR 270/18) kann der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen vom Vermieter verlangen. Dieser muss aber erst tätig werden, wenn der Mieter seinen Anteil an den Kosten erbracht hat.


erstmals veröffentlicht am 11.12.2012, letzte Aktualisierung am 31.07.2020

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