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Rechtliches zum Grundbuch

Letzte Aktualisierung am 18.08.2016 / Lesedauer ca. 3 Minuten

Grundbuch

Dass ein Mensch ein Stück Erdoberfläche ("Grundstück") als sein Eigentum betrachtet, ist eines der neueren zivilisatorischen Konzepte. Stellt man es nicht infrage, so braucht dieses Konzept Regeln, wie mit Eigentum an Grund und Boden in einer Gesellschaft rechtlich geordnet umzugehen ist. Teil dieses Ordnungssystems ist in unseren Breiten das Grundbuch. Hier steht genau verzeichnet, welche Stücke Erdoberfläche wem gehören, also wessen Eigentum sie sind. Das Grundbuch ist eine Art Bestandsverzeichnis der Grundstücke; Hüter eines Grundbuches ist das Grundbuchamt, in der Regel das örtlich zuständige Amtsgericht. Was im Grundbuch steht, gilt als wahr, richtig, Fakt. Das Grundbuch ist im übertragenen Sinne die Bibel des Grundeigentums.

Was so alles im Grundbuch steht

Grundbücher werden bundesweit einheitlich geführt. Sie sind in verschiedene Inhaltsbereiche untergliedert, in ein Bestandsverzeichnis und so genannte "Abteilungen". Hier sind nicht nur Eigentumsrechte an Grundstücken dokumentiert, sondern noch wesentlich mehr nützliche Information. Wichtig (weil regelmäßiger Streitpunkt unter Grundstücksnachbarn) sind zum Beispiel exakte Angaben zu Lage und Größe eines Grundstückes. Bestandsverzeichnis. In diesem Teil eines Grundbuches werden die Katasterangaben der einzelnen Gemarkungen, Flure, Flurstücke, Parzellen (diese Begriffe bezeichnen allesamt vermessene Stücke Land) gelistet. Jedes Grundstück besitzt hier ein eigenes, nummeriertes Blatt. Abteilung I. Hier sind die Angaben zu Eigentümern zu finden - wer ein Grundstück kaufen will, erfährt im Grundbuch, ob der Verkäufer, mit dem man gerade verhandelt, auch tatsächlich der Eigentümer ist. Außerdem sind hier die "Erbbauberechtigten" zu finden (Erbbauberechtigte haben das zeitlich begrenzte Recht, auf einem Grundstück ein Bauwerk, z.B. ein Wohnhaus, zu errichten). Auch das Datum des Grundstückserwerbs und Erwerbsgründe (Erbe, Ersteigerung usw.) sind hier verzeichnet. Abteilung II. Sie enthält Lasten und Beschränkungen - die Rechte, die mit dem Grundstück verbunden sind, wie z.B. Wohnrechte, Wegerechte, Dienstbarkeiten, Leitungsrechte etc. Abteilung III. Unter die Eintragungen in Abteilung III fallen Hypotheken / Grundschulden. Sie ist besonders wichtig für Fragen der Baufinanzierung. Wer mit der Bank einen Kredit zur Grundstücksfinanzierung aushandelt, muss der Bank in aller Regel ein Grundpfandrecht gewähren, das hier eingetragen ist. Entscheidend ist, in welchem "Finanzierungsrang" ein Eintrag verzeichnet ist.

Wenn das Grundbuch irrt

Auch Ämter können irren; Eintragungen im Grundbuch sind zwar amtlich und gelten daher als richtig; in Stein gemeißelt sind sie jedoch nicht. Nach dem so genannten Grundbuchberichtigungsanspruch besteht das Recht, unrichtige Grundbuch-Einträge anzufechten bzw. ändern zu lassen. Das sollte man auch tunlichst angehen, und zwar umgehend nach ihrer Entdeckung. Hier ist die Unterstützung durch einen kundigen Anwalt für Immobilienrecht / Grundstücksrecht anzuraten.

Das Wohnungsgrundbuch

Auch die Besitzer einer Eigentumswohnung besitzen (zumindest) ein Teileigentum an einem Grundstück. Sie sind allerdings nicht im (Grundstücks-)Grundbuch eingetragen sondern in einem speziellen Grundbuch, dem Wohnungsgrundbuch. Hier sind die Miteigentumsanteile am Grundstück, eventuelles Sondereigentum und Sondereigentumsrechte der andern Wohnungseigentümer verzeichnet. Auch die Wohnungsgrundbücher werden bei den Grundbuchämtern geführt und sind dort einsehbar.

Einsicht in ein Grundbuch

Die Einsicht in ein Grundbuch steht Personen zu, die ein "berechtigtes Interesse" dazu besitzen. Das sind natürlich immer die Grundstücks-Eigentümer. Aber auch Kreditgeber (in der Regel Banken), Gläubiger oder Grundstücksnachbarn können ein solches Interesse gegenüber dem Grundbuchamt geltend machen. Ob das Grundbuchamt der Einsicht zustimmt, liegt allein in seinem Ermessen. Immerhin gehören sensible Daten zu den Grundbucheinträgen. Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie empfiehlt sich die Grundbucheinsicht in jedem Fall. Grundbuchämter stimmen meist problemlos zu, wenn der (Kauf-)Interessent eine Vollmacht des Eigentümers vorweist.

Anwaltliche Unterstützung

Bei Konflikten um Einträge in das Grundbuch wenden Sie sich am besten rechtzeitig an einen Anwalt für Immobilienrecht. Der kann alle Ihre Fragen rund um dieses komplexe Thema fachlich versiert beantworten. Kontaktieren Sie jetzt gleich unverbindlich einen Anwalt in Ihrer Nähe!