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Ein Anwalt hilft bei Grundbuch - Problemen

Letzte Aktualisierung am 05.05.2022 / Lesedauer ca. 5 Minuten

Rechtliches zum Grundbuch

In einer Gesellschaft braucht es Regeln, wie mit Eigentum an Grund und Boden rechtlich geordnet umzugehen ist. Ein wichtiger Teil dieses Ordnungssystems ist das Grundbuch. Es ist das älteste Rechtsverzeichnis Deutschlands. In ihm steht genau verzeichnet, welche Grundstücke wem gehören, also wessen Eigentum sie sind, es ist eine Art Bestandsverzeichnis der Grundstücke. Wird neues Bauland ausgewiesen so wird jedes einzelne Grundstück im Grundbuch eingetragen. Jede Änderung der Rechtsverhältnisse ein Grundstück betreffend sind dem Grundbuchamt, in der Regel ist dies das örtlich zuständige Amtsgericht, mitzuteilen um rechtlich wirksam zu sein. So soll gewährleistet werden, dass man sich bei berechtigtem Interesse jederzeit über Rechte und Pflichten einer Liegenschaft erkundigen kann, wie zum Beispiel eventuell eingetragenes Wegerecht.

Welche Grundbucharten gibt es?

Neben dem Grundstücksgrundbuch gibt es noch das Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch, das Erbbaugrundbuch und ein Gebäudegrundbuch. Jedes Grundbuch ist im Aufbau gleich, sie unterscheiden sich allein durch ihre Inhalte. So sind im Grundstücksgrundbuch nur die Eigentumsrechte an einem Grundstück verzeichnet. Das Erbbaugrundbuch wird dem Grundstücksgrundbuch als gesondertes Grundbuchblatt lt. § 14 Grundbuchblatt; Erbbaugrundbuch Erbbaurecht-Verordnung beigefügt. Es enthält Informationen über das Erbbaurecht, seine Dauer und die Erbbauberechtigten sowie den Erbbauzins. Im Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch sind neben den Rechten von Wohnungseigentümern auch deren Miteigentumsrechte am Grundstück, eigene Sondereigentumsrechte an eventuellem Sondereigentum wie z.B. ein Kellerabteil, oder ein Stellplatz bzw. Parkplatz sowie die Sondereigentumsrechte anderer Wohnungseigentümer verzeichnet. Im Eintrag muss auch die Teilungserklärung des ganzen Wohnhauses enthalten sein. Auch die Wohnungsgrundbücher werden bei den Grundbuchämtern geführt und sind dort einsehbar.

Was steht im Grundbuch?

Bei Grundstücksgeschäften benötigt man immer einen Grundbuchauszug. Als öffentliches Verzeichnis gibt das Grundbuch Auskunft über den Grundbesitz, also Grundstücke und Immobilien. Im Grundbuch sind alle in einem bestimmten Bezirk liegenden Grundstücke genauestens erfasst. Für jedes Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt und jede Änderung das Grundstück betreffend, wie der Verkauf, eine aufgenommene Hypothek, oder ein eingetragener Nießbrauch etwa, wird in der dafür vorgesehenen Sparte vermerkt. Um einen Grundbuchauszug zu erhalten, muss man die dazugehörige Blattnummer kennen. Grundbücher werden bundesweit einheitlich geführt. Die Grundbuchordnung GBO gibt vor welche Eintragungen notwendig sind. Sie sind in verschiedene Inhaltsbereiche untergliedert, in ein Bestandsverzeichnis und so genannte Abteilungen. Hier sind nicht nur Eigentumsrechte an Grundstücken dokumentiert, sondern auch exakte Angaben zur Lage und Größe eines Grundstückes.
  • Die Aufschrift. Die Aufschrift bzw. das Deckblatt enthält alle grundlegenden Basisinformationen wie z.B. das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk in welchem das Grundstück liegt sowie die fortlaufende Aktennummer des Grundbuchblattes. Zusätzlich werden hier Schließungs- und Umschreibungsvermerke eingetragen.
  • Das Bestandsverzeichnis. In diesem Teil eines Grundbuches werden die Katasterangaben der einzelnen Gemarkungen, Flure, Flurstücke bzw. Parzellen gelistet. Es wird also die genaue Lage der Liegenschaft, bebauter sowie unbebauter Grundstücke, erfasst.
  • Abteilung I. Hier finden sich die Angaben zu den Eigentumsverhältnissen. Wer ein Grundstück kaufen will, erfährt hier, ob der Verkäufer, mit dem man gerade verhandelt, auch tatsächlich der Eigentümer ist und auch die Erbfolge ist ersichtlich. Auch das Datum des Grundstückserwerbs und Erwerbsgründe wie z.B. Erbe, Ersteigerung usw. sind verzeichnet. Außerdem findet man hier Auflassungsvormerkungen sowie Teilungserklärungen und auch evtl. Versteigerungsverfahren. Eine Auflassung ist wichtiger Bestandteil bei der Übereignung von Grundstücken. Sie ist in § 925 BGB geregelt.
  • Abteilung II. Sie enthält Lasten und Beschränkungen - die Rechte, die mit dem Grundstück verbunden sind, wie z.B. Reallasten, Insolvenzvermerke, Vorkaufsrechte, Wohnrechte, eingetragenes Nießbrauchrecht, Wegerechte, Dienstbarkeiten, Leitungsrechte, Erbbaurecht, etc.
  • Abteilung III. Unter die Eintragungen in Abteilung III fallen Hypotheken / Grundschulden. Sie ist besonders wichtig für Fragen der Baufinanzierung. Wer bei einem Immobilienkauf mit der Bank einen Kredit zur Grundstücksfinanzierung aushandelt, muss der Bank in aller Regel ein Grundpfandrecht gewähren, das hier eingetragen ist. Entscheidend ist, in welchem Finanzierungsrang ein Eintrag verzeichnet ist. Die Löschung von Grundschulden kann erfolgen, wenn ein Immobilienkredit abbezahlt ist. Dies ist jedoch nicht unbedingt notwendig. Hier kann sich eine Beratung durch einen Rechtsanwalt mit Rechtsgebiet Immobilienrecht lohnen. Er kann seinem Mandanten / seiner Mandantin eine Ersteinschätzung geben, die Vor- und Nachteile einer Löschung erläutern und gegebenenfalls eine Löschungsbewilligung für seinen Mandanten beim Kreditgeber einholen.

Wer hat Recht auf Einsicht in das Grundbuch?

Ein Recht auf Einsicht in das Grundbuch haben lt. § 12 Grundbuchordnung nur Personen, die ein „berechtigtes Interesse“ haben und dies auch nachweisen können, da die dort eingetragenen Daten sehr sensibel sind und Auskunft über Schuld- und Vermögensverhältnisse beinhalten. Ein berechtigtes Interesse besitzen in erster Linie die jeweiligen Grundstücks-Eigentümer. Neben dem Grundstückseigentümer und eingetragenen Rechteeinhabern wie Erben oder Pflichtteilsberechtigten haben auch Gerichte, Behörden und Notare, wegen ihrer Pflicht zur Amtshilfe lt. Art. 35 GG, ein Recht auf Einsicht. Ebenfalls Einsicht nehmen dürfen auch öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. Müssen Zugewinnausgleichsansprüche berechnet werden im Zuge einer Scheidung, so ist es auch Ehegatten erlaubt das Grundbuch einzusehen. Allerdings bedarf es eines entsprechenden Nachweises. Auch Mietern ist es erlaubt durch Einsicht in das Grundbuch festzustellen, ob der Vermieter auch tatsächlich Eigentümer des gemieteten Objektes ist. Soll ein Grundstück bzw. eine Immobilie als Kreditsicherheit dienen, so ist es auch Kreditgebern erlaubt aus wirtschaftlichem Interesse Einsicht zu erhalten. Dies gilt auch für Gläubiger mit Vollstreckungstitel gegen den Grundstückseigentümer, denn auch hier handelt es sich um wirtschaftliches Interesse. Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie empfiehlt sich die Grundbucheinsicht in jedem Fall. Grundbuchämter stimmen meist problemlos zu, wenn der Kaufinteressent eine Vollmacht des Eigentümers vorweist. Alternativ kann das Recht auf Einsicht auch durch einen notariell beglaubigten vorläufigen Kaufvertrag erlangt werden. Die Einsicht ins Grundbuch ist in aller Regel gebührenfrei.

Wer hat Recht auf einen Grundbuchauszug?

Beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie, eines Grundstückes braucht man üblicherweise einen Grundbuchauszug. Den Grundbuchauszug kann man, als berechtigte Person, schrift-lich beim zuständigen Grundbuchamt mit einem Antrag auf Ausstellung eines Grundbuch-auszuges beantragen. Diesem Antrag muss entweder eine Vollmacht des Grundstückseigen-tümers beiliegen oder ein Nachweis über das berechtigte Interesse. Als Nachweis gilt bei-spielsweise ein Kaufvertrag bzw. der Entwurf, ein Vollstreckungstitel oder eine Klageschrift gegen den Eigentümer oder auch ein Kreditvertragsentwurf. Der Grundbuchauszug kann unbeglaubigt oder beglaubigt angefordert werden. Die Kosten eines beglaubigten Grund-buchauszuges liegen etwa bei 20 Euro, ein unbeglaubigter Grundbuchauszug kostet ca. 10 Euro.

Wenn das Grundbuch irrt

Eintragungen im Grundbuch sind zwar amtlich und gelten daher als richtig, aber auch Ämter können irren. Nach dem so genannten Grundbuchberichtigungsanspruch besteht das Recht, unrichtige Grundbuch-Einträge anzufechten bzw. ändern zu lassen. Das sollte umgehend nach ihrer Entdeckung erfolgen. Fehler bei den Eintragungen können nur durch Grundbuchberichtigungsverfahren korrigiert werden. Ein Anwalt für Immobilienrecht und Grundbuchrecht ist seinen Mandanten bei der Unterstützung von Änderungen von Grundbucheinträgen der richtige Ansprechpartner.

Anwaltliche Unterstützung

Bei Konflikten um Einträge in das Grundbuch oder generell zum Grundstücksrecht wenden Sie sich bestmöglich frühzeitig an einen Anwalt für Immobilienrecht. Der kann alle Ihre Fragen rund um dieses komplexe Thema fachlich versiert beantworten. Kontaktieren Sie jetzt gleich unverbindlich einen Anwalt in Ihrer Nähe!