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Kategorie: Anwalt Mietrecht , 05.03.2019 (Lesedauer ca. 8 Minuten)

Mietminderung - alles was Sie wissen müssen

Schimmel in der Wohnung, undichte Fenster oder Lärm vom Nachbarn – weist eine Mietwohnung Mängel auf, kann die Miete unter bestimmten Voraussetzungen vom Mieter gemindert werden. Welche Gründe zur Mietminderung berechtigen, die richtige Vorgehensweise sowie die Berechnung der Höhe der Mietminderung erfahren Sie hier.

Wann darf man die Miete mindern?

Mieter müssen für ihre Mietwohnung nur dann die volle Miete zahlen, wenn diese auch einem ordentlichen vertragsgemäßen Zustand entspricht. Schimmelbildung im Bad, Heizungsausfall im Winter oder Baulärm können das Wohnen stark beeinträchtigen oder sogar unmöglich machen. In diesen Fällen spricht man von einem Mietmangel, der immer dann gegeben ist, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung deutlich beeinträchtigt wird. Ein Mietmangel liegt aber auch dann vor, wenn der Vermieter im Mietvertrag eine bestimmte Eigenschaft der Mietwohnung zu sichert, die dann im Nachhinein fehlt. In beiden Fällen darf der Mieter die Miete mindern.

In welchen Fällen darf die Miete nicht gemindert werden?

Der Mietmangel darf kein unbeachtlicher Mangel sein. So beeinträchtigte eine defekte Glühbirne im Treppenhaus die Wohnqualität nur minimal und berechtigt nicht gleich zur Minderung der Miete.

Wichtig ist auch, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Steht im Mietvertrag, dass mit Lärmbeeinträchtigungen von einer benachbarten Schule zu rechnen ist, kann dies später nicht als Mietmangel geltend gemacht werden. Gleiches gilt, wenn ein Problem beim Einzug schon bekannt war oder hätte bekannt sein müssen. Von einem Mieter wird nämlich erwartet, dass er sich vor Abschluss des Mietvertrags die Mietwohnung genau anschaut. Nimmt er etwa undichte Fenster in einer Altbauwohnung hin, kann er aus diesem Grund im Nachhinein nicht mehr die Miete mindern. Zeigen sich nach dem Einzug allerdings Mängel, die für den Mieter nicht erkennbar waren, sieht die Rechtslage anders aus. Daran ändern auch etwaige Klauseln im Mietvertrag wie „Der Mieter erkennt den einwandfreien Zustand der Mietsache an“ nichts, denn die sind unzulässig.

Wie mindert man die Miete? So gehen Sie richtig vor!

Um bei einer Mietminderung rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, gilt es einige Punkte zu beachten. Unsere Checkliste führt Sie Schritt für Schritt zu einer wirksamen Mietminderung:

1. Vermieter informieren!

Ist in der Mietwohnung ein Mietmangel aufgetreten, ist der Mieter verpflichtet den Vermieter sofort über den Mietmangel zu informieren. Unterlässt ein Mieter dies und drohen aufgrund des Mietmangels weitere Schäden, kann der Vermieter vom Mieter Schadensersatz fordern. Mit einer schriftlichen Mängelanzeige ((Link zum Mustertext)) sind Sie auf der sicheren Seite.

2. Mietmängel dokumentieren!

Es empfiehlt sich Mietmängel zu Beweiszwecken zu dokumentieren. Datum, Art des Mietmangels, Dauer und Auswirkungen sollten schriftlich festgehalten werden. Als weitere Beweismittel bieten sich Fotos, Zeugenaussagen oder Tonaufzeichnungen an.

3. Fristsetzung an Vermieter!

Oft ist beim Auftreten von Mietmängel eine schnelle Beseitigung notwendig, um die Mietwohnung wird vertragsgemäß nutzen zu können. Aus diesem Grund sollten Mieter in der Mängelanzeige dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Die Länge der Frist hängt im Einzelfall von der Dringlichkeit der Mängelbeseitigung ab. Diese ist bei einer ausgefallenen Heizung im Winter sicher höher als bei einem klemmenden Rollladen im Sommer.

4. Miete mindern!

Lässt der Vermieter untätig die gesetzte Frist verstreichen, ist es Zeit für eine Mietminderung. Bevor Sie die Miete mindern, versichern Sie sich unbedingt, welche Höhe angemessen ist. Zu hohe Mietminderungen können unangenehme rechtliche Folgen haben.

Checkliste Mietminderung

Formular Checkliste Mietminderung Checkliste Mietminderung
Um bei einer Mietminderung rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, gilt es einige Punkte zu beachten. Unsere Checkliste führt Sie Schritt für Schritt zu einer wirksamen Mietminderung
Quelle: anwaltssuche.de, 2019-01-16 08:52:00.0 Downloads: 9


In welcher Höhe kann die Miete gemindert werden?


Die angemessene Höhe einer Mietminderung hängt vom Einzelfall ab. Sog. Mietminderungstabellen, die auf Gerichtsentscheidungen beruhen, können dabei eine Argumentationshilfe sein, eine Gewähr für die Berechnung der angemessenen Höhe einer Mietminderung sind sie nicht. Es empfiehlt sich hier den kompetenten Rat eines Anwalts für Mietrecht einzuholen. Dieser kann aufgrund seiner jahrelangen beruflichen Erfahrung und juristischen Expertise die Höhe einer Mietminderung verlässlich ermitteln.


Diese Fehler sollten Sie bei einer Mietminderung vermeiden!

Neben allen zu beachtenden Voraussetzungen bei einer Mietminderung ist besondere Vorsicht bei der Höhe der Mietminderung geboten. Wer unberechtigt oder zu hoch Miete mindert, riskiert eine fristlose Kündigung seines Mietvertrags! Der Vermieter ist nämlich zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter mit seiner Mietzahlung in Verzug geraten ist.

Um dies zu meiden, empfiehlt es sich den Vermieter darüber zu informieren, dass die Miete während des Mietmangels nur unter Vorbehalt gezahlt wird. Ist das Rechtsproblem gelöst und eine konkrete Mietminderung ermittelt worden, kann dann der Betrag vom Vermieter zurückverlangt werden.

Musterschreiben Mietmangelanzeige

Formular Musterschreiben Mietmangelanzeige Musterschreiben Mietmangelanzeige
Nutzen Sie einfach dieses Musterschreiben, um Ihren Vermieter über Mietmängel zu informieren.
Quelle: anwaltssuche.de, 2019-01-16 08:33:12.0 Downloads: 11

Welche Rechte stehen dem Mieter neben einer Mietminderung zu?


Neben dem Recht die Miete zu mindern, steht dem Mieter auch ein Selbstbeseitigungsrecht zu, wenn der Vermieter den angezeigten Mangel nach der gesetzten Frist nicht beseitigt. In besonders schweren Fällen besteht ein Recht zur fristlosen Kündigung. Sind dem Mieter aufgrund des Mietmangels Schäden an seinem Eigentum entstanden, hat er einen Anspruch auf Schadensersatz gegenüber dem Vermieter.

Top-Gründe für eine Mietminderung

Es gibt viele Gründe, die eine Mietminderung begründen können - die Wichtigsten finden Sie hier. Informationen zu besonderen Fällen, wie etwa einer Bespitzelung durch den Vermieter, finden Sie weiter unten.

Top-Grund: Feuchtigkeit und Schimmel

Eine feuchte oder mit Schimmel befallene Wohnung kann sich für Mieter zu einem erheblichen Gesundheitsriskio entwickeln. Vermieter ziehen sich in diesen Fällen gerne auf die Position zurück, dass ein falsches Lüftungsverhalten des Mieters zu Schimmel oder feuchten Wänden geführt hat. Dabei ist einem Mieter drei bis viermal täglich zu Lüften zu zumuten, urteilte das Landgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2-17 S 89/11). Kann der Mieter aber nachweisen, dass sein Lüftungsverhalten in Ordnung ist und die Schimmelbildung aufgrund der Bausubstanz entstanden ist, kann er die Miete wirksam mindern. Im Extremfall sogar um 100 Prozent, entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 412 C 11503/09).

Top-Grund: Lärm

Baulärm, Verkehrslärm oder schreiende Kinder in der Nachbarwohnung: Lärm stellt für Mieter immer wieder ein Problem dar, dass er aber nicht einfach so hinnehmen muss. Baulärm berechtigt den Mieter etwa, die Miete um 10 Prozent zu mindern, so das Oberlandesgericht München (Aktenzeichen 3 U 3422/06). Auch Verkehrslärm kann ein Mietminderungsgrund sein, wenn er nicht als vertragsgemäßer Zustand der Wohnung zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde. Nimmt Verkehrslärm im Laufe der Wohnzeit zu, kann dies nur ein Grund zur Mietminderung sein, wenn beim Abschluss des Mietvertrages die damalige geringe Belastung durch Verkehrslärm als vertragsgemäßer Zustand der Mietwohnung zwischen Vermieter und Mieter vereinbart wurde. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 152/12).
Bei Lärm aus der Nachbarwohnung müssen sich die Nachbarn an die Ruhezeiten von 22 Uhr bis 8 halten, ansonsten kann die Miete gemindert werden.
Bei Kinderkrach müssen Mieter in der Regel toleranter sein. An die Ruhezeiten von 22 Uhr bis 8 Uhr müssen sich aber auch Kinder halten. Geht der Krach über normalen Kinderlärm hinaus, muss dies nicht vom Nachbarmieter hingenommen werden. Nach einem Urteil des Landgericht Köln (Aktenzeichen 12 S 389/70) kann ein Mieter die Miete um 11 Prozent mindern, wenn vier Kinder in der Nachbarwohnung ständig trampeln und hüpfen.

Top-Grund: Wohnflächenabweichung

Immer wieder kommt es vor, dass die im Mietvertrag angegebene Größe der Mietwohnung nicht der tatsächlichen Quadratmeterzahl der angemieteten Wohnung entspricht. Dazu hat der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 209/10) entschieden, dass eine Wohnflächenunterschreitung von 10 Prozent zu einem Mietmangel führt und damit den Mieter berechtigt die vereinbarte Miete zu mindern.

Top-Grund: Geruchsbelästigung

Muffiger Abwassergeruch, der mal weniger und mal mehr auftritt, berechtigt den Mieter zu einer Mietminderung von 10 Prozent, entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 100/18). Wenn Essens- oder Müllgerüche aus anderen Mietwohnungen in die eigene Wohnung ziehen, ist das eine erhebliche Beeinträchtigung und führt zu einem Anspruch auf Mietminderung, entschied etwa das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 213 C 94/10). Die Gerüche von exotischem Essen, die in das Treppenhaus dringen, müssen hingegen von den Nachbarn geduldet werden. So das Amtsgericht Hamburg-Harburg (WM 93, 39).

Top-Grund: Ausfall von Heizung / Warmwasser

Um wie viel ein Mieter die Miete bei einem Ausfall der Heizung mindern kann, hängt unter anderem von der Jahreszeit ab, in der die Heizung ausfällt. Bleibt die Wohnung aufgrund einer defekten Heizung im Oktober kalt, ist eine Mietminderung von zwanzig Prozent gerechtfertigt, entschied das Amtsgericht Spandau (Aktenzeichen 3 C 209/81). Das Amtsgericht Hamburg (Aktenzeichen 46 C 191/72) sprach den Mietern, deren Heizung im Oktober über fast einem Monat nicht funktionierte, sogar eine Minderung von 25 Prozent. Fällt die Heizung im Winter über einen längeren Zeitraum aus, ist der Gebrauchswert der Wohnung stark eingeschränkt und berechtigt den Mieter zu einer Mietkürzung um fünfzig Prozent. Das hat das Landgericht Bonn (Aktenzeichen 6 S 396/81) entschieden.

Top-Grund: Fenster undicht

Nach einem Urteil des Landgericht Berlin (Aktenzeichen 61 S 437/81) kann ein Mieter bei Nässeschäden aufgrund von undichten Fenstern die Miete mindern, und zwar um insgesamt fünf Prozent.

Top-Grund: Allgemeine Technik defekt (Aufzug/Türklingel/Flurlicht)

Ist neben weiteren Mängeln die Gegensprechanlage oder die Türschlossanlage defekt kann der Mieter die Miete um 15 Prozent mindern, so das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 61 S 171/80).

Top-Grund: Gemeinschaftseigentum vergammelt

Mieter, die durch Urinpfützen im Treppenhaus belästigt werden, haben einen Anspruch auf Minderung der Miete, so das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 213 C 94/10). Nach einem Urteil des Amtsgericht Berlin Mitte (Aktenzeichen 7 C 90/12) stellen Urinpfützen im Hauseingang hingegen keinen Grund zur Mietminderung dar. Im zu entscheidenden Fall sei das Ausmaß der Beeinträchtigung durch die Urinpfützen als vergleichsweise gering anzusehen gewesen.



Anwalt konsultieren - was ist zu beachten?


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Mietminderung - aktuelle Urteile


Jahresrückblick 2018: Interessante Urteile rund um Miete und Wohnen
Die jüngsten Gesetzesänderungen im Mietrecht haben wir hier für Sie zusammengestellt

Nachbesserungen bei der Mietpreisbremse, Rauchmelder, Musizieren im Reihenhaus und Winterdienst - das waren einige der Themen, die deutsche Gerichte und den Gesetzgeber im Jahr 2018 im Bereich Wohnen und Miete beschäftigten.



Häufige Fragen und Antworten zur Mietminderung


+ Mietminderung - wer entscheidet?

Über die Berechtigung zu einer Mietminderung sowie über die Mietminderungsquote entscheidet, unabhängig vom Streitwert, das zuständige Amtsgericht.



+ Mietminderung - was ist angemessen?

Die Höhe der Mietminderung ist individuell zu bestimmen. Sog. Mietminderungstabellen ergeben einen Anhaltspunkt oder dienen als Argumentationshilfe. Sie sind aber nicht rechtsverbindlich. Letztlich entscheidet das Amtsgericht, welche Mietminderungsquote angemessen ist.



+ Mietminderung - wer zahlt den Anwalt?

Streiten Vermieter und Mieter vor Gericht um eine Mietminderung, trägt der, der den Prozess verliert die Gerichtskosten, die eigenen Anwaltskosten sowie die Anwaltskosten der Gegenseite. Gewinnt keine Partei, richtet sich die Kostenverteilung nach dem Verhältnis von Siegen und Unterliegen. Die Anwaltskosten richten sich nach dem Gegenstandswert. Dieser ergibt sich bei einer Mietminderung aus dem berechtigten Minderungsbetrag während der Dauer der Minderung.



+ Mietminderung - wie berechnen?

Die Berechnung einer Mietminderung ist immer individuell. Sog. Mietminderungstabellen sind dabei nur Anhaltspunkte und nicht für die Gerichte verbindlich. Ein Anwalt für Mietrecht ist Experte bei der rechtssicheren Berechnung einer Mietminderung.



+ Mietminderung - was passiert mit dem Geld

Mieter, die ein Teil der Miete aufgrund von Mietmängel einbehalten, sollten das Geld nicht ausgeben. Wenn die Mietminderung nicht berechtigt war, muss der Mieter den nicht gezahlten Betrag an den Vermieter nachzahlen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, droht die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.



+ Mietminderung - was muss ich tun?

Eine Mietminderung ist an bestimmte Voraussetzungen gebunden. Die einzelnen Schritte einer Mietminderung zeigt Ihnen unsere Checkliste.



+ Mietminderung - wo beantragen?

Eine Mietminderung erklärt der Mieter schriftlich gegenüber seinem Vermieter. Sollten Mieter und Vermieter sich bzgl. der Mietminderung nicht einigen, entscheidet das zuständige Amtsgericht.




erstmals veröffentlicht am 23.01.2019, letzte Aktualisierung am 05.03.2019

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