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Kategorie: Anwalt Mietrecht , 04.06.2020 (Lesedauer ca. 2 Minuten, 873 mal gelesen)

Streitpunkt: Fehlerhafte Wohnflächenberechnung

Grundriss einer Wohnung Grundriss einer Wohnung © freepik - mko

Die Höhe der Miete und der Nebenkosten einer Wohnung ist meist abhängig von der Wohnfläche. Doch wie wird die Wohnfläche berechnet? Welche Räume zählen dazu und welche Räume spielen keine Rolle? Und welche Folgen hat es, wenn die Wohnung kleiner als vertraglich vereinbart ist?

Welche Methoden zur Wohnflächenberechnung sind zulässig?


Die Berechnung der Wohnfläche kann entweder nach der Wohnflächenverordnung erfolgen oder nach der DIN-Norm 277. Für den sozialen Wohnungsbau ist die Anwendung der Wohnflächenverordnung verpflichtend, in allen anderen Fällen kann die Berechnungsmethode zwischen Mieter und Vermieter frei vereinbart werden. Wurde im Mietvertrag keine Berechnungsmethode festgelegt, gilt die Wohnflächenverordnung.

Welche Räume zählen zur Wohnfläche?


Neben den Wohnräumen zählen laut Wohnflächenverordnung alle Räume zur Wohnfläche, die ausschließlich zur Mietwohnung gehören. Das kann ein Wintergarten, Balkon, Terrasse oder eine Sauna sein. Nicht zur Wohnfläche gehören sog. Zubehörräume, wie zum Beispiel Keller, Waschküche, Dachboden, Heizungsraum, Fahrradkeller oder Garage.
Daneben können Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbaren, welche Räume für die Wohnflächenberechnung maßgeblich sein sollen. Dies entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 411 C 19356/17) und stellte klar, dass in diesem Fall auch Räume, wie ein Hobbyraum oder ein unbeheiztes Dachgeschoss, die nicht zu Wohnzwecken dienen, für die Berechnung der Wohnfläche eingebunden werden können.

Wie wird die Wohnfläche berechnet?


Die Berechnung der Wohnfläche fällt nach je nach Berechnungsmethode unterschiedlich aus.

Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenberechnungsverordnung


Bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung muss zwischen Grundfläche und Wohnfläche unterschieden werden. Ermittelt wird die Grundfläche durch das lichte Maße zwischen den Bauteilen ohne Wandbekleidung.

Nur Räume ab zwei Meter Höhe werden flächenmäßig zu 100 Prozent in die Wohnfläche einberechnet. Räume mit bis zu einem Meter Höhe zählen nicht zur Wohnfläche, ab einem Meter bis zu 1,99 Meter zählt die Fläche zur Hälfte als Wohnfläche. Balkon, Terrasse, Loggia, ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen in der Regel zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte zur Wohnfläche. Auch das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 18 S 308/13) hat entschieden, dass ein Balkon nur zu 25 Prozent als Wohnfläche berechnet werden darf.

Beheizte Wintergärten oder Schwimmbäder werden zu 100 Prozent zur Wohnfläche eingerechnet. Bauteile, wie Pfeiler und Säulen zählen nicht zur Wohnfläche, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und größer als 0,1 Quadratmeter. Türen, Fenster oder Nischen zählen nur zur Wohnfläche, wenn sie bodentief und mindestens 13 Zentimeter tief sind.

Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277


Wendet man zur Wohnflächenberechnung die DIN-Norm 277 an, ist die Grundfläche mit der Wohnfläche identisch. Ermittelt wird die Grundfläche durch das lichte Maße zwischen den Bauteilen von der Vorderkante der Wandbekleidung.

Kellerräume, Heizungsräume, Wintergarten, Balkon, Terrasse etc. können vollständig in die Wohnfläche einberechnet werden. Auch die Raumhöhe spielt bei dieser Berechnungsmethode keine Rolle.

Wohnung kleiner als vereinbart – welche Folgen?


Stellt sich heraus, dass eine Mietwohnung kleiner ist, als im Mietvertrag vereinbart, kann dies ein Sachmangel sein, der den Mieter zur Mietminderung berechtigen kann. Das gilt aber laut Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 266/14) erst ab einer Abweichung von 10 Prozent.

Wohnung größer als vereinbart – welche Folgen?


Ist eine Wohnung tatsächlich größer als im Mietvertrag festgelegt, hat das Auswirkungen auf die Erhöhung der Miete. Der Vermieter ist in diesem Fall nicht an die Zehn-Prozent-Abweich-Grenze gebunden, sondern darf eine Mieterhöhung aufgrund der tatsächlichen Wohnungsgröße vornehmen. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 266/14) und stellt klar, dass die nachweisliche Wohnungsgröße – egal, ob größer oder kleiner – für die Berechnung einer Mieterhöhung entscheidend ist.




erstmals veröffentlicht am 24.09.2018, letzte Aktualisierung am 04.06.2020

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