anwaltssuche

Anwalt für Mietvertrag auf Anwaltssuche finden

Hier finden Sie Anwälte für Mietrecht in Ihrer Nähe. Jetzt Anwaltssuche starten!

Filtern nach Ballungsraum
Filtern nach Ort alphabetisch
anwaltssuche Anwalt Mietvertrag

Mietvertrag: Drum prüfe, wer sich länger bindet

Letzte Aktualisierung am 27.08.2020 / Lesedauer ca. 13 Minuten

Grundsätzliches zum Mietvertrag

Eigentlich ist ein Mietvertrag schnell aufgesetzt. Namen von Mieter und Vermieter zusammen mit der Adresse des Mietobjektes sowie die vereinbarte Miete auf einem Blatt Papier notiert, ergänzt mit dem Datum des Mietbeginns und der Unterschrift beider Vertragspartner ist bereits ausreichend. Alles andere ist dann gesetzlich durch die §§ im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Natürlich gibt es solche Mietverträge in der Praxis kaum. Zumeist werden zahlreiche zusätzliche Vereinbarungen getroffen, um Streitigkeiten, durch möglichst genaue Formulierungen und Regeln, zu vermeiden. So wird im Mietvertrag versucht die Konsequenzen aus allen Eventualitäten zu beschreiben und festzuhalten. Es wird die Haustierhaltung genehmigt oder ausgeschlossen, ein Grillverbot vereinbart, die Treppenhausreinigung durch die Hausbewohner geregelt usw. Die meisten Mietverträge geraten daher eher zu lang als zu kurz. Vorlagen von Mieterschutzvereinen oder Vermietervereinen sind wohl auf einem neueren juristischen Stand, jedoch versuchen sie zusätzlich, möglichst allen Mietarten und Mietobjekten gerecht zu werden und das ist auch umfangreich.

Der Zeitmietvertrag

Wie der Name bereits andeutet, ist bei einem Zeitmietvertrag die Mietdauer auf eine bestimmte Zeit begrenzt. Die rechtliche Regelung dazu findet man in § 575 BGB. Das Ende der Mietdauer ist im Vertrag schriftlich festgehalten, endet ohne Kündigung und ist nur mit erneuter Vereinbarung verlängerbar. Durch das im Vertrag festgelegte Ende des Mietverhältnisses gibt es die Besonderheit, dass, entgegen dem unbefristeten Mietvertrag, ein Zeitmietvertrag nicht vor der Zeit kündbar ist. Lediglich bei Vertragspflichtverletzung ist eine außerordentliche Kündigung möglich. Es ist wichtig den Zeitmietvertrag richtig zu formulieren, da ansonsten die zeitliche Befristung ungültig ist und der Vertrag dann als unbefristet abgeschlossen gilt. Deshalb ist darauf zu achten, den Grund der Befristung kurz zu formulieren. Bei Eigenbedarf ist das Familienmitglied und dessen Interesse an der Wohnung zu benennen, so ein BGH Urteil Anfang Juli 2011. Ein weiterer Grund für eine gültige Befristung wäre eine umfangreiche Renovierung oder ein Umbau der vermieteten Räume, die ein Mietverhältnis während dieser Zeit deutlich erschweren würde. Ändert sich der Sachverhalt während der Mietdauer und der Befristungsgrund fällt weg, so ist der Mieter darüber in Kenntnis zu setzen und das Mietverhältnis kann auf Verlangen des Mieters in ein unbefristetes umgewandelt werden.

Unbefristete Vermietung aus Sicht des Vermieters

Hat ein Vermieter mehr als eine Mietwohnung, so empfiehlt es sich einen Rechtsanwalt mit einer individuelle Mietvertragsvorlage für seine Mietobjekte zu beauftragen. Dadurch sind die Mietverträge einheitlich und auf die Mietsache, bzw. den Vermieter perfekt zugeschnitten. Der Vermieter kann also im Mietvertrag alles so regeln, wie es für ihn am zweckmäßigsten ist. Selbst geplante Mieterhöhungen können so durch eine Staffelmiete, also einer "automatischen" Mieterhöhung, gleich im Wohnungsmietvertrag vereinbart werden. Unter Umständen eine kluge Lösung, denn Mieterhöhungen bedürfen immer der Zustimmung des Mieters. Für Fragen über evtl. neue Gesetze oder Verordnungen, etwa in Bezug auf die korrekte Erstellung der Betriebskostenabrechnung, hat man einen Ansprechpartner, der dann bereits die persönliche Situation kennt und gezielt beraten kann. Auch beim Auszug eines Mieters könnten so ärgerliche Auseinandersetzungen, etwa über Schönheitsreparaturen oder Kaution, schneller geklärt und bereinigt werden.

Unbefristete Vermietung aus der Sicht des Mieters

Generell ist das Zivilrecht gerade im Bereich Mietrecht sehr mieterfreundlich ausgerichtet. Doch wer froh ist, überhaupt eine bezahlbare Wohnung oder vielleicht sogar seine Traumimmobilie gefunden zu haben, unterliegt oftmals der Versuchung übereilt und ungeprüft einen Vertrag zu unterschreiben damit das Mietverhältnis zustande kommt. Was in einem Mietvertrag vereinbart wird, daran ist man dann auch gebunden. Nur wenn es gesetzlichen Regelungen widerspricht und dem Mieter zum Nachteil gereicht, kann er sich auf die betreffenden Paragraphen im BGB berufen.

Die Kündigung des unbefristeten Mietvertrages

Auch die Kündigung seines unbefristeten Mietvertrages ist für einen Mieter sehr viel unkomplizierter als für den Vermieter. Seine Kündigungsfrist ist meist die gesetzlich vorgegebene. D.h. die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingegangen sein, um dann, zum Ende des übernächsten Monats wirksam, das Mietverhältnis zu beenden. Da eine Kündigung der Schriftform unterliegt, ist es dringend angeraten, die Kündigung persönlich zu übergeben, oder sie per Einschreiben zu schicken. Es gilt der Tag des Empfangs der Kündigung nicht der Poststempel! Soll nicht die gesetzliche Kündigungsfrist gelten, so muss sie im Vertrag vereinbart werden. Auch hier gilt jedoch, ist sie nachteilig für den Mieter, so kann er sie ablehnen. Möchte ein Mieter ausziehen, so kann er dem Vermieter mögliche Nachmieter vorstellen. Allerdings ist der Vermieter weder dazu verpflichtet die Interessenten als Nachmieter zu akzeptieren, noch den Mieter früher als vereinbart aus seinem Vertrag zu entlassen. Der Vermieter hat es ungleich schwerer, ein Mietverhältnis zu kündigen. Seine Kündigungsfristen verlängern sich nach fünf Jahren bestehendem Mietverhältnis von drei auf sechs Monate und nach acht Jahren sogar auf neun Monate. Um eine zu Wohnzwecken vermietete Wohnung zu kündigen, bleiben ihm nur drei Gründe. Die Verwertungskündigung, die Eigenbedarfskündigung oder die Kündigung bei Vertragspflichtverletzung des Mieters, also bei grobem Fehlverhalten des Mieters. In letztem Fall meist mit vorheriger Abmahnung unter Benennung des Abmahngrundes, manchmal jedoch auch fristlos. Da der gesetzlich verankerte Mieterschutz meist sehr viel schwerer wiegt als das Recht des Vermieters auf sein Eigentum, muss der Vermieter einen Eigenbedarf genau begründen. Jüngste Rechtsprechungen kommen dem Vermieter hier jedoch wieder etwas entgegen. So wurde die Kündigung wegen Eigenbedarf weiter gefasst und so dem Vermieter auch z.B. bei der Räumungsklage sogenannter Mietnomaden mehr Möglichkeiten eingeräumt. Mietnomaden verursachen Mietschulden indem sie die Mietsache unter Angabe falscher oder ungenügender Daten beziehen , mit dem Hintergedanken den fälligen Mietzins zu verweigern oder nur sehr sporadisch zu zahlen. Durch die neueren Urteile kann eine Eigenbedarfskündigung in diesen Fällen auch bei einer Zweitwohnung greifen und der Vermieter kann seine Wohnung mit Hilfe der Berliner Räumung, einer kostengünstigen Alternative zur Zwangsräumung, schneller wieder sein Eigen nennen und umgeht u.a. auch die Kosten für einen Gerichtsvollzieher.

Der Gewerbemietvertrag

Gewerbemietverträge haben einen anderen Charakter und andere Ziele als Wohnraummietverträge. Daher gelten für Gewerbemietverträge auch andere Bedingungen. Zunächst geht der Gesetzgeber davon aus, dass kein soziales Schutzbedürfnis des Mieters besteht. Deshalb ist in Gewerbemietverträgen vieles selbst zu regeln. Schutz bieten den Vertragsparteien in diesem Fall die AGB-Klauseln des Mietvertrages. Neben der Beschreibung des Mietgegenstandes, also Gebäude, Gewerberäume und Ausstattung, müssen die beiden Vertragsparteien genannt werden. Ferner der Beginn des Mietverhältnisses und die Miethöhe, sowie eine genaue Auflistung der Nebenkosten (dem Gewerbemieter dürfen andere und wesentlich mehr Nebenkosten übertragen werden als dem Wohnraummieter). Natürlich müssen die Nutzungsvereinbarungen der Mieträume, sowie Regelungen bei etwaiger Untervermietung genannt werden und auch für Gestaltungsspielräume des Mieters sowie über Instandhaltung und Renovierung sollten Regelungen getroffen werden. Ein Gewerbeflächenmietvertrag sollte in Schriftform gefertigt werden. Dies wird zwar erst ab einer Mietdauer von über einem Jahr gefordert, jedoch gibt es so vieles zu regeln, dass es angeraten ist, dies immer schriftlich zu fixieren. Das Gesetz widmet Gewerbeflächenvermietung kaum gesonderte Aufmerksamkeit. Für Wohnraum- und Gewerbeflächenvermietung gelten die Mietrechtsparagraphen des BGB. Ansonsten verweist lediglich noch § 578 II auf einige wenige weitere Paragraphen, die bei Gewerbemietverträgen zu beachten sind. Eine deutliche Unterscheidung findet man bei den Kündigungsfristen.

Kündigung von Gewerbemietverträgen

§ 580 a II BGB „Kündigungsfristen“ widmet sich der Kündigung eines Gewerbemietverhältnisses. Darin heißt es: „Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.“ Die Kündigungsfristen für Gewerbemietverträge sind damit mit sechs Monaten deutlich länger als die der Wohnraumvermietung. Sie kann maximal neun Monate betragen. Es gibt hier keinen Kündigungsschutz wie im Wohnraummietrecht. Bei einer ordentlichen Kündigung müssen auch keine Gründe genannt werden. Die eleganteste Lösung wäre ein Aufhebungsvertrag. Beide Parteien stimmen dann einvernehmlich einem früheren Ende des Vertrages zu. Ansonsten ist vor einer Kündigung, die immer schriftlich zu erfolgen hat, der Vertrag auf die entsprechenden Kündigungsklauseln zu prüfen. Handelt es sich um einen befristeten Vertrag, so ist eine Kündigung vor Ablauf der Frist so gut wie ausgeschlossen. Lediglich eine außerordentliche Kündigung käme hier gem. §§ 313 oder 543 BGB in Frage, oder das Sonderkündigungsrecht bei Insolvenz entsprechend der §§ §§ 108 bis 112 InsO. Möchte ein Mieter seinen Gewerbemietvertrag beenden, weil der Gebrauch der Mietsache eingeschränkt ist, so kann er nach Abmahnung evtl. vorzeitig aus dem Gewerbemietvertrag aussteigen, wenn der Vermieter den Mängel nicht behebt. Eine fristlose Kündigung sollte genauestens geprüft werden, da im unbegründeten Fall Schadensersatzansprüche bestehen. Dies gibt dem Vermieter die Sicherheit, dass ein Mieter nicht wegen eines Bagatellschadens kündigen kann. Auch muss ausreichend Zeit gegeben werden, den gerügten Mängel beheben zu können. Die Beanstandung darf beim Abschluss des Mietvertrags nicht vorhersehbar gewesen sein. War beispielsweise zu erwarten, dass die Stadt in der Straße eine Baulücke schließen wird und es deshalb - vorübergehend - zu einer erhöhten Lärmbelästigung kommt, muss der Mieter dies tolerieren. Stehen im Mietvertrag mehrere Personen als Vertragspartei, z.B. Ehepartner, so ist auch die Kündigung an alle diese Personen zu adressieren bzw. von allen zu unterschreiben. Ist der Vertragspartner eine GBR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts), so ist es ausreichend die Kündigung gegenüber der Gesellschaft bzw. allen Gesellschaftern zu erklären und sie dann nur einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht, so das BGH in einem Urteil aus dem Jahr 2012. Es ist darauf zu achten, dass die Kündigung fristgerecht beim Empfänger eingeht und von einer bevollmächtigten Person entgegengenommen wird.

Die Nebenkosten bei Wohnmietrecht und Gewerbeflächenvermietung

In aller Regel verweist der Vermieter auf die umlagefähigen Nebenkosten mit dem Hinweis auf § 2 Betriebskostenverordnung. Sehr viel klarer ist es, wenn sie im Vertrag einzeln aufgelistet werden, auch diese Möglichkeit gibt es. Seit Februar 2016 ist laut einem BGH Urteil jedoch bereits der alleinige Verweis im Mietvertrag, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen habe, ausreichend. Der Bundesgerichtshof begründet dieses Urteil mit dem Hinweis, dass mittlerweile jeder wisse was Betriebskosten sind. Grundsätzlich können Vermieter von Gewerbeflächen ihre Mieter auch über die in der Betriebskostenverordnung festgelegten, umlagefähigen Nebenkosten hinaus belasten, sofern dies im Gewerbevertrag vereinbart wurde. Darum ist es wichtig, entsprechende Klauseln im Gewerbemietvertrag zu erkennen. Wenn durch den Vermieter konkrete Informationen zur Höhe der Nebenkosten nicht zu erhalten sind, kann ein Blick in die Nebenkosten-Abrechnungen des Vormieters helfen sich einen Überblick zu verschaffen. Als Basis wird auch im Gewerbeflächenmietvertrag die Betriebskostenverordnung herangezogen. Hier ist dargestellt was zu den umlagefähigen Betriebs- und Nebenkosten zählt. Im Gewerbemietvertrag wird dann auch schriftlich vereinbart ob die Nebenkosten durch eine Pauschale oder eine Vorauszahlung abgerechnet wird. Bei einer Gewerbeflächenvermietung können jedoch durchaus Positionen als Nebenkosten abgerechnet werden, die bei einem Wohnungsmietvertrag nicht umgelegt werden dürften. Gerade die Wartungskosten können sehr weit ausgelegt werden.

Die Hausordnung

Die Hausordnung regelt das Miteinander der Hausgemeinschaft. Sie listet Rechte und Pflichten aller Hausbewohner auf. Ihr Ziel ist das friedliche und rücksichtsvolle Zusammenleben der Hausgemeinschaft. Sie muss rechtsverbindlich vereinbart werden. Das kann als Anhang zu jedem Mietvertrag geschehen oder es kann im Mietvertrag darauf Bezug genommen werden. Wird die Hausordnung lediglich im Flur ausgehängt und finden sich keine Hinweise in den einzelnen Mietverträgen, muss die Hausordnung nicht beachtet werden. Auch darf der Vermieter nicht nach Vertragsunterzeichnung eine Hausordnung übergeben (ohne Bezugnahme im Mietvertrag). In diesem Fall müsste er eine Änderung des Mietvertrags mit dem Mieter vereinbaren und darin zumindest auf die Hausordnung Bezug nehmen. Typische Regeln in einer Hausordnung für Mehrfamilienhäuser sind z.B. die Einhaltung der Ruhezeiten, das Abstellen von Privatgegenständen im gemeinschaftlichen Hausflur, das Reinigen des Treppenaufgangs sowie Themen der Sicherheit, Haustierhaltung oder richtiges Lüften. Hausordungen, oder bei öffentlichen Gebäuden auch Benutzungsordnungen genannt, gibt es eigentlich für alle Gebäude vom Mehrfamilienhaus über Schulen, Bürogebäude, Warenhäuser, Museen bis hin zu Kirchen oder Bahnhöfen. Hält sich ein Mieter oder ein Wohnungseigentümer nicht an die Hausordnung, kann er sanktioniert werden. In der Regel erfolgt eine Abmahnung durch den Vermieter oder durch den bevollmächtigten Hausverwalter. Ändert die abgemahnte Person sein Verhalten nicht und ist durch sein Verhalten der Hausfrieden nachhaltig gestört, kann die außerordentliche Kündigung erfolgen und rechtens sein. In diesem Fall muss es sich jedoch um einen groben Verstoß gegen die Hausordnung handeln.

Änderungen in der Hausordnung

Grundsätzlich kann man eine Hausordnung auch abändern. In guten Mietverträgen findet sich dazu der sogenannte Änderungsvorbehalt. Mit diesem ist eine nachträgliche Änderung, Ergänzung oder ähnliches zulässig. Ohne diesen Änderungsvorbehalt wird eine Änderung schwierig. Die Rechtsprechung hält dies nur dann für zulässig, wenn eine ordnungsgemäße Verwaltung des Hauses nicht mehr möglich ist, da etwa Änderungen am Gebäude vorgenommen wurden. Beispiel: Es wurde nachträglich ein Gartenhaus für Fahrräder und Kinderwägen errichtet. In diesem Fall dürfte die Hausordnung dahingehend geändert werden, dass ab sofort Fahrräder und Kinderwägen nur noch im Gartenhaus untergestellt werden dürfen. Grundsätzlich falsch ist übrigens die Annahme, dass ein Mehrheitsbeschluss der Mieter Einfluss auf die Hausordnung hätte. Mieter sind weder zustimmungsberechtigt, noch können sie per Mehrheitsbeschluss eine Änderung erzwingen.

Gibt es unzulässige Regeln in einer Hausordnung?

Die Regeln, die in einer Hausordnung festgelegt werden, sind normalerweise nicht zu beanstanden. Einzige Ausnahme: Sie müssen grundsätzlich für alle Mieter gleichermaßen gelten. Keine Mieter (oder Wohnungseigentümer) dürfen bevorzugt oder benachteiligt werden. So ist es nicht zulässig, das Reinigen des Aufzugs ausschließlich den Bewohnern des Erdgeschosses oder das Ausputzen der Dachrinne den Penthouse-Bewohnern zu übertragen. Dies bedarf aber im Einzelfall einer Prüfung.

Wie verhält man sich bei Mietrückstand?

Mietverhältnisse wünscht man sich am liebsten unbelastet und problemfrei. Doch das sind sie nicht immer. Auftretende Konflikte kann es in einem Mietverhältnis schon mal geben. Oft kann ein Gespräch die Sachlage schnell klären und bereinigen. Wer gleich mit Anwalt, Kündigung oder Mietminderung droht, lässt kaum Raum für eine Konfliktbeilegung. Harsche Reaktionen verschließen meist Türen, die eigentlich noch offen waren. Wer seinem womöglich schon langjährigen Mieter kündigt, weil zwei Mietzahlungen hintereinander nicht eingingen, richtet großen Schaden im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter an. Dieser hatte vielleicht nur die Bank gewechselt, und die neue Bank hatte einen Fehler bei der Einrichtung des Dauerauftrages gemacht. Wahrscheinlich hätte ein Anruf genügt.

Wann ist bei Mietrückstand eine Kündigung durch den Vermieter möglich?

In Mietrückstand gerät ein Mieter, wenn er seine Miete nicht fristgerecht zum vertraglich vereinbarten Termin überwiesen hat. In den meisten Fällen ist dies der dritte Werktag eines Monats. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes zählt der Tag der Überweisung, nicht der Tag an dem die Miete auf dem Konto des Vermieters eingeht (BGH VIII ZR 222/15). Zur Kündigung berechtigt dieser Verzug den Vermieter jedoch noch nicht. Allerdings ist es ratsam, den Mieter zu kontaktieren und auf sein Fehlverhalten hinzuweisen. Dieser Rat gilt auch für den Mieter, denn eine Kündigung der Wohnung kann auch zu Wohnungslosigkeit führen, besser man informiert seinen Vermieter rechtzeitig und erklärt die Situation. Der Vermieter weiß dadurch was der Grund für die Zahlungsverzögerung ist. Bei einem vorübergehenden Engpass seines Mieters wird er dann vielleicht auch kulant reagieren, weil er die Offenheit seines Mieters schätzt und absehbar ist, dass die Mietschulden bald ausgeglichen werden können. Erst wenn der Mieter auch die zweite Miete in Folge säumig bleibt, kann der Vermieter die Kündigung aussprechen. Den Gesetzestext findet man unter § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB. Der Vermieter ist nun sogar berechtigt eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund auszusprechen. Dies gilt auch, wenn die Miete in zwei aufeinander folgenden Monaten nur teilweise überwiesen wird oder wenn sich über einen längeren Zeitraum ein säumiger Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten ansammelt. Bei einer solchen "außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund" braucht es keine Zahlungsaufforderung oder Abmahnung. Der Mieter befindet sich bereits im Verzug, wenn er die Miete ein einziges Mal nicht gezahlt hat. Formalien sind dennoch zu berücksichtigen. Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben den Grund der Kündigung nennen, sonst ist die Kündigung nicht wirksam. Hier genügt es, den Zahlungsverzug als Grund anzugeben. Wichtig für den Vermieter: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, und sie muss persönlich unterschrieben sein. Erfolgt sie durch einen Bevollmächtigten, so ist eine Vollmacht beizufügen. Alternativ zur fristlosen Kündigung hat der Vermieter auch die Möglichkeit seinem Mieter fristgerecht zu kündigen. Als Begründung für diese ordentliche Kündigung kann das unzuverlässige Zahlungsverhalten des Mieters angegeben werden. Dies hat für ihn den Vorteil, dass eine fristgerechte Kündigung wirksam bestehen bleibt auch wenn der Mieter nachträglich seine Mietschulden noch begleicht. Eine fristlose Kündigung wäre hingegen unwirksam, wenn der Mieter, evtl. auch durch Hilfe des Sozialamtes, eine Schuldenbegleichung des Mietrückstandes innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage leistet. Die Möglichkeit der fristgerechten Kündigung bleibt dem Vermieter, aber die Kündigungsfristen würden dadurch um diese zwei Monate nach hinten verschoben. Da Vermieter befürchten müssen, einen säumigen Mieter nicht mehr aus der Wohnung heraus zu bekommen, schicken sie dem Mieter, nach einer einzuhaltenden Räumungsfrist von mindestensein bis zwei Wochen nach erfolgter Kündigung, gleich noch eine Räumungsklage hinterher.

Ist ein Untermietvertrag erlaubt?

Eine Untervermietung ist generell nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig. Diese Erlaubnis kann entweder bereits im Hauptmietvertrag enthalten sein, oder man holt sich die Genehmigung des Hauptvermieters nachträglich ein. In der Regel wird bei einer Untervermietung vorausgesetzt, dass auch der Hauptmieter wenigstens zweitweise in der Wohnung wohnen bleibt und auch nicht die ganze Wohnung untervermietet, sondern eher einzelne Zimmer. Hat der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung, wie z.B. finanzielle Gründe oder der Lebenspartner soll mit einziehen, so hat er in aller Regel auch Anspruch darauf. Der Hauptvermieter muss aber sowohl Auskunft über den Untermieter, wie dessen Name und Geburtsdatum, erhalten, als auch über den Untermietvertrag. Da nach wie vor der Hauptmieter in der Zahlungspflicht des Hauptmietverhältnisses steht, besteht kein Grund den Hauptvermieter über die finanzielle Situation des Untermieters zu informieren, auch wenn dies Vertrauen auf beiden Seiten schafft und deshalb vielleicht doch, wenigsten in Form einer Schufa-Auskunft, angeraten ist. Evtl. hat der Hauptvermieter auch das Recht einen Untermietzuschlag zu verlangen.

Welche Rechte und Pflichten beim Untermietvertrag?

Auch ein Untermietvertrag sollte schriftlich formuliert werden. Vor dem Gesetz ist ein Untermietvertrag das gleiche wie ein regulärer Mietvertrag. Man hat seinem Untermieter gegenüber die gleichen Rechte und Verpflichtungen wie ein Vermieter seinem Mieter gegenüber. Kündigungsfristen, Aufteilung der Nebenkosten, Renovierungspflichten, Kaution - alles Themen, die vertraglich zu klären sind. Es gibt zwar vorformulierte Untermietverträge, aber Vorsicht ist geboten, denn ein solcher Vertrag muss die aktuelle Rechtsprechung berücksichtigen. Die Höhe der monatlichen Miete (auch Mietzins genannt) kann mit dem künftigen Untermieter frei vereinbart werden. Für Vermieter gilt die im Mietspiegel einzusehende ortsübliche Vergleichsmiete als Messlatte. Untervermieter müssen den Untermietpreis so gestalten, dass er das Verhältnis der untervermieteten Fläche zur Gesamtfläche der Wohnung "angemessen" abbildet. Ansonsten könnte Mietwucher vorliegen, wogegen Untermieter auch nachträglich vorgehen können, denn Mietwucher ist, wie auch in Hauptmietverträgen, strafbar. Bei der Kündigung kommt es auf mehrere Faktoren an. Ist der untervermietete Wohnraum möbliert oder unmöbliert? Wird eine gesamte Wohnung vermietet (z.B. eine Einliegerwohnung) oder ein einzelner Raum? Mögliche zusätzliche Komplikationen entstehen durch die gegenseitige Abhängigkeit der Mietverträge. Was geschieht mit dem Untermietvertrag, wenn der Hauptmietvertrag vom Hauptvermieter gekündigt wird? Grundsätzlich gilt für den Untermietvertrag:, dass er z.B. aus "berechtigtem Interesse", bei Pflichtverletzungen des Untermieters gekündigt werden kann oder auch bei begründetem Eigenbedarf. Das Mietrecht sieht aber auch die ordentliche Kündigung vor, bei der der Untermieter zum Ausgleich eine Verlängerung des Kündigungsfrist um 3 Monate zugesprochen bekommt.

Im Zweifel hilft der Anwalt für Mietrecht

Vermieter sind immer gut beraten, bei Streitigkeiten oder Vertragsverstößen zunächst das direkte Gespräch mit ihren Mietern zu suchen. Oft lässt sich so eine Eskalation der Situation vermeiden. Nützen alle Maßnahmen nichts (und kommt man auch mit Wohlwollen nicht weiter), empfiehlt sich der Gang zum Anwalt. Seine fundierte rechtliche Beratung und Unterstützung hilft in allen mietrechtlichen Belangen. Auch beim Verfassen von Mietverträgen, gerade auch bei Gewerbemietverträgen, kann ein Anwalt für Mietrecht eingehend informieren und auf Schwachstellen oder falsche Formulierungen hinweisen. Dies gilt auch für Untermietverträge. Fachliche Unterstützung durch einen Rechtsanwalt für Mietrecht ist so wichtig, wenn man als Untermieter oder Untervermieter sein Recht verteidigen muss.