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Frau hält sich die Ohren mit Kissen zu und blickt ärgerlich zur Decke ©freepik - mko

Mietminderung- Wann darf die Miete gekürzt werden?

Letzte Aktualisierung am 10.09.2020 / Lesedauer ca. 6 Minuten
Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter bei Abschluss eines Mietvertrages sind im BGB § 535 geregelt. Während Absatz 2 die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung klärt, regelt Absatz 1 die Pflichten des Vermieters. So heißt es hier, der Vermieter verpflichtet sich dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Weiterhin heißt es, dass der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen hat und sie während der Mietzeit auch in diesem Zustand zu erhalten hat. Sorgt der Vermieter nicht für den vereinbarten Zustand und dessen Aufrechterhaltung während der Mietdauer, so liegt ein Mietmangel vor. Der Mieter hat Anspruch auf Beseitigung des Mietmangels oder auf Mietminderung. § 536 BGB „Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln“ behandelt dieses Thema. Selbst einen Mangel beseitigen, oder einen Handwerker damit beauftragen, sollte ein Mieter nicht, wenn er nicht auch die Kosten dafür selbst tragen will. Vielmehr muss der Eigentümer informiert werden und es muss ihm eine ausreichende Frist gesetzt werden, um den Schaden zu besichtigen und zu beheben. Nur in akuten Notsituationen die keinen Aufschub dulden, wie etwa Wasserrohrbrüche, kann von dieser Regel abgesehen werden.

Wann darf die Miete gekürzt werden?

Bei erheblichen Mietmängeln darf der Mieter eine Mietminderung oder gar eine Befreiung der Mietzahlungspflicht beanspruchen. Hierfür muss tatsächlich und nachweisbar die Nutzbarkeit der Mietsache beeinträchtigt sein. Der Gesetzestext weist ausdrücklich darauf hin, dass eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt. Es darf sich also nicht um einen Bagatellschaden handeln, etwa um eine defekte Lampe im gemeinschaftlichen Flur, die für den Mieter nur eine unerhebliche Nutzungseinschränkung bedeutet. Eindeutiger Mietminderungsanspruch besteht beispielsweise bei einer ausgefallenen Heizung im Winter, einer eingeschränkten Wasserversorgung oder bei starkem Schimmelbefall. In Fällen also, in denen die Mietwohnung nicht mehr im vertraglich vereinbarten Umfang genutzt werden kann. Selbstverständlich muss dem Vermieter, vor einer Mietminderung, durch eine Mängelanzeige und einer Fristsetzung, die Möglichkeit eingeräumt werden, den Schaden zu beheben. Diese Information kann zwar mündlich erfolgen, es ist jedoch ratsam, sie in Schriftform zu verfassen. Sollte eine spätere Klage notwendig werden, können so durch eine schriftliche Mängelanzeige Beweisschwierigkeiten vermieden werden. Sie ist auch notwendig um die Geltendmachung seines Mängelrechts als Mieter nicht zu gefährden. Im Streitfall liegt die Beweislast beim Mieter. Er muss das Vorliegen eines Mietmangels nach § 536 BGB nachweisen und auch, dass er den Vermieter zeitnah darüber informiert hat. Bleibt der Vermieter untätig und beseitigt den Mietmangel trotz Anzeige nicht, hat der Mieter mehrere Optionen. Er kann die Miete mindern, auf Mängelbeseitigung klagen oder eine sog. Ersatzvornahme durchführen lassen – also den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen.

Auf was muss ein Mieter bei einem Mietmangel achten?

Mindert der Mieter den Mietzins eigenmächtig ohne den Vermieter vorher über den Mietmangel informiert zu haben, so gerät er bereits mit der ersten geminderten Monatsmiete in Zahlungsverzug, er verliert dadurch seine ihm eigentlich gesetzlich zustehenden Mietminderungsrechte. Einen auflaufenden Mietrückstand kann der Vermieter dann als Kündigungsgrund ansehen, so entschied der BGH in einem Urteil vom 03.11.2010. Ein bereits bei Übergabe der Wohnung bekannter Mangel, der vom Mieter bei der Wohnungsübergabe nicht beanstandet wurde, kann nicht nachträglich als Mängel aufgeführt werden. Ebenso können auch keine Mängel zur Mietminderung führen, die der Mieter selbst schuldhaft verursacht hat.

Ursachen von Mietmängeln

Bei einem Mietmangel kann es sich um eine bauliche Ursache handeln. Etwa wenn z.B. durch eine mangelhafte Dämmung Feuchtigkeit ins Mauerwerk dringt und dort Schimmelbefall verursacht. Auch länger als drei Monate andauernde Bauarbeiten im Mietshaus oder der angrenzenden Nachbarschaft können, durch den dadurch entstehenden Baulärm und Baustaub bzw. Bauschmutz, Minderungsansprüche rechtfertigen. Mietmängel können aber ihre Ursache auch im Verhalten des Vermieters oder anderer Mieter haben. Meist handelt es sich hierbei um Lärmbelästigung.

Wann berechtigt Ruhestörung zur Mietminderung und wann nicht?

Lärm löst Stress aus und macht krank. Vor allem hohe anhaltende Lärmpegel und intermittierender Lärm in hohen Lautstärken. Allerdings ist auch die Lärmtoleranz bei Menschen völlig unterschiedlich ausgeprägt. Kinderlärm ist für manche Zeitgenossen besonders schlimm, andere empfinden ihn als erfrischend, weil er mitten aus dem Leben kommt. Das macht es auch für den Gesetzgeber nicht gerade leicht, verbindliche Vorgaben zu definieren. Grundsätzlich hält das Gesetz lt. § 117 Ordnungswidrigkeiten-Gesetz (OWiG) den Bürger dazu an, Lärm ohne berechtigten Anlass zu vermeiden, wenn er die Nachbarschaft oder die Allgemeinheit belästigt oder gar die Gesundheit schädigen könnte. Verstöße bedeuten eine Ordnungswidrigkeit, empfindliche Strafen sind möglich. Was Lärm ist, ist jedoch nicht genau festgelegt. Lärmschutzgrenzen gibt es für den Arbeitsplatz und für MP3-Player, für Bundesfernstraßen, Sportanlagen und Maschinen. Für (weitestgehend) menschlichen Lärm gibt es in einigen Bundesländern eine Freizeitlärmrichtlinie, allerdings ohne Grenzwerte. Für den Lärm, der die meisten Konflikte auslöst, den Nachbarschaftslärm, gibt es keine genaue Festlegung. Aber es gibt Nacht-, Sonntags-, Feiertags und Mittagsruhezeiten die eingehalten werden müssen und z.B. das Rasenmähen mit Benzinmotor zu diesen Zeiten untersagen. Bundesweit einheitlich sind diese Ruhezeiten wiederum nicht. Jedes Mehrparteien-Wohnhaus hat deshalb in seiner Hausordnung eigene Ruhezeiten vorgeschrieben, die für die Hausgemeinschaft einzuhalten sind um den Nachbarlärm zu regeln. Egal um welche Lärmart es sich handelt, an diese Ruhezeiten haben sich alle Nachbarn zu halten um den Hausfrieden zu sichern und zu erhalten. Anders gesehen ergeben sich hierdurch auch Zeiten in denen Partylärm, Musizieren, Spiellärm der Kinder oder laute Reparaturen ausdrücklich zulässig sind und die Nachbarn in dieser Zeit zu dulden haben. Als Mietmangel und dadurch mietmindernd wird Lärmbelästigung durch die Nachbarschaft erst angesehen, wenn die Grenzen sozialer Vertretbarkeit überschritten werden und diese Lärmbeeinträchtigung nicht nur einmalig sondern wiederholt auftritt. Normale lärmverursachende Wohngeräusche wie Toilettengeräusche, Knack- bzw. Klopfgeräusche oder auch Heizungsgeräusche haben die Nachbarn gegenseitig zu tolerieren. Die Schalldämmung, die durch den Vermieter zu gewährleisten ist, muss den baurechtlichen Vorschriften der Zeit entsprechen zu denen das Haus gebaut wurde.

Wie hoch darf eine Mietminderung sein und ab wann gilt sie?

Die Höhe der Mietminderung ist für jede Situation neu zu bestimmen. Orientieren kann man sich an bisherigen Einzelfallentscheidungen der Gerichte. Aber ausdrücklich muss betont werden, dass es sich hier wirklich nur um eine Orientierung handelt und keinesfalls um eine rechtsverbindliche Auskunft. Bemessungsgrundlage der Mietminderung ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Beginn der Mietminderung ist nicht der Zeitpunkt des aufgetretenen Mangels, sondern der Zeitpunkt der Mängelanzeige. Möchte ein Mieter Minderungsansprüche geltend machen, muss er wissen, dass er seinen Anspruch daran verwirken kann, wenn er weiterhin den vollen Mietzins zahlt. So entschied der BGH in seinem Urteil (BGH, Az. VIII ZR 274/02), dass ein Mieter unter Umständen sein Minderungsrecht verlieren kann, wenn er trotz eines Mangels weiterhin vorbehaltlos die Miete zahlt .

Wie sieht es mit der Ruhestörung in der Rechtsprechung aus?

Das Mietrecht lässt griffige Anhaltspunkte vermissen. Ein ruhebedürftige Bürger, der sich mit seinem Nachbarn zerstritten hat, muss sich bei einem Rechtsstreit an die bisherige Rechtsprechung halten. Diese bietet zumindest Anhaltspunkte dafür, was tolerierbar sein könnte und was nicht. Sie definiert die Zimmerlautstärke als Hilfsgröße: Lärm aus einem Zimmer, der in einem anderen Raum wahrnehmbar ist und dort einen Geräusch- oder Lärmpegel von 40 db am Tag und 30 db in der Nacht überschreitet, könne demnach, laut Rechtssprechung, als Ruhestörung angesehen werden.

Mietminderung – Ein Fall für den Rechtsanwalt!

Eine Mietminderung sollte vom Mieter nicht ohne anwaltliche Unterstützung durchgeführt werden. Denn liegt im Nachhinein kein Mietminderungsgrund vor, schuldet der Mieter dem Vermieter die einbehaltene Miete und riskiert mitunter obendrein die Wohnungskündigung. Ein Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt Mietrecht kann aufgrund seiner juristischen Kenntnisse und seiner Erfahrung beurteilen, ob der vom Mieter aufgeführte Mängel ein Grund zur Mietminderung ist und weiß wie sie durchgeführt werden muss. Er kennt die entsprechende Rechtsprechung und Gesetzeslage und weiß auch welche Frist im Einzelfall angemessen ist, um eine Mietminderung zu erzielen oder ob gar eine Klage angebracht ist. Zur Klärung, ob ein Bagatellschaden oder aber ein erheblichen Schaden vorliegt, muss häufig das Amtsgericht bemüht werden, weil die persönlichen Empfindungen der Parteien oftmals weit auseinander liegen. Hat man bereits erfolglos ein klärendes Gespräch mit seinem ruhestörenden Nachbarn gesucht und kann man eventuell sogar mit einem Lärmprotokoll Lärmbelästigung nachweisen, ist der nächste Gang der zu seinem Vermieter. Dieser ist durch den Mietvertrag verpflichtet, dass nicht tolerierbare Lärmbelästigung in seinem Haus unterbleibt. Bleiben seine Bemühungen ebenfalls erfolglos, so kann man bei Ruhestörungen während der Ruhezeiten, oder wirklich akuter Belästigung, die Polizei zu Hilfe rufen. Anschließend ist es ratsam ein Beratungsgespräch mit einem Anwalt für Mietrecht oder Wohnungseigentumsrecht zu führen.
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