anwaltssuche

Einen Anwalt für Mieterhöhung auf Anwaltssuche finden

Hier finden Sie Anwälte für Mietrecht in Ihrer Nähe. Jetzt Anwaltssuche starten!

Filtern nach Ballungsraum
Filtern nach Ort alphabetisch
anwaltssuche Anwalt Mieterhöhung

Mieterhöhung: Wann ist sie zulässig, wann anfechtbar?

Letzte Aktualisierung am 28.08.2020 / Lesedauer ca. 3 Minuten
Anwalt Mieterhöhung

Wann ist eine Mieterhöhung zulässig, wann anfechtbar?

Der Mietzins geht aus dem Mietvertrag hervor. Während der Mieter wegen etwaiger Schäden, wie Schimmel oder einer defekten Wohnungstüre, eine Mietminderung geltend machen kann, darf der Vermieter den vereinbarten Mietbetrag mittels einer Mieterhöhung anheben. Gilt eine Mieterhöhung auf unbegrenzte Zeit, so ist eine Mietminderung hingegen nur solange anwendbar bis der Schaden behoben ist. Deshalb gibt es für eine Mieterhöhung auch strenge Auflagen. Möglichkeiten der Mieterhöhung
    • Eine angepasste Mieterhöhung: Meist begründet sich ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters darauf, dass eine Miete längere Zeit konstant geblieben, das Mietniveau von Vergleichswohnungen durch Mietwechsel jedoch gestiegen ist. Der vereinbarte Mietzins ist also niedriger als vergleichbare Mieten in der Umgebung. Um sich über die örtlichen Vergleichsmieten zu informieren wird normalerweise ein lokaler Mietspiegel herangezogen. Denn die Alternative für eine höhere Mieteinnahme bestünde nur ebenfalls durch eine Mietkündigung und anschließender Neuvermietung - was für einen Vermieter, durch den Kündigungsschutz den Mieter genießen, eher schwierig ist.
    • Eine Modernisierungsumlage: Beschließt ein Vermieter für eine Mietsache Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555 b BGB durchzuführen, so hat er den Mieter vor der Durchführung der Maßnahmen davon in Kenntnis zu setzen. Die Modernisierung muss nötig und sinnvoll sein. Da der Mieter anschließend durch die höhere Mietqualität profitiert, darf der Vermieter eine Mieterhöhung vornehmen. Nach abgeschlossener Modernisierung darf diese, seit Januar 2019 lt. § 559 BGB bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, betragen. Manchmal hat ein Mieter auch das Recht, sich gegen einen Modernisierungszuschlag zu wehren.
    • Eine Staffelmiete: Bei Staffelmieten wird im Mietvertrag genau vereinbart, zu welchem festgelegten Zeitraum und um wie viel Prozent sich die Miethöhe steigert. Staffelmietverträge sind die sicherste Methode der Mieterhöhung. Hat der Mieter einen solchen unterschrieben, hat er eigentlich nur eine Möglichkeit den höheren Mietzins zu vermeiden, er muss vor der automatischen Mieterhöhung ausziehen. Ist eine Staffelmiete oder auch eine Indexmiete vereinbart, so kann der Vermieter keine zusätzliche Mieterhöhung mehr durch Modernisierungsmaßnahmen vornehmen! Wurde im Mietvertrag mit vereinbarter Staffelmiete keine Formfehler gemacht – zum Beispiel eine falsche Berechnung – muss der Mieter den erhöhten Mietzins auch fristgerecht leisten. Kommt er dieser Leistung nicht oder verspätet nach, kann der Vermieter dagegen vorgehen, mitunter auch in Form einer Kündigung des Mietverhältnisses.

Zulässigkeit von Mieterhöhungen

      Grundsätzlich ist eine Mieterhöhung nur einmal pro Jahr zulässig. Es gibt also eine gesetzliche Jahressperrfrist an die sich ein Vermieter zu halten hat. Zudem darf der Vermieter auch nicht einseitig erhöhen, sondern der Mieter muss dieser Erhöhung zustimmen. Eine Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und ausreichend begründet sein. Prinzipiell müssen Oberwerte eingehalten werden, da ansonsten strafbarer Mietwucher vorliegen könnte. Eine Mietpreiserhöhung sollte immer wohl überlegt sein, gerade wenn das Verhältnis zum Mieter gut ist oder Mieter und Vermieter im gleichen Wohnkomplex wohnen und sich häufig sehen.

Rechtliche Bedeutung und Inhalt des Mietspiegels

      Ein qualifizierter Mietspiegel wird von den jeweiligen Städten oder Gemeinden erstellt und gepflegt und ist von Miet- und Vermieterverbänden anerkannt. Darin wird versucht, Mietpreise in einer Stadt mittels verschiedener Kenngrößen, wie Lage, Art, Größe und Ausstattung vergleichbar zu machen. Mit Hilfe eines Mietspiegels können vor allem Mieterhöhungen im Zaum gehalten und Mietwucher vorgebeugt werden. Dies spielt besonders in begehrten Wohnlagen bzw. Großstädten wie München, Frankfurt, Hamburg oder Berlin eine große Rolle und soll späteren gerichtlichen Streitigkeiten vorbeugen. Der Mietspiegel ist ein Orientierungsrahmen für die Festsetzung der Miete. Inwieweit ein Mietspiegel in einem Gerichtsverfahren Anerkennung findet, liegt im Ermessen des Richters und hängt auch davon ab, ob die darin erhobenen Zahlen von einer qualifizierten Behörde erstellt wurden. Deshalb wendet man sich um Auskunft sicherheitshalber an seine Gemeinde bzw. Stadtverwaltung und nicht an Internetportale.

Anwaltliche Hilfe bei Mieterhöhung

    Wenn Sie ein Mieterhöhungsschreiben von Ihrem Vermieter bekommen, so steht Ihnen eine Überlegungsfrist von mindestens zwei Monaten zu. Diese Frist können Sie nützen um sich z.B. beim Mieterbund und gegebenenfalls bei einem Anwalt für Mietrecht zu informieren, wie Sie auf das Mieterhöhungsverlangen reagieren können und welche Rechte Sie haben. Reagiert ein Mieter auf eine Mieterhöhung nicht oder verweigert er sie, so bleibt dem Vermieter die Möglichkeit in einem Zustimmungsprozess die Erteilung der Zustimmung gerichtlich durchzusetzen. Er wird folglich eine Zustimmungsklage bei Gericht einreichen. Ein Rechtsanwalt für Mietrecht berät seinen Mandanten mit der Erfahrung vieler Fälle und trägt dadurch zu einer guten Lösung für alle Beteiligten bei. Er kann ein Mieterhöhungschreiben so formulieren, dass dieses nicht nur "wasserdicht", sondern für den Mieter auch nachvollziehbar ist. Dabei achtet er auf notwendige Formalien und prüft die Zulässigkeit von Preisanhebungen für beide Seiten. Sollten Sie berechtigte Zweifel haben, oder nicht wissen ob es Fristen gibt die einzuhalten sind, so wenden Sie sich deshalb unbedingt an einen Anwalt für Mietrecht.