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Kategorie: Anwalt Mietrecht , 12.09.2019 (Lesedauer ca. 6 Minuten)

Nebenkosten – Streitthema Nr.1

Nebenkosten – Streitthema Nr.1 © freepik - mko

Die Mietnebenkosten sind längst zur zweiten Miete geworden. Die jährliche Nebenkostenabrechnung ist daher auch Streitthema Nummer eins zwischen Mieter und Vermieter. Hier alle wichtigen Informationen im Überblick: Checklisten, aktuelle Urteile, FAQs und Sonderfälle.

Nebenkostenabrechnung – was muss beachtet werden?


Wurden in einem Mietvertrag die Abrechnung von Nebenkosten vereinbart, muss der Vermieter eine jährliche Nebenkostenabrechnung erstellen, wenn der Mieter ihm monatlich eine Nebenkostenvorauszahlung leistet. Welche Arten von Nebenkosten abgerechnet werden dürfen legt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) fest. Auch die gesetzliche Frist zur Nebenkostenabrechnung ist gesetzlich geregelt. So muss eine Nebenkostenabrechnung dem Mieter mit Ablauf des 12. Monats nach Ende der Abrechnungsperiode schriftlich vorgelegt werden. Die Abrechnungsperiode darf nicht länger als 12 Monate umfassen. Lässt der Vermieter die Abrechnungsfrist verstreichen, kann er mögliche Nachforderungen gegenüber dem Mieter nicht mehr geltend machen. Dies ist nur ausnahmsweise möglich, wenn der Vermieter die Verspätung der Nebenkostenabrechnung nicht zu verschulden hat. Das Guthaben eines Mieters aus den Nebenkostenvorauszahlungen muss der Vermieter aber auch nach der abgelaufenen Abrechnungsfrist an diesen auszahlen. Der Mieter hat nach dem Erhalt der Nebenkostenabrechnung eine Frist von 12 Monaten, in der er die Nebenkostenabrechnung überprüfen kann.

Formal muss die Nebenkostenabrechnung schriftlich erfolgen und bestimmten inhaltlichen Voraussetzungen genügen. Hierzu gehört die Nennung des Abrechnungszeitraums, des Verteilerschlüssels und eine Liste der kompletten Gesamtkosten für das Mietobjekt. Die Nebenkostenabrechnung muss so übersichtlich dargestellt sein, dass der Mieter die Abrechnung leicht rechnerisch überprüfen kann. Die einzelnen Positionen müssen nicht mit Nachweisen belegt werden. Der Mieter hat aber das Recht auf Einsicht in Rechnungen oder Belege.

Ein Vermieter kann nicht alle Kosten im Rahmen der Bewirtschaftung seiner vermieteten Wohnung auf den Mieter umlegen. In der Betriebskostenverordnung werden 17 umlagefähigen Nebenkostenarten aufgeführt.

Übersicht - nicht umlagefähige Nebenkosten

Formular Übersicht - nicht umlagefähige Nebenkosten Übersicht - nicht umlagefähige Nebenkosten
Übersicht der nach Betriebskostenverordnung (BetrKV) nicht umlagefähigen Nebenkosten
Quelle: anwaltssuche.de, 22.01.2019 Downloads: 91



Typische Fehler bei der Nebenkostenabrechnung - Übersicht


Auch wenn der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung größte Sorgfalt walten lässt, passieren immer wieder Fehler. Die Klassiker haben wir hier für Sie zusammengestellt.

Top-Fehler: Nebenkosten sind nicht im Mietvertrag vereinbart

Mieter sollten einen Blick in ihren Mietvertrag werfen, ob und welche Nebenkosten zur Miete vereinbart wurden. Wird die Miete im Mietvertrag als Brutto- oder Warmmiete bezeichnet, sind die Nebenkosten bereits in der Miete enthalten. Auch wenn ein Pauschalbetrag für die Nebenkosten zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde, kann der Vermieter keine Nachzahlung verlangen.

Top-Fehler: Kosten für Verwaltung, Reparatur und Instandhaltung werden geltend gemacht

Aufpassen sollten Mieter bei geltend gemachten Kosten für Reparatur- oder Instandhaltungsmaßnahmen sowie Verwaltungskosten. Diese Ausgaben sind nicht umlagefähig und müssen daher vom Vermieter getragen werden.

Top-Fehler: Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht beachtet

Vermieter müssen bei der Bewirtschaftung ihres Vermietungsobjekts das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Hat der Vermieter aus Sicht des Mieters hiergegen verstoßen, kann er die Kosten auf ein verhältnismäßiges Maß kürzen.

Top-Fehler: Nebenkosten werden mehrfach abgerechnet

Mieter sollten bei der Nebenkostenabrechnung genau prüfen, ob Positionen nicht mehrfach vom Vermieter abgerechnet wurden. Dies geschieht etwa, wenn die Kosten für den Hausmeister sowohl bei der Gartenpflege wie auch bei der Hausreinigung angesetzt wurden.

Top-Fehler: Nebenkostenabrechnung sind nicht umlegbar

Es gibt Nebenkosten die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. So sind nach einer Gerichtsentscheidung die Kosten für Wachschutz keine umlegbaren Nebenkosten (AG Neubrandenburg Az. 102C 22/178). Eine Liste mit weiteren Beispielen von nicht umlagefähigen Nebenkosten finden Sie hier ((Link)).

Top-Fehler: Nebenkostenabrechnung wird zu spät zugestellt

Der Vermieter muss maximal 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraum dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung vorlegen. Danach kann er keine Nachzahlungen mehr vom Mieter verlangen. Ein Guthaben des Mieters muss jedoch auch nach dieser Frist ausgezahlt werden. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er die verspätete Nebenkostenabrechnung nicht verschuldet hat, etwa wenn bestimmte Gebührenbescheide noch nicht vorliegen.

Top-Fehler: Abrechnungszeitraum ist zu lang

Der Abrechnungszeitraum für eine Nebenkostenabrechnung darf nicht mehr als 12 Monate betragen. Jede Überschreitung des Abrechnungszeittraums ist unzulässig.


Nebenkostenabrechnung prüfen – Checkliste

Anhand der einzelnen Fragen m folgenden Abschnitt, können Sie sehr schnell prüfen, ob Ihre Nebenkostenabrechnung formal und inhaltlich den Voraussetzungen genügt. Sie können die Checkliste hier auch als PDF-Datei herunterladen.

Checkliste - Nebenkostenabrechnung prüfen

Formular Checkliste - Nebenkostenabrechnung prüfen Checkliste - Nebenkostenabrechnung prüfen
Mit dieser Checkliste können Sie schnell prüfen, ob Ihre Nebenkostenabrechnung formal und inhaltlich den Voraussetzungen genügt
Quelle: anwaltssuche.de, 22.01.2019 Downloads: 54


Dürfen Nebenkosten abgerechnet werden?

Eine Nebenkostenabrechnung darf nur geltend gemacht werden, wenn dies explizit im Mietvertrag vereinbart wurde. Wurde statt einer Nebenkostenvorauszahlung eine Nebenkostenpauschale im Mietvertrag vereinbart, bedarf es keiner Nebenkostenabrechnung.

Wer rechnet ab?

Die Nebenkostabrechnung ist vom Vermieter zu erstellen. Bei einem Vermieterwechsel tritt der neue Vermieter in die Rechtsposition des alten Vermieters. Rechnet ein Dritter, wie etwa eine Hausverwaltung, die Nebenkosten ab, muss eine gültige Vollmacht des Vermieters vorgelegt werden.

Richtiger Abrechnungszeitraum?

Die Nebenkostenabrechnung darf nicht mehr als einen Zeitraum von einem Jahr umfassen. Der Vermieter darf keine willkürlichen Abrechnungszeiträume festlegen. Kritisch zu überprüfen ist auch, ob alle abgerechneten Positionen tatsächlich in den Abrechnungszeitraum fallen.

Richtige Abrechnungsfrist?

Der Vermieter muss die Nebenkosten innerhalb von einem Jahr abrechnen. Ausnahme: Es liegen Gründe für die Verspätung vor, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Wurde die Abrechnungsfrist nicht eingehalten, wird der Mieter von etwaigen Nachzahlungen frei.

Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar?

Die Nebenkosten müssen für den Mieter nachvollziehbar und überschaubar dargestellt werden. Können alle Nebenkosten den vertraglich vereinbarten Nebenkosten zugeordnet werden?

Sind alle Nebenkosten umlagefähig?

Der Vermieter darf auf den Mieter nicht alle Kosten des Mietobjekts umlegen, sondern nur umlagefähige Nebenkosten. Instandsetzungs-, Reparatur- und Verwaltungskosten muss der Vermieter tragen. Eine Liste der umlagefähigen Nebenkosten finden Sie hier ((Link)).

Wurde das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet?

Der Vermieter muss das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Sind ortsübliche Kosten angesetzt? Fand eine Ausschreibung von Gewerken statt? Preisgünstige Vergabe?

Ist die Nebenkostenabrechnung formell in Ordnung?

Die Nebenkostenabrechnung muss in jedem Fall die geforderten gesetzlichen Mindestangaben, die Angabe der Gesamtkosten, den Abrechnungsschlüssel, die Berechnung des Mieteranteils und die Angabe der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen enthalten.

Musterschreiben: Widerspruch gegen überhöhte oder fehlerhafte Nebenkostenabrechnung


Musterschreiben Widerspruch Nebenkostenabrechnung

Formular Musterschreiben Widerspruch Nebenkostenabrechnung Musterschreiben Widerspruch Nebenkostenabrechnung
Ist Ihre Nebenkostenabrechnung fehlerhaft? Mit diesem Musterschreiben legen Sie Widerspruch gegen überhöhte Nebenkosten ein.
Quelle: anwaltssuche.de, 23.01.2019 Downloads: 32



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Häufige Fragen zur Nebenkostenabrechnung



+ Nebenkostenabrechnung - was gehört dazu?

Die umlagefähigen Nebenkosten sind in der Betriebskostenverordnung festgelegt. Danach kann der Vermieter bis zu 17 verschiedene Nebenkosten auf den Mieter umlegen.


+ Wie lange ist eine Nebenkostenabrechnung anfechtbar?

Mieter haben nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung 12 Monate Zeit Widerspruch beim Vermieter einzulegen.


+ Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen?

Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung innerhalb eines Jahres erstellen.



+ Wie lange kann man Nebenkosten nachfordern?

Der Vermieter kann innerhalb der Abrechnungsfrist eine Nachzahlung von Nebenkosten vom Mieter einfordern. Macht er die Nebenkosten erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist geltend, muss der Mieter der geforderten Nachzahlung nicht nachkommen.


+ Nebenkostenabrechnung - wer zahlt Grundsteuer?

Wurde die Umlage der Grundsteuer als Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart, muss der Mieter diese zahlen. Laut Betriebskostenverordnung können öffentliche Lasten des Vermieters auf den Mieter umgelegt werden.


+ Nebenkostenabrechnung - wer zahlt einen Anwalt?

Bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung um die Nebenkostenabrechnung trägt derjenige die Anwalts- und Gerichtskosten, der den Prozess verliert. Gewinnt keine Partei, richtet sich die Kostenverteilung nach dem Verhältnis von Siegen und Unterliegen.


+ Wer macht die Nebenkostenabrechnung bei Eigentümerwechsel?

Bei einem Vermieterwechsel während der Abrechnungsperiode tritt der neue Vermieter in die Rechtsposition des alten Vermieters ein. Er ist für die Abrechnung der Nebenkosten zuständig.



erstmals veröffentlicht am 23.01.2019, letzte Aktualisierung am 12.09.2019

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