Heizung defekt, Wohnung kalt: Müssen Mieter frieren?
kranke Frau liegt niesend im Bett mit Grippesymptomen © freepik - mko
Wenn bei kalten Außentemperaturen die Heizung ausfällt, ist das für Mieter ein echtes Problem. Auch wenn jetzt ist schnelles Handeln angesagt ist, kann der Mieter nicht einfach die Reparatur der Heizung beauftragen. Zunächst muss unverzüglich der Vermieter vom Heizungsausfall informiert werden. Doch was tun, wenn der Vermieter nicht auf den Ausfall der Heizung reagiert? Wie hoch kann die Miete bei Heizungsausfall gemindert werden? Und wie warm muss eine Mietwohnung eigentlich sein?
- Wie warm muss eine Mietwohnung sein?
- Was sollten Mieter tun, wenn die Heizung kalt bleibt?
- Wann dürfen Mieter eigenmächtige auf Kosten des Vermieters die Reparatur der Heizung beauftragen?
- Wie lange muss der Mieter einen Heizungsausfall akzeptieren?
- In welcher Höhe kann die Miete bei Heizungsausfall gemindert werden?
- Kann der Mieter wegen Heizungsausfall fristlos kündigen?
Wie warm muss eine Mietwohnung sein?
Laut Mietrecht beginnt die Heizperiode bei Mietimmobilien in der Regel vom 1. Oktober und läuft bis zum 30. April. Während dieser Zeit sollte in den Wohnräumen tagsüber eine Temperatur zwischen 20 und 22 Grad herrschen. Nachts darf die Temperatur auf 18 Grad sinken. Die Vorschriften zu den Mindesttemperaturen in einer Wohnung finden sich in der DIN 4701. Wird im Mietvertrag eine Raumtemperatur von tagsüber nicht mehr als 18 Grad vereinbart, ist diese Klausel unwirksam.
Was sollten Mieter tun, wenn die Heizung kalt bleibt?
Tritt ein Defekt an der Heizung auf oder fällt sie komplett aus, sollten Mieter in keinem Fall sofort einen Heizungsreparateur beauftragen. Es besteht die Gefahr auf den Reparaturkosten sitzen zu bleiben. Zunächst muss der Vermieter unverzüglich vom Mieter über den Heizungsausfall informiert werden. Dies sollte idealerweise schriftlich erfolgen, um später einen Nachweis zu haben.
Der Vermieter ist verpflichtet, den Mangel schnellstmöglich zu beheben. Ein Heizungsdefekt stellt einen erheblichen Mangel dar, der die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt, sodass der Vermieter unverzüglich tätig werden muss.
Der Mieter kann dem Vermieter eine Frist zur Reparatur setzen. Ist die Heizung innerhalb einer angemessenen Zeit nicht repariert, hat der Mieter das Recht, selbst eine Reparatur auf Kosten des Vermieters zu beauftragen, wenn dieser sich weigert oder untätig bleibt.
Wann dürfen Mieter eigenmächtige auf Kosten des Vermieters die Reparatur der Heizung beauftragen?
Problematisch wird es, wenn der Mieter den Vermieter nicht erreicht oder dieser nicht auf die Mangelanzeige des Mieters reagiert. Falls der Vermieter sich nicht kümmert, können Mieter selbst einen Handwerker beauftragen und die Kosten vom Vermieter zurückverlangen, insbesondere wenn die Heizung längere Zeit nicht repariert wird. Dies hat unter anderem das Landgericht (LG) Köln (Az. 1 S 413/92) und auch das Amtsgericht (AG) Münster (Az. 4 C 2725/09) entschieden. Beide Gerichte beurteilten das Handeln der Mieter als Beseitigung einer Notsituation zur Wiederherstellung der Mietsache und verurteilten den Vermieter zur Übernahme der entstandenen Reparaturkosten.
Auch bei sehr kaltem Wetter und längerer Ausfallzeit können Mieter eine Reparatur auch durch Notdienste veranlassen und die Kosten einklagen. Hierbei sollten Mieter jedoch darauf achten, dass die Reparatur notwendig und verhältnismäßig ist.
Wie lange muss der Mieter einen Heizungsausfall akzeptieren?
Es gibt keinen festgelegten Zeitraum, wie lange eine Heizung ausfallen darf. Der Mieter muss dem Vermieter vor einer Mietminderung eine angemessene Frist zur Reparatur einräumen. Bei milden Temperaturen ist diese Frist länger, als bei frostigen Außentemperaturen. Wenn es draußen kalt ist, muss der Vermieter in der Regel nach drei Tagen für die Reparatur der Heizung gesorgt haben.
Wenn die Heizung während der Wintermonate mehrere Tage oder Wochen ausfällt, hat der Mieter das Recht, für diese Zeit eine Mietminderung durchzusetzen, sofern der Vermieter den Mangel nicht schnell genug behebt.
In welcher Höhe kann die Miete bei Heizungsausfall gemindert werden?
Bleibt die Heizung längere Zeit kalt, hat der Mieter das Recht die Miete ab dem Tag zu mindern, ab dem der Vermieter vom Mietmangel, sprich dem Heizungsausfall, wusste. Wie hoch die Mietminderung sein darf, hängt davon ab wie viele Räume betroffen sind und wie lange die Heizung ausfällt.
Für das LG Berlin (Az. 65 S 70/92) ist eine Wohnung bei einem Heizungs- und Warmwasserausfall im Winter unbewohnbar. Es sprach den Mietern daher eine Mietminderung von hundert Prozent zu. In einem vergleichbaren Fall entschied sich auch das LG Hamburg für eine Mietminderung von hundert Prozent (Az. 7 O 80/74). Sind nur einzelne Räume einer Wohnung von einem Heizungsausfall im Winter betroffen, ist immerhin noch eine Mietminderung von zwanzig Prozent möglich, urteilte das Landgericht Hannover (Az. 11 S 296/79).
Fällt die Heizung im Winter über einen längeren Zeitraum aus, ist der Gebrauchswert der Wohnung stark eingeschränkt und berechtigt den Mieter zu einer Mietkürzung um fünfzig Prozent, so das LG Bonn (Az. 6 S 396/81).
Eine kalte Wohnung an den Weihnachtsfeiertagen rechtfertigt eine Mietminderung um 25 Prozent, wenn die Heizung mehrmals hintereinander kurz ausfällt, entschied das AG Frankfurt am Main (Az. 33 C 588/11-76).
Bleibt die Wohnung aufgrund einer defekten Heizung im Oktober kalt, ist eine Mietminderung von zwanzig Prozent gerechtfertigt, entschied das AG Spandau (Az. 3 C 209/81). Das AG Hamburg (Az. 46 C 191/72) sprach den Mietern, deren Heizung im Oktober über fast einem Monat nicht funktionierte, sogar eine Minderung von 25 Prozent. Nach einer Entscheidung des AG Nürnberg (Az. 16 C 127/16) kann die Miete bei Heizungs- und Warmwasserausfall in den Monaten Oktober bis April um 85 Prozent gemindert werden, in den übrigen Monaten um 60 Prozent.
Fällt die Heizung hingegen im Sommer aus und ist die Warmwasserversorgung nach wie vor gewährleistet, rechtfertigt dies den Mieter nicht zu einer Minderung seiner Miete, entschied das LG Wiesbaden (Az. 8 S 135/89).
Kann der Mieter wegen Heizungsausfall fristlos kündigen?
Kommt der Vermieter seiner Pflicht, die Heizung schnellst möglich wieder in Stand zu setzen nicht nach und erleidet der Mieter etwa Gesundheitsschäden aufgrund der kalten Mietwohnung, kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.
Sollte der Heizungsdefekt wiederholt auftreten, ist der Vermieter verpflichtet, den Mangel dauerhaft zu beheben, etwa durch einen Austausch der Heizungsanlage. Bei wiederholten Ausfällen kann der Mieter auch eine Kündigung des Mietvertrages in Erwägung ziehen, wenn die Nutzung der Wohnung dauerhaft eingeschränkt ist.
erstmals veröffentlicht am 13.11.2017, letzte Aktualisierung am 08.01.2025
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