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Kategorie: Anwalt Mietrecht , 28.11.2019 (Lesedauer ca. 6 Minuten)

Kündigung Mietvertrag - was ist zu tun?

Kündigung Mietvertrag - was ist zu tun? © freepik - mko

Kündigung des Mietvertrags - Was ist zu tun? Unserer juristische Fachredaktion informiert Mieter und Vermieter kompetent zu allen wichtigen Fragen rund um die Kündigung eines Mietvertrages. Checkliste für Mieter, Musteranschreiben für Vermieter, häufige Fragen und Antworten.

Kündigung des Mietvertrags – wie gehen Mieter vor?

Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses gibt es für den Mieter eine Vielzahl von rechtlichen Voraussetzungen zu beachten, damit die Kündigung des Mietvertrags wirksam ist. Fehler sind vermeidbar, wenn Sie folgende Punkte beachten:

Wollen Sie eine ordentliche oder fristlose Kündigung aussprechen?

Ein Mieter kann ein Mietverhältnis jeder Zeit kündigen, wenn kein Kündigungsausschluss im Mietvertrag vereinbart wurde. Hat der Mieter vertraglich einen Kündigungsverzicht getroffen, muss dieser nicht zwangsläufig wirksam sein. Hier lohnt sich die Prüfung von einem Anwalt für Mietrecht.

Eine fristlose Kündigung kommt für den Mieter nur in Betracht, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht.

Steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu?

Das Gesetz sieht für Mieter etwa bei einer Mieterhöhung, Modernisierungsmaßnahmen oder der Untersagung ein vorübergehenden Untervermietung Sonderkündigungsrechte vor. Hier gelten besondere Kündigungsfristen.

Welche Frist müssen Sie einhalten?

Um zum gewünschten Zeitpunkt das Mietverhältnis zu beenden, müssen Mieter bestimmte Fristen einhalten. Eine ordentliche Kündigung hat eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Das Kündigungsschreiben muss dem Vermieter bis zum dritten Werktag des Monats zugegangen sein. Wurde das Kündigungsschreiben lediglich am dritten Werktag abgesandt, reicht das zur Einhaltung der Kündigungsfrist nicht. Die Kündigungsfrist darf vom Vermieter nicht verlängert werden.

Wer sich fristlos vom Mietvertrag trennen möchte, muss zwar keine Fristen einhalten, aber er sollte damit nicht zu lange warten. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung eines Mietvertrages kann verwirken, wenn der Eindruck entsteht, dass der Mieter den vertragswidrigen Zustand der Mietsache akzeptiert.

Welchen Anforderungen muss das Kündigungsschreiben genügen?

Die Kündigung eines Mietvertrages muss schriftlich erfolgen. Alle Mieter müssen das Kündigungsschreiben unterzeichnen und es muss an alle Vermieter adressiert sein.Bei einer fristlosen Kündigung des Mietvertrags muss im Kündigungsschreiben der Kündigungsgrund genannt werden.
Ein hilfreiches Musterschreiben finden Sie hier.

Musterschreiben Mietvertrag kündigen

Formular Musterschreiben Mietvertrag kündigen Musterschreiben Mietvertrag kündigen
Verwenden Sie dieses Musterschreiben um einen Mietvertrag rechtssicher zu kündigen
Quelle: anwaltssuche.de, 23.01.2019 Downloads: 29

Ist der Zugang des Kündigungsschreibens beim Vermieter gewährleistet?

Die Kündigung des Mietvertrages ist erst dann wirksam, wenn sie dem Vermieter auch zugeht. Das bedeutet, das Kündigungsschreiben muss so in den Machtbereich des Vermieters gelangen, dass dieser unter normalen Umständen davon Kenntnis nehmen kann. Den Zugang der Kündigung muss der Mieter im Streitfall beweisen. Der sicherste Weg ist die persönliche Übergabe des Kündigungsschreibens unter Zeugen. In der Regel sollte aber ein Einschreiben mit Rückschein genügen.

Fordern Sie den Vermieter zur Rückzahlung der Kaution auf!

Nach dem Ende eines Mietverhältnisses muss der Vermieter dem Mieter die geleistete Mietkaution zurückzahlen. Dafür hat der Vermieter zwar Zeit bis er mögliche Ansprüche gegen den Mieter geprüft hat. Es empfiehlt sich trotzdem den Vermieter bereits im Kündigungsschreiben zur Rückzahlung der Mietkaution aufzufordern.

Checkliste - Kündigung Mietvertrag

Formular Checkliste - Kündigung Mietvertrag Checkliste - Kündigung Mietvertrag
Die Kündigung des Mietvertrages löst bei vielen Mietern einen Schock aus. Lesen Sie, wie Sie mit kühlem Kopf jetzt Schritt für Schritt vorgehen sollten.
Quelle: anwaltssuche.de, 23.01.2019 Downloads: 29


Sind die Formalien im Kündigungsschreiben eingehalten worden?

Erfolgte die Kündigung schriftlich? Wurde sie an alle Mieter adressiert? Haben alle Vermieter die Kündigung unterzeichnet? Hat die stellvertretende Hausverwaltung eine Vollmacht vorgelegt?

Hat der Vermieter einen Kündigungsgrund?

Prüfen Sie, ob der genannte Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben tatsächlich gegeben ist. Beispiel: Trifft die vorgeworfene Pflichtverletzung zu? Ist der Eigenbedarf nachvollziehbar?

Wurde die Kündigungsfrist eingehalten?

Der Vermieter muss die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten, die sich je nach Wohndauer nach 5 und 8 Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate verlängert. Maximal kann für den Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten bestehen. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag des Monats beim Mieter eingegangen sein. Ansonsten verlängert sich die Kündigungsfrist um einen Monat.

Gilt für Sie ein Sonderkündigungsrecht?

Bei einer Mieterhöhung, Modernisierungsmaßnahmen oder der Untersagung einer vorübergehenden Untervermietung gelten für Mieter Sonderkündigungsrechte mit besonderen Fristen. Hat der Vermieter diese besonderen Kündigungsfristen beachtet?

Lohnt es sich Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen?

Als Mieter haben Sie die Möglichkeit Widerspruch gegen die Kündigung des Mietvertrages einzulegen. Dieser Widerspruch lohnt sich nicht bei einer möblierten Vermietung, bei befristeten Mietverträgen oder wenn der Vermieter berechtigter Weise das Mietverhältnis fristlos gekündigt hat.

Ein Widerspruch lohnt sich, wenn bei Ihnen aufgrund der Kündigung des Mietvertrages eine unzumutbare Härte geschaffen wird. Die unzumutbare Härte muss nicht unbedingt beim Mieter vorliegen, es können auch Familienangehörige betroffen sein. Eine unzumutbare Härte ist etwa bei Erkrankungen oder Schwangerschaften gegeben. Auch das Alter kann eine unzumutbare Härte begründen, wenn noch weitere Umstände, wie eine Krankheit oder Behinderung, hinzukommen.

Wie legt man Widerspruch ein?

Der Mieter muss seinen Widerspruch schriftlich gegenüber dem Vermieter einlegen. Dafür hat er Zeit bis spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses. Vergisst der Vermieter den Mieter im Kündigungsschreiben auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen, verlängert sich diese Frist bis zum ersten Termin des Räumungsrechtsstreits. Eine Begründung muss im Widerspruch nicht enthalten sein. Fordert der Vermieter den Mieter allerdings auf, seinen Widerspruch zu begründen, sollte er diesem Verlangen nachkommen. Wichtig ist, dass im Widerspruch das Verlangen, das Mietverhältnis fortzusetzen, ausdrücklich erklärt wird.

Kündigung des Mietvertrags - was müssen Vermieter beachten?

Ein Vermieter hat nach dem deutschen Mietrecht nur dann die Möglichkeit ein Mietverhältnis zu kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters liegt vor, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag erheblich und schuldhaft verletzt.

Eine solche Pflichtverletzung kann bereits bei der Anbahnung des Mietverhältnisses geschehen: Macht ein Mieter bei der freiwilligen Mieterselbstauskunft im Hinblick auf seine Bonität falsche Angaben, kann der Vermieter ihm aufgrund des zerstörten Vertrauensverhältnisses fristlos kündigen, entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 411 C 26176/14).

Entscheidend ist bei einer fristlosen Kündigung immer der Schweregrad der Pflichtverletzung. Der muss erheblich sein. Eine Strafanzeige wegen Beleidigung gibt dem Vermieter laut Oberlandesgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2 U 55/18) noch kein Recht das Mietverhältnis fristlos zu beenden.

Anders sieht das beim Verdacht wegen Handeltreibens mit Rauschgift in der Mietwohnung aus, entschied das Amtsgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 33 C 2815/18 (51), 33 C 2802/18 (50)). Strafrechtlich relevante Verhaltensweisen eines Mieters, die aus der Mietwohnung heraus wirken, stellen eine Vertragspflichtverletzung dar, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.

Auch ein Zahlungsverzug des Mieters rechtfertigt eine Kündigung des Mietverhältnisses. Diese Pflichtverletzung ist in der Regel so erheblich, dass der Vermieter die Möglichkeit hat dem Mieter fristlos zu kündigen. Vorher sollte er aber auf Nummer sicher gehen und den Mieter aufgrund der Pflichtverletzung abmahnen.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters ist auch bei Eigenbedarf gegeben. Wenn also der Vermieter oder ein Angehöriger die Mietwohnung nutzen möchten.

Bewirkt ein Mietverhältnis, dass der Vermieter das Mietobjekt nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und entstehen ihm dadurch erhebliche Nachteile, kann das auch ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung des Mietvertrags begründen.

Ansonsten muss das Kündigungsschreiben schriftlich an alle Mieter und von allen Mietern unterzeichnet, erfolgen. Der Vermieter muss die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten, die sich je nach Wohndauer nach 5 und 8 Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate verlängert. Maximal kann für den Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten bestehen. Im Kündigungsschreiben muss der Kündigungsgrund nachvollziehbar genannt werden und das Kündigungsschreiben muss dem Mieter fristgerecht zugehen.

Vorsicht: Wurde ein Mieter wegen Mietschulden gekündigt und erhält er nach der Kündigung ein automatisiertes Schreiben seines Vermieters mit der Bitte um Zustimmung zu einer Mieterhöhung, kann dies vom Mieter als Angebot zum Fortsetzen des Mietverhältnisses verstanden werden. Dies entschied das Landgericht Köln (Aktenzeichen 6 S150/18).




Kündigung im Mietrecht - aktuelle Urteile


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Damit eine Kündigung des Mietvertrags wirksam ist, gilt es eine Vielzahl von rechtlichen Voraussetzungen zu beachten. Wurde die Kündigung richtig begründet? Wurde die Kündigungsfrist eingehalten? Erfolgte die Zustellung des Kündigungsschreibens ordnungsgemäß? Was ist beim Widerspruch zu beachten? Ein Anwalt für Mietrecht kennt die rechtssicheren Antworten auf alle Fragen rund um die Kündigung eines Mietvertrags.

Hier finden Sie schnell zu einem spezialisierten Anwalt für Mietrecht und können sich umfassend über die jeweilige Beratungsleistung informieren. Falls Sie anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen möchten, empfehlen wir, Ihr Anliegen im Kontaktformular bereits zu schildern und sich unverbindlich zurückrufen zu lassen. Ihr Anwalt / Ihre Anwältin kann sich dann optimal vorbereiten und Sie effektiv zu Ihrem Rechtsfall und den möglichen Kosten beraten.



Häufige Fragen und Antworten zur Kündigung


+ Was bedeutet fristlose Kündigung?

Bei einer fristlosen Kündigung ist der Vermieter nicht an die gesetzlichen Kündigungsfristen gebunden.


+ Ich möchte meine Wohnung kündigen - wie schreibt man eine Kündigung?

Text Bei der Kündigung eines Mietvertrages sind einige Formalien zu beachten. Eine hilfreiche Orientierung für eine Kündigung des Mietvertrages ist unser Musterschreiben.


+ Ich möchte meine Wohnung kündigen - was ist bei der Zustellung zu beachten?

Achten Sie darauf, dass das Kündigungsschreiben dem Mieter oder Vermieter zugeht. Das bedeutet, es muss fristgemäß so in den Machtbereich des Vermieters gelangen, dass dieser unter normalen Umständen von ihm Kenntnis nehmen kann.


+ Ich möchte meine Wohnung kündigen - wie lange ist meine Kündigungsfrist?

Für Mieter beträgt die Kündigungsfrist drei Monate.


+ Ich möchte meinem Mieter kündigen - welche Gründe für eine ordentliche Kündigung gibt es?

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf, Zahlungsausfall, fehlender Sorgfaltspflicht oder Störung des Hausfriedens beenden oder wenn er das Mietobjekt aufgrund des Mietverhältnisses nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann.



erstmals veröffentlicht am 23.01.2019, letzte Aktualisierung am 28.11.2019

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