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Was ist Gemeinschaftseigentum und was nicht?

Letzte Aktualisierung am 03.08.2016 / Lesedauer ca. 2 Minuten

Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum

Der Begriff Gemeinschaftseigentum ist allein nicht vollständig. Er wird durch den Begriff "Sondereigentum" ergänzt und macht nur zusammen mit ihm Sinn. Unter Sondereigentum sind jene Teile einer Eigentumswohnung in einer gemeinschaftlich genutzten Wohnanlage zu verstehen, die allein dem Eigentümer gehören. Er darf allein über sie verfügen, ist aber auch allein für ihren Erhalt verantwortlich. Ein Beispiel: Zum Sondereigentum gehören die inneren Türen einer Eigentumswohnung. Ob der Besitzer sie rosa streicht oder mit Diamanten besetzt, ist allein ihm überlassen. Anders sieht es mit der Wohnungseingangstüre aus. Sie zählt zum Gemeinschaftseigentum. Der Wohnungseigentümer kann also nicht selbständig und frei darüber bestimmen, wie diese ("seine") Eingangstüre aussieht - von außen. Darüber befinden alle Wohnungseigentümer einer Wohnanlage gemeinschaftlich. Von innen darf er sie - als sein Sondereigentum - wiederum mit Diamanten besetzen.

Die Teilungserklärung definiert Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum

Was Gemeinschaftseigentum und was Sondereigentum ist, wird üblicherweise in einer so genannten Teilungserklärung festgelegt. In dieser Teilungserklärung kommen die Teileigentümer (also die einzelnen Besitzer der Wohnungen einer Wohnanlage) überein, wie mit dem Gemeinschaftseigentum zu verfahren ist. Die Teilungserklärung richtet sich nach dem WEG-Recht (Wohneigentumsgesetz). Sie ist notariell zu beglaubigen und wird in einem eigenen Grundbuch festgelegt, dem Wohnungsgrundbuch. Im übertragenen Sinne ist sie wie ein kleines "Gesetz" einer Wohnanlage.

Weitere Beispiele für Gemeinschaftseigentum

Was Gemeinschaftseigentum ist und was nicht, steht also fest - nun muss es gemeinsam von allen Wohnungseigentümern verwaltet und in Schuss gehalten werden. Da eine Eigentümergemeinschaft wesentliche Angelegenheiten in Eigenregie regelt, kann es hier zu lebhaften Meinungsverschiedenheiten kommen. Eigentümergemeinschaften treffen ihre Entscheidungen über Fragen zum Gemeinschaftseigentum auf einer Eigentümerversammlung, z.B.: (Wann) wird die Tiefgarage renoviert, soll ein neues Unterstellhäuschen für die Mülleimer gebaut werden und wie soll es aussehen, soll die Aufgabe der Grundstücksinstandhaltung einem zuverlässigeren Unternehmen übertragen werden und so fort. Klar, dass hier Zündstoff lauert. Auf besonders vermintes Gelände begibt man sich, wenn es um die Instandhaltung von Gebäudeteilen geht, deren Zugehörigkeit zu Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum nicht genau definiert ist. Wird die defekte Gegensprechanlage in einer Wohnung auf Kosten der Gemeinschaft oder Wohnungseigentümers ersetzt, welcher Eigentumsform ist der gerissene Rolladengurt zuzurechnen, wer kommt für die lecke Balkonabdichtung auf - die Liste ließe sich beliebig fortsetzen.

Bei baulichen Veränderungen kann es kompliziert werden

Auch bereits bestehende Regelungen sind manchmal nicht leicht zu verstehen. Beispiel: bauliche Veränderungen. Ein Türdurchbruch innerhalb einer Wohnung ist üblicherweise Sache und Entscheidung des Wohnungsbesitzers, handelt es sich bei Wänden in der Wohnung doch um Sondereigentum. Das ist allerdings nicht immer so. Tragende Wände zählen zum Gemeinschaftseigentum. Hier darf nur zum Presslufthammer greifen, wer zuvor die Zustimmung der Eigentümerversammlung eingeholt hat. Und die kann nicht etwa per einfachem Mehrheitsbeschluss zustimmen. Meist ist für derlei Veränderungen die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig. Das Wohneigentumsrecht ist eine komplexe Rechtsmaterie. Lassen Sie sich von einem Rechtsanwalt beraten, wenn Sie Fragen haben, die das Gemeinschaftseigentum und Ihre damit verbundenen Rechte und Pflichten berühren. Kontaktieren Sie am besten jetzt gleich unverbindlich einen Rechtsanwalt für WEG-Recht in Ihrer Nähe!
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