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Rechtsanwalt Bernhard Henrich Frankfurt
Rechtsanwalt Bernhard Henrich
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Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht ©freepik - mko

Wohnungseigentumsrecht was ist das?

Familie freut sich über WohnungseigetumFamilie freut sich über Wohnungseigetum Die Nachkriegszeit war geprägt von Wohnungsnot. Die Menschen kamen zu Wohneigentum, weil sie sich durch ihre finanzielle Hilfe am Schaffen von neuem Wohnraum beteiligten. Eine gesetzliche Regelung wurde notwendig und so entstand 1951 das Wohnungseigentumsrecht. Als Wohnungskäufer erwirbt man nun ein Sondereigentum an seiner Wohnung. Rechte und Pflichten an diesem Sondereigentum gehen auf den Wohnungseigentümer über. Neben diesem Sondereigentum erhält man zusätzlich Teile des Gemeinschaftseigentums wie z.B. das Treppenhaus.

Die Teilungserklärung

Ehepaar studiert eine TeilungserklärungEhepaar studiert eine Teilungserklärung Die Teilungserklärung ist die Begründung von Wohnungseigentum. Sie ist im Wohnungsgrundbuch zu finden, welches meistens im jeweiligen Amtsgericht und dort im Grundbuchamt liegt. Die Teilungserklärung gibt genauen Aufschluss über die Aufteilung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Durch die Teilungserklärung gelingt eine gerechte Aufteilung der entstehenden Kosten an den gemeinschaftlich genutzten Flächen. Die notarielle Beglaubigung der Teilungserklärung ist wichtig um bei Eigentumsübertragung die nötige Rechtssicherheit zu gewährleisten.

Was zum Sondereigentum gehört

drei Personen betrachten Planungsunterlagendrei Personen betrachten Planungsunterlagen Neben den Räumen der Wohnung und aller ihrer nicht tragenden Innenwände gehören auch Fußbodenbeläge, Innentüren, Deckenverkleidungen, Wandverkleidungen sowie sanitäre Installationen zum Sondereigentum. Fenster allerdings und auch die Außenseite der eigenen Wohnungstür sind kein Sondereigentum. Gibt es einen zur Eigentumswohnung dazugehörigen Balkon, so ist die Außenseite sowie die Decke Teil des Gemeinschaftseigentums. Auch gemeinschaftlich genutzte Rohrleitungen sind kein Sondereigentum. Deshalb ist eine Badsanierung zwar ersteinmal die alleinige Entscheidung des Sondereigentümers, sind jedoch durch den Umbau neue Rohre oder ein Umbau der Rohre nötig, so muss dies von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Über die Teilungserklärung können aber manchmal Änderungen vorgenommen werden so kann ein Tiefgaragenstellplatz zum Sondereigentum erklärt werden. Die Vermengung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum bringt viel Streitpotential unter der Eigentümergemeinschaft mit sich. Nützen Sie bei Streitigkeiten die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht.

Wer muss die Kosten im Schadensfall übernehmen?

kaputte Armaturkaputte Armatur Eine mangelhafte Bauaufsicht kann schon beim Bau des Hauses Mängel entstehen lassen. Natürlich haftet jeder am Bau Beteiligte für seine erbrachte Leistung. Wie immer bei Schadensersatzfragen ist aber der jeweilige Fehler auch hier schlüssig nachzuweisen. Kann man einen Materialfehler nachweisen, oder wurde es falsch bestellt? Die Klärung der Schuldzuweisung ist oft mühsam und schleppend und man muss dabei unbedingt auf eventuelle Verjährungsfristen achten. Schäden entstehen aber auch oft erst nach Bezug der Eigentumswohnung. Das WEG kommt zum Zug wenn der Sondereigentümer selbst einen Schaden verursacht. Entsteht dem Sondereigentum ein Schaden, so ist laut § 14 WEG der jeweilige Eigentümer selbst in der Verantwortung. Er ist auch haftbar für Schäden die durch sein Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum verursacht werden. Einem Sondereigentum kann aber auch von Gemeinschaftseigentum ein Schaden verursacht werden. Gern wird hier das Beispiel mit dem beschädigten Dach, durch das Wasser in die darunter liegende Wohnung eindringt, genannt. Bei Sturm- oder Hagelschäden ist die Gebäudeversicherung zur Schadensregulierung verpflichtet. Schwieriger wird es, wenn der Schaden am Dach der Eigentümergemeinschaft bekannt war, aber nichts unternommen wurde? Dann ist nicht mehr die Versicherung zahlungspflichtig, sondern die Eigentümergemeinschaft selbst. Ist dies nicht der Fall, so bleibt nur zu hoffen, dass im Zuge der Renovierungsarbeiten des Daches auch das Sondereigentum mit in die Renovierung einbezogen wird.

Die Eigentümergemeinschaft – Rechte und Pflichten

Rohbau eines HolzhausesRohbau eines Holzhauses Im WEG findet man Regelungen über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung der Eigentümer. Das WEG hat in § 23 festgelegt, dass jährliche Eigentümerversammlungen stattzufinden haben. Die rechtlichen Anforderungen, die an eine Eigentümerversammlung gestellt werden, findet man in § 24 WEG. In der Teilungserklärung sind die jeweiligen Stimmanteile der Eigentümer festgelegt. Trotz WEG Regelungen kommt es auf Eigentümerversammlungen immer wieder zu Uneinigkeiten. Meist geht es um Geld, oft aber auch um Rechte ("Dürfen Miteigentümer im gemeinschaftlich genutzten Waschkeller rauchen?"), oder die Hausgemeinschaft verweigert einem Eigentümer die Tierhaltung. Wie man sich wieder gut verträgt, weiß das WEG-Recht leider nicht. Holen Sie guten Rat bei einem Anwalt für Wohnungseigentumsrecht ein, bevor Sie eine allzu schnelle Entscheidung treffen.

Eine Hausordnung muss sein

Abstimmung über die HausordnungAbstimmung über die Hausordnung Im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer legt das WEG in § 21 Abs. 5 Nr. 1 die Aufstellung einer Hausordnung fest. Die Hausordnung kann bereits in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthalten sein oder auch auf einer Eigentümerversammlung durch die Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden. Neben regelmäßigen Pflichten wie dem Reinigen des Treppenhauses, den einzuhaltenden Ruhezeiten und dem Feuerschutz werden auch Abmachungen über Erlaubnis oder Verbot von Tierhaltung oder Grillen auf dem Balkon getroffen. Werden Regeln aufgestellt, die bestehendem Recht zuwiderlaufen, die Gemeinschaft zu sehr einschränken, oder ihr zuviele Pflichten auferlegen, so sind diese nicht zulässig.

Ist Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb, oder eine gewerbliche Nutzung gestattet?

Vertrag gewerbliche Nutzung HausVertrag gewerbliche Nutzung Haus Bevor man sich im Sondereigentum ein Gewerbe aufbaut, ist ein Blick in die Teilungserklärung notwendig. Ist darin vermerkt, dass eine gewerbliche Nutzung von den Miteigentümern zu genehmigen ist, so dient dies dem Schutz der Miteigentümer vor Wertverlust der Immobilie und Belästigung durch unbotmäßigen Kundenverkehr. Sind durch die gewerbliche Nutzung jedoch keine größeren Störungen zu erwarten als bei einer rein privaten Nutzung, so ergibt dies widerum einen Anspruch des Antragstellers auf Zustimmung durch die Eigentümerversammlung. Selbstverständlich gibt es die Möglichkeit seine Wohnung zu vermieten, neuerdings auch oft nur kurzfristig an Touristen über Airbnb oder booking.com um nur zwei Beispiele zu nennen. Zum Ärger der Miteigentümer, die unter den häufig wechselnden Mitbewohner leiden. Der BHG hat hierzu 2019 ein wichtiges Urteil gefällt: Eine Wohnung darf zu Kurzzeitzwecken vermietet werden, wenn in der Teilungserklärung lediglich festgelegt wurde, dass das Sondereigentum „zu Wohnzwecken“ genutzt werden darf. Ausschlaggebend war für dieses Urteil auch § 13 Abs. 1 WEG in dem es um das Recht des Eigentümers geht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren. In einer weiteren Entscheidung hat der BGH den alleinigen Umstand, dass ständig fremde Leute im Haus sind, als nicht ausreichend für einen Unterlassungsanspruch bezeichnet, jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine Eigentümergemeinschaft, bei Verstößen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen, durchaus einen Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG geltend machen kann. Die Teilungserklärung nachträglich zu ergänzen oder zu verändern bedarf der Zustimmung aller Miteigentümer. Bei Fragen oder rechtlichen Problemen im WEG-Recht wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.