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Rechtsanwalt Sebastian Alexander Fricke Hannover
Rechtsanwalt Sebastian Alexander Fricke
Dr. Fricke & Collegen PartG mbB
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Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht ©freepik - mko

Näheres zum Wohnungseigentumsrecht

zwei Frauen planen Eigentumzwei Frauen planen Eigentum Die Zerstörung durch den zweiten Weltkrieg sorgte für große Wohnungsnot. Neuer, renovierter und wieder aufgebauter Wohnraum wurde durch Mitfinanzierung der Bürger ermöglicht die als Gegenleistung Wohnraum erhielten. Dies wurde 1951 mit dem Gesetz für Wohnungseigentum WEG rechtlich verankert. In der Rechtssprache wird eine Eigentumswohnung als Sondereigentum bezeichnet. Als Eigentümer erwirbt man Rechte und Pflichten an diesem Sondereigentum, man hat Gestaltungsfreiheit muss hierbei aber das Gesetz und die Rechte Dritter berücksichtigen. Außerdem erhält man auch einen bestimmten Anteil am Gemeinschaftseigentum.

Die Teilungserklärung – das „kleine Gesetz“ einer Wohnanlage

Mann und Frau ärgern sich am ComputerMann und Frau ärgern sich am Computer In der Teilungserklärung ist das jeweilige Sondereigentum und das dazugehörige Gemeinschaftseigentum detailliert aufgelistet. Sie ist im Teileigentums- oder auch Wohnungsgrundbuch im Grundbuchamt zu suchen, das meist dem örtlichen Amtsgericht zugeordnet ist. In der Teilungserklärung findet man den genauen Anteil am Gemeinschaftseigentum und die Aufschlüsselung des Sondereigentums. Die Kostenaufteilung des Miteigentums an gemeinschaftlich genutzten Bereichen kann durch die Teilungserklärung berechnet werden. Durch notarielle Beglaubigung bietet die Teilungserklärung dem Eigentümer auch Rechtssicherheit.

Was ist mit Sondereigentum gemeint?

Ehepaar lässt sich von einer Maklerin beratenEhepaar lässt sich von einer Maklerin beraten Die Räume und ihre nicht tragenden Innenwände gehören selbstredend zum Sondereigentum einer Wohnung, ebenso auch Decken- und Wandverkleidungen, Innentüren, sanitäre Installationen und Fußbodenbeläge. Nicht zum Sondereigentum gehören hingegen die Fenster der Wohneinheit und auch die Außenseite der Wohnungseingangstür. Balkone sind ebenfalls nur teilweise Sondereigentum. Gemeinschaftliche Rohrleitungen sind auch Teil des Gemeinschaftseigentums. Sanitäre Anlagen auszutauschen ist deshalb nur so lange die alleinige Angelegenheit des Sondereigentümers, wie die gemeinschlaftlichen Rohre nicht mitverändert, oder ausgetauscht werden müssen. Sondereigentumsfähige Dinge des Gemeinschaftseigentums können aber über die Teilungserklärung mit ins Sondereigentum übertragen werden. Je mehr Anteilseigner in einem Mehrfamilienhaus sind, desto leichter führen unterschiedliche Meinungen zu Unstimmigkeiten und Streit. Eine fachkundige Einschätzung durch einen versierten Anwalt für Wohnungseigentumsrecht kann die Gemüter oft befrieden.

Wer haftet wann für welche Schäden?

tropfender Wasserhahntropfender Wasserhahn Bereits während der Bauzeit können Mängel am Bauprojekt entstehen. Grundsätzlich haften alle Gewerke am Bau für durch sie verursachte Baumängel. Allerdings ist vorher die Frage, wer für den entstandenen Schaden verantwortlich ist, eindeutig zu klären. Wurde falsches Material angeliefert, oder hat der Ingenieur falsches Material bestellt? Je komplizierter es ist und je länger es dauert den Haftenden ausfindig zu machen, umso mehr muss man auf Verjährungsfristen achten. Spätere Mängel, also nach Bezug des Sondereigentums, gibt es natürlich auch. Hier gibt das Gesetz einige Regeln vor. Entsteht dem Sondereigentum ein Schaden, so ist laut § 14 WEG der jeweilige Eigentümer selbst in der Verantwortung. Auch bei Schäden die dem Gemeinschaftseigentum durch ein Sondereigentum entstehen haftet der jeweilige Eigentümer. Umgekehrt kann auch Gemeinschaftseigentum Sondereigentum beschädigen. Das kaputte Dach, das am Sondereigentum durch eindringendes Wasser einen Schaden entstehen lässt, zum Beispiel. Bei Sturm- oder Hagelschäden ist die Gebäudeversicherung zur Schadensregulierung verpflichtet. Ist der Eigentümergemeinschaft oder einem zuständigen Verwalter nachzuweisen, dass die Reparatur des Daches fahrlässig verschleppt wurde, so hat sie, bzw. er die Kosten für die Wiederinstandsetzung des Sondereigentums zu tragen. Als dritte Lösung bleibt dann nur noch die Hoffnung, dass die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Kosten für die Sanierung des Sondereigentums gemeinsam mit der notwendigen Dachreparatur abzuwickeln und die Kosten zu tragen.

Eigentümergemeinschaften müssen kompromissbereit sein

Rohbau eines HolzhausesRohbau eines Holzhauses Wohnungseigentümer können sich über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung im WEG informieren. So sind per WEG § 23 jährliche Eigentümerversammlungen abzuhalten, bei denen es um wichtige, gemeinsam zu treffende Beschlussfassungen geht. Die Regelungen wie eine Eigentümerversammlung zustande kommt und abzulaufen hat findet sich in § 24 WEG. Die Teilungserklärung hilft um Klarheit über die Eigentumsanteile und somit das jeweilige Stimmrecht zu finden. Trotz WEG Regelungen kommt es auf Eigentümerversammlungen immer wieder zu Uneinigkeiten. Heikel bei Abstimmungen sind immer Themen bei denen es ums Finanzielle geht, wie Renovierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum, die Höhe des Wohngeldes oder Abrechnungsfragen. Wie man sich wieder gut verträgt, weiß das WEG-Recht leider nicht. Hier hilft oft nur der Gang zu einem vertrauensvollen und fachkundigen Anwalt weiter.

Eine Hausordnung muss sein

EigentümerversammlungEigentümerversammlung Das WEG führt in § 21 Abs. 5 Nr. 1 auf, dass zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Aufstellung einer Hausordnung gehört. Oft ist eine Hausordnung bereits in der Teilungserklärung festgelegt. Ist dies nicht der Fall, so wird sie auf einer Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss entschieden. Neben regelmäßigen Pflichten wie dem Reinigen des Treppenhauses, den einzuhaltenden Ruhezeiten und dem Feuerschutz werden auch Abmachungen über Erlaubnis oder Verbot von Tierhaltung oder Grillen auf dem Balkon getroffen. Werden Regeln aufgestellt, die bestehendem Recht zuwiderlaufen, die Gemeinschaft zu sehr einschränken, oder ihr zuviele Pflichten auferlegen, so sind diese nicht zulässig.

Eigentumswohnung als Touristenwohnung oder zu gewerblichen Zwecken nutzen

Vermietungsunterlagen HausVermietungsunterlagen Haus Die Teilungserklärung schafft auch hier für Klarheit. Die Miteigentümer wollen durch eine Einschränkung der gewerblichen Nutzung den Wert der Immobilie schützen. Die Miteigentümer können einem Gewerbe jedoch nur widersprechen, wenn absehbar ist, dass damit der Wert der Immobilie sinkt oder die Störungen für die anderen Parteien etwa durch Lärm oder Publikumsverkehr zu groß wären. Auch das Kurzzeit-Vermieten über Internetplattformen wie booking.com oder Airbnb wird immer populärer weil sehr gewinnbringend. Für die Miteigentümer ist das oft ein Ärgernis. 2019 verkündete der BGH nun ein wichtiges Urteil: Zugunsten der jeweiligen Vermieter der „Touristenwohnungen“ entschied das BGH am 12.04.2019, dass eine Wohnung mit dem Passus in der Teilungserklärung „zu Wohnzwecken“ auch eine Kurzzeitvermietung nicht ausschließt. Zusätzlich untermauerte der BGH sein Urteil mit dem Verweis auf § 13 Abs. 1 WEG, in welchem dem Sondereigentümer das Recht zugestanden wird, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren. Im März hat der BGH bei einer anderen Entscheidung zum Thema Kurzzeitvermietung die Eigentümergemeinschaft bereits darauf hingewiesen, das Recht auf Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs.3 besteht nur dann, wenn ein Verstoß nachgewiesen werden kann, ständig wechselnde fremde Menschen wären aber nicht ausreichend. Die Teilungserklärung nachträglich zu ergänzen oder zu verändern bedarf der Zustimmung aller Miteigentümer. Wenn es um Fragen rund um die Hausverwaltung, Teilungserklärung oder die eigenen Rechte geht, wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Wohneigentumsrecht in Ihrer Nähe!