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Familie freut sich über Wohnungseigetum Nach Ende des zweiten Weltkrieges war Wohnraum knapp. Durch ihre Mitfinanzierung am Wohnungsbau wurde den Menschen ein realer Gegenwert, in Form einer Wohnung, geboten. Dies führte zu einer gesetzlichen Regelung, die 1951 im WEG mündete. Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt man seitdem das Sondereigentum an dieser Wohnung. Dadurch wird ausgedrückt, dass man die alleinigen Rechte und Pflichten an diesem Eigentum erhält. Man ist also auch zu einem bestimmten Anteil Eigentümer des Gemeinschaftseigentums mit Rechten und Pflichten.
Ein wichtiges Dokument – die Teilungserklärung
älterer Herr lacht In der Teilungserklärung ist das jeweilige Sondereigentum und das dazugehörige Gemeinschaftseigentum detailliert aufgelistet. Sie ist im Wohnungsgrundbuch zu finden, welches meistens im jeweiligen Amtsgericht und dort im Grundbuchamt liegt. Die Teilungserklärung gibt genauen Aufschluss über die Aufteilung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Die Teilungserklärung ist auch für eine genaue Kostenaufteilung des gemeinschaftlichen Miteigentums wichtig. Die notariell beglaubigte Teilungserklärung dient der Rechtssicherheit.
Was gehört alles zum Sondereigentum?
drei Personen besprechen den Kauf einer Wohnung Die Räume und ihre nicht tragenden Innenwände gehören selbstredend zum Sondereigentum einer Wohnung, ebenso auch Decken- und Wandverkleidungen, Innentüren, sanitäre Installationen und Fußbodenbeläge. Nicht Teil des Sondereigentums allerdings sind die Fenster der Wohnung und auch die Außenseite der eigenen Wohnungstür. Bei Balkonen gilt, ähnlich wie bei Eingangstüren: die Innenseite sowie der Boden gehören zum Sondereigentum, die Außenseite und die Decke sind Gemeinschaftseigentum. Auch Dinge, die von allen Wohnparteien genutzt werden, wie Abwasser-, Abgas oder Heizungsrohre, gehören nicht zum Sondereigentum. Dies führt dazu, dass sanitäre Anlagen vom Sondereigentümer nur soweit selbstständig zu entscheiden sind, solange die gemeinschaftlichen Rohre nicht betroffen sind. Manche Dinge kann man jedoch in der Teilungserklärung als Sondereigentum zusätzlich festlegen, wie z.B. Tiefgaragenstellplätze. Oft gibt es unter den Eigentumsparteien viele unterschiedliche Meinungen und Ansichten, die nicht selten in einen Streit ausarten. Eine fachkundige Einschätzung durch einen versierten Anwalt für Wohnungseigentumsrecht kann die Gemüter oft befrieden.
Haftung und Kosten bei Schäden
tropfender Wasserhahn Bereits während der Bauzeit können Mängel am Bauprojekt entstehen. Selbstverständlich haftet ein Architekt oder Ingenieur genauso wie jeder Handwerker und Baustofflieferant für seine Leistungen. Die Schwierigkeit hier ist, dass der Fehler schlüssig nachgewiesen werden muss. Kann man einen Materialfehler nachweisen, oder wurde es falsch bestellt? Je komplizierter der Fall, desto länger dauert die Klärung. Hier muss dann auch auf Verjährungsfristen geachtet werden. Spätere Mängel, also nach Bezug des Sondereigentums, gibt es natürlich auch. Verursacht der Eigentümer selbst einen Schaden gibt es gesetzliche Regelungen. Im § 14 Wohnungseigentumsgesetz steht, dass jeder Eigentümer Reparaturkosten seines Sondereigentums selbst zu finanzieren hat. Klar geregelt ist auch der Schaden der durch Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum entsteht. Hier haftet ebenfalls der Eigentümer des Sondereigentums. Oder anders herum, Gemeinschaftseigentum beschädigt Sondereigentum. Gern wird hier das Beispiel mit dem beschädigten Dach, durch das Wasser in die darunter liegende Wohnung eindringt, genannt. Bei Sturm- oder Hagelschäden ist die Gebäudeversicherung zur Schadensregulierung verpflichtet. Hat der eingesetzte Verwalter es verabsäumt das Dach wieder instand setzen zu lassen und es bis dahin prophylaktisch abzudichten, so liegt die Verantwortung nicht mehr bei der Versicherung, sondern beim Verwalter. Als dritte Lösung bleibt dann nur noch die Hoffnung, dass die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Kosten für die Sanierung des Sondereigentums gemeinsam mit der notwendigen Dachreparatur abzuwickeln und die Kosten zu tragen.
Eigentum verpflichtet - gemeinsames Eigentum erst recht.
Wohnungen errichtet in Holzständerbausweise Das Wohnungseigentumsrecht legt genau fest, welche Verpflichtungen und Rechte die einzelnen Eigentümer der Eigentümergemeinschaft untereinander haben. Die wesentlichen Angelegenheiten regelt die Gemeinschaft lt. § 23 durch Beschlüsse auf der jährlichen Eigentümerversammlung. § 24 WEG beschreibt, welche Voraussetzungen eine Eigentümerversammlung rechtlich erfüllen muss. Durch die Teilungserklärung wird bestimmt wie groß die jeweiligen Eigentumsanteile sind mit denen ein Beschluß gefasst wird. Bedauerlicherweise sind Streitereien auf Eigentümerversammlungen oft nicht auszuschließen. Meist geht es um Geld, oft aber auch um Rechte ("Dürfen Miteigentümer im gemeinschaftlich genutzten Waschkeller rauchen?"), oder die Hausgemeinschaft verweigert einem Eigentümer die Tierhaltung. Gibt es unvereinbare Meinungen zu den Punkten der Eigentümerversammlung so kann ein Streit schnell eskalieren und vor Gericht landen. Gut beraten ist man deshalb, sich zeitig an einen fachlich kompetenten Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu wenden.
Was sollte in einer Hausordnung geregelt sein?
Hausverwalterin hält eine Rede § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG besagt: Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die Aufstellung einer Hausordnung. Eine Hausordnung wird entweder in der Teilungserklärung festgehalten oder von den Eigentümern auf einer Eigentümerversammlung beschlossen. Neben regelmäßigen Pflichten wie dem Reinigen des Treppenhauses, den einzuhaltenden Ruhezeiten und dem Feuerschutz werden auch Abmachungen über Erlaubnis oder Verbot von Tierhaltung oder Grillen auf dem Balkon getroffen. Der Eigentümergemeinschaft sind bei ihren Regelungen in der Hausordnung allerdings auch Grenzen gesetzt, so dürfen sie zum Beispiel nicht den Gesetzen des Bürgerliches Gesetzbuches (BGB) widersprechen.
Eigentumswohnung als Touristenwohnung oder zu gewerblichen Zwecken nutzen
Vermietungsunterlagen Haus Informationen ob ein Gewerbe im Sondereigentum zulässig ist findet man in der Teilungserklärung. Meist wird darauf verwiesen, dass gewerbliche Nutzung von den Miteigentümern genehmigt werden muss. Allerdings darf der Eigentümer davon ausgehen, dass einer gewerblichen Nutzung die den anderen Parteien keine größeren Störungen zumutet, zugestimmt wird, da er ein freies Nutzungsrecht seines Eigentumes hat. Ein anderes heikles Thema ist die immer beliebter werdende Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb oder booking.com Nicht selten gerät der Eigentümer dabei mit seinen Miteigentümern in Streit, die sich von den ständig wechselnden Nachbarn gestört fühlen. 2019 verkündete der BGH nun ein wichtiges Urteil: Ist in der Teilungserklärung die Nutzung zu „Wohnzwecken“ vereinbart, so schließe dies eine kurzzeitige Nutzung nicht aus, so der BGH in seinem Urteil vom 12.04 2019 Ausserdem nimmt der BGH bezug auf das WEG § 13 Abs. 1 „Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten,verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“ In einem früheren Urteil entschied der BGH, dass ständig wechselnde fremde Leute von den Miteigentümern hinzunehmen seien, im Gegensatz zu konkreten Verstößen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung. Eine nachträgliche Änderung der Teilungsklausel bedarf der einstimmigen Zustimmung aller Eigentümer. Wenn es um Fragen rund um die Hausverwaltung, Teilungserklärung oder die eigenen Rechte geht, wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Wohneigentumsrecht in Ihrer Nähe!
