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Rechtsanwalt Marbod Hans Stuttgart
Rechtsanwalt Marbod Hans
BAYH & FINGERLE Rechtsanwälte Partnerschaft
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht ©freepik - mko

Wohnungseigentumsrecht was ist das?

zwei Wohnungseigetümerinnen Nach dem zweiten Weltkrieg wurde Wohnraum dringend benötigt. Die Bevölkerung half mit eigenen finanziellen Mitteln Wohnungen wieder aufzubauen und dadurch Eigenheim zu schaffen. Daraus entstand 1951 das Gesetz des Wohnungseigentumsrechts, kurz WEG. Sondereigentum ist der Fachbegriff wenn es um Wohnungseigentum geht. Rechte und Pflichten an diesem Sondereigentum gehen auf den Wohnungseigentümer über. Zu einem bestimmten Anteil ist jeder Wohnungseigentümer auch Eigentümer des Gemeinschaftseigentums.

Die Teilungserklärung

Ehepaar studiert eine Teilungserklärung Die Aufteilung der Eigentumsanteile wird in der Teilungserklärung geregelt. Sie ist im Wohnungsgrundbuch zu finden, welches meistens im jeweiligen Amtsgericht und dort im Grundbuchamt liegt. Die Teilungserklärung gibt genauen Aufschluss über die Aufteilung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Sie ist auch wichtig um entstehende Kosten am Gemeinschaftseigentum anteilsmäßig gerecht aufzuteilen. Da eine Teilungserklärung notariell beglaubigt werden muss, bietet sie dem Käufer Rechtssicherheit.

Was gehört alles zum Sondereigentum?

drei Personen besprechen den Kauf einer Wohnung Als Sondereigentum gelten natürlich die Räume sowie ihre nicht tragenden Innenwände und Innentüren, genauso wie Fußbodenbeläge und Deckenverkleidungen, oder sanitäre Installationen. Nicht als Sondereigentum ausgewiesen sind allerdings die Fenster der Eigentumswohnung und auch die Außenseite der Wohnungstüre gehört nicht ins Sondereigentum! Balkone sind ebenfalls nur teilweise Sondereigentum. Gemeinschaftliche Rohrleitungen sind auch Teil des Gemeinschaftseigentums. Sanitäre Anlagen auszutauschen ist deshalb nur so lange die alleinige Angelegenheit des Sondereigentümers, wie die gemeinschlaftlichen Rohre nicht mitverändert, oder ausgetauscht werden müssen. Manche Dinge kann man jedoch in der Teilungserklärung als Sondereigentum zusätzlich festlegen, wie z.B. Tiefgaragenstellplätze. Die Vermengung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum bringt viel Streitpotential unter der Eigentümergemeinschaft mit sich. Nützen Sie bei Streitigkeiten die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht.

Wer haftet wann für welche Schäden?

defekter Siphon Schäden können schon beim Rohbau entstehen. Grundsätzlich haften alle Gewerke am Bau für durch sie verursachte Baumängel. Allerdings ist vorher die Frage, wer für den entstandenen Schaden verantwortlich ist, eindeutig zu klären. War es ein Planungsfehler, ein Materialfehler oder handwerkliches Versagen? Je komplizierter der Fall, desto länger dauert die Klärung. Hier muss dann auch auf Verjährungsfristen geachtet werden. Schäden entstehen aber auch oft erst nach Bezug der Eigentumswohnung. Für Schäden, die der Eigentümer selbst verursacht ist die Gesetzeslage einfach. In § 14 WEG ist klar festgelegt, dass der Eigentümer für Schäden an seinem Sondereigentum selbst aufkommt. Wird Gemeinschaftseigentum durch ein Sondereigentum beschädigt, so haftet ebenfalls der jeweilige Sondereigentümer. Nicht selten kommt es aber vor, dass im umgekehrten Fall Gemeinschaftseigentum ein Sondereigentum beschädigt. Wenn z.B. durch ein beschädigtes Dach Wasser in die darunter liegende Eigentumswohnung eindringt und dort Schaden verursacht. Manchmal ist die Gebäudeversicherung zur Zahlung verpflichtet, etwa bei Sturmschäden. Es kann auch sein, dass die Eigentümergemeinschaft, der Verwalter oder die Hausverwaltung ihrer Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen sind, dann liegt die Verantwortung der Reparatur bei ihnen. Sind weder Versicherung noch die Eigentümergemeinschaft zur Schadensregulierung verpflichtet, so bleibt nur die Möglichkeit die Eigentümergemeinschaft zu bitten in die Renovierung des Daches auch die geschädigte Wohnung miteinzubeziehen.

Die Eigentümergemeinschaft – Rechte und Pflichten

Holzhaus im Bau Die Basis von Rechten und Pflichten eines Wohnungseigentümers seiner Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber findet man im WEG. Das WEG hat in § 23 festgelegt, dass jährliche Eigentümerversammlungen stattzufinden haben. § 24 WEG beschreibt, welche Voraussetzungen eine Eigentümerversammlung rechtlich erfüllen muss. Die Teilungserklärung hilft um Klarheit über die Eigentumsanteile und somit das jeweilige Stimmrecht zu finden. Bedauerlicherweise sind Streitereien auf Eigentümerversammlungen oft nicht auszuschließen. Abrechnungsfragen, Renovierungsvorhaben oder Kosten für Verwaltung, Hausmeister, Wohngeld oder Reparaturen, meist sind es finanzielle Themen. Dies führt auch zu juristischen Auseinandersetzungen. Holen Sie guten Rat bei einem Anwalt für Wohnungseigentumsrecht ein, bevor Sie eine allzu schnelle Entscheidung treffen.

Was sollte in einer Hausordnung geregelt sein?

Eigentümerin macht eine Stimmabgabe Der § 21 Abs. 5 Nr.1 WEG Verwaltung durch die Wohnungseigentümer bestimmt, auch im Interesse aller Wohnunseigentümer, eine Hausordnung zu installieren. Eine Hausordnung wird auf der ersten Eigentümerversammlung beschlossen, es sei denn, sie ist bereits Teil der Teilungserklärung gewesen. In einer Hausordnung findet man Regelungen über die Reinigung des Treppenhauses, die Festlegung von Ruhezeiten, Regelungen zum Brandschutz genau so wie ein evtl. Verbot Wäsche auf dem Balkon zu trocknen oder dort zu grillen. Werden jedoch bestehende Gesetze durch einen Punkt der Hausordnung eingeschränkt, so ist dieser Punkt nicht zulässig.

Gewerbliche Nutzung nach WEG, oder auch Vermietung an Touristen

Vertrag gewerbliche Nutzung Haus Sind gewerbliche Flächen vereinbart, so steht dies in der Teilungserklärung. Da ein auffälliger Publikumsverkehr den Wohnwert der übrigen rein privat genutzten Eigentumswohnungen beeinträchtigen könnte, kann auf eine notwendige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft verwiesen werden. Allerdings darf der Eigentümer davon ausgehen, dass einer gewerblichen Nutzung die den anderen Parteien keine größeren Störungen zumutet, zugestimmt wird, da er ein freies Nutzungsrecht seines Eigentumes hat. Lukrativ ist die Möglichkeit der Kurzzeitvermietung an Touristen über Airbnb, booking.com oder anderen Internetplatformen. Nicht selten gerät der Eigentümer dabei mit seinen Miteigentümern in Streit, die sich von den ständig wechselnden Nachbarn gestört fühlen. Zu diesen Touristenwohnungen hat der BGH 2019 eine klare Entscheidung getroffen. Auch eine nur kurzzeitige Vermietung ist zulässig, so in der Teilungserklärung der Begriff zu „Wohnzwecken“ als Nutzung eingetragen ist, lt BGH am 12.04.2019. Ausserdem nimmt der BGH bezug auf das WEG § 13 Abs. 1 „Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten,verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“ Den Miteigentümern bleibt nach WEG § 15 Abs. 3 die Möglichkeit einen Unterlassungsanspruch anzumelden, allerding nur wenn konkrete Verstöße wie Lärmbelästigung nachzuweisen sind. Eine Änderung der Teilungserklärung müsse einstimmig erfolgen. Bei Fragen oder rechtlichen Problemen im WEG-Recht wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.