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Rechtsanwalt Marbod Hans Stuttgart
Rechtsanwalt Marbod Hans
BAYH & FINGERLE Rechtsanwälte Partnerschaft
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Königstraße 22, 70173 Stuttgart
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Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht ©freepik - mko

Was ist im Wohnungseigentumsrecht geregelt

Frauen sitzen vor Eigentumsdokumenten Der Wohnraum nach Ende des zweiten Weltkrieges war knapp. Durch ihre Mitfinanzierung am Wohnungsbau wurde den Menschen ein realer Gegenwert, in Form einer Wohnung, geboten. Dies führte zu einer gesetzlichen Regelung, die 1951 im WEG mündete. Das Eigentum einer Wohnung wird Sondereigentum genannt. Man kauft also Rechte wie die Gestaltungsfreiheit der Wohnung, aber auch Pflichten wie Reparaturen und anfallende Kosten. Mit dem Eigentum einer Wohnung erhält man auch Anteile am Gemeinschaftseigentum.

Ein wichtiges Dokument – die Teilungserklärung

zwei Eigentümer beraten sich Durch die Teilungserklärung wird Wohnungseigentum verbindlich festgehalten. Sie ist im Wohnungsgrundbuch zu finden, welches meistens im jeweiligen Amtsgericht und dort im Grundbuchamt liegt. Die sogenannte Teilungserklärung ist wichtig, da hier genau definiert ist, welchem Teileigentümer welches Sondereigentum gehört und was Gemeinschaftseigentum ist. Durch die Teilungserklärung gelingt eine gerechte Aufteilung der entstehenden Kosten an den gemeinschaftlich genutzten Flächen. Die notariell beglaubigte Teilungserklärung dient der Rechtssicherheit.

Was ist mit Sondereigentum gemeint?

Ehepaar betrachtet den Grundriss ihrer Wohnung Neben den Räumen der Wohnung und aller ihrer nicht tragenden Innenwände gehören auch Fußbodenbeläge, Innentüren, Deckenverkleidungen, Wandverkleidungen sowie sanitäre Installationen zum Sondereigentum. Nicht zum Sondereigentum gehören hingegen die Fenster der Wohneinheit und auch die Außenseite der Wohnungseingangstür. Für Balkone gilt, wie bei der Wohnungstür, die Innenseite ist Sondereigentum, die Außenansicht und Decke gehören zum Miteigentum der Eigentümergemeinschaft. Rohrleitungen für Abwasser, Abgas oder Heizung sind ebenfalls kein Sondereigentum. Dies führt dazu, dass sanitäre Anlagen vom Sondereigentümer nur soweit selbstständig zu entscheiden sind, solange die gemeinschaftlichen Rohre nicht betroffen sind. Sondereigentumsfähige Dinge des Gemeinschaftseigentums können aber über die Teilungserklärung mit ins Sondereigentum übertragen werden. Da eine Wohnung immer mit Anteilen am Gemeinschaftseigentum verbunden ist, führt dies häufig zu Unstimmigkeiten unter den Parteien. Es ist sinnvoll sich den Rat eines Anwaltes für Wohnungseigentumsrecht einzuholen bevor der Streit eskaliert.

Die Haftung im Schadensfall

defekter Siphon Fehler oder Schäden am Bau werfen die Frage nach der Haftung auf. Selbstverständlich haftet ein Architekt oder Ingenieur genauso wie jeder Handwerker und Baustofflieferant für seine Leistungen. Die Schwierigkeit hier ist, dass der Fehler schlüssig nachgewiesen werden muss. Wurde falsches Material angeliefert, oder hat der Ingenieur falsches Material bestellt? Je komplizierter der Fall, desto länger dauert die Klärung. Hier muss dann auch auf Verjährungsfristen geachtet werden. Natürlich gibt es auch Schäden, die nach Bezug der Eigentumswohnung entstehen. Das WEG kommt zum Zug wenn der Sondereigentümer selbst einen Schaden verursacht. Durch den § 14 WEG wird geregelt, dass im Schadensfall der Eigentümer für sein Sondereigentum selbst aufkommen muss. Er ist auch haftbar für Schäden die durch sein Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum verursacht werden. Umgekehrt kann auch Gemeinschaftseigentum Sondereigentum beschädigen. Gutes Beispiel ist das undichte Dach durch das Wasser in die darunterliegende Wohnung eindringt. Die Gebäude- oder Hausversicherung ist zuständig, wenn das Dach durch einen Sturm- oder Hagelschaden beschädigt wurde. Ist der Eigentümergemeinschaft oder einem zuständigen Verwalter nachzuweisen, dass die Reparatur des Daches fahrlässig verschleppt wurde, so hat sie, bzw. er die Kosten für die Wiederinstandsetzung des Sondereigentums zu tragen. Als dritte Lösung bleibt dann nur noch die Hoffnung, dass die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Kosten für die Sanierung des Sondereigentums gemeinsam mit der notwendigen Dachreparatur abzuwickeln und die Kosten zu tragen.

Die Eigentümergemeinschaft

Rohbau eines Holzhauses Im Wohnungseigentumsgesetz sind grundlegende Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern in ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt. In § 23 WEG findet man die Regelung jährlich anzuberaumender Eigentümerversammlungen, bei denen es um Themen geht, die alle Eigentümer betreffen oder zu beschließen haben. Unter § 24 steht genau, wie eine Eigentümergesellschaft einberufen wird und welche Bedingungen zu erfüllen sind. Die Teilungserklärung gibt Auskunft über die jeweiligen Stimmanteile aller Eigentümer. Selten sind sich alle Miteigentümer über sämtliche Punkte einer Eigentümerversammlung einig. So herrscht u.a. gerne Uneinigkeit über Themen wie, welche Mülltonnen benötigt werden, wieviele und wie viel Liter sie fassen sollen, oder ob man mit dem Hausmeisterdienst zufrieden ist. Können sich die Parteien nicht annähern, so kann es bis zum Prozess kommen. Gut beraten ist man deshalb, sich zeitig an einen fachlich kompetenten Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu wenden.

Die Hausordnung

Abstimmung über die Hausordnung Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG ist die Aufstellung und Ausstellung einer gemeinsamen Hausordnung für eine ordnungsmäßige Verwaltung der Belange der Eigentümergemeinschaft notwendig. Oft ist eine Hausordnung bereits in der Teilungserklärung festgelegt. Ist dies nicht der Fall, so wird sie auf einer Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss entschieden. In einer Hausordnung findet man Regelungen über die Reinigung des Treppenhauses, die Festlegung von Ruhezeiten, Regelungen zum Brandschutz genau so wie ein evtl. Verbot Wäsche auf dem Balkon zu trocknen oder dort zu grillen. Werden Regeln aufgestellt, die bestehendem Recht zuwiderlaufen, die Gemeinschaft zu sehr einschränken, oder ihr zuviele Pflichten auferlegen, so sind diese nicht zulässig.

Vermietung an Touristen oder gewerbliche Nutzung möglich?

Vermietungsunterlagen Haus Eine gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnung ist dann erlaubt, wenn die Teilungserklärung dies explizit erlaubt. Da ein auffälliger Publikumsverkehr den Wohnwert der übrigen rein privat genutzten Eigentumswohnungen beeinträchtigen könnte, kann auf eine notwendige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft verwiesen werden. Jedoch hat der Eigentümer mit seinem Sondereigentum grundsätzlich freies Nutzungsrecht und so dürfen die Miteigentümer ihre Zustimmung nicht verweigern, wenn das geplante Gewerbe keine größeren Störungen durch Lärm oder regen Kundenverkehr verursacht. Auch das Kurzzeit-Vermieten über Internetplattformen wie booking.com oder Airbnb wird immer populärer weil sehr gewinnbringend. Zum Ärger der Miteigentümer, die unter den häufig wechselnden Mitbewohner leiden. Der BHG hat hierzu 2019 ein wichtiges Urteil gefällt: Eine Wohnung darf zu Kurzzeitzwecken vermietet werden, wenn in der Teilungserklärung lediglich festgelegt wurde, dass das Sondereigentum „zu Wohnzwecken“ genutzt werden darf. Ausserdem nimmt der BGH bezug auf das WEG § 13 Abs. 1 „Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten,verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“ In einem früheren Urteil entschied der BGH, dass ständig wechselnde fremde Leute von den Miteigentümern hinzunehmen seien, im Gegensatz zu konkreten Verstößen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung. Eine Änderung der Teilungserklärung wäre eine mögliche Lösung, ist jedoch nur einstimmig möglich. Als Miteigentümer einer Wohnanlage teilen Sie eine ganze Menge mit den anderen Miteigentümern, bei strittigen Fragen ist es oft besser schnell die Rechtslage zu kennen, hier hilft Ihnen ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.

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