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Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht ©freepik - mko

Wohnungseigentumsrecht was ist das?

zwei Frauen planen Eigentum Nach dem zweiten Weltkrieg wurde Wohnraum dringend benötigt. Die Bürger beteiligten sich finanziell am Wiederaufbau von Wohnraum und bekamen dafür realen Gegenwert. Dies mündete 1951 im Gesetz über das Wohnungseigentum, dem WEG. Eine Eigentumswohnung wird als Sondereigentum bezeichnet. Als Eigentümer erwirbt man Rechte und Pflichten an diesem Sondereigentum, man hat Gestaltungsfreiheit muss hierbei aber das Gesetz und die Rechte Dritter berücksichtigen. Man ist also auch zu einem bestimmten Anteil Eigentümer des Gemeinschaftseigentums mit Rechten und Pflichten.

Die Teilungserklärung – das „kleine Gesetz“ einer Wohnanlage

Ehepaar studiert eine Teilungserklärung Die Teilungserklärung legt verbindlich fest, wem welches Wohnraumeigentum gehört. Sie ist im Teileigentums- oder auch Wohnungsgrundbuch im Grundbuchamt zu suchen, das meist dem örtlichen Amtsgericht zugeordnet ist. Bei Vermietung kann durch die Teilungserklärung genau bestimmt werden was als Sondereigentum ausgewiesen ist, also zur Wohneinheit gehört. Diese Teilung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist wichtig um klarzustellen, welche Kosten selbst übernommen werden müssen bzw. auf die Gemeinschaft verteilt werden. Da eine Teilungserklärung notariell beglaubigt werden muss, bietet sie dem Käufer Rechtssicherheit.

Was ist mit Sondereigentum gemeint?

Ehepaar betrachtet den Grundriss ihrer Wohnung Die Räume und ihre nicht tragenden Innenwände gehören selbstredend zum Sondereigentum einer Wohnung, ebenso auch Decken- und Wandverkleidungen, Innentüren, sanitäre Installationen und Fußbodenbeläge. Nicht Teil des Sondereigentums allerdings sind die Fenster der Wohnung und auch die Außenseite der eigenen Wohnungstür. Für Balkone gilt, wie bei der Wohnungstür, die Innenseite ist Sondereigentum, die Außenansicht und Decke gehören zum Miteigentum der Eigentümergemeinschaft. Rohrleitungen für Abwasser, Abgas oder Heizung sind ebenfalls kein Sondereigentum. Dies führt dazu, dass eine Badrenovierung nur so lange die alleinige Entscheidung des Wohnungseigentümers ist, wie die gemeinschaftlichen Rohre nicht in den Umbau miteinbezogen werden. Sonderwünsche können jedoch, wenn es sich um sondereingentumsfähige Dinge handelt, über die Teilungserklärung berücksichtigt werden. Da eine Wohnung immer mit Anteilen am Gemeinschaftseigentum verbunden ist, führt dies häufig zu Unstimmigkeiten unter den Parteien. Eine fachkundige Einschätzung durch einen versierten Anwalt für Wohnungseigentumsrecht kann die Gemüter oft befrieden.

Wer muss die Kosten im Schadensfall übernehmen?

Siphon nach einer Reparatur Schäden können schon beim Rohbau entstehen. Selbstverständlich haftet ein Architekt oder Ingenieur genauso wie jeder Handwerker und Baustofflieferant für seine Leistungen. Die Schwierigkeit hier ist, dass der Fehler schlüssig nachgewiesen werden muss. Kann man einen Materialfehler nachweisen, oder wurde es falsch bestellt? Je komplizierter es ist und je länger es dauert den Haftenden ausfindig zu machen, umso mehr muss man auf Verjährungsfristen achten. Schäden entstehen aber auch oft erst nach Bezug der Eigentumswohnung. Das WEG kommt zum Zug wenn der Sondereigentümer selbst einen Schaden verursacht. Durch den § 14 WEG wird geregelt, dass im Schadensfall der Eigentümer für sein Sondereigentum selbst aufkommen muss. Ebenso ist er haftbar, wenn durch sein Sondereigentum ein Schaden am Gemeinschaftseigentum entsteht. Was aber wenn Gemeinschaftseigentum umgekehrt einen Schaden am Sondereigentum verursacht? Ein beschädigtes Dach zum Beispiel, welches im Sondereigentum darunter einen Wasserschaden verursacht. Bei Sturm- oder Hagelschäden ist die Gebäudeversicherung zur Schadensregulierung verpflichtet. Es kann auch sein, dass die Eigentümergemeinschaft, der Verwalter oder die Hausverwaltung ihrer Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen sind, dann liegt die Verantwortung der Reparatur bei ihnen. Ist dies nicht der Fall, so bleibt nur zu hoffen, dass im Zuge der Renovierungsarbeiten des Daches auch das Sondereigentum mit in die Renovierung einbezogen wird.

Eigentum verpflichtet - gemeinsames Eigentum erst recht.

Wohnungen errichtet in Holzständerbausweise Im Wohnungseigentumsgesetz sind grundlegende Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern in ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt. Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, sind auf einer jährlichen Eigentümerversammlung zu beschließen. Die Regelungen wie eine Eigentümerversammlung zustande kommt und abzulaufen hat findet sich in § 24 WEG. Die Teilungserklärung gibt Auskunft über die jeweiligen Stimmanteile aller Eigentümer. Auf Eigentümerversammlungen kommt es des Öfteren zu Differenzen unter den Parteien. Vermeintlich kleine Entscheidungen geben Anlass zum Streit, wie etwa wie gerecht es ist Müll nach Quadratmetern abzurechnen anstelle von Personen je Wohneinheit, oder ob Pflanzen im Treppenhaus wirklich nicht gestattet sind. Dies führt auch zu juristischen Auseinandersetzungen. Wenn Sie eine Frage oder ein rechtliches Problem im WEG-Recht haben, wenden Sie sich vertrauensvoll an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Die Hausordnung

Hausverwalterin hält eine Rede § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG besagt: Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die Aufstellung einer Hausordnung. Eine Hausordnung wird durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer auf einer Eigentumsversammlung entschieden, es sei denn sie ist bereits in der Teilungserklärung enthalten. Neben regelmäßigen Pflichten wie dem Reinigen des Treppenhauses, den einzuhaltenden Ruhezeiten und dem Feuerschutz werden auch Abmachungen über Erlaubnis oder Verbot von Tierhaltung oder Grillen auf dem Balkon getroffen. Alle Regelungen, die über bloße allgemeine Verhaltensregeln hinausgehen sind jedoch nicht zulässig, da auch eine Hausordnung der Inhaltskontrolle nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, bzw. dem BGB unterliegen.

Ist Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb, oder eine gewerbliche Nutzung gestattet?

Vertrag gewerbliche Nutzung Haus Eine gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnung ist dann erlaubt, wenn die Teilungserklärung dies explizit erlaubt. Da ein auffälliger Publikumsverkehr den Wohnwert der übrigen rein privat genutzten Eigentumswohnungen beeinträchtigen könnte, kann auf eine notwendige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft verwiesen werden. Allerdings darf der Eigentümer davon ausgehen, dass einer gewerblichen Nutzung die den anderen Parteien keine größeren Störungen zumutet, zugestimmt wird, da er ein freies Nutzungsrecht seines Eigentumes hat. Neben der klassischen Vermietung an einen Mieter, erfreut sich in den letzten Jahren auch die Kurzzeitvermietung an Touristen über u.a. Airbnb oder auch booking.com immer größerer Beliebtheit. Für die Miteigentümer ist das oft ein Ärgernis. Dazu gibt es nun seit April 2019 eine wichtige Entscheidung des BGH: Das erste Urteil vom 12.04.2019 besagt, dass die Formulierung in der Teilungserklärung „ zu Wohnzwecken“ als Nutzung eben auch kurzeitige Nutzung einschließe. Begründet wurde dieses Urteil auch mit Verweis auf § 13 Abs. 1 WEG. In einer weiteren Entscheidung hat der BGH den alleinigen Umstand, dass ständig fremde Leute im Haus sind, als nicht ausreichend für einen Unterlassungsanspruch bezeichnet, jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine Eigentümergemeinschaft, bei Verstößen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen, durchaus einen Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG geltend machen kann. Die Teilungserklärung nachträglich zu ergänzen oder zu verändern bedarf der Zustimmung aller Miteigentümer. Holen Sie sich Rat bei einem Fachmann und wenden Sie sich bei Fragen oder Streitigkeiten unter den Eigentümern an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.