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Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht ©freepik - mko

Näheres zum Wohnungseigentumsrecht

zwei Frauen planen Eigentumzwei Frauen planen Eigentum Nach dem zweiten Weltkrieg wurde Wohnraum dringend benötigt. Die Menschen kamen zu Wohneigentum, weil sie sich durch ihre finanzielle Hilfe am Schaffen von neuem Wohnraum beteiligten. Dies mündete 1951 im Gesetz über das Wohnungseigentum, dem WEG. Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt man seitdem das Sondereigentum an dieser Wohnung. Rechte und Pflichten an diesem Sondereigentum gehen auf den Wohnungseigentümer über. Man ist also auch zu einem bestimmten Anteil Eigentümer des Gemeinschaftseigentums mit Rechten und Pflichten.

Ein wichtiges Dokument – die Teilungserklärung

Mann und Frau ärgern sich am ComputerMann und Frau ärgern sich am Computer In der Teilungserklärung ist das jeweilige Sondereigentum und das dazugehörige Gemeinschaftseigentum detailliert aufgelistet. Das Teileigentumsgrundbuch, wie das Wohnungsgrundbuch auch genannt wird, findet sich im Grundbuchamt, welches sich gewöhnlich im zuständigen Amtsgericht befindet. Bei Vermietung kann durch die Teilungserklärung genau bestimmt werden was als Sondereigentum ausgewiesen ist, also zur Wohneinheit gehört. Durch die Teilungserklärung gelingt eine gerechte Aufteilung der entstehenden Kosten an den gemeinschaftlich genutzten Flächen. Die notariell beglaubigte Teilungserklärung dient der Rechtssicherheit.

Was zum Sondereigentum gehört

Frau erklärt Grundriss und hält einen SchlüsselFrau erklärt Grundriss und hält einen Schlüssel Selbstredend sind die Räume der Wohnung Sondereigentum, ebenso Decken- und Wandverkleidungen sowie Fußbodenbeläge, Innentüren, sanitäre Installationen und alle nicht tragenden Innenwände. Nicht Teil des Sondereigentums allerdings sind die Fenster der Wohnung und auch die Außenseite der eigenen Wohnungstür. Das gleiche gilt für Balkone, denn auch wenn der Innenraum Sondereigentum ist, die Außenwand und Decke gehören zum Gemeinschaftseigentum. Auch Dinge, die von allen Wohnparteien genutzt werden, wie Abwasser-, Abgas oder Heizungsrohre, gehören nicht zum Sondereigentum. Eine Badsanierung ist deshalb mit der Eigentümergemeinschaft abzustimmen, sobald die gemeinschaftlich genutzten Rohre mit in den Umbau einbezogen werden sollen. Manche Dinge kann man jedoch in der Teilungserklärung als Sondereigentum zusätzlich festlegen, wie z.B. Tiefgaragenstellplätze. Da eine Wohnung immer mit Anteilen am Gemeinschaftseigentum verbunden ist, führt dies häufig zu Unstimmigkeiten unter den Parteien. Nützen Sie das Fachwissen eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht bevor es zu einem Prozess kommt.

Die Haftung im Schadensfall

kaputte Armaturkaputte Armatur Schon beim Bau von Eigentumswohnungen können Schäden entstehen. Jeder Architekt, jeder Handwerker oder Baustofflieferant muss für seine Leistung haften. Allerdings ist vorher die Frage, wer für den entstandenen Schaden verantwortlich ist, eindeutig zu klären. Liegt der Fehler im Einkauf, in der Verarbeitung oder war die Ware mangelhaft? Bei komplexen Problemen ist die Haftungsfrage oft langwierig und Verjährungsfristen sitzen einem im Nacken oder werden übersehen. Spätere Mängel, also nach Bezug des Sondereigentums, gibt es natürlich auch. Hierfür gibt das WEG einige Gesetze mit auf den Weg. Schaden des Sondereigentums ist gemäß § 14 WEG vom jeweiligen Eigentümer selbst zu tragen. Auch bei Schäden die dem Gemeinschaftseigentum durch ein Sondereigentum entstehen haftet der jeweilige Eigentümer. Wie wird es geregelt, wenn Gemeinschaftseigentum das Sondereigentum beschädigt? Ein beschädigtes Dach zum Beispiel, welches im Sondereigentum darunter einen Wasserschaden verursacht. Bei Sturm- oder Hagelschäden ist die Gebäudeversicherung zur Schadensregulierung verpflichtet. Oder die Eigentümergemeinschaft ist zur Reparatur verpflichtet, weil sie vom kaputten Dach wusste und die Reparatur des Daches verschleppt oder gar abgelehnt hat. Als dritte Lösung bleibt dann nur noch die Hoffnung, dass die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Kosten für die Sanierung des Sondereigentums gemeinsam mit der notwendigen Dachreparatur abzuwickeln und die Kosten zu tragen.

Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft

Wohnungen errichtet in HolzständerbausweiseWohnungen errichtet in Holzständerbausweise Wohnungseigentümer können sich über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung im WEG informieren. Das WEG hat in § 23 festgelegt, dass jährliche Eigentümerversammlungen stattzufinden haben. Mehr Informationen über rechtliche Bedingungen an eine Eigentümerversammlung findet man im WEG unter § 24. Durch die Teilungserklärung wird bestimmt wie groß die jeweiligen Eigentumsanteile sind mit denen ein Beschluß gefasst wird. Oft kommt es auf Eigentümerversammlungen zu heftigen Disputen, da die Meinung der Eigentümer zu weit auseinandergehen. So herrscht u.a. gerne Uneinigkeit über Themen wie, welche Mülltonnen benötigt werden, wieviele und wie viel Liter sie fassen sollen, oder ob man mit dem Hausmeisterdienst zufrieden ist. Gibt es unvereinbare Meinungen zu den Punkten der Eigentümerversammlung so kann ein Streit schnell eskalieren und vor Gericht landen. Ein erfahrener Anwalt in Wohnungseigentumsrecht kann viele Situationen wieder befrieden.

Die Hausordnung

Hausverwaltung erklärt TagesordnungspunkteHausverwaltung erklärt Tagesordnungspunkte Das WEG führt in § 21 Abs. 5 Nr. 1 auf, dass zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Aufstellung einer Hausordnung gehört. Die Hausordnung kann bereits in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthalten sein oder auch auf einer Eigentümerversammlung durch die Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden. In einer Hausordnung stehen meist nicht nur wichtige Regelungen über Brand- und Kälteschutz, Ruhezeiten oder die Reinigung des gemeinschaftlichen Treppenhauses, sondern auch Dinge, die das friedliche Miteinander gefährden könnten wie etwa das Grillen oder Musizieren. Es gibt jedoch auch Grenzen, so darf ein gänzliches Verbot zu Musizieren nicht ausgesprochen werden, dies wiederum regelt bereits das BGB.

Vermietung an Touristen oder gewerbliche Nutzung möglich?

Vertrag gewerbliche Nutzung HausVertrag gewerbliche Nutzung Haus Sind gewerbliche Flächen vereinbart, so steht dies in der Teilungserklärung. Da ein auffälliger Publikumsverkehr den Wohnwert der übrigen rein privat genutzten Eigentumswohnungen beeinträchtigen könnte, kann auf eine notwendige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft verwiesen werden. Jedoch hat der Eigentümer mit seinem Sondereigentum grundsätzlich freies Nutzungsrecht und so dürfen die Miteigentümer ihre Zustimmung nicht verweigern, wenn das geplante Gewerbe keine größeren Störungen durch Lärm oder regen Kundenverkehr verursacht. Neben der klassischen Vermietung an einen Mieter, erfreut sich in den letzten Jahren auch die Kurzzeitvermietung an Touristen über u.a. Airbnb oder auch booking.com immer größerer Beliebtheit. Nicht selten gerät der Eigentümer dabei mit seinen Miteigentümern in Streit, die sich von den ständig wechselnden Nachbarn gestört fühlen. Zu diesem Thema gibt es seit 2019 nun ein entscheidendes BGH-Urteil: Eine Wohnung darf zu Kurzzeitzwecken vermietet werden, wenn in der Teilungserklärung lediglich festgelegt wurde, dass das Sondereigentum „zu Wohnzwecken“ genutzt werden darf. Der BGH begründet seine Entscheidung damit, das Recht (lt. § 13 Abs. 1 WEG) eines Wohnungseigentümers mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, würde sonst zu stark eingeschränkt.  In einem früheren Urteil entschied der BGH, dass ständig wechselnde fremde Leute von den Miteigentümern hinzunehmen seien, im Gegensatz zu konkreten Verstößen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung. Eine Teilungserklärung kann nur mit Einstimmigkeit aller Eigentümer geändert werden. Bei Auseinandersetzungen, die sich nicht untereinander befrieden lassen,ist es sehr hilfreich einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren.