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Letzte Aktualisierung am 13.09.2017 / Lesedauer ca. 3 Minuten

Was ist eine WEG- Gemeinschaft?

WEG ist eine gut eingebürgerte Abkürzung für das Wohnungseigentumsgesetz. Sie wird häufig in Wortkombination mit anderen Begriffen aus diesem Bedeutungsbereich gebraucht, die, würde man sie auflösen, keinen Sinn ergäben (WEG-Verwalter, WEG-Recht usw.). Eine davon ist die WEG-Gemeinschaft, die Wohnungseigentümergemeinschaft, von der hier die Rede sein soll. Eine WEG Gemeinschaft ist von ihrer Zusammensetzung her eher eine Zwangsgemeinschaft als eine Vereinigung von Menschen, die von einem gemeinsamen Geist geeint werden. Gerade das macht sie mitunter auch problematisch: Jedes Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft besitzt eine / mehrere Wohnungen einer Wohnanlage (Eigentumswohnungen) als Privateigentümer, ist aber auch Teileigentümer am Gemeinschaftseigentum der Wohnanlage, das alle Teileigentümer gemeinsam besitzen und nutzen. Natürlich sind Eigentümer solcher Wohnanlagen oft große Investmentfirmen oder Immobilienunternehmen, die Wohnanlagen als Investitionsobjekt mit entsprechenden Profiterwartungen führen. Es gibt aber auch Wohnanlagen im Gemeinschaftsbesitz von (Klein-) Eigentümern aller Couleur, die ihr Privateigentum selbst bewohnen oder es vermieten. Was die Gemeinschaftseigentümer gemeinsam besitzen, müssen sie auch gemeinsam verwalten. Sie sind gezwungen, so verschieden sie auch sein mögen, in wichtigen Entscheidungen einen Konsens zu erzielen. Das erweist sich in der Realität bisweilen als schwierig.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat komplexe Rechtsbeziehungen untereinander

Die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümergemeinschaft untereinander sind komplex. Rechte und Pflichten werden weitgehend durch das WEG bestimmt. Die Miteigentümer legen aber auch untereinander rechtsverbindliche Richtlinien fest, die alle zu respektieren haben (eine Art "eigenes" Recht):
  • Durch die die Teilungserklärung. Sie "begründet" das Wohnungseigentum, denn sie legt fest, was zum Sondereigentum zu rechnen ist (im privaten Besitz des Eigentümers und von diesem verwaltet) und was zum Gemeinschaftseigentum gehört (in gemeinschaftlichen Besitz und gemeinsam verwaltet);
  • Durch die die Gemeinschaftsordnung (GemO). Sie kann als eine Art "Vereinssatzung" betrachtet werden, die das Innenverhältnis der Eigentümer untereinander regelt (z.B. Stimmrechte, Verwaltereinsatz, Versicherungen usw.). Eine Gemeinschaftsordnung muss allerdings nicht zwingend vorhanden sein.

Wie kann eine Gemeinschaftsordnung geändert werden?

Ist die Gemeinschaftsordnung vorhanden, ist sie nachträglich nur schwer zu ändern oder aus den Statuten der WEG Gemeinschaft zu entfernen. Alle Wohnungseigentümer müssen einer solchen Änderung zustimmen und diese durch notariell beglaubigte Unterschrift dokumentieren. In der Folge müssen dann die Änderungen zur Eintragung im Grundbuch vorgelegt werden. Die Stimmung unter den Miteigentümern ist in der Praxis selten so einhellig, dass solche Änderungen auch zustande kommen können. Tipp für künftige Besitzer einer Eigentumswohnung: Wer sich durch den Erwerb einer Eigentumswohnung in eine Wohnanlage einkauft, stößt auf fest gefügte Strukturen. Es ist dringend anzuraten, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung (sofern vorhanden) aufmerksam zu studieren, bevor man seine Unterschrift unter den Kaufvertrag setzt.

Wer managt das Gemeinschaftseigentum?

In der Regel bestellt die WEG-Gemeinschaft für das "Managen" einer Wohnanlage einen Verwalter. Diese Aufgabe ist anspruchsvoll, zeitaufwändig und will professionell erledigt werden. Der Verwalter managt das Gemeinschaftseigentum und die damit verbundenen kaufmännischen, logistischen und organisatorischen Aufgaben, vom Bestellen der Heizenergie, der Organisation und Beauftragung der der Lieferanten, bis hin zum Organisieren aller Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten. Die wichtigsten anstehenden Aufgaben bespricht die WEG-Gemeinschaft bei der Eigentümerversammlung, einer Pflichtveranstaltung, die einmal jährlich stattfinden muss. Hier wird nicht nur über Investitionsfragen gesprochen sondern zum Beispiel auch über Nutzungsfragen, zum Beispiel: Wie darf das private oder das gemeinschaftliche Eigentum genutzt werden?

Mietrecht oder WEG-Recht?

Zwar darf jeder Miteigentümer der Wohnanlage seine private Wohnung ("Sondereigentum") nutzen wie er möchte. Festlegungen, die zuvor durch Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung getroffen wurden, können jedoch bestimmte Nutzungen ausschließen: Darf der Eigentümer oder sein Mieter in der privaten Wohnung ein Gewerbe betreiben? Dürfen (bestimmte) Tiere gehalten werden? Darf ein Mieter ein Übersetzungsbüro eröffnen? Hier kollidieren die Regeln, die sich die Eigentümergemeinschaft selbst gegeben hat, unter ungünstigen Umständen schon mal mit anderen Rechten (z.B. mit dem Mietrecht). In der Teilungserklärung kann Tierhaltung wohl ausgeschlossen werden, das Mietrecht gestattet sie jedoch. Derartige Konflikte zwischen den Miteigentümern sind nicht gerade selten und enden auch regelmäßig in rechtlichen Streitigkeiten. Viele Konflikte sind mit etwas gutem Willen und Engagement zu lösen. Häufig bekommen sich die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft aber dauerhaft in die Haare. Wenn auch der gute Wille nicht mehr funktioniert, suchen Sie sich besser eine Rechtsberatung und fachliche Unterstützung bei einem Anwalt für Wohnungseigentumsrecht. Kontaktieren Sie am besten jetzt gleich unverbindlich einen Anwalt in Ihrer Nähe!