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Wohnungseigentumsrecht
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Wohnungseigentumsrecht was ist das?

Familie ist frisch in eigene Wohnung eingezogenFamilie ist frisch in eigene Wohnung eingezogen Nach Ende des zweiten Weltkrieges war Wohnraum knapp. Durch ihre Mitfinanzierung am Wohnungsbau wurde den Menschen ein realer Gegenwert, in Form einer Wohnung, geboten. Dies wurde 1951 mit dem Gesetz für Wohnungseigentum WEG rechtlich verankert. In der Rechtssprache wird eine Eigentumswohnung als Sondereigentum bezeichnet. Ein Eigentümer hat völlige Gestaltungsfreiheit für sein Sondereigentum sofern er das Gesetz und die Rechte Dritter nicht missachtet. Man ist also auch zu einem bestimmten Anteil Eigentümer des Gemeinschaftseigentums mit Rechten und Pflichten.

Ohne Teilungserklärung geht es nicht

älterer Herr lachtälterer Herr lacht Die Aufteilung der Eigentumsanteile wird in der Teilungserklärung geregelt. Sie ist im Wohnungsgrundbuch zu finden, welches meistens im jeweiligen Amtsgericht und dort im Grundbuchamt liegt. Die Teilungserklärung gibt genauen Aufschluss über die Aufteilung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Diese Teilung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist wichtig um klarzustellen, welche Kosten selbst übernommen werden müssen bzw. auf die Gemeinschaft verteilt werden. Auch wenn eine Eigentumswohnung verkauft werden soll, gewährt die notariell beglaubigte Teilungserklärung Rechtssicherheit.

Was gehört alles zum Sondereigentum?

drei Personen besprechen den Kauf einer Wohnungdrei Personen besprechen den Kauf einer Wohnung Neben den Räumen der Wohnung und aller ihrer nicht tragenden Innenwände gehören auch Fußbodenbeläge, Innentüren, Deckenverkleidungen, Wandverkleidungen sowie sanitäre Installationen zum Sondereigentum. Nicht als Sondereigentum ausgewiesen sind allerdings die Fenster der Eigentumswohnung und auch die Außenseite der Wohnungstüre gehört nicht ins Sondereigentum! Für Balkone gilt, wie bei der Wohnungstür, die Innenseite ist Sondereigentum, die Außenansicht und Decke gehören zum Miteigentum der Eigentümergemeinschaft. Rohrleitungen für Abwasser, Abgas oder Heizung sind ebenfalls kein Sondereigentum. Eine Badsanierung ist deshalb mit der Eigentümergemeinschaft abzustimmen, sobald die gemeinschaftlich genutzten Rohre mit in den Umbau einbezogen werden sollen. Abweichungen und Änderungen müssen in der Teilungserklärung aufgeführt werden. Je mehr Anteilseigner in einem Mehrfamilienhaus sind, desto leichter führen unterschiedliche Meinungen zu Unstimmigkeiten und Streit. Die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht kann hier eine wertvolle Unterstützung sein.

Wer haftet bei Schäden

kaputte Armaturkaputte Armatur Schäden können schon beim Rohbau entstehen. Grundsätzlich haften alle Gewerke am Bau für durch sie verursachte Baumängel. Den Schuldigen eindeutig auszumachen wird jedoch oft kompliziert. Wurde falsches Material angeliefert, oder hat der Ingenieur falsches Material bestellt? Je komplizierter es ist und je länger es dauert den Haftenden ausfindig zu machen, umso mehr muss man auf Verjährungsfristen achten. Auch nach dem Einzug können immer wieder mal Schäden auftreten. Hierfür gibt das WEG einige Gesetze mit auf den Weg. Entsteht dem Sondereigentum ein Schaden, so ist laut § 14 WEG der jeweilige Eigentümer selbst in der Verantwortung. Ebenso ist er haftbar, wenn durch sein Sondereigentum ein Schaden am Gemeinschaftseigentum entsteht. Was aber wenn Gemeinschaftseigentum umgekehrt einen Schaden am Sondereigentum verursacht? Gutes Beispiel ist das undichte Dach durch das Wasser in die darunterliegende Wohnung eindringt. War es ein Sturmschaden, so wird die abgeschlossene Gebäudeversicherung den Schaden ausgleichen. Oder die Eigentümergemeinschaft ist zur Reparatur verpflichtet, weil sie vom kaputten Dach wusste und die Reparatur des Daches verschleppt oder gar abgelehnt hat. Ist dies nicht der Fall, so bleibt nur zu hoffen, dass im Zuge der Renovierungsarbeiten des Daches auch das Sondereigentum mit in die Renovierung einbezogen wird.

Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft

Holzhaus im BauHolzhaus im Bau Im WEG findet man Regelungen über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung der Eigentümer. Wichtige, alle Eigentümer betreffende Themen, werden auf einer jährlichen Eigentümerversammlung besprochen, so steht es im WEG § 23. § 24 WEG beschreibt, welche Voraussetzungen eine Eigentümerversammlung rechtlich erfüllen muss. Durch die Teilungserklärung wird bestimmt wie groß die jeweiligen Eigentumsanteile sind mit denen ein Beschluß gefasst wird. Trotz WEG Regelungen kommt es auf Eigentümerversammlungen immer wieder zu Uneinigkeiten. So herrscht u.a. gerne Uneinigkeit über Themen wie, welche Mülltonnen benötigt werden, wieviele und wie viel Liter sie fassen sollen, oder ob man mit dem Hausmeisterdienst zufrieden ist. Dies führt auch zu juristischen Auseinandersetzungen. Wenn man z.B. mit einer Beschlussfassung auf einer Eigentümergemeinschaft nicht einverstanden ist, kann ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht mit fachkundiger Unterstützung weiterhelfen.

Interessantes zur Hausordnung

EigentümerversammlungEigentümerversammlung Im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer legt das WEG in § 21 Abs. 5 Nr. 1 die Aufstellung einer Hausordnung fest. Eine Hausordnung wird entweder in der Teilungserklärung festgehalten oder von den Eigentümern auf einer Eigentümerversammlung beschlossen. Neben regelmäßigen Pflichten wie dem Reinigen des Treppenhauses, den einzuhaltenden Ruhezeiten und dem Feuerschutz werden auch Abmachungen über Erlaubnis oder Verbot von Tierhaltung oder Grillen auf dem Balkon getroffen. Allerdings sind den Regelungen auch Grenzen gesetzt, so wäre ein generelles Besuchsverbot nach 22.00 Uhr nicht zulässig.

Gewerbliche Nutzung nach WEG, oder auch Vermietung an Touristen

Unterzeichnung Nutzungsvertrag HausUnterzeichnung Nutzungsvertrag Haus Auch für gewerbliche Nutzung ist die Teilungserklärung zu Rate zu ziehen. Meist wird darauf verwiesen, dass gewerbliche Nutzung von den Miteigentümern genehmigt werden muss. Allerdings darf der Eigentümer davon ausgehen, dass einer gewerblichen Nutzung die den anderen Parteien keine größeren Störungen zumutet, zugestimmt wird, da er ein freies Nutzungsrecht seines Eigentumes hat. Ein anderes heikles Thema ist die immer beliebter werdende Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb oder booking.com Der Vermieter profitiert, weniger beliebt ist sie jedoch bei den Nachbarn. Zu diesem Thema gibt es seit 2019 nun ein entscheidendes BGH-Urteil: Am 12.04.2019 erging das Urteil (Aktenzeichen V ZR 112/18), dass der Vermerk in der Teilungserklärung über den Gebrauch des Sondereigentums „zu Wohnzwecken“ eine kurzzeitige Vermietung nicht ausschließe. Begründet wurde dieses Urteil auch mit Verweis auf § 13 Abs. 1 WEG. Den Miteigentümern bleibt nach WEG § 15 Abs. 3 die Möglichkeit einen Unterlassungsanspruch anzumelden, allerding nur wenn konkrete Verstöße wie Lärmbelästigung nachzuweisen sind. Die Teilungserklärung nachträglich zu ergänzen oder zu verändern bedarf der Zustimmung aller Miteigentümer. Ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht hilft Ihnen mit Rat und Tat weiter, wenn Ihnen die Rechtslage nicht klar ist.