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Rechtsanwältin Andrea Steinhilper München
Rechtsanwältin Andrea Steinhilper
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Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht ©freepik - mko

Wichtiges zum Wohnungseigentumsrecht

zwei Frauen planen Eigentum Nach Ende des zweiten Weltkrieges war Wohnraum knapp. Die Bevölkerung half mit eigenen finanziellen Mitteln Wohnungen wieder aufzubauen und dadurch Eigenheim zu schaffen. Eine gesetzliche Regelung wurde notwendig und so entstand 1951 das Wohnungseigentumsrecht. Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt man seitdem das Sondereigentum an dieser Wohnung. Dadurch wird ausgedrückt, dass man die alleinigen Rechte und Pflichten an diesem Eigentum erhält. Mit dem Eigentum einer Wohnung erhält man auch Anteile am Gemeinschaftseigentum.

Ein wichtiges Dokument – die Teilungserklärung

Mann und Frau ärgern sich am Computer In der Teilungserklärung ist das jeweilige Sondereigentum und das dazugehörige Gemeinschaftseigentum detailliert aufgelistet. Wie auch das Grundstücksgrundbuch, findet man das Teileigentumsgrundbuch oder auch Wohnungsgrundbuch meist im Amtsgericht angesiedelten Grundbuchamt. Die Teilungserklärung ist eine Übereinkunft aller Teileigentümer wie mit dem gemeinschaftlichen Eigentum zu verfahren ist. Durch die Teilungserklärung kann eine klare Kostenverteilung aller Miteigentümer sichergestellt werden. Auch wenn eine Eigentumswohnung verkauft werden soll, gewährt die notariell beglaubigte Teilungserklärung Rechtssicherheit.

Was gehört alles zum Sondereigentum?

drei Personen besprechen den Kauf einer Wohnung Folgende Dinge gehören zum Sondereigentum: die Räume der Wohnung, nicht tragende Innenwände, Innentüren, sanitäre Installationen, Fußbodenbeläge sowie Decken- und Wandverkleidungen. Nicht als Sondereigentum ausgewiesen sind allerdings die Fenster der Eigentumswohnung und auch die Außenseite der Wohnungstüre gehört nicht ins Sondereigentum! Gibt es einen zur Eigentumswohnung dazugehörigen Balkon, so ist die Außenseite sowie die Decke Teil des Gemeinschaftseigentums. Dies gilt auch für gemeinschaftlich genutzte Rohre wie Abwasser und Heizungsrohre Dies führt dazu, dass eine Badrenovierung nur so lange die alleinige Entscheidung des Wohnungseigentümers ist, wie die gemeinschaftlichen Rohre nicht in den Umbau miteinbezogen werden. Manche Dinge kann man jedoch in der Teilungserklärung als Sondereigentum zusätzlich festlegen, wie z.B. Tiefgaragenstellplätze. Je mehr Anteilseigner in einem Mehrfamilienhaus sind, desto leichter führen unterschiedliche Meinungen zu Unstimmigkeiten und Streit. Es ist sinnvoll sich den Rat eines Anwaltes für Wohnungseigentumsrecht einzuholen bevor der Streit eskaliert.

Wer haftet wann für welche Schäden?

tropfender Wasserhahn Schäden können schon beim Rohbau entstehen. Prinzipiell ist jeder vom Architekten bis zum letzten Gewerk für seine Leistung haftbar. Allerdings ist vorher die Frage, wer für den entstandenen Schaden verantwortlich ist, eindeutig zu klären. Kann man einen Materialfehler nachweisen, oder wurde es falsch bestellt? Bei komplexen Problemen ist die Haftungsfrage oft langwierig und Verjährungsfristen sitzen einem im Nacken oder werden übersehen. Auch nach dem Einzug können immer wieder mal Schäden auftreten. Verursacht der Eigentümer selbst einen Schaden gibt es gesetzliche Regelungen. In § 14 WEG ist klar festgelegt, dass der Eigentümer für Schäden an seinem Sondereigentum selbst aufkommt. Wird Gemeinschaftseigentum durch ein Sondereigentum beschädigt, so haftet ebenfalls der jeweilige Sondereigentümer. Nicht selten kommt es aber vor, dass im umgekehrten Fall Gemeinschaftseigentum ein Sondereigentum beschädigt. Das kaputte Dach, das am Sondereigentum durch eindringendes Wasser einen Schaden entstehen lässt, zum Beispiel. Die Gebäude- oder Hausversicherung ist zuständig, wenn das Dach durch einen Sturm- oder Hagelschaden beschädigt wurde. Oder die Eigentümergemeinschaft ist zur Reparatur verpflichtet, weil sie vom kaputten Dach wusste und die Reparatur des Daches verschleppt oder gar abgelehnt hat. Als dritte Lösung bleibt dann nur noch die Hoffnung, dass die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Kosten für die Sanierung des Sondereigentums gemeinsam mit der notwendigen Dachreparatur abzuwickeln und die Kosten zu tragen.

Für und wider einer Eigentumsgemeinschaft

Rohbau eines Holzhauses Im WEG findet man Regelungen über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung der Eigentümer. In § 23 WEG findet man die Regelung jährlich anzuberaumender Eigentümerversammlungen, bei denen es um Themen geht, die alle Eigentümer betreffen oder zu beschließen haben. Mehr Informationen über rechtliche Bedingungen an eine Eigentümerversammlung findet man im WEG unter § 24. Die Teilungserklärung hilft um Klarheit über die Eigentumsanteile und somit das jeweilige Stimmrecht zu finden. Selten sind sich alle Miteigentümer über sämtliche Punkte einer Eigentümerversammlung einig. Vermeintlich kleine Entscheidungen geben Anlass zum Streit, wie etwa wie gerecht es ist Müll nach Quadratmetern abzurechnen anstelle von Personen je Wohneinheit, oder ob Pflanzen im Treppenhaus wirklich nicht gestattet sind. Wie man sich wieder gut verträgt, weiß das WEG-Recht leider nicht. Gut beraten ist man deshalb, sich zeitig an einen fachlich kompetenten Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu wenden.

Was steht in einer Hausordnung?

Abstimmung über die Hausordnung § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG besagt: Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die Aufstellung einer Hausordnung. Eine Hausordnung wird durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer auf einer Eigentumsversammlung entschieden, es sei denn sie ist bereits in der Teilungserklärung enthalten. Die Hausordnung regelt Dinge die der Sorgfalt oder der Sicherheit dienen sowie einzuhaltende Ruhezeiten genauso wie Bestimmungen über Tierhaltung, das Grillen oder das evtl. Musizieren einer Partei. Alle Regelungen, die über bloße allgemeine Verhaltensregeln hinausgehen sind jedoch nicht zulässig, da auch eine Hausordnung der Inhaltskontrolle nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, bzw. dem BGB unterliegen.

Kurzzeitvermietungen an Touristen

Vertrag gewerbliche Nutzung Haus Sind gewerbliche Flächen vereinbart, so steht dies in der Teilungserklärung. Ist darin vermerkt, dass eine gewerbliche Nutzung von den Miteigentümern zu genehmigen ist, so dient dies dem Schutz der Miteigentümer vor Wertverlust der Immobilie und Belästigung durch unbotmäßigen Kundenverkehr. Durch das grundsätzlich freie Nutzungsrecht des Eigentümers, darf er aber davon ausgehen, dass die Zustimmung für sein Gewerbe von den Miteigentümern erteilt werden muss, wenn er damit nicht den Wert der Immobilie oder größere Störungen der Miteigentümer verursacht. Lukrativ ist die Möglichkeit der Kurzzeitvermietung an Touristen über Airbnb, booking.com oder anderen Internetplatformen. Nicht selten gerät der Eigentümer dabei mit seinen Miteigentümern in Streit, die sich von den ständig wechselnden Nachbarn gestört fühlen. Dazu gibt es nun seit April 2019 eine wichtige Entscheidung des BGH: Eine Wohnung darf zu Kurzzeitzwecken vermietet werden, wenn in der Teilungserklärung lediglich festgelegt wurde, dass das Sondereigentum „zu Wohnzwecken“ genutzt werden darf. Zusätzlich untermauerte der BGH sein Urteil mit dem Verweis auf § 13 Abs. 1 WEG, in welchem dem Sondereigentümer das Recht zugestanden wird, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren. Den Miteigentümern bleibt nach WEG § 15 Abs. 3 die Möglichkeit einen Unterlassungsanspruch anzumelden, allerding nur wenn konkrete Verstöße wie Lärmbelästigung nachzuweisen sind. Eine Teilungserklärung kann nur mit Einstimmigkeit aller Eigentümer geändert werden. Holen Sie sich Rat bei einem Fachmann und wenden Sie sich bei Fragen oder Streitigkeiten unter den Eigentümern an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.

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