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Anwalt Wohnungseigentumsrecht München

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Rechtsanwalt German Braun München
Rechtsanwalt German Braun
CUROS Rechtsanwälte
Rechtsanwalt mit Schwerpunkt WEG-Recht, Immobilienrecht, Baurecht, Wirtschaftsrecht
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Expertentipp vom 16.12.2014 (1568 mal gelesen)

Gemeinschaftliches Wohnungseigentum bietet stets viel Raum für Streitigkeiten. Insbesondere, wenn es um dringend erforderliche Sanierungsarbeiten geht, versuchen einige Eigentümer oft, eine entsprechende Entscheidung zu blockieren, da womöglich die individuellen Geldmittel nicht ausreichen.

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Expertentipp vom 17.04.2008 (2297 mal gelesen)

Die Situation kennen viele Mieter: Plötzlich liegt ein Schreiben im Briefkasten, das darüber informiert, dass die Wohnung oder das Haus an einen neuen Eigentümer verkauft worden ist. Die Befürchtungen vieler Mieter reichen dann von einer unnötigen Luxussanierung der Wohnung, über die ungerechtfertigte Mieterhöhung, bis hin zur Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters.

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Wichtiges zum Wohnungseigentumsrecht

lachende Frauen in der eigenen Küche Die Nachkriegszeit war geprägt von Wohnungsnot. Die Bevölkerung half mit eigenen finanziellen Mitteln Wohnungen wieder aufzubauen und dadurch Eigenheim zu schaffen. Dies führte zu einer gesetzlichen Regelung, die 1951 im WEG mündete. Das Eigentum einer Wohnung wird Sondereigentum genannt. Dadurch wird ausgedrückt, dass man die alleinigen Rechte und Pflichten an diesem Eigentum erhält. Das Gemeinschaftseigentum, wie z.B. das Treppenhaus, wird anteilsmäßig auf die Eigentümer verteilt.

Die Teilungserklärung

Ehepaar studiert eine Teilungserklärung In der Teilungserklärung ist das jeweilige Sondereigentum und das dazugehörige Gemeinschaftseigentum detailliert aufgelistet. Sie ist im Teileigentums- oder auch Wohnungsgrundbuch im Grundbuchamt zu suchen, das meist dem örtlichen Amtsgericht zugeordnet ist. In der Teilungserklärung findet man den genauen Anteil am Gemeinschaftseigentum und die Aufschlüsselung des Sondereigentums. Durch die Teilungserklärung kann eine klare Kostenverteilung aller Miteigentümer sichergestellt werden. Da eine Teilungserklärung notariell beglaubigt werden muss, bietet sie dem Käufer Rechtssicherheit.

Das Sondereigentum

Ehepaar lässt sich von einer Maklerin beraten Selbstredend sind die Räume der Wohnung Sondereigentum, ebenso Decken- und Wandverkleidungen sowie Fußbodenbeläge, Innentüren, sanitäre Installationen und alle nicht tragenden Innenwände. Fenster allerdings und auch die Außenseite der eigenen Wohnungstür sind kein Sondereigentum. Für Balkone gilt, wie bei der Wohnungstür, die Innenseite ist Sondereigentum, die Außenansicht und Decke gehören zum Miteigentum der Eigentümergemeinschaft. Dies gilt auch für gemeinschaftlich genutzte Rohre wie Abwasser und Heizungsrohre Dies führt dazu, dass sanitäre Anlagen vom Sondereigentümer nur soweit selbstständig zu entscheiden sind, solange die gemeinschaftlichen Rohre nicht betroffen sind. Manche Dinge kann man jedoch in der Teilungserklärung als Sondereigentum zusätzlich festlegen, wie z.B. Tiefgaragenstellplätze. Oft gibt es unter den Eigentumsparteien viele unterschiedliche Meinungen und Ansichten, die nicht selten in einen Streit ausarten. Hier einen fachkundigen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren ist ratsam.

Wer muss die Kosten im Schadensfall übernehmen?

Siphon nach einer Reparatur Der Bau eines Mehrfamilienauses kann bereits Schadensfälle verursachen. Für erbrachte Leistungen der jeweiligen Gewerke, Architekten oder Baustofflieferanten ist klar, dass diese für fehlerhafte Leistungen Schadensersatz leisten müssen. Wie immer bei Schadensersatzfragen ist aber der jeweilige Fehler auch hier schlüssig nachzuweisen. War es ein Planungsfehler, ein Materialfehler oder handwerkliches Versagen? Je komplizierter es ist und je länger es dauert den Haftenden ausfindig zu machen, umso mehr muss man auf Verjährungsfristen achten. Spätere Mängel, also nach Bezug des Sondereigentums, gibt es natürlich auch. Das WEG kommt zum Zug wenn der Sondereigentümer selbst einen Schaden verursacht. Entsteht dem Sondereigentum ein Schaden, so ist laut § 14 WEG der jeweilige Eigentümer selbst in der Verantwortung. Ebenso ist er haftbar, wenn durch sein Sondereigentum ein Schaden am Gemeinschaftseigentum entsteht. Einem Sondereigentum kann aber auch von Gemeinschaftseigentum ein Schaden verursacht werden. Gern wird hier das Beispiel mit dem beschädigten Dach, durch das Wasser in die darunter liegende Wohnung eindringt, genannt. Manchmal ist die Gebäudeversicherung zur Zahlung verpflichtet, etwa bei Sturmschäden. Eventuell haben aber die Miteigentümer oder der Verwalter nicht rechtzeitig Sorge getragen, das schadhafte Dach zu reparieren, dann sind sie zur Behebung des entstandenen Schadens am Sondereigentum verpflichtet. Als letzte Möglichkeit bleibt dem Eigentümer dann nur noch, die Eigentümergemeinschaft zu bitten, die durch den Dachschaden an seinem Sondereigentum entstandenen Kosten in die Reparaturkosten des Daches mit einfließen zu lassen.

Die Eigentümergemeinschaft

Wohnungen errichtet in Holzständerbausweise Im WEG findet man Regelungen über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung der Eigentümer. So sind per WEG § 23 jährliche Eigentümerversammlungen abzuhalten, bei denen es um wichtige, gemeinsam zu treffende Beschlussfassungen geht. Die Regelungen wie eine Eigentümerversammlung zustande kommt und abzulaufen hat findet sich in § 24 WEG. In der Teilungserklärung sind die jeweiligen Stimmanteile der Eigentümer festgelegt. Gehen die Meinungen über abzustimmende Themen zu weit auseinander, kommt es auf einer Eigentümerversammlung leicht einmal zu Streit. Abrechnungsfragen, Renovierungsvorhaben oder Kosten für Verwaltung, Hausmeister, Wohngeld oder Reparaturen, meist sind es finanzielle Themen. Gibt es unvereinbare Meinungen zu den Punkten der Eigentümerversammlung so kann ein Streit schnell eskalieren und vor Gericht landen. Hier hilft oft nur der Gang zu einem vertrauensvollen und fachkundigen Anwalt weiter.

Interessantes zur Hausordnung

Eigentümerversammlung Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG ist die Aufstellung und Ausstellung einer gemeinsamen Hausordnung für eine ordnungsmäßige Verwaltung der Belange der Eigentümergemeinschaft notwendig. Die Hausordnung kann bereits in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthalten sein oder auch auf einer Eigentümerversammlung durch die Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden. Eine Hausordnung legt unter anderem, die regelmäßige Reinigung des gemeinsamen Treppenhauses, Ruhezeiten wie Mittags- und Nachtruhe oder zu welchen Zeiten und wie lange musiziert werden darf, fest. Der Eigentümergemeinschaft sind bei ihren Regelungen in der Hausordnung allerdings auch Grenzen gesetzt, so dürfen sie zum Beispiel nicht den Gesetzen des Bürgerliches Gesetzbuches (BGB) widersprechen.

Gewerbliche Nutzung nach WEG, oder auch Vermietung an Touristen

Schlüssel Vertrag Haus Eine gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnung ist dann erlaubt, wenn die Teilungserklärung dies explizit erlaubt. Meist wird darauf verwiesen, dass gewerbliche Nutzung von den Miteigentümern genehmigt werden muss. Die Zustimmung darf jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen verweigert werden, wenn beispielsweise der Wert der Immobilie negativ beeinflusst würde. Ein anderes heikles Thema ist die immer beliebter werdende Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb oder booking.com Für die Miteigentümer ist das oft ein Ärgernis. In diesem Zusammenhang hat der BGH 2019 eine wichtige Entscheidung gefällt. Am 12.04.2019 erging das Urteil (Aktenzeichen V ZR 112/18), dass der Vermerk in der Teilungserklärung über den Gebrauch des Sondereigentums „zu Wohnzwecken“ eine kurzzeitige Vermietung nicht ausschließe. Ausschlaggebend war für dieses Urteil auch § 13 Abs. 1 WEG in dem es um das Recht des Eigentümers geht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren. In einem früheren Urteil entschied der BGH, dass ständig wechselnde fremde Leute von den Miteigentümern hinzunehmen seien, im Gegensatz zu konkreten Verstößen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung. Möchte man eine bestehende Teilungserklärung ändern so müsse diese Änderung einstimmig beschlossen werden. Bei Auseinandersetzungen, die sich nicht untereinander befrieden lassen,ist es sehr hilfreich einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren.

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