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Rechtsanwältin Andrea Steinhilper
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Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht ©freepik - mko

Das Wohnungseigentumsrecht

Frauen sitzen vor EigentumsdokumentenFrauen sitzen vor Eigentumsdokumenten Nach dem zweiten Weltkrieg wurde Wohnraum dringend benötigt. Neuer, renovierter und wieder aufgebauter Wohnraum wurde durch Mitfinanzierung der Bürger ermöglicht die als Gegenleistung Wohnraum erhielten. Dies führte zu einer gesetzlichen Regelung, die 1951 im WEG mündete. In der Rechtssprache wird eine Eigentumswohnung als Sondereigentum bezeichnet. Man kauft also Rechte wie die Gestaltungsfreiheit der Wohnung, aber auch Pflichten wie Reparaturen und anfallende Kosten. Neben diesem Sondereigentum erhält man zusätzlich Teile des Gemeinschaftseigentums wie z.B. das Treppenhaus.

Ohne Teilungserklärung geht nichts

Ehepaar studiert eine TeilungserklärungEhepaar studiert eine Teilungserklärung Die jeweiligen Eigentumsanteile sind geregelt in der Teilungserklärung. Sie ist im Wohnungsgrundbuch zu finden, welches meistens im jeweiligen Amtsgericht und dort im Grundbuchamt liegt. Die sogenannte Teilungserklärung ist wichtig, da hier genau definiert ist, welchem Teileigentümer welches Sondereigentum gehört und was Gemeinschaftseigentum ist. Durch die Teilungserklärung gelingt eine gerechte Aufteilung der entstehenden Kosten an den gemeinschaftlich genutzten Flächen. Im Falle eines Verkaufes der Immobilie sorgt die notariell beglaubigte Teilungserklärung für Rechtssicherheit.

Was gehört alles zum Sondereigentum?

drei Personen betrachten Planungsunterlagendrei Personen betrachten Planungsunterlagen Zum Sondereigentum einer Wohnung gehören natürlich alle ihre Räume, auch Decken- und Wandverkleidungen und Fußbodenbeläge, sanitäre Installationen sowie Innentüren und nichttragende Innenwände. Jedoch fallen Fenster und die Außenseite der Wohnungseingangstür nicht in das Sondereigentum. Gibt es einen zur Eigentumswohnung dazugehörigen Balkon, so ist die Außenseite sowie die Decke Teil des Gemeinschaftseigentums. Auch Dinge, die von allen Wohnparteien genutzt werden, wie Abwasser-, Abgas oder Heizungsrohre, gehören nicht zum Sondereigentum. Aus diesem Grund ist eine Sanierung des Bades oder der Küche mit den Miteigentümern abzustimmen wenn gemeinsam genützte Rohrleitungen mitverändert oder ausgetauscht werden müssen. Abweichungen und Änderungen müssen in der Teilungserklärung aufgeführt werden. Je mehr Wohnungseigentümer in einer Gemeinschaft sind, desto schwieriger wird es einen Konsens bei gemeinschaftlich zu beschließenden Reparaturen oder Instandsetzungen zu finden. Eine fachkundige Einschätzung durch einen versierten Anwalt für Wohnungseigentumsrecht kann die Gemüter oft befrieden.

Haftung und Kosten bei Schäden

tropfender Wasserhahntropfender Wasserhahn Der Bau eines Mehrfamilienauses kann bereits Schadensfälle verursachen. Jeder Architekt, jeder Handwerker oder Baustofflieferant muss für seine Leistung haften. Meist ist es jedoch nicht leicht den Fehler eindeutig einem Gewerk zuweisen zu können. Kann man einen Materialfehler nachweisen, oder wurde es falsch bestellt? Bis geklärt ist wer die Haftung zu tragen hat, vergeht oft viel Zeit und es können Verjährungsfristen einsetzen. Spätere Mängel, also nach Bezug des Sondereigentums, gibt es natürlich auch. Hierfür gibt das WEG einige Gesetze mit auf den Weg. Im § 14 Wohnungseigentumsgesetz steht, dass jeder Eigentümer Reparaturkosten seines Sondereigentums selbst zu finanzieren hat. Klar geregelt ist auch der Schaden der durch Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum entsteht. Hier haftet ebenfalls der Eigentümer des Sondereigentums. Wie wird es geregelt, wenn Gemeinschaftseigentum das Sondereigentum beschädigt? Gutes Beispiel ist das undichte Dach durch das Wasser in die darunterliegende Wohnung eindringt. Ist das Dach kaputt, wegen eines Sturm- oder Hagelschadens, so ist es meist klar, dass die Gebäudeversicherung die Kosten für die Renovierung übernimmt. Oder die Eigentümergemeinschaft ist zur Reparatur verpflichtet, weil sie vom kaputten Dach wusste und die Reparatur des Daches verschleppt oder gar abgelehnt hat. Als letzte Möglichkeit bleibt dem Eigentümer dann nur noch, die Eigentümergemeinschaft zu bitten, die durch den Dachschaden an seinem Sondereigentum entstandenen Kosten in die Reparaturkosten des Daches mit einfließen zu lassen.

Eigentum verpflichtet - gemeinsames Eigentum erst recht.

eine Baustelle einer Eigentumswohnungeine Baustelle einer Eigentumswohnung Wohnungseigentümer können sich über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung im WEG informieren. Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, sind auf einer jährlichen Eigentümerversammlung zu beschließen. Unter § 24 steht genau, wie eine Eigentümergesellschaft einberufen wird und welche Bedingungen zu erfüllen sind. Durch die Teilungserklärung wird bestimmt wie groß die jeweiligen Eigentumsanteile sind mit denen ein Beschluß gefasst wird. Gehen die Meinungen über abzustimmende Themen zu weit auseinander, kommt es auf einer Eigentümerversammlung leicht einmal zu Streit. So herrscht u.a. gerne Uneinigkeit über Themen wie, welche Mülltonnen benötigt werden, wieviele und wie viel Liter sie fassen sollen, oder ob man mit dem Hausmeisterdienst zufrieden ist. Können sich die Parteien nicht annähern, so kann es bis zum Prozess kommen. Gut beraten ist man deshalb, sich zeitig an einen fachlich kompetenten Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu wenden.

Die Hausordnung

Hausverwalterin hält eine RedeHausverwalterin hält eine Rede Der § 21 Abs. 5 Nr.1 WEG Verwaltung durch die Wohnungseigentümer bestimmt, auch im Interesse aller Wohnunseigentümer, eine Hausordnung zu installieren. Ist eine Hausordnung nicht gleich schon in der Teilungserklärung festgelegt, so wird die von den Eigentümern auf einer Eigentümerversammlung durch Mehrheitsentscheid beschlossen. Neben regelmäßigen Pflichten wie dem Reinigen des Treppenhauses, den einzuhaltenden Ruhezeiten und dem Feuerschutz werden auch Abmachungen über Erlaubnis oder Verbot von Tierhaltung oder Grillen auf dem Balkon getroffen. Werden Regeln aufgestellt, die bestehendem Recht zuwiderlaufen, die Gemeinschaft zu sehr einschränken, oder ihr zuviele Pflichten auferlegen, so sind diese nicht zulässig.

Vermietung an Touristen oder gewerbliche Nutzung möglich?

Vertrag gewerbliche Nutzung HausVertrag gewerbliche Nutzung Haus Auch für gewerbliche Nutzung ist die Teilungserklärung zu Rate zu ziehen. Ist darin vermerkt, dass eine gewerbliche Nutzung von den Miteigentümern zu genehmigen ist, so dient dies dem Schutz der Miteigentümer vor Wertverlust der Immobilie und Belästigung durch unbotmäßigen Kundenverkehr. Sind durch die gewerbliche Nutzung jedoch keine größeren Störungen zu erwarten als bei einer rein privaten Nutzung, so ergibt dies widerum einen Anspruch des Antragstellers auf Zustimmung durch die Eigentümerversammlung. Selbstverständlich gibt es die Möglichkeit seine Wohnung zu vermieten, neuerdings auch oft nur kurzfristig an Touristen über Airbnb oder booking.com um nur zwei Beispiele zu nennen. Zum Ärger der Miteigentümer, die unter den häufig wechselnden Mitbewohner leiden. In diesem Zusammenhang hat der BGH 2019 eine wichtige Entscheidung gefällt. Zugunsten der jeweiligen Vermieter der „Touristenwohnungen“ entschied das BGH am 12.04.2019, dass eine Wohnung mit dem Passus in der Teilungserklärung „zu Wohnzwecken“ auch eine Kurzzeitvermietung nicht ausschließt. Ausserdem nimmt der BGH bezug auf das WEG § 13 Abs. 1 „Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten,verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“ In einem früheren Urteil entschied der BGH, dass ständig wechselnde fremde Leute von den Miteigentümern hinzunehmen seien, im Gegensatz zu konkreten Verstößen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung. Eine nachträgliche Änderung der Teilungsklausel bedarf der einstimmigen Zustimmung aller Eigentümer. Bei Auseinandersetzungen, die sich nicht untereinander befrieden lassen,ist es sehr hilfreich einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren.