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Rechtsanwälte im 40 km Umkreis
Rechtsanwalt Heinz-Günther Meiwes Gelsenkirchen
Rechtsanwalt Heinz-Günther Meiwes
Meiwes • Turgut • Rechtsanwälte und Notar a.d. in Bürogemeinschaft
Rechtsanwalt · Notar a. D. · Fachanwalt für Erbrecht
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Rechtsanwältin Verena Graf-van Geldern Oberhausen
Rechtsanwältin Verena Graf-van Geldern
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Rechtsanwalt Christian Hörning Wuppertal
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Bruckmann Germer Scholten
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Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht ©freepik - mko

Wohnungseigentumsrecht - Relevantes für Eigentumsbesitzer

Frauen sitzen vor EigentumsdokumentenFrauen sitzen vor Eigentumsdokumenten Nach dem zweiten Weltkrieg wurde Wohnraum dringend benötigt. Die Menschen kamen zu Wohneigentum, weil sie sich durch ihre finanzielle Hilfe am Schaffen von neuem Wohnraum beteiligten. Dies mündete 1951 im Gesetz über das Wohnungseigentum, dem WEG. Sondereigentum ist der Fachbegriff wenn es um Wohnungseigentum geht. Rechte und Pflichten an diesem Sondereigentum gehen auf den Wohnungseigentümer über. Neben diesem Sondereigentum erhält man zusätzlich Teile des Gemeinschaftseigentums wie z.B. das Treppenhaus.

Ein wichtiges Dokument – die Teilungserklärung

älteres Ehepaar liest ein Dokumentälteres Ehepaar liest ein Dokument In der Teilungserklärung ist das jeweilige Sondereigentum und das dazugehörige Gemeinschaftseigentum detailliert aufgelistet. Sie ist im Teileigentums- oder auch Wohnungsgrundbuch im Grundbuchamt zu suchen, das meist dem örtlichen Amtsgericht zugeordnet ist. Die sogenannte Teilungserklärung ist wichtig, da hier genau definiert ist, welchem Teileigentümer welches Sondereigentum gehört und was Gemeinschaftseigentum ist. Durch die Teilungserklärung gelingt eine gerechte Aufteilung der entstehenden Kosten an den gemeinschaftlich genutzten Flächen. Durch notarielle Beglaubigung bietet die Teilungserklärung dem Eigentümer auch Rechtssicherheit.

Das Sondereigentum

Diskussion über Grundriss einer WohnungDiskussion über Grundriss einer Wohnung Folgende Dinge gehören zum Sondereigentum: die Räume der Wohnung, nicht tragende Innenwände, Innentüren, sanitäre Installationen, Fußbodenbeläge sowie Decken- und Wandverkleidungen. Wichtig zu wissen ist, dass weder Fenster noch die dem Treppenhaus zugewandte Seite der Wohnungseingangstür Teil des Sondereigentums sind. Für Balkone gilt, wie bei der Wohnungstür, die Innenseite ist Sondereigentum, die Außenansicht und Decke gehören zum Miteigentum der Eigentümergemeinschaft. Dies gilt auch für gemeinschaftlich genutzte Rohre wie Abwasser und Heizungsrohre Dies führt dazu, dass eine Badrenovierung nur so lange die alleinige Entscheidung des Wohnungseigentümers ist, wie die gemeinschaftlichen Rohre nicht in den Umbau miteinbezogen werden. Einige sondereigentumsfähige Teile können jedoch per Eintrag in der Teilungserklärung ins Sondereigentum übernommen werden. Je mehr Wohnungseigentümer in einer Gemeinschaft sind, desto schwieriger wird es einen Konsens bei gemeinschaftlich zu beschließenden Reparaturen oder Instandsetzungen zu finden. Die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht kann hier eine wertvolle Unterstützung sein.

Wer trägt die durch Schaden entstandenen Kosten?

Wasser läuft aus einer schadhaften LeitungWasser läuft aus einer schadhaften Leitung Der Bau eines Mehrfamilienauses kann bereits Schadensfälle verursachen. Selbstverständlich haftet ein Architekt oder Ingenieur genauso wie jeder Handwerker und Baustofflieferant für seine Leistungen. Meist ist es jedoch nicht leicht den Fehler eindeutig einem Gewerk zuweisen zu können. War es ein Planungsfehler, ein Materialfehler oder handwerkliches Versagen? Bei komplexen Problemen ist die Haftungsfrage oft langwierig und Verjährungsfristen sitzen einem im Nacken oder werden übersehen. Natürlich gibt es auch Schäden, die nach Bezug der Eigentumswohnung entstehen. Hier gibt das Gesetz einige Regeln vor. In § 14 WEG ist klar festgelegt, dass der Eigentümer für Schäden an seinem Sondereigentum selbst aufkommt. Klar geregelt ist auch der Schaden der durch Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum entsteht. Hier haftet ebenfalls der Eigentümer des Sondereigentums. Einem Sondereigentum kann aber auch von Gemeinschaftseigentum ein Schaden verursacht werden. Klassisches Beispiel ist ein undichtes Dach, welches einen Wasserschaden im darunterliegenden Sondereigentum verursacht. Manchmal ist die Gebäudeversicherung zur Zahlung verpflichtet, etwa bei Sturmschäden. Ist der Eigentümergemeinschaft oder einem zuständigen Verwalter nachzuweisen, dass die Reparatur des Daches fahrlässig verschleppt wurde, so hat sie, bzw. er die Kosten für die Wiederinstandsetzung des Sondereigentums zu tragen. Andernfalls bleibt der Eigentümer auf seinen Reparaturkosten sitzen, es sei denn er kann die Eigentümergemeinschaft davon überzeugen, dass sein entstandener Schaden gemeinsam mit dem Dach behoben wird.

Eigentum verpflichtet - gemeinsames Eigentum erst recht.

Bau eines MehrfamilienhausesBau eines Mehrfamilienhauses Das Wohnungseigentumsrecht legt genau fest, welche Verpflichtungen und Rechte die einzelnen Eigentümer der Eigentümergemeinschaft untereinander haben. Die wesentlichen Angelegenheiten regelt die Gemeinschaft lt. § 23 durch Beschlüsse auf der jährlichen Eigentümerversammlung. Mehr Informationen über rechtliche Bedingungen an eine Eigentümerversammlung findet man im WEG unter § 24. Die Teilungserklärung hilft um Klarheit über die Eigentumsanteile und somit das jeweilige Stimmrecht zu finden. Auf Eigentümerversammlungen kommt es des Öfteren zu Differenzen unter den Parteien. Vermeintlich kleine Entscheidungen geben Anlass zum Streit, wie etwa wie gerecht es ist Müll nach Quadratmetern abzurechnen anstelle von Personen je Wohneinheit, oder ob Pflanzen im Treppenhaus wirklich nicht gestattet sind. Können sich die Parteien nicht annähern, so kann es bis zum Prozess kommen. Wenn Sie eine Frage oder ein rechtliches Problem im WEG-Recht haben, wenden Sie sich vertrauensvoll an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Hausordnung gemäß WEG

Hausverwalterin hält eine RedeHausverwalterin hält eine Rede § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG besagt: Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die Aufstellung einer Hausordnung. Eine Hausordnung wird entweder in der Teilungserklärung festgehalten oder von den Eigentümern auf einer Eigentümerversammlung beschlossen. In einer Hausordnung findet man Regelungen über Müllbeseitigung, Ruhezeiten, Tierhaltung und vieles mehr. Alle Regelungen, die über bloße allgemeine Verhaltensregeln hinausgehen sind jedoch nicht zulässig, da auch eine Hausordnung der Inhaltskontrolle nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, bzw. dem BGB unterliegen.

Gewerbliche Nutzung nach WEG, oder auch Vermietung an Touristen

Vertrag gewerbliche Nutzung HausVertrag gewerbliche Nutzung Haus Informationen ob ein Gewerbe im Sondereigentum zulässig ist findet man in der Teilungserklärung. Die Miteigentümer wollen durch eine Einschränkung der gewerblichen Nutzung den Wert der Immobilie schützen. Die Miteigentümer können einem Gewerbe jedoch nur widersprechen, wenn absehbar ist, dass damit der Wert der Immobilie sinkt oder die Störungen für die anderen Parteien etwa durch Lärm oder Publikumsverkehr zu groß wären. Selbstverständlich gibt es die Möglichkeit seine Wohnung zu vermieten, neuerdings auch oft nur kurzfristig an Touristen über Airbnb oder booking.com um nur zwei Beispiele zu nennen. Für die Miteigentümer ist das oft ein Ärgernis. Zu diesen Touristenwohnungen hat der BGH 2019 eine klare Entscheidung getroffen. Das erste Urteil vom 12.04.2019 besagt, dass die Formulierung in der Teilungserklärung „ zu Wohnzwecken“ als Nutzung eben auch kurzeitige Nutzung einschließe. Zudem, so begründete der BGH sein Urteil, würde anderenfalls das WEG Recht eingeschränkt, das in § 13 Abs. 1 dem Eigentümer zugesteht mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren zu können sofern er damit Gesetz und die Rechte Dritter achtet. In einem früheren Urteil entschied der BGH, dass ständig wechselnde fremde Leute von den Miteigentümern hinzunehmen seien, im Gegensatz zu konkreten Verstößen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung. Möchte man eine bestehende Teilungserklärung ändern so müsse diese Änderung einstimmig beschlossen werden. Wenn es um Fragen rund um die Hausverwaltung, Teilungserklärung oder die eigenen Rechte geht, wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Wohneigentumsrecht in Ihrer Nähe!