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Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht ©freepik - mko

Wichtiges zum Wohnungseigentumsrecht

zwei Frauen planen Eigentumzwei Frauen planen Eigentum Die Zerstörung durch den zweiten Weltkrieg sorgte für große Wohnungsnot. Die Bevölkerung half mit eigenen finanziellen Mitteln Wohnungen wieder aufzubauen und dadurch Eigenheim zu schaffen. 1951 wurde deshalb das Gesetz für Wohnungseigentumsrecht geschaffen. Als Wohnungskäufer erwirbt man nun ein Sondereigentum an seiner Wohnung. Dadurch wird ausgedrückt, dass man die alleinigen Rechte und Pflichten an diesem Eigentum erhält. Zu einem bestimmten Anteil ist jeder Wohnungseigentümer auch Eigentümer des Gemeinschaftseigentums.

Ohne Teilungserklärung geht nichts

älteres Ehepaar liest ein Dokumentälteres Ehepaar liest ein Dokument In der Teilungserklärung ist das jeweilige Sondereigentum und das dazugehörige Gemeinschaftseigentum detailliert aufgelistet. Man findet sie im Wohnungsgrundbuch im zuständigen Grundbuchamt, welches wiederum in aller Regel im Amtsgericht zu finden ist. Die Teilungserklärung ist eine Übereinkunft aller Teileigentümer wie mit dem gemeinschaftlichen Eigentum zu verfahren ist. Durch die Teilungserklärung gelingt eine gerechte Aufteilung der entstehenden Kosten an den gemeinschaftlich genutzten Flächen. Die notariell beglaubigte Teilungserklärung dient der Rechtssicherheit.

Was ist mit Sondereigentum gemeint?

drei Personen betrachten Planungsunterlagendrei Personen betrachten Planungsunterlagen Als Sondereigentum gelten natürlich die Räume sowie ihre nicht tragenden Innenwände und Innentüren, genauso wie Fußbodenbeläge und Deckenverkleidungen, oder sanitäre Installationen. Jedoch fallen Fenster und die Außenseite der Wohnungseingangstür nicht in das Sondereigentum. Balkone sind ebenfalls nur teilweise Sondereigentum. Dies gilt auch für gemeinschaftlich genutzte Rohre wie Abwasser und Heizungsrohre Aus diesem Grund ist eine Sanierung des Bades oder der Küche mit den Miteigentümern abzustimmen wenn gemeinsam genützte Rohrleitungen mitverändert oder ausgetauscht werden müssen. Einige sondereigentumsfähige Teile können jedoch per Eintrag in der Teilungserklärung ins Sondereigentum übernommen werden. Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum, mit denen alle gleichermaßen einverstanden sind, sind nicht immer leicht zu finden. Nützen Sie das Fachwissen eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht bevor es zu einem Prozess kommt.

Wer haftet wann für welche Schäden?

defekter Siphondefekter Siphon Fehler oder Schäden am Bau werfen die Frage nach der Haftung auf. Natürlich haftet jeder am Bau Beteiligte für seine erbrachte Leistung. Allerdings ist vorher die Frage, wer für den entstandenen Schaden verantwortlich ist, eindeutig zu klären. Wurde falsches Material angeliefert, oder hat der Ingenieur falsches Material bestellt? Je komplizierter es ist und je länger es dauert den Haftenden ausfindig zu machen, umso mehr muss man auf Verjährungsfristen achten. Schäden entstehen aber auch oft erst nach Bezug der Eigentumswohnung. Verursacht der Eigentümer selbst einen Schaden gibt es gesetzliche Regelungen. Entsteht dem Sondereigentum ein Schaden, so ist laut § 14 WEG der jeweilige Eigentümer selbst in der Verantwortung. Auch bei Schäden die dem Gemeinschaftseigentum durch ein Sondereigentum entstehen haftet der jeweilige Eigentümer. Einem Sondereigentum kann aber auch von Gemeinschaftseigentum ein Schaden verursacht werden. Wenn z.B. durch ein beschädigtes Dach Wasser in die darunter liegende Eigentumswohnung eindringt und dort Schaden verursacht. Ein Hagel- oder Sturmschaden ist bei der abgeschlossenen Hausversicherung zu melden. Eventuell haben aber die Miteigentümer oder der Verwalter nicht rechtzeitig Sorge getragen, das schadhafte Dach zu reparieren, dann sind sie zur Behebung des entstandenen Schadens am Sondereigentum verpflichtet. Sind weder Versicherung noch die Eigentümergemeinschaft zur Schadensregulierung verpflichtet, so bleibt nur die Möglichkeit die Eigentümergemeinschaft zu bitten in die Renovierung des Daches auch die geschädigte Wohnung miteinzubeziehen.

Die Eigentümergemeinschaft

eine Baustelle einer Eigentumswohnungeine Baustelle einer Eigentumswohnung Regelungen zur Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung findet man im WEG. Wichtige, alle Eigentümer betreffende Themen, werden auf einer jährlichen Eigentümerversammlung besprochen, so steht es im WEG § 23. Es gibt einige rechtliche Rahmenbedingungen die bei einer Eigentümerversammlung einzuhalten sind. Durch die Teilungserklärung wird bestimmt wie groß die jeweiligen Eigentumsanteile sind mit denen ein Beschluß gefasst wird. Gehen die Meinungen über abzustimmende Themen zu weit auseinander, kommt es auf einer Eigentümerversammlung leicht einmal zu Streit. Heikel bei Abstimmungen sind immer Themen bei denen es ums Finanzielle geht, wie Renovierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum, die Höhe des Wohngeldes oder Abrechnungsfragen. Findet man keinen Konsens, droht eine Auseinandersetzung vor Gericht. Wenn man z.B. mit einer Beschlussfassung auf einer Eigentümergemeinschaft nicht einverstanden ist, kann ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht mit fachkundiger Unterstützung weiterhelfen.

Die Hausordnung

große Eigentümerversammlunggroße Eigentümerversammlung Der § 21 Abs. 5 Nr.1 WEG Verwaltung durch die Wohnungseigentümer bestimmt, auch im Interesse aller Wohnunseigentümer, eine Hausordnung zu installieren. Ist eine Hausordnung nicht gleich schon in der Teilungserklärung festgelegt, so wird die von den Eigentümern auf einer Eigentümerversammlung durch Mehrheitsentscheid beschlossen. Neben regelmäßigen Pflichten wie dem Reinigen des Treppenhauses, den einzuhaltenden Ruhezeiten und dem Feuerschutz werden auch Abmachungen über Erlaubnis oder Verbot von Tierhaltung oder Grillen auf dem Balkon getroffen. Werden jedoch bestehende Gesetze durch einen Punkt der Hausordnung eingeschränkt, so ist dieser Punkt nicht zulässig.

Darf die Wohnung zu Kurzzeitzwecken vermietet, oder gewerblich genutzt werden?

Unterzeichnung Nutzungsvertrag HausUnterzeichnung Nutzungsvertrag Haus Eine gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnung ist dann erlaubt, wenn die Teilungserklärung dies explizit erlaubt. Da eine gewerbliche Nutzung beträchtlichen Publikumsverkehr mit sich bringen kann, schützt die Einschränkung, ein Gewerbe in der Wohnung nur mit Zustimmung der Eigentümerversammlung auszuüben, die Miteigentümer. Durch das grundsätzlich freie Nutzungsrecht des Eigentümers, darf er aber davon ausgehen, dass die Zustimmung für sein Gewerbe von den Miteigentümern erteilt werden muss, wenn er damit nicht den Wert der Immobilie oder größere Störungen der Miteigentümer verursacht. Ein anderes heikles Thema ist die immer beliebter werdende Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb oder booking.com Der Vermieter profitiert, weniger beliebt ist sie jedoch bei den Nachbarn. In diesem Zusammenhang hat der BGH 2019 eine wichtige Entscheidung gefällt. Am 12.04.2019 erging das Urteil (Aktenzeichen V ZR 112/18), dass der Vermerk in der Teilungserklärung über den Gebrauch des Sondereigentums „zu Wohnzwecken“ eine kurzzeitige Vermietung nicht ausschließe. Ausserdem nimmt der BGH bezug auf das WEG § 13 Abs. 1 „Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten,verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“ Bereits einen Monat zuvor hatte es ein Urteil des BGH gegeben in dem explizit darauf hingewiesen wurde, dass Miteigentümer lt. WEG §15 Abs 3 einen Unterlassungsanspruch haben, wenn Verstöße gegen die Hausordnung oder unzumutbare Lärmbelästigung stattfinden. Eine nachträgliche Änderung der Teilungsklausel bedarf der einstimmigen Zustimmung aller Eigentümer. Ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht hilft Ihnen mit Rat und Tat weiter, wenn Ihnen die Rechtslage nicht klar ist.