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Näheres zum Wohnungseigentumsrecht

Familie freut sich über Wohnungseigetum Die Zerstörung durch den zweiten Weltkrieg sorgte für große Wohnungsnot. Die Bevölkerung half mit eigenen finanziellen Mitteln Wohnungen wieder aufzubauen und dadurch Eigenheim zu schaffen. Dies führte zu einer gesetzlichen Regelung, die 1951 im WEG mündete. In der Rechtssprache wird eine Eigentumswohnung als Sondereigentum bezeichnet. Rechte und Pflichten an diesem Sondereigentum gehen auf den Wohnungseigentümer über. Außerdem erhält man auch einen bestimmten Anteil am Gemeinschaftseigentum.

Ohne Teilungserklärung geht nichts

Mann und Frau ärgern sich am Computer Durch die Teilungserklärung wird Wohnungseigentum verbindlich festgehalten. Wie auch das Grundstücksgrundbuch, findet man das Teileigentumsgrundbuch oder auch Wohnungsgrundbuch meist im Amtsgericht angesiedelten Grundbuchamt. Bei Vermietung kann durch die Teilungserklärung genau bestimmt werden was als Sondereigentum ausgewiesen ist, also zur Wohneinheit gehört. Die Teilungserklärung ist auch für eine genaue Kostenaufteilung des gemeinschaftlichen Miteigentums wichtig. Die notarielle Beglaubigung der Teilungserklärung ist wichtig um bei Eigentumsübertragung die nötige Rechtssicherheit zu gewährleisten.

Was ist mit Sondereigentum gemeint?

Ehepaar betrachtet den Grundriss ihrer Wohnung Folgende Dinge gehören zum Sondereigentum: die Räume der Wohnung, nicht tragende Innenwände, Innentüren, sanitäre Installationen, Fußbodenbeläge sowie Decken- und Wandverkleidungen. Fenster allerdings und auch die Außenseite der eigenen Wohnungstür sind kein Sondereigentum. Gibt es einen zur Eigentumswohnung dazugehörigen Balkon, so ist die Außenseite sowie die Decke Teil des Gemeinschaftseigentums. Auch Dinge, die von allen Wohnparteien genutzt werden, wie Abwasser-, Abgas oder Heizungsrohre, gehören nicht zum Sondereigentum. Sanitäre Anlagen auszutauschen ist deshalb nur so lange die alleinige Angelegenheit des Sondereigentümers, wie die gemeinschlaftlichen Rohre nicht mitverändert, oder ausgetauscht werden müssen. Abweichungen und Änderungen müssen in der Teilungserklärung aufgeführt werden. Da eine Wohnung immer mit Anteilen am Gemeinschaftseigentum verbunden ist, führt dies häufig zu Unstimmigkeiten unter den Parteien. Hier einen fachkundigen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren ist ratsam.

Wer trägt die durch Schaden entstandenen Kosten?

defekter Siphon Fehler oder Schäden am Bau werfen die Frage nach der Haftung auf. Natürlich haftet jeder am Bau Beteiligte für seine erbrachte Leistung. Wie immer bei Schadensersatzfragen ist aber der jeweilige Fehler auch hier schlüssig nachzuweisen. War es ein Planungsfehler, ein Materialfehler oder handwerkliches Versagen? Auch Verjährungsfristen sind zu beachten, denn es dauert oft sehr lange um den Schadensverursacher festzustellen. Schäden entstehen aber auch oft erst nach Bezug der Eigentumswohnung. Das WEG kommt zum Zug wenn der Sondereigentümer selbst einen Schaden verursacht. Entsteht dem Sondereigentum ein Schaden, so ist laut § 14 WEG der jeweilige Eigentümer selbst in der Verantwortung. Auch bei Schäden die dem Gemeinschaftseigentum durch ein Sondereigentum entstehen haftet der jeweilige Eigentümer. Wie wird es geregelt, wenn Gemeinschaftseigentum das Sondereigentum beschädigt? Wenn z.B. durch ein beschädigtes Dach Wasser in die darunter liegende Eigentumswohnung eindringt und dort Schaden verursacht. Die Gebäude- oder Hausversicherung ist zuständig, wenn das Dach durch einen Sturm- oder Hagelschaden beschädigt wurde. Ist der Eigentümergemeinschaft oder einem zuständigen Verwalter nachzuweisen, dass die Reparatur des Daches fahrlässig verschleppt wurde, so hat sie, bzw. er die Kosten für die Wiederinstandsetzung des Sondereigentums zu tragen. Sind weder Versicherung noch die Eigentümergemeinschaft zur Schadensregulierung verpflichtet, so bleibt nur die Möglichkeit die Eigentümergemeinschaft zu bitten in die Renovierung des Daches auch die geschädigte Wohnung miteinzubeziehen.

Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft

eine Baustelle einer Eigentumswohnung Die Basis von Rechten und Pflichten eines Wohnungseigentümers seiner Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber findet man im WEG. Wichtige, alle Eigentümer betreffende Themen, werden auf einer jährlichen Eigentümerversammlung besprochen, so steht es im WEG § 23. Die rechtlichen Anforderungen, die an eine Eigentümerversammlung gestellt werden, findet man in § 24 WEG. Die Teilungserklärung gibt Auskunft über die jeweiligen Stimmanteile aller Eigentümer. Trotz WEG Regelungen kommt es auf Eigentümerversammlungen immer wieder zu Uneinigkeiten. Typische Streitpunkte sind Renovierungsvorhaben am Gemeinschaftseigentum, Abrechnungsfragen, bauliche Veränderungen, oder Winterdienst. Findet man keinen Konsens, droht eine Auseinandersetzung vor Gericht. Wenn Sie eine Frage oder ein rechtliches Problem im WEG-Recht haben, wenden Sie sich vertrauensvoll an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Was steht in einer Hausordnung?

große Eigentümerversammlung Im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer legt das WEG in § 21 Abs. 5 Nr. 1 die Aufstellung einer Hausordnung fest. Eine Hausordnung wird entweder in der Teilungserklärung festgehalten oder von den Eigentümern auf einer Eigentümerversammlung beschlossen. In einer Hausordnung stehen meist nicht nur wichtige Regelungen über Brand- und Kälteschutz, Ruhezeiten oder die Reinigung des gemeinschaftlichen Treppenhauses, sondern auch Dinge, die das friedliche Miteinander gefährden könnten wie etwa das Grillen oder Musizieren. Werden Regeln aufgestellt, die bestehendem Recht zuwiderlaufen, die Gemeinschaft zu sehr einschränken, oder ihr zuviele Pflichten auferlegen, so sind diese nicht zulässig.

Kurzzeitvermietungen an Touristen

Schlüssel Vertrag Haus Eine gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnung ist dann erlaubt, wenn die Teilungserklärung dies explizit erlaubt. Da eine gewerbliche Nutzung beträchtlichen Publikumsverkehr mit sich bringen kann, schützt die Einschränkung, ein Gewerbe in der Wohnung nur mit Zustimmung der Eigentümerversammlung auszuüben, die Miteigentümer. Sind durch die gewerbliche Nutzung jedoch keine größeren Störungen zu erwarten als bei einer rein privaten Nutzung, so ergibt dies widerum einen Anspruch des Antragstellers auf Zustimmung durch die Eigentümerversammlung. Lukrativ ist die Möglichkeit der Kurzzeitvermietung an Touristen über Airbnb, booking.com oder anderen Internetplatformen. Nicht selten gerät der Eigentümer dabei mit seinen Miteigentümern in Streit, die sich von den ständig wechselnden Nachbarn gestört fühlen. In diesem Zusammenhang hat der BGH 2019 eine wichtige Entscheidung gefällt. Am 12.04.2019 erging das Urteil (Aktenzeichen V ZR 112/18), dass der Vermerk in der Teilungserklärung über den Gebrauch des Sondereigentums „zu Wohnzwecken“ eine kurzzeitige Vermietung nicht ausschließe. Ausschlaggebend war für dieses Urteil auch § 13 Abs. 1 WEG in dem es um das Recht des Eigentümers geht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren. In einem kurz zuvor gefällten Urteil zu diesem Thema weist der BGH die Miteigentümer aber darauf hin, dass sie Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung nicht hinnehmen müssen lt. WEG § 15 Abs. 3. Eine Änderung der Teilungserklärung wäre eine mögliche Lösung, ist jedoch nur einstimmig möglich. Bei Auseinandersetzungen, die sich nicht untereinander befrieden lassen,ist es sehr hilfreich einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren.