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Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht in Düsseldorf Stadtbezirk 4

Rechtsanwalt Hans Rainer Wagner Düsseldorf
Rechtsanwalt Hans Rainer Wagner
KANZLEI WAGNER
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Familienrecht · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht · Fachanwalt für Verkehrsrecht
Dominikanerstraße 15, 40545 Düsseldorf
0211 - 58 58 84 9 - 0
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Hans Rainer Wagner, Ihr Fachanwalt für Verkehrs-, Familien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Meerbusch. Sie benötigen rechtlichen Beistand und sind daher auf der Suche nach einem Fachanwalt? Ich habe mich auf die Bereiche des Familienrechts, des Verkehrsrechts und des Mietrechts spezialisiert und verfüge neben juristischem Expertenwissen über langjährige Erfahrung in diesen Rechtsgebieten. Ich stehe Ihnen gerne jederzeit für persönliche Besprechungen zur Verfügung! Meine Kompetenzen. Mein Studium absolvierte ich in Marburg und Bonn, die Referendariatszeit in Düsseldorf und Washington D.C.. Bevor ich 1993 die Zulassung zur Rechtsanwaltschaft erhielt, war ich einige Jahre bei der Deutschen Bank im Bereich Recht und Kredit tätig. Im Jahr 2001 fasste ich dann den Entschluss meine eigene Kanzlei in Meerbusch-Büderich zu gründen und erhielt im selben Jahr die Befugnis die Bezeichnung „Fachanwalt im Familienrecht“ zu führen. Auf Grund meiner besonderen theoretischen Kenntnisse und der praktischen Erfahrung habe ich mich im Jahr 2007 zum „Fachanwalt im Miet- und ...mehr
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Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht ©freepik - mko

Was ist im Wohnungseigentumsrecht geregelt

Familie freut sich über WohnungseigetumFamilie freut sich über Wohnungseigetum Nach Ende des zweiten Weltkrieges war Wohnraum knapp. Neuer, renovierter und wieder aufgebauter Wohnraum wurde durch Mitfinanzierung der Bürger ermöglicht die als Gegenleistung Wohnraum erhielten. Dies führte zu einer gesetzlichen Regelung, die 1951 im WEG mündete. Das Eigentum einer Wohnung wird Sondereigentum genannt. Dadurch wird ausgedrückt, dass man die alleinigen Rechte und Pflichten an diesem Eigentum erhält. Außerdem erhält man auch einen bestimmten Anteil am Gemeinschaftseigentum.

Die Teilungserklärung

zwei Eigentümer beraten sichzwei Eigentümer beraten sich Durch die Teilungserklärung wird Wohnungseigentum verbindlich festgehalten. Wie auch das Grundstücksgrundbuch, findet man das Teileigentumsgrundbuch oder auch Wohnungsgrundbuch meist im Amtsgericht angesiedelten Grundbuchamt. Die Teilungserklärung gibt genauen Aufschluss über die Aufteilung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Sie ist auch wichtig um entstehende Kosten am Gemeinschaftseigentum anteilsmäßig gerecht aufzuteilen. Durch notarielle Beglaubigung bietet die Teilungserklärung dem Eigentümer auch Rechtssicherheit.

Das Sondereigentum einer Eigentumswohnung

drei Personen betrachten Planungsunterlagendrei Personen betrachten Planungsunterlagen Neben den Räumen der Wohnung und aller ihrer nicht tragenden Innenwände gehören auch Fußbodenbeläge, Innentüren, Deckenverkleidungen, Wandverkleidungen sowie sanitäre Installationen zum Sondereigentum. Wichtig zu wissen ist, dass weder Fenster noch die dem Treppenhaus zugewandte Seite der Wohnungseingangstür Teil des Sondereigentums sind. Für Balkone gilt, wie bei der Wohnungstür, die Innenseite ist Sondereigentum, die Außenansicht und Decke gehören zum Miteigentum der Eigentümergemeinschaft. Auch gemeinschaftlich genutzte Rohre wie Abwasser- oder Heizungsrohre sind nicht Teil des Sondereigentums. Dies führt dazu, dass sanitäre Anlagen vom Sondereigentümer nur soweit selbstständig zu entscheiden sind, solange die gemeinschaftlichen Rohre nicht betroffen sind. Manche Dinge kann man jedoch in der Teilungserklärung als Sondereigentum zusätzlich festlegen, wie z.B. Tiefgaragenstellplätze. Oft gibt es unter den Eigentumsparteien viele unterschiedliche Meinungen und Ansichten, die nicht selten in einen Streit ausarten. Die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht kann hier eine wertvolle Unterstützung sein.

Wer muss die Kosten im Schadensfall übernehmen?

tropfender Wasserhahntropfender Wasserhahn Bereits während der Bauzeit können Mängel am Bauprojekt entstehen. Grundsätzlich haften alle Gewerke am Bau für durch sie verursachte Baumängel. Allerdings ist vorher die Frage, wer für den entstandenen Schaden verantwortlich ist, eindeutig zu klären. Wurde falsches Material angeliefert, oder hat der Ingenieur falsches Material bestellt? Bis geklärt ist wer die Haftung zu tragen hat, vergeht oft viel Zeit und es können Verjährungsfristen einsetzen. Natürlich gibt es auch Schäden, die nach Bezug der Eigentumswohnung entstehen. Das Gesetz hat hier folgendes geregelt: Im § 14 Wohnungseigentumsgesetz steht, dass jeder Eigentümer Reparaturkosten seines Sondereigentums selbst zu finanzieren hat. Ebenso ist er haftbar, wenn durch sein Sondereigentum ein Schaden am Gemeinschaftseigentum entsteht. Oder anders herum, Gemeinschaftseigentum beschädigt Sondereigentum. Gern wird hier das Beispiel mit dem beschädigten Dach, durch das Wasser in die darunter liegende Wohnung eindringt, genannt. Bei Sturm- oder Hagelschäden ist die Gebäudeversicherung zur Schadensregulierung verpflichtet. Hat der eingesetzte Verwalter es verabsäumt das Dach wieder instand setzen zu lassen und es bis dahin prophylaktisch abzudichten, so liegt die Verantwortung nicht mehr bei der Versicherung, sondern beim Verwalter. Als dritte Lösung bleibt dann nur noch die Hoffnung, dass die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Kosten für die Sanierung des Sondereigentums gemeinsam mit der notwendigen Dachreparatur abzuwickeln und die Kosten zu tragen.

Die Eigentümergemeinschaft – Rechte und Pflichten

Wohnungen under constructionWohnungen under construction Wohnungseigentümer können sich über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung im WEG informieren. Das WEG hat in § 23 festgelegt, dass jährliche Eigentümerversammlungen stattzufinden haben. Es gibt einige rechtliche Rahmenbedingungen die bei einer Eigentümerversammlung einzuhalten sind. In der Teilungserklärung sind die jeweiligen Stimmanteile der Eigentümer festgelegt. Gehen die Meinungen über abzustimmende Themen zu weit auseinander, kommt es auf einer Eigentümerversammlung leicht einmal zu Streit. Abrechnungsfragen, Renovierungsvorhaben oder Kosten für Verwaltung, Hausmeister, Wohngeld oder Reparaturen, meist sind es finanzielle Themen. Findet man keinen Konsens, droht eine Auseinandersetzung vor Gericht. Wenn man z.B. mit einer Beschlussfassung auf einer Eigentümergemeinschaft nicht einverstanden ist, kann ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht mit fachkundiger Unterstützung weiterhelfen.

Hausordnung gemäß WEG

EigentümerversammlungEigentümerversammlung Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG ist die Aufstellung und Ausstellung einer gemeinsamen Hausordnung für eine ordnungsmäßige Verwaltung der Belange der Eigentümergemeinschaft notwendig. Ist eine Hausordnung nicht gleich schon in der Teilungserklärung festgelegt, so wird die von den Eigentümern auf einer Eigentümerversammlung durch Mehrheitsentscheid beschlossen. Eine Hausordnung legt unter anderem, die regelmäßige Reinigung des gemeinsamen Treppenhauses, Ruhezeiten wie Mittags- und Nachtruhe oder zu welchen Zeiten und wie lange musiziert werden darf, fest. Werden Regeln aufgestellt, die bestehendem Recht zuwiderlaufen, die Gemeinschaft zu sehr einschränken, oder ihr zuviele Pflichten auferlegen, so sind diese nicht zulässig.

Eigentumswohnung als Touristenwohnung oder zu gewerblichen Zwecken nutzen

Vertragsunterzeichnung HausVertragsunterzeichnung Haus Informationen ob ein Gewerbe im Sondereigentum zulässig ist findet man in der Teilungserklärung. Möglicherweise gibt es die Einschränkung, dass gewerbliche Nutzung von den restlichen Eigentümern genehmigt werden muss. Sind durch die gewerbliche Nutzung jedoch keine größeren Störungen zu erwarten als bei einer rein privaten Nutzung, so ergibt dies widerum einen Anspruch des Antragstellers auf Zustimmung durch die Eigentümerversammlung. Lukrativ ist die Möglichkeit der Kurzzeitvermietung an Touristen über Airbnb, booking.com oder anderen Internetplatformen. Zum Ärger der Miteigentümer, die unter den häufig wechselnden Mitbewohner leiden. Zu diesem Thema gibt es seit 2019 nun ein entscheidendes BGH-Urteil: Zugunsten der jeweiligen Vermieter der „Touristenwohnungen“ entschied das BGH am 12.04.2019, dass eine Wohnung mit dem Passus in der Teilungserklärung „zu Wohnzwecken“ auch eine Kurzzeitvermietung nicht ausschließt. Ausserdem nimmt der BGH bezug auf das WEG § 13 Abs. 1 „Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten,verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“ In einem kurz zuvor gefällten Urteil zu diesem Thema weist der BGH die Miteigentümer aber darauf hin, dass sie Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung nicht hinnehmen müssen lt. WEG § 15 Abs. 3. Eine nachträgliche Änderung der Teilungsklausel bedarf der einstimmigen Zustimmung aller Eigentümer. Bei Fragen oder rechtlichen Problemen im WEG-Recht wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.