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Anwalt Wohnungseigentumsrecht Düsseldorf Stadtbezirk 4

Rechtsanwalt Hans Rainer Wagner Düsseldorf
Rechtsanwalt Hans Rainer Wagner
KANZLEI WAGNER Rechtsanwälte
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Familienrecht · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht · Fachanwalt für Verkehrsrecht
Dominikanerstraße 15, 40545 Düsseldorf

Hans Rainer Wagner, Ihr Fachanwalt für Verkehrs-, Familien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Meerbusch. Sie benötigen rechtlichen Beistand und sind daher auf der Suche nach einem Fachanwalt? Ich habe mich auf die Bereiche des Familienrechts, des Verkehrsrechts und des Mietrechts spezialisiert und verfüge neben juristischem Expertenwissen über langjährige Erfahrung in diesen Rechtsgebieten. Ich stehe Ihnen gerne jederzeit für persönliche Besprechungen zur Verfügung! Meine Kompetenzen. Mein Studium absolvierte ich in Marburg und Bonn, die Referendariatszeit in Düsseldorf und Washington D.C.. Bevor ich 1993 die Zulassung zur Rechtsanwaltschaft erhielt, war ich einige Jahre bei der Deutschen Bank im Bereich Recht und Kredit tätig. Im Jahr 2001 fasste ich dann den Entschluss meine eigene Kanzlei in Meerbusch-Büderich zu gründen und erhielt im selben Jahr die Befugnis die Bezeichnung „Fachanwalt im Familienrecht“ zu führen. Auf Grund meiner besonderen theoretischen Kenntnisse und der praktischen Erfahrung habe ich mich im Jahr 2007 zum „Fachanwalt im Miet- und ...mehr
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Expertentipp vom 16.12.2014 (1568 mal gelesen)

Gemeinschaftliches Wohnungseigentum bietet stets viel Raum für Streitigkeiten. Insbesondere, wenn es um dringend erforderliche Sanierungsarbeiten geht, versuchen einige Eigentümer oft, eine entsprechende Entscheidung zu blockieren, da womöglich die individuellen Geldmittel nicht ausreichen.

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Expertentipp vom 17.04.2008 (2297 mal gelesen)

Die Situation kennen viele Mieter: Plötzlich liegt ein Schreiben im Briefkasten, das darüber informiert, dass die Wohnung oder das Haus an einen neuen Eigentümer verkauft worden ist. Die Befürchtungen vieler Mieter reichen dann von einer unnötigen Luxussanierung der Wohnung, über die ungerechtfertigte Mieterhöhung, bis hin zur Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters.

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Was ist im Wohnungseigentumsrecht geregelt

lachende Frauen in der eigenen Küche Nach Ende des zweiten Weltkrieges war Wohnraum knapp. Die Bürger beteiligten sich finanziell am Wiederaufbau von Wohnraum und bekamen dafür realen Gegenwert. 1951 wurde deshalb das Gesetz für Wohnungseigentumsrecht geschaffen. Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt man seitdem das Sondereigentum an dieser Wohnung. Man kauft also Rechte wie die Gestaltungsfreiheit der Wohnung, aber auch Pflichten wie Reparaturen und anfallende Kosten. Man ist also auch zu einem bestimmten Anteil Eigentümer des Gemeinschaftseigentums mit Rechten und Pflichten.

Die Teilungserklärung – das „kleine Gesetz“ einer Wohnanlage

älteres Ehepaar liest ein Dokument Die jeweiligen Eigentumsanteile sind geregelt in der Teilungserklärung. Sie steht im Wohnungsgrundbuch und ist, ebenso wie das Grundstücksgrundbuch im Grundbuchamt hinterlegt. Die Teilungserklärung ist eine Übereinkunft aller Teileigentümer wie mit dem gemeinschaftlichen Eigentum zu verfahren ist. Diese Teilung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist wichtig um klarzustellen, welche Kosten selbst übernommen werden müssen bzw. auf die Gemeinschaft verteilt werden. Die notarielle Beglaubigung der Teilungserklärung ist wichtig um bei Eigentumsübertragung die nötige Rechtssicherheit zu gewährleisten.

Was gehört alles zum Sondereigentum?

drei Personen betrachten Planungsunterlagen Selbstredend sind die Räume der Wohnung Sondereigentum, ebenso Decken- und Wandverkleidungen sowie Fußbodenbeläge, Innentüren, sanitäre Installationen und alle nicht tragenden Innenwände. Wichtig zu wissen ist, dass weder Fenster noch die dem Treppenhaus zugewandte Seite der Wohnungseingangstür Teil des Sondereigentums sind. Bei Balkonen gilt, ähnlich wie bei Eingangstüren: die Innenseite sowie der Boden gehören zum Sondereigentum, die Außenseite und die Decke sind Gemeinschaftseigentum. Dies gilt auch für gemeinschaftlich genutzte Rohre wie Abwasser und Heizungsrohre Deshalb ist eine Badsanierung zwar ersteinmal die alleinige Entscheidung des Sondereigentümers, sind jedoch durch den Umbau neue Rohre oder ein Umbau der Rohre nötig, so muss dies von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Manche Dinge kann man jedoch in der Teilungserklärung als Sondereigentum zusätzlich festlegen, wie z.B. Tiefgaragenstellplätze. Da eine Wohnung immer mit Anteilen am Gemeinschaftseigentum verbunden ist, führt dies häufig zu Unstimmigkeiten unter den Parteien. Eine fachkundige Einschätzung durch einen versierten Anwalt für Wohnungseigentumsrecht kann die Gemüter oft befrieden.

Wer trägt die durch Schaden entstandenen Kosten?

kaputte Armatur Fehler oder Schäden am Bau werfen die Frage nach der Haftung auf. Für erbrachte Leistungen der jeweiligen Gewerke, Architekten oder Baustofflieferanten ist klar, dass diese für fehlerhafte Leistungen Schadensersatz leisten müssen. Die Schwierigkeit hier ist, dass der Fehler schlüssig nachgewiesen werden muss. Liegt es an einem Planungsfehler, oder waren die Handwerker schuld? Je komplizierter es ist und je länger es dauert den Haftenden ausfindig zu machen, umso mehr muss man auf Verjährungsfristen achten. Schäden entstehen aber auch oft erst nach Bezug der Eigentumswohnung. Hierfür gibt das WEG einige Gesetze mit auf den Weg. Durch den § 14 WEG wird geregelt, dass im Schadensfall der Eigentümer für sein Sondereigentum selbst aufkommen muss. Ebenso ist er haftbar, wenn durch sein Sondereigentum ein Schaden am Gemeinschaftseigentum entsteht. Nicht selten kommt es aber vor, dass im umgekehrten Fall Gemeinschaftseigentum ein Sondereigentum beschädigt. Klassisches Beispiel ist ein undichtes Dach, welches einen Wasserschaden im darunterliegenden Sondereigentum verursacht. War es ein Sturmschaden, so wird die abgeschlossene Gebäudeversicherung den Schaden ausgleichen. Schwieriger wird es, wenn der Schaden am Dach der Eigentümergemeinschaft bekannt war, aber nichts unternommen wurde? Dann ist nicht mehr die Versicherung zahlungspflichtig, sondern die Eigentümergemeinschaft selbst. Als letzte Möglichkeit bleibt dem Eigentümer dann nur noch, die Eigentümergemeinschaft zu bitten, die durch den Dachschaden an seinem Sondereigentum entstandenen Kosten in die Reparaturkosten des Daches mit einfließen zu lassen.

Eigentümergemeinschaften müssen kompromissbereit sein

Bau eines Mehrfamilienhauses Im WEG findet man Regelungen über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung der Eigentümer. Das WEG hat in § 23 festgelegt, dass jährliche Eigentümerversammlungen stattzufinden haben. Unter § 24 steht genau, wie eine Eigentümergesellschaft einberufen wird und welche Bedingungen zu erfüllen sind. Die Stimmanteile der Eigentümer finden sich in der Teilungserklärung. Oft kommt es auf Eigentümerversammlungen zu heftigen Disputen, da die Meinung der Eigentümer zu weit auseinandergehen. Abrechnungsfragen, Renovierungsvorhaben oder Kosten für Verwaltung, Hausmeister, Wohngeld oder Reparaturen, meist sind es finanzielle Themen. Können sich die Parteien nicht annähern, so kann es bis zum Prozess kommen. Hier hilft oft nur der Gang zu einem vertrauensvollen und fachkundigen Anwalt weiter.

Interessantes zur Hausordnung

große Eigentümerversammlung § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG besagt: Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die Aufstellung einer Hausordnung. Oft ist eine Hausordnung bereits in der Teilungserklärung festgelegt. Ist dies nicht der Fall, so wird sie auf einer Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss entschieden. In einer Hausordnung findet man Regelungen über Müllbeseitigung, Ruhezeiten, Tierhaltung und vieles mehr. Werden Regeln aufgestellt, die bestehendem Recht zuwiderlaufen, die Gemeinschaft zu sehr einschränken, oder ihr zuviele Pflichten auferlegen, so sind diese nicht zulässig.

Darf die Wohnung zu Kurzzeitzwecken vermietet, oder gewerblich genutzt werden?

Unterzeichnung Nutzungsvertrag Haus Die Teilungserklärung schafft auch hier für Klarheit. Ist darin vermerkt, dass eine gewerbliche Nutzung von den Miteigentümern zu genehmigen ist, so dient dies dem Schutz der Miteigentümer vor Wertverlust der Immobilie und Belästigung durch unbotmäßigen Kundenverkehr. Durch das grundsätzlich freie Nutzungsrecht des Eigentümers, darf er aber davon ausgehen, dass die Zustimmung für sein Gewerbe von den Miteigentümern erteilt werden muss, wenn er damit nicht den Wert der Immobilie oder größere Störungen der Miteigentümer verursacht. Ein anderes heikles Thema ist die immer beliebter werdende Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb oder booking.com Nicht selten gerät der Eigentümer dabei mit seinen Miteigentümern in Streit, die sich von den ständig wechselnden Nachbarn gestört fühlen. Zu diesen Touristenwohnungen hat der BGH 2019 eine klare Entscheidung getroffen. Ist in der Teilungserklärung die Nutzung zu „Wohnzwecken“ vereinbart, so schließe dies eine kurzzeitige Nutzung nicht aus, so der BGH in seinem Urteil vom 12.04 2019 Ausschlaggebend war für dieses Urteil auch § 13 Abs. 1 WEG in dem es um das Recht des Eigentümers geht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren. In einer weiteren Entscheidung hat der BGH den alleinigen Umstand, dass ständig fremde Leute im Haus sind, als nicht ausreichend für einen Unterlassungsanspruch bezeichnet, jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine Eigentümergemeinschaft, bei Verstößen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen, durchaus einen Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG geltend machen kann. Möchte man eine bestehende Teilungserklärung ändern so müsse diese Änderung einstimmig beschlossen werden. Bei Fragen oder rechtlichen Problemen im WEG-Recht wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.

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