Rechtsanwalt Dolf R. Bieker
Rechtsanwalt
· Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
· Fachanwalt für Sozialrecht
Marienburger Straße 22,
50968 Köln
Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, sein Mietobjekt in Ordnung und vermietbar zu halten. So steht es im Gesetz § 538 BGB „Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch“. Demnach hat der Mieter die bei vertragsgemäßem Gebrauch herbeigeführten Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nicht zu vertreten. Allerdings kann der Vermieter durch eine entsprechende, rechtssicher formulierte Renovierungsklausel im Mietvertrag einige Reparaturarbeiten auf den Mieter übertragen. Die Betonung liegt hier auf rechtssicher formuliert, denn ist sie das nicht, so muss der Vermieter dem Mieter die Reparaturkosten erstatten oder die Reparaturen auf eigene Kosten durchführen. „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ wäre beispielsweise eine gültige Formulierung und würde eine Abwälzung der Durchführung und der Kosten auf den Mieter bedeuten. Dies setzt jedoch voraus, dass die Wohnung bei Vermietung entweder renoviert übergeben wird oder der Mieter einen angemessenen Ausgleich erhält, wenn er die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernimmt.
Schönheitsreparaturen – was ist das eigentlich?
Grundsätzlich betreffen Schönheitsreparaturen nur jene Teile der Mietsache, die auf den normalen Gebrauch / Abnutzung durch den Mieter zurückzuführen sind. Gemeint sind malermäßige Arbeiten, die erforderlich sind um einen vermietungsfähigen Zustand herzustellen und beziehen sich auf : Zimmertüren, Fenster und Außentür (jeweils nur die Innenseiten), Wände, Decken, Heizkörper und Heizungsrohre die zu streichen bzw zu lackieren sind und auf Fußböden die zu pflegen und zu reinigen sind.
Noch Schönheitsreparatur oder schon Beschädigung?
In der Realität sind sich Mieter und Vermieter oft nicht einig darüber ob z.B. die starke Verschmutzung des Teppichbodens noch zu reinigen (im Rahmen der Schönheitsreparaturen) ist, oder sie bereits eine Beschädigung darstellt (mit der Folge, dass der Vermieter Schadenersatz geltend machen könnte). Hier kann es schwierig werden, und im Ernstfall sieht man sich in einer solchen Angelegenheit leicht vor Gericht wieder. Sicher ist aber: Wenn der Vermieter darauf pocht, dass Sie im Rahmen der vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen das Parkett abschleifen und neu versiegeln sollen, können Sie sich weigern. Er darf es auch nicht nach Ihrem Auszug - und Ihnen dann die Rechnung schicken.
Starre Fristenregelung für Renovierungsarbeiten unwirksam
Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan ("Küche alle XX Jahre streichen, Bad alle YY Jahre", usw.) hat der BGH mit seinem Urteil (VIII ZR 361/03) vom 23. Juni 2004 für unwirksam erklärt. Renoviert werden soll nicht nach Ablauf bestimmter Fristen sondern dann, wenn Renovierungsbedarf besteht. Geschätzte 70 Prozent (lt. Mieterbund) dieser Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen sind damit nicht mehr gültig. Da die Klauseln nicht ersetzt wurden sondern wegfallen, ist wieder der Vermieter in der Renovierungspflicht. Wirksame Renovierungsregelungen müssen mit „im Allgemeinen“/„generell“ oder „grundsätzlich nach einer bestimmten Zeit nötig“, umschrieben sein, z.B. „Der Mieter verpflichtet sich, Schönheitsreparaturen vorzunehmen wenn sie erforderlich sind. Im Allgemeinen ist dies bei Badezimmern und Toiletten nach drei, bei Wohn- und Schlafräumen nach fünf und bei Nebenräumen nach sieben Jahren der Fall“. Oder eine sogenannte Öffnungsklausel ergänzt eine starre Fristenregelung und ermöglicht es dem Mieter dadurch, vorausgesetzt der Zustand der Wohnung lässt dies zu, eine Renovierungsarbeit hinauszuzögern.
Der Anwalt hilft
Auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen führt immer wieder zu Streit. Gemäß einem BGH-Urteil kann ein Vermieter nicht verlangen, dass der Mieter Schönheitsreparaturen zwingend von einem Fachbetrieb oder Meisterbetrieb durchführen lassen muss. Derartige Klauseln sind unwirksam. Dem Gesetz genüge tut, wer Schönheitsreparaturen "fachgerecht" und in "mittlerer Qualität" ausführt. Beides bedeutet: Man darf als Mieter selbst renovieren, aber Pfusch gilt nicht. In einem weiteren Urteil des BGH vom 05.04.2006 wird von einem sogenannten Summierungseffekt gesprochen. Dieser tritt ein, wenn der Mietvertrag zu viele Klauseln über Schönheitsreparaturen enthält. Die Konsequenz des Summierungseffekts ist, dass die vertraglich vereinbarte Übertragung der Verpflichtung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam wird, da dies zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen könnte. Ein Vermieter sollte deshalb bestmöglich, um die Wirksamkeit der Klauseln in seinem Mietvertrag sicher zu stellen, einen Anwalt für Mietrecht zu Rate ziehen. Dies gilt auch und besonders wenn für die Vermietung der Mieträume ein Formularmietvertrag verwendet wird. Bei Unsicherheit oder Streit um Schönheitsreparaturen sollten Mieter unbedingt ihren Mietvertrag nocheinmal durchlesen. Vor allem bei älteren Mietverhältnissen oder Formular-Mietverträgen ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass sie Klauseln zu Schönheitsreparaturen enthalten, die nach heutiger Rechtsauffassung unwirksam sind. Am besten lassen Sie sich in den anstehenden Mietrechts-Fragen von einem Fachmann für Mietrecht beraten.
