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Kategorie: Anwalt Mietrecht , 23.01.2024 (Lesedauer ca. 3 Minuten, 35227 mal gelesen)

Miete: Die 7 häufigsten Fragen zum Eigentümerwechsel

Frau hält schützend ihre Hände über ein kleines Holzhaus Frau hält schützend ihre Hände über ein kleines Holzhaus © freepik - mko

Wechselt bei einer gemieteten Immobilie der Eigentümer, ist das für den Mieter häufig mit vielen Unsicherheiten und Ängsten verbunden. Kann der neue Eigentümer den Mietvertrag jetzt einfach kündigen? Hat er das Recht die Miete zu erhöhen? Darf der neue Vermieter die Mietwohnung modernisieren? Und was passiert mit der Mietkaution nach einem Eigentümerwechsel?

1. Wie ist meine Rechtslage als Mieter, wenn der Eigentümer wechselt?


Kauf bricht nicht Miete! Dieser im Bürgerlichen Recht geltende Satz bedeutet, der neue Eigentümer ist genauso wie der alte Eigentümer an den bestehenden Mietvertrag gebunden. Dieser gilt unverändert weiter. Der neue Vermieter hat die gleichen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis, die auch der alte Vermieter hatte. Für den Mieter hat sich nur der Ansprechpartner und seine Kontaktdaten geändert.

2. Ab wann muss die Miete an den neuen Eigentümer gezahlt werden?


In der Regel wird der alte und der neue Eigentümer der vermieteten Immobilie dem Mieter den Eigentumswechsel anzeigen und die neuen Kontakt- und Bankdaten sowie auch den Zeitpunkt mitteilen, ab wann die Miete an den neuen Vermieter gezahlt werden soll.
Gibt es keine gemeinsame Absprache zwischen neuem und altem Eigentümer, hat der neue Eigentümer erst mit der sog. Auflassung im Grundbuch einen Anspruch auf Mietzahlung.

2. Darf der neue Eigentümer den Mietvertrag eigenmächtig ändern?


Nein, der neue Vermieter kann nicht einseitig und eigenmächtig Änderungen am Mietvertrag vornehmen. Er ist an den bestehenden Mietvertrag mit all seinen vertraglichen Vereinbarungen gebunden. Für Änderungen am Mietvertrag bedarf es immer der Zustimmung des Mieters.

3. Kann der neue Vermieter jetzt die Miete erhöhen ?


Allein aufgrund des Eigentümerwechsel ist keine Mieterhöhung zulässig! Aber auch hier gilt: Der neue Vermieter hat die gleichen Rechte wie der alte Vermieter. Er kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, wenn die letzte Mieterhöhung mehr als 12 Monate zurückliegt. Hat er Modernisierungsmaßnahmen an der Mietwohnung durchgeführt, ist eine Erhöhung der Miete auch zulässig.

Ausführliche Informationen zur Mieterhöhung finden Sie hier „Mieterhöhung – Wann und in welcher Höhe ist sie zulässig?“.

4. Darf der neue Eigentümer den Mietvertrag einfach kündigen?


Grundsätzlich hat der Mieter gegenüber dem neuen Vermieter den gleichen Kündigungsschutz wie gegenüber dem alten Vermieter. Das bedeutet, dass der Vermieter den Mietvertrag nur kündigen kann, wenn ein wirksamer Kündigungsgrund gegeben ist.

Lesen Sie dazu unseren Rechtstipp „Ordentliche Kündigung des Mietvertrags – Das müssen Sie wissen!“.

Häufig kommt es vor, dass der neue Eigentümer der Mietwohnung diese selbst nutzen will. In diesen Fällen kann er unter bestimmten Voraussetzungen wegen Eigenbedarf den Mietvertrag zu kündigen. Den Eigenbedarf muss er gegenüber dem Mieter allerdings darlegen und beweisen.
War der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, kann der wegen Eigenbedarf gekündigte Mieter Schadensersatzforderungen gegenüber dem Vermieter geltend machen. Der Vermieter muss dann die Differenz zu einer höheren Miete, mögliche Doppelmietzahlungen und die Umzugskosten tragen.

Wann eine Eigenbedarfskündigung zulässig ist, und wann nicht, lesen Sie hier „Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen?“.

Aufgepasst: Ist im Mietvertrag geregelt, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgeschlossen ist, muss sich auch der neue Eigentümer daranhalten.

5. Müssen Mieter Modernisierungsmaßnahmen nach einem Eigentümerwechsel dulden?


Nach einem Eigentümerwechsel kommt beim neuen Vermieter häufig der Wunsch auf die neu erworbene Immobilie zu modernisieren, um ihren Wert zu erhöhen und damit letztlich auch mehr Miete zu erwirtschaften. Grundsätzlich müssen Mieter sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen dulden. Dazu gehören etwa energetische Modernisierungen, wie der Einbau einer neuen Heizung oder eine Verbesserung der Wohnsituation, wie zum Beispiel der Bau eines Stellplatzes für den Mieter. Modernisierungsmaßnahmen, die gesetzlich vorgeschrieben sind, darf der neue Vermieter auch vornehmen. Luxussanierungen fallen sicher nicht darunter.

Wichtige Infos, welche Modernisierungsmaßnahmen zulässig sind und um wie viel die Miete nach einer Modernisierung erhöht werden darf, finden Sie hier hier „Modernisierung: Ankündigung, Duldungspflicht und Mieterhöhung“.

6. Was passiert nach einem Eigentümerwechsel mit der Mietkaution?


Bei einem Eigentümerwechsel geht die Kaution vom alten Vermieter auf den neuen Vermieter über. Ist ein Mietverhältnis beendet, bekommt der Mieter seine geleistete Kaution daher immer vom aktuellen Vermieter zurück. Etwas anderes gilt nur, wenn das Mietverhältnis vor dem Eigentümerwechsel schon beendet war. Dann ist der alte Vermieter der richtige Ansprechpartner im Hinblick auf die Rückzahlung der Kaution, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) (Az. VIII ZR 219/06).

Weitere Informationen zur Mietkaution finden Sie hier „Mietkaution: Worauf müssen Mieter achten?“.

7. Wer ist nach einem Eigentümerwechsel für die Betriebskostenabrechnung zuständig?


Nach einem Eigentümerwechsel wird bei der Abrechnung der Betriebskosten wie folgt verfahren: Wer am Ende einer abgelaufenen Abrechnungsperiode Vermieter war, ist auch für die Betriebskostenabrechnung zuständig. Auch wenn diese Abrechnung erst nach einem Eigentümerwechsel erfolgt, so auch der BGH (Az. VIII ZR 168/03).



erstmals veröffentlicht am 17.04.2008, letzte Aktualisierung am 23.01.2024

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