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Kategorie: Anwalt Mietrecht , 10.02.2021 (Lesedauer ca. 4 Minuten, 1411 mal gelesen)

Winterdienst - Können Vermieter die Räumpflicht auf Mieter abwälzen?

Winterdienst - Können Vermieter die Räumpflicht auf Mieter abwälzen? © freepik - mko

Vermieter oder Mieter – Wer muss im Winter Gehwege und Zufahrten von Schnee und Eis befreien? Gibt es verbindliche Räumzeiten? Was gilt bei Dauerschneefall? Wo muss geräumt und gestreut werden? Und wer haftet bei Glätteunfällen?

Wer muss Schnee schippen und streuen?


Grundsätzlich ist der Vermieter für die Einhaltung der Streu- und Räumpflichten von Gehwegen und Zufahrten auf seinem Grundstück verantwortlich. Er kann diese Pflichten aber wirksam auf den Mieter übertragen. Dies kann im Mietvertrag individuell vereinbart werden, so der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VI ZR 126/07). Nicht ausreichend ist die Regelung des Winterdienstes in einer Hausordnung (Landgericht Frankfurt/Main, Aktenzeichen 2/11 S 136/87; Amtsgericht Köln, Aktenzeichen 210 C 107/10).

Dem Vermieter steht es frei, die gesamte Mietergemeinschaft oder einen einzelnen Mieter zum Streuen und Schneeschippen zu verpflichten. Es gibt kein Gewohnheitsrecht wonach der Erdgeschoss-Mieter immer zum Winterdienst verpflichtet ist, so das Oberlandesgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 16 U 123/87). Beauftragt der Vermieter einen professionellen Winterdienst, kann er die Kosten hierfür im Rahmen der Betriebskostenabrechnung vom Mieter einfordern. Doch Vorsicht: Kommt ein privater professioneller Winterdienst seiner Verpflichtung Gehwege von Schnee und Eis zu befreien nicht nach, kann die Kommune die Kosten der Ersatzvornahme für den durchgeführten Winterdienst von ihm verlangen, so das Verwaltungsgericht Berlin (Aktenzeichen VG 1 K 259.10).

Übrigens: Krankheit oder Urlaub entbinden den Mieter nicht von seinen Winterpflichten. In diesen Fällen ist er verpflichtet für einen Ersatz zu sorgen.

Vermieter muss Winterdienst kontrollieren


Vermieter sollten sich aber bewusst sein, dass sie zwar den Winterdienst an die Mieter oder an ein Unternehmen abtreten können, die Verantwortung aber weiterhin bei ihnen liegt. Bei einem Glätteunfall haftet er für den entstandenen Schaden, wenn er nicht nachweisen kann, dass er seiner Überwachungspflicht nachgekommen ist. Der Vermieter muss zumindest stichprobenartig überprüfen, ob Mieter oder Unternehmen ihre Räum- und Streupflichten ordnungsgemäß erfüllen.

Wann muss der Winterdienst erledigt werden?


Die meisten Kommunen haben die Streu- und Räumzeiten in einer Satzung festgeschrieben. In der Regel beginnen die Winterpflichten um 7.00 Uhr morgens und enden um 20.00 Uhr abends. An Orten mit Publikumsverkehr, wie etwa einem Theater, Kino oder Kneipen, enden die Winterpflichten erst um 22.00 und später, so der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VI ZR 125/83). Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Aktenzeichen 24 U 143/99) ist es einem Mieter nicht zu zumuten vor 6 Uhr morgens Schnee zu räumen.

Bei Dauerschneefall muss nicht die ganze Zeit über geräumt werden. Sobald aber der Schneefall eine Pause macht, ist der Gehweg zu räumen (Oberlandesgericht Celle, Aktenzeichen 9 U 220/03; Oberlandesgericht Naumburg, Aktenzeichen 12 U 144/99; Brandenburgisches Oberlandesgericht Aktenzeichen 2 U 11/99). Wenn sich Glatteis bildet, muss sofort gestreut werden. In jedem Fall ist Streuen wichtiger als Fegen, entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen III ZR 165/66). Nach einem Urteil des Oberlandesgericht Schleswig zufolge, müssen die Wege bei einem Eisregen innerhalb von 40 Minuten nach Ende des Niederschlags abgestreut werden (Aktenzeichen 24 U 14/2000).

Welche Flächen müssen von Schnee und Eis befreit werden?


Die übertragenen Winterpflichten beziehen sich auf den Gehweg vorm Haus, dem Zugang zum Haus und zu den Mülltonnen und Parkplätzen sowie zur Tiefgarage, so das Oberlandesgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 14 U 107/07). Dabei reicht ein 1,50 m breiter Streifen aus, der frei geräumt wird. Notwendig ist, dass zwei Fußgänger aneinander vorbei gehen können, entschied das Oberlandesgericht Nürnberg (Aktenzeichen 6 U 2402/00) und das Landgericht Coburg (Aktenzeichen 41 O 675/13). Der Weg zu Mülltonnen oder Parkplätzen muss nur etwa 0,50 Meter geräumt werden (Oberlandesgericht Frankfurt/Main, Aktenzeichen 23 U 195/00).

Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Aktenzeichen I-24 U 161/07) ist ein Vermieter nicht verpflichtet, vermietete Pkw-Stellplätze von Schnee und Eis zu befreien.

Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters beschränkt sich auf den Bereich seines Grundstücks, wenn die Kommune ihm nicht die allgemeine Streu- und Räumpflicht übertragen hat, so der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 255/16).

Bezüglich der Räum- und Streupflicht auf den Straßen bleibt in der Regel die Kommune in der Pflicht. Ein Anwohner hat keinen Anspruch darauf, dass die Kommune vor seinem Grundstück mit Lava und Salz streut, entschied das Amtsgericht Aachen (Aktenzeichen 6 L 539/19).

Wer übrigens gelegentlich mal ein bis zwei Schaufeln auf Nachbarsgrundstück wirft, beeinträchtigt damit nicht dessen Eigentum, entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 213 C 7060/17).

Wer haftet bei Gätteunfällen?


Passanten die auf einem nicht geräumten Gehweg stürzen, haben einen Anspruch auf Schmerzensgeld und Schadensersatz, so der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VI ZR 126/07). Das Oberlandesgericht Oldenburg (Aktenzeichen 1 U 77/13) hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft zur Zahlung von mehr als 16.000 Euro Schadensersatz wegen eines Glatteisunfalls verpflichtet, weil sie die ihr übertragene Streupflicht am Unfalltag verletzte.

Allerdings muss der Gestürzte die Verletzung der Räum- und Streupflicht auch beweisen. Allein die Behauptung, er sei ausgerutscht, weil nicht geräumt war, reicht laut Landgericht Coburg (Aktenzeichen 41 O 393/13) nicht aus.

Hat sich der Passant allerdings leichtsinnig und unvorsichtig verhalten, muss der Gestürzte mit einer Mitschuld rechnen, stellt das Landgericht Trier (Aktenzeichen 3 S 100/03) klar. Das ist etwa der Fall, wenn ein Gehweg erkennbar schlecht geräumt wurde, der Passant diesen aber trotzdem begeht, entschied das Hanseatische Oberlandesgericht (Aktenzeichen 3 W 20/13). Auch das Amtsgericht Augsburg (Aktenzeichen 74 C 1611 / 18) führt aus, dass ein Passant bei der Nutzung seines erkennbar nicht gestreuten Gehwegs einen Sturz riskiert und ihm somit ein Mitverschulden anzurechnen ist.

Checkliste zum Winterdienst



  • Bei Schneefall und Glätte sind Hauseingang, Wege zu den Mülltonnen und den Mieterparkplätzen sowie der Gehweg vor dem Haus zu räumen und ggf. zu streuen.


  • Vermieter können den Winterdienst an die Mieter oder ein Unternehmen übertragen. Die ordnungsgemäße Durchführung sollten sie aber überwachen, denn kommt es zu Unfällen durch Schnee oder Glätte, drohen dem Vermieter Schadensersatzforderungen.


  • In der Regel muss zwischen 7 und 21 Uhr geräumt und gestreut werden, in der Zwischenzeit hingegen nicht. Die lokale Straßenreinigungssatzung gibt genaue Auskünfte. Mit was (Streusalz oder Kiesel) gestreut werden darf, müssen Sie bei vor Ort erfragen!


  • Bei anhaltendem Schneefall oder Eisregen muss niemand zu Schieber und Schaufel greifen. Setzt der Niederschlag aus, sollte aber umgehend wieder geräumt und gestreut werden.


  • Kann ein Mieter seiner Räumpflicht nicht nachkommen, muss er für eine Ersatzkraft sorgen. Kann er aus gesundheitlichen Gründen dauerhaft keinen Winterdienst leisten, muss ihn der Vermieter freistellen.




erstmals veröffentlicht am 17.12.2009, letzte Aktualisierung am 10.02.2021

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