Winterdienst: Wann müssen Mieter Schnee schippen?
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Bei Schnee und Glätte stellt sich für Mieter immer wieder die Frage, ob sie oder der Vermieter den Winterdienst erledigen müssen. Sind Mieter verpflichtet Schnee zu schippen und zu streuen? Was passiert, wenn Mieter den Winterdienst nicht erledigen? Wann und wo müssen Mieter Schnee räumen und streuen? Muss der Vermieter Streumittel und Schneeschaufel zur Verfügung stellen? Ist er verpflichtet den Winterdienst zu kontrollieren? Und wer haftet bei Glätteunfällen?
- Wann sind Mieter verpflichtet zur Schneeschaufel zu greifen?
- Zu welchen Zeiten muss der Mieter den Winterdienst erledigen?
- Wo muss der Mieter überall Schnee schippen und streuen?
- Muss der Vermieter Streumittel und Schneeschaufel zur Verfügung stellen?
- Muss der Vermieter den Winterdienst kontrollieren?
- Was passiert, wenn der Mieter den Winterdienst nicht erledigt?
- Wer muss bei Krankheit oder Urlaub des Mieters Schnee räumen?
- Kann der Vermieter die Kosten für den Winterdienst als Betriebskosten umlegen?
- Wer haftet bei Unfällen aufgrund von Schnee und Eis?
- Checkliste zum Winterdienst
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Wann sind Mieter verpflichtet zur Schneeschaufel zu greifen?
Grundsätzlich ist der Vermieter für die Einhaltung der Streu- und Räumpflichten von Gehwegen und Zufahrten auf seinem Grundstück verantwortlich. Er kann diese Pflichten aber wirksam auf den Mieter übertragen. Dies kann etwa im Mietvertrag individuell vereinbart werden, so der Bundesgerichtshof (BGH) (Az. VI ZR 126/07). Nicht ausreichend ist die Regelung des Winterdienstes in einer Hausordnung, so u.a. Landgericht (LG) Frankfurt/Main, Az. 2/11 S 136/87; Amtsgericht Köln, Az. 210 C 107/10.
Dabei steht es dem Vermieter frei, die gesamte Mietergemeinschaft oder einen einzelnen Mieter zum Streuen und Schneeschippen zu verpflichten. Es gibt übrigens kein Gewohnheitsrecht wonach der Erdgeschoss-Mieter immer zum Winterdienst verpflichtet ist, so das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt/Main (Az. 16 U 123/87).
Zu welchen Zeiten muss der Mieter den Winterdienst erledigen?
Die meisten Kommunen haben die Streu- und Räumzeiten in einer Satzung festgeschrieben. In der Regel beginnen die Winterpflichten um 7.00 Uhr morgens und enden um 20.00 Uhr abends. An Orten mit Publikumsverkehr, wie etwa einem Theater, Kino oder Kneipen, enden die Winterpflichten erst um 22.00 und später, so der BGH (Az. VI ZR 125/83). Nach einer Entscheidung des OLG Düsseldorf (Az. 24 U 143/99) ist es einem Mieter nicht zu zumuten vor 6 Uhr morgens Schnee zu räumen.
Bei Dauerschneefall muss der Mieter nicht die ganze Zeit über Schnee räumen. Sobald aber der Schneefall eine Pause macht, ist der Gehweg zu räumen (OLG Celle, Az.9 U 220/03; OLG Naumburg, Az. 12 U 144/99; Brandenburgisches OLG, Az. 2 U 11/99). Wenn sich Glatteis bildet, muss sofort gestreut werden. In jedem Fall ist Streuen wichtiger als Fegen, entschied der BGH (Az. III ZR 165/66). Nach einem Urteil des OLG Schleswig zufolge, müssen die Wege vom Mieter bei einem Eisregen innerhalb von 40 Minuten nach Ende des Niederschlags abgestreut werden (Az. 24 U 14/2000).
Das Kammergericht Berlin (Az. 21 U 56/22) weist in einem Urteil darauf hin, dass die Winterdienstpflicht nicht schon bei allgemeiner Glätte einsetzt, sondern erst, wenn lokal eine Glättegefahr besteht.
Wo muss der Mieter überall Schnee schippen und streuen?
Die übertragenen Winterpflichten auf den Mieter beziehen sich auf den Gehweg vorm Haus, dem Zugang zum Haus und zu den Mülltonnen und Parkplätzen sowie zur Tiefgarage, so das OLG Karlsruhe (Az. 14 U 107/07). Dabei reicht ein 1,50 m breiter Streifen aus, der frei geräumt wird. Notwendig ist, dass zwei Fußgänger aneinander vorbei gehen können, entschied das OLG Nürnberg (Az. 6 U 2402/00) und das LG Coburg (Az. 41 O 675/13). Der Weg zu Mülltonnen oder Parkplätzen muss vom Mieter nur etwa 0,50 Meter geräumt werden, so das OLG Frankfurt/Main, Az. 23 U 195/00.
Nach einem Urteil des OLG Düsseldorf (Az. I-24 U 161/07) ist ein Vermieter nicht verpflichtet, vermietete Pkw-Stellplätze von Schnee und Eis zu befreien.
Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters beschränkt sich auf den Bereich seines Grundstücks, wenn die Kommune ihm nicht die allgemeine Streu- und Räumpflicht übertragen hat, so der BGH (Az. VIII ZR 255/16).
Bezüglich der Räum- und Streupflicht auf den Straßen bleibt in der Regel die Kommune in der Pflicht. Ein Anwohner hat keinen Anspruch darauf, dass die Kommune vor seinem Grundstück mit Lava und Salz streut, entschied das Amtsgericht Aachen (Az. 6 L 539/19).
Wer übrigens gelegentlich mal ein bis zwei Schaufeln auf Nachbarsgrundstück wirft, beeinträchtigt damit nicht dessen Eigentum, entschied das Amtsgericht München (Az. 213 C 7060/17).
Muss der Vermieter Streumittel und Schneeschaufel zur Verfügung stellen?
Grundsätzlich muss der Vermieter dem Mieter das Equipment für den Winterdienst zur Verfügung stellen. Dazu gehören neben dem Streumittel auch die Schneeschaufel oder ein Besen. Ist allerdings im Mietvertrag festgelegt, dass der Mieter Streumittel und Schneeschaufel zur Verfügung stellen muss, ist der Vermieter raus aus der Nummer.
Muss der Vermieter den Winterdienst kontrollieren?
Vermieter sollte klar sein, dass sie zwar den Winterdienst an die Mieter oder an ein Unternehmen abtreten können, die Verantwortung aber weiterhin bei ihnen liegt. Bei einem Glätteunfall haftet der Vermieter für den entstandenen Schaden, wenn er nicht nachweisen kann, dass er seiner Überwachungspflicht nachgekommen ist. Der Vermieter muss zumindest stichprobenartig überprüfen, ob Mieter oder Unternehmen ihre Räum- und Streupflichten ordnungsgemäß erfüllen.
Wer den Winterdienst auf eine Fachfirma überträgt, bleibt in der Verantwortung, entschied auch das LG Köln (Az. 15 O 169/23). Der Grundstückseigentümer muss selbst tätig werden, wenn er erkennt, dass der beauftragte Dienst bei Schnee und Glätte nicht ausrückt. Unterlässt er trotz Kenntnis eigene Maßnahmen oder zumindest Warnungen, haftet er für entstandene Schäden. Die Übertragung der Räum- und Streupflicht entbindet nicht von der Kontroll- und Eingreifpflicht, wenn die Gefahr offensichtlich ist.
Aufgepasst: Kommt ein privater professioneller Winterdienst seiner Verpflichtung Gehwege von Schnee und Eis zu befreien nicht nach, kann die Kommune die Kosten der Ersatzvornahme für den durchgeführten Winterdienst von Vermieter verlangen, so das Verwaltungsgericht Berlin (Az. VG 1 K 259.10).
Was passiert, wenn der Mieter den Winterdienst nicht erledigt?
Kommt ein Mieter seiner Verpflichtung Schnee zu räumen nicht nach, kann der Vermieter den Winterdienst durch einen Dritten vornehmen lassen und die anfallenden Kosten dem Mieter als Betriebskosten in Rechnung stellen, wenn dies so im Mietvertrag vereinbart wurde.
Wer muss bei Krankheit oder Urlaub des Mieters Schnee räumen?
Krankheit oder Urlaub entbinden den Mieter nicht von seinen übertragenen Winterpflichten. In diesen Fällen ist er verpflichtet für einen Ersatz zu sorgen.
Kann der Vermieter die Kosten für den Winterdienst als Betriebskosten umlegen?
Kosten für den Winterdienst gehören nicht automatisch zu den umlagefähigen Betriebskosten. Sie dürfen nur dann auf die Mieter verteilt werden, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. In der Praxis genügt es, wenn im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) verwiesen wird. Dort sind unter § 2 Nr. 8 BetrKV die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung aufgeführt, darunter fällt auch der Winterdienst, insbesondere Schneeräumen, Streuen von Gehwegen, Eisbeseitigung
Umlagefähig sind insbesondere Kosten für ein beauftragtes Winterdienstunternehmen, Kosten für Arbeitsleistungen, wie Räumen und Streuen und die Ausgaben für Streumittel. Diese Kosten dürfen als laufende Betriebskosten jährlich abgerechnet werden.
Nicht umlagefähig sind die Anschaffungskosten für Geräte, wie Schneeschieber oder Streuwagen, Kosten für Reparaturen oder Ersatzbeschaffungen, Verwaltungskosten oder einmalige Sondermaßnahmen ohne regelmäßigen Bezug. Solche Ausgaben zählen zu den Instandhaltungs- oder Verwaltungskosten und sind vom Vermieter selbst zu tragen.
Häufig wird der Winterdienst im Mietvertrag auf die Mieter übertragen. Beauftragt der Vermieter dennoch zusätzlich ein Unternehmen, dürfen dessen Kosten nicht doppelt abgerechnet werden. Eine Umlage ist dann nur zulässig, wenn die Mieter ihrer Pflicht nicht nachkommen oder der Mietvertrag eine Ersatzvornahme vorsieht.
Die Kosten des Winterdienstes werden in der Regel nach Wohnfläche, nach Personenzahl oder nach einem anderen vereinbarten Umlageschlüssel auf die Mieter verteilt. Der Verteilerschlüssel muss klar und nachvollziehbar in der Betriebskostenabrechnung angegeben sein.
In Mehrfamilienhäusern mit Wohnungseigentümergemeinschaft gilt: Legt die WEG die Kosten auf die Eigentümer um, können Vermieter diese wiederum als Betriebskosten an ihre Mieter weiterreichen, sofern der Mietvertrag dies erlaubt.
Wer haftet bei Unfällen aufgrund von Schnee und Eis?
Passanten die auf einem nicht geräumten Gehweg stürzen, haben einen Anspruch auf Schmerzensgeld und Schadensersatz, so der BGH (Az. VI ZR 126/07). Das OLG Oldenburg (Az. 1 U 77/13) hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft zur Zahlung von mehr als 16.000 Euro Schadensersatz wegen eines Glatteisunfalls verpflichtet, weil sie die ihr übertragene Streupflicht am Unfalltag verletzte.
Allerdings muss der Gestürzte die Verletzung der Räum- und Streupflicht auch beweisen. Allein die Behauptung, er sei ausgerutscht, weil nicht geräumt war, reicht laut LG Coburg (Az. 41 O 393/13) nicht aus.
Hat sich der Passant allerdings leichtsinnig und unvorsichtig verhalten, muss der Gestürzte mit einer Mitschuld rechnen, stellt das LG Trier (Az. 3 S 100/03) klar. Das ist etwa der Fall, wenn ein Gehweg erkennbar schlecht geräumt wurde, der Passant diesen aber trotzdem begeht, entschied das Hanseatische OLG (Az. 3 W 20/13). Auch das Amtsgericht Augsburg (Az. 74 C 1611 / 18) führt aus, dass ein Passant bei der Nutzung seines erkennbar nicht gestreuten Gehwegs einen Sturz riskiert und ihm somit ein Mitverschulden anzurechnen ist.
Wichtig: Vermieter haften auch bei organisiertem Winterdienst für Glätteunfälle. Der BGH (Az. VIII ZR 250/23) hat klargestellt, dass die Pflicht zur Verkehrssicherung aus dem Mietvertrag bestehen bleibt, selbst wenn der Winterdienst von einem Hausmeister im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft erledigt wird. Dies gilt auch dann, wenn die Vermieterin nur Miteigentümerin des Grundstücks ist. Der beauftragte Dienst gilt rechtlich als Erfüllungsgehilfe, für dessen Versäumnisse die Vermieterin einstehen muss.
Checkliste zum Winterdienst
- Bei Schneefall und Glätte sind Hauseingang, Wege zu den Mülltonnen und den Mieterparkplätzen sowie der Gehweg vor dem Haus zu räumen und ggf. zu streuen.
- Vermieter können den Winterdienst an die Mieter oder ein Unternehmen übertragen. Die ordnungsgemäße Durchführung sollten sie aber überwachen, denn kommt es zu Unfällen durch Schnee oder Glätte, drohen dem Vermieter Schadensersatzforderungen.
- In der Regel muss zwischen 7 und 21 Uhr geräumt und gestreut werden, in der Zwischenzeit hingegen nicht. Die lokale Straßenreinigungssatzung gibt genaue Auskünfte. Mit was (Streusalz oder Kiesel) gestreut werden darf, müssen Sie bei vor Ort erfragen!
- Bei anhaltendem Schneefall oder Eisregen muss niemand zu Schieber und Schaufel greifen. Setzt der Niederschlag aus, sollte aber umgehend wieder geräumt und gestreut werden.
- Kann ein Mieter seiner Räumpflicht nicht nachkommen, muss er für eine Ersatzkraft sorgen. Kann er aus gesundheitlichen Gründen dauerhaft keinen Winterdienst leisten, muss ihn der Vermieter freistellen.
erstmals veröffentlicht am 17.12.2009, letzte Aktualisierung am 02.01.2026
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