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Gaszähler in einer Mietwohnung ©mko - topopt

Betriebskostenabrechnung aus rechtlicher Sicht

Letzte Aktualisierung am 22.09.2020 / Lesedauer ca. 3 Minuten
Ob Betriebskostenabrechnung (BKA) oder Nebenkostenabrechnung, gerne werden beide Begriffe gleichbedeutend verwendet. Gemeint sind damit Kosten, die zusätzlich zur Miete einer Mietwohnung anfallen und vom Vermieter auf die Mietparteien umgelegt werden können. Bei strenger Sichtweise sind Betriebskosten eine Untermenge der Nebenkosten. Seit Januar 2014 gibt es neben dem Mietrecht im BGB zusätzlich noch eine Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV. Diese regelt welche der Kostenarten als Betriebskosten gelten und somit umlagefähig sind. § 1 BetrKV enthält die genaue Definition von Betriebskosten, § 2 BetrKV die Aufstellung dieser Kosten. Die Abrechnung dieser Kosten erfolgt in der Regel durch ein Umlageverfahren oder eine im Mietvertrag festgelegte Pauschale. Für welche Abrechnung der Betriebskosten man sich in einem Mietverhältnis entscheidet, kann jeweils individuell im Mietvertrag geregelt werden. Die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter kann der Vermieter nur vornehmen, wenn dies im Mietvertrag geregelt ist.

Abrechnung der Betriebskosten nach dem Umlageverfahren

In aller Regel zahlen Mieter eine monatliche Vorauszahlung bzw. Abschlagszahlung. Zum Ende des Jahres werden die Betriebskosten dann exakt ermittelt. Die Gesamtabrechnung wird anschließend dem Mieter zugestellt und mit der bereits geleisteten Vorauszahlung verrechnet. Waren die monatlichen Vorauszahlungen zu hoch angesetzt, so erfolgt eine Rückzahlung, waren sie zu niedrig veranschlagt, stellt der Vermieter nun eine Nachforderung an den Mieter. Bei einem Mietshaus mit mehreren Mietparteien werden die Betriebskosten nach einem Umlageverfahren bzw. einem Verteilerschlüssel abgerechnet. Der Vermieter muss in diesem Fall darlegen, wie sich der Anteil des jeweiligen Mieters nach diesem Schlüssel errechnet, z.B. nach der Gesamtwohnfläche der Wohneinheit. Alle mietvertraglichen Vereinbarungen bzw. Änderungen zur Abrechnung der Betriebskosten können nur mit Zustimmung des Mieters vorgenommen werden.

Abrechnung der Betriebskosten nach einer Pauschale

Wer eine Betriebskostenpauschale im Mietvertrag vereinbart, kann sich eine exakte Betriebskostenermittlung zu Ende des Abrechnungszeitraumes ersparen. Denn mit der Zahlung der Pauschale sind die Betriebskosten abgegolten. Selbst wenn die Betriebskosten nachweislich höher sein sollten, ist der Mieter nicht zu einer Nachzahlung verpflichtet. Umgekehrt kann er aber auch keine Rückzahlung verlangen, sollte die Pauschale die Betriebskosten überstiegen haben.

Die Betriebskostenverordnung - Welche Kosten können umgelegt werden?

Laut einem BGH-Urteil 2016 ist es schon ausreichend wenn der Vermieter im Mietvertrag lediglich darauf hinweist, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen habe. Der Bundesgerichtshof vertritt hier die Meinung, dass inzwischen jeder wisse, was Betriebskosten sind. Nachfolgend die in der BetrKV aufgelisteten Kostenpositionen als Überblick: Grundsteuer und sonstige öffentliche Lasten
  1. Kosten der Wasserversorgung
  2. Kosten der Entwässerung
  3. Zentrale Heizungskosten
  4. Betriebskosten für Warmwasseranlagen
  5. Kosten für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen (soweit sie nicht in vorangegangenen Punkten berücksichtigt wurden.
  6. Kosten des Betriebs von Personen- und Lastenaufzüge
  7. Kosten für Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  8. Kosten für Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  9. Kosten der Gartenpflege
  10. Kosten der Beleuchtung gemeinsam genutzter Flächen
  11. Kosten für Schornsteinreinigung
  12. Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen
  13. Kosten für den Hauswart (Hausmeister-Service)
  14. Kosten für gemeinsame Breitband- oder Antennenanlagen
  15. Kosten für den Betrieb der Einrichtung der Wäschepflege (Strom, Überwachung, Pflege, Reinigung etc.)
  16. Sonstige Betriebskosten

Diese Regelungen gelten für die Abrechnung

Der Gesetzgeber schreibt vor, dass Betriebskostenabrechnungen für den Mieter "nachvollziehbar" sein müssen. Sie müssen also Mindeststandards an Inhalt und Übersichtlichkeit erfüllen, z.B.:
  • Aufschlüsselung nach verschiedenen Betriebskostenarten.
  • Zu jedem Abrechnungsposten sind Anteil des Mieters und Gesamtkosten des Hauses zu nennen.
  • Der Umlageschlüssel für einzelne Abrechnungsposten ist zu erläutern.
  • Der Gesamtverbrauch an Brennstoff ist in einer Mengengröße anzugeben (z.B. Heizöl in Liter). Die Angabe der reinen Kosten genügt nicht.
  • Die Abrechnung muss rechnerisch nachvollziehbar sein.
Es gibt Abrechnungsfristen, die für die Abrechnung von Betriebskosten gelten. Die Betriebskostenabrechnungn muss innerhalb eines Jahres nach Ablauf des vorangegangenen Abrechnungszeitraumes erstellt werden. Ist die Jahresfrist verstrichen, darf der Mieter, bei einer Überzahlung, noch eine Rückzahlung verlangen. Im umgekehrten Fall der Minderzahlung, kann der Vermieter von seinem Mieter jedoch keine Nachzahlung mehr fordern.

Widerspruch gegen die Abrechnung einlegen

Haben Sie Zweifel wegen Ihrer Betriebskostenabrechnung, so wenden Sie sich erstmal an Ihren Vermieter. Er ist verpflichtet, Ihnen auf Verlangen Auskunft zu einzelnen Abrechnungsposten zu erteilen. Egal ob Verwaltungskosten, Gartenpflegekostenl Heizkosten, Wartung oder Reparaturkosten. Viele Mieter zögern mit einem solchen Schritt, denn sie fürchten einen Bruch im Verhältnis mit ihrem Vermieter. Wenn Sie sich entschließen, Widerspruch gegen Ihre Betriebskostenabrechnung einzulegen oder sie anzufechten, sollten Sie dies zeitnah tun. Haben Sie Fragen ob bestimmte Wohnungsnebenkosten wirklich umlagefähig sind, und kann Ihnen auch die zuständige Hausverwaltung nicht ausreichend weiterhelfen, so wenden Sie sich an einen Anwalt für Mietrecht. Er weiß was umlagefähig ist und kennt die Betriebskostenpositionen. Möchten Sie evtl. in Ihrer Wohnanlage einen anderen Verteilerschlüssel durchsetzen, weil Sie eine Abrechnung nach Wohnungsgröße bzw. Wohnfläche nicht gerecht finden? Brauchen Sie einen Rat über einzuhaltende Fristen, so ist auch hier ein Anwalt der richtige Ansprechpartner. Als Fachmann für Mieterschutz kennt er sich mit Wohnraummietrecht bestens aus und kann auch Nachzahlungsansprüche des Vermieters bzw. der Vermieterin prüfen.