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Betriebskostenabrechnung aus rechtlicher Sicht

Die Begriffe Betriebskostenabrechnung (BKA) und Nebenkostenabrechnung werden im allgemeinen Sprachgebrauch synonym verwendet. Es geht um Kosten, die zusätzlich zur Miete anfallen und vom Vermieter auf die Mietparteien umgelegt werden (können). Bei strenger Sichtweise sind Betriebskosten eigentlich eine Untermenge der Nebenkosten. Doch wie auch immer die Begriffe verwendet werden, entscheidend für Mieter und Vermieter ist, welche Kosten tatsächlich umlagefähig sind und wie sie abgerechnet werden. Denn darüber erhitzen sich regelmäßig die Gemüter - und streiten sich die Parteien regelmäßig vor Gericht.

Hintergrund

In den vergangenen Jahren sind die Nebenkosten stark gestiegen. In Einzelfällen übersteigen sie, zusammen mit den ebenfalls stark gestiegenen Energiekosten, sogar bereits die Wohnraummiete. Klar dass Mieter, die auf diese Weise zur Kasse gebeten werden, gerne mal kritisch nachfragen.

Abrechnung der Betriebskosten nach dem Umlageverfahren

Mieter sind verpflichtet, dem Vermieter die Miete zu bezahlen; eine gesetzliche Regelung für die Betriebskosten gibt es nicht. Üblicherweise regeln die Parteien dies im Mietvertrag. Was hier steht ist für beide bindend. In aller Regel zahlen Mieter eine monatliche Vorauszahlung / Abschlagszahlung. Zum Ende des Jahres werden die Betriebskosten dann exakt ermittelt, die Abrechnung dem Mieter zugestellt und mit der Vorauszahlung verrechnet. Je nach Lage der Dinge erfolgt dann eine Rückzahlung oder eine Nachforderung. In Immobilien mit mehreren Mietparteien werden die Betriebskosten nach einem Umlageverfahren / Verteilerschlüssel abgerechnet. Der Vermieter muss darlegen, wie sich der Anteil eines Mieters nach diesem Schlüssel errechnet (z.B. nach der Wohnfläche). Alle mietvertraglichen Vereinbarungen zur Abrechnung der Betriebskosten sind nur mit Zustimmung des Mieters (Vertragsänderung) vornehmen.

Abrechnung der Betriebskosten nach einer Pauschale

Wer eine Betriebskosten-Pauschale im Mietvertrag vereinbart, kann sich eine exakte Betriebskostenermittlung zu Ende des Abrechnungszeitraumes sparen. Mit der Zahlung der Pauschale sind Betriebskosten abgegolten. Selbst wenn die Betriebskosten nachweislich höher sein sollten, ist der Mieter nicht zu einer Nachzahlung verpflichtet. Umgekehrt kann er keine Rückzahlung verlangen, sollte die Pauschale die Betriebskosten überstiegen haben. Alle mietvertraglichen Vereinbarungen zur Abrechnung der Betriebskosten sind nur mit Zustimmung des Mieters vornehmen, da es sich hierbei um eine Vertragsänderung handelt.

Welche Kosten umgelegt werden können, regelt die Betriebskostenverordnung

Welche Betriebskosten der Vermieter anteilig auf die Mieter übertragen darf, ist gesetzlich geregelt. Bekannte Größen: Heizung, Warmwasser, Energiekosten (Treppenhausbeleuchtung), Wasser und Abwasser usw. Weniger bekannt dürften beispielsweise jedoch sein: Eichung der Wasserzähler, Grundsteuer, Entwässerungskosten, Wartungskosten von Heizanlagen und Aufzügen, Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege usw. Was umlagefähig ist, legt die Betriebskostenverordnung fest.

Diese Regelungen gelten für die Abrechnung

Der Gesetzgeber schreibt vor, dass Betriebskostenabrechnungen für den Mieter "nachvollziehbar" sein müssen. Sie müssen also Mindeststandards an Inhalt und Übersichtlichkeit erfüllen, z.B.:
  • Aufschlüsselung nach verschiedenen Betriebskostenarten.
  • Zu jedem Abrechnungsposten sind Anteil des Mieters und Gesamtkosten des Hauses zu nennen.
  • Der Umlageschlüssel für einzelne Abrechnungsposten ist zu erläutern.
  • Der Gesamtverbrauch an Brennstoff ist in einer Mengengröße anzugeben (z.B. Heizöl in Liter). Die Angabe der reinen Kosten genügt nicht.
  • Die Abrechnung muss rechnerisch nachvollziehbar sein.
Für die Abrechnung der Betriebskosten gelten Fristen: Die BKA ist innerhalb eines Jahres nach Ablauf des vorangegangenen Abrechnungszeitraumes zu erstellen. Ist dies nicht geschehen, darf der Mieter (bei Überzahlung) noch eine Rückzahlung verlangen. Im umgekehrten Fall (bei Minderzahlung) kann der Vermieter von seinem Mieter keine Nachzahlung mehr fordern.

Widerspruch gegen die Abrechnung einlegen

Wenn Sie vermuten, dass Ihre Betriebskostenabrechnung nicht in Ordnung ist, oder an der Höhe zweifeln, können Sie sich Gewissheit verschaffen. Prinzipiell ist Ihr Vermieter verpflichtet, Ihnen auf Verlangen Auskunft zu einzelnen Abrechnungsposten zu erteilen. Viele Mieter zögern mit einem solchen Schritt, denn sie fürchten einen Bruch im Verhältnis mit ihrem Vermieter. Wenn Sie sich entschließen, Widerspruch gegen Ihre Betriebskostenabrechnung einzulegen oder sie anzufechten, sollten Sie dies zeitnah tun. Fragen Sie einen Anwalt um Rat. Der kennt die Fristen und weiß, ob Ihr Anliegen Aussicht auf Erfolg hat. Hier finden Sie einen kundigen Anwalt für Mietrecht.

Letzte Aktualisierung am 2016-06-23

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