Ordentliche Kündigung des Mietvertrags – Das müssen Sie wissen!
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Mit einer ordentlichen Kündigung haben Mieter und Vermieter die Möglichkeit ein Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu beenden. Während der Mieter ohne Angabe von Gründen sich vom Mietvertrag lösen kann, muss der Vermieter seine Kündigung begründen.
Welche Kündigungsgründe gibt es?
Ein Vermieter kann eine ordentliche Kündigung aussprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen kann. Die drei häufigsten Kündigungsgründe sind eine erhebliche Pflichtverletzung durch den Mieter, Eigenbedarf und eine Kündigung, weil die Immobilie verwertet werden soll.
Wann liegt eine Pflichtverletzung durch den Mieter vor?
Der Vermieter hat das Recht mit einer ordentlichen Kündigung das Mietverhältnis zu beenden, wenn der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten erheblich verletzt hat. Dies ist etwa dann der Fall, wenn der Mieter seine Miete unpünktlich oder gar nicht zahlt, wenn er den Hausfrieden erheblich stört oder etwa die Wohnung unerlaubt untervermietet. Wichtig ist, dass der Vermieter gegenüber dem Mieter die Pflichtverletzung abmahnt, bevor er bei einem erneuten Verstoß eine ordentliche Kündigung ausspricht.
Was versteht man unter Eigenbedarf?
Benötigt der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für einen Familienangehörigen, kann er eine Kündigung aus Eigenbedarf aussprechen. Lesen Sie in unserem ausführlichen Ratgeberbeitrag „Eigenbedarf – Was tun?“ welche Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung erfüllt sein müssen.
Was ist eine Verwertungskündigung?
Der Vermieter hat auch dann ein berechtigtes Interesse an der Auflösung des Mietverhältnisses, wenn durch die Fortsetzung eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Immobilie nicht möglich ist und dem Vermieter dadurch nicht unerhebliche Nachteile entstehen. Unter wirtschaftlicher Verwertung der Immobilie ist neben Abbruch und Neubau auch eine Sanierung oder Nutzungsänderung zu verstehen. Das Motiv, durch eine Verwertungskündigung eine höhere Miete zu erzielen, rechtfertigt keine Verwertungskündigung. Neben den entstehenden Nachteilen des Vermieters müssen bei einer Verwertungskündigung auch die Interessen des Mieters abgewogen werden.
Welche Formalien muss eine Kündigung erfüllen?
Eine ordentliche Kündigung eines Mietvertrags muss schriftlich erfolgen. Kündigungen per E-Mail oder Fax sind nicht zulässig. Die Kündigung muss an alle Mieter adressiert sein und von allen Vermietern unterschrieben sein. Der Vermieter muss seine Kündigungsgründe verständlich und nachvollziehbar im Schreiben darlegen.
Gibt es Fristen zu beachten?
Mieter können, wenn keine abweichenden Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen wurden, das Mietverhältnis unabhängig davon wie lange sie in der Wohnung gewohnt haben, mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten beenden. Das heißt, die Kündigung erfolgt bis zum dritten Werktag des Monats mit Wirkung zum Ende des übernächsten Monats.
Für Vermieter verlängert sich diese Kündigungsfrist je nach Mietdauer. Wohnt der Mieter länger als fünf Jahre in der Mietwohnung verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate, bei einer Mietdauer von acht Jahren kommen weitere drei Monate zur Kündigungsfrist dazu. Die maximale Kündigungsfrist beträgt für Vermieter somit neun Monate.
Kürzere Kündigungsfristen gelten etwa bei der Vermietung von möblierten Immobilien.
Wichtig: Für den Beginn der Kündigungsfrist ist der Zugang beim Mieter, bzw. Vermieter, entscheiden und nicht das Datum des Kündigungsschreibens!
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