Ordentliche Kündigung des Mietvertrags – Wie geht das?
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Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags unterliegt klaren gesetzlichen Regeln. Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen bestimmte Fristen und formale Anforderungen beachten, damit das Mietverhältnis wirksam endet. Doch wann darf ein Mieter überhaupt ordentlich kündigen? Welche Voraussetzungen muss ein Vermieter erfüllen, um den Vertrag fristgerecht zu beenden? Welche Fehler können dazu führen, dass eine Kündigung unwirksam ist? Und wann macht sich ein Vermieter bei einer unwirksamen Kündigung schadensersatzpflichtig?
- Was versteht man unter einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses?
- Wann kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen?
- In welcher Form muss eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erfolgen?
- Welche Kündigungsfristen gibt es bei einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu beachten?
- Welche Möglichkeiten haben Mieter gegen eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags vorzugehen?
- Macht sich der Vermieter bei einer unwirksamen ordentliche Kündigung schadensersatzpflichtig?
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Was versteht man unter einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses?
Mit einer ordentlichen Kündigung haben Mieter und Vermieter die Möglichkeit ein Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu beenden. Während der Mieter ohne Angabe von Gründen sich vom Mietvertrag lösen kann, muss der Vermieter seine Kündigung begründen.
Wann kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen?
Ein Vermieter kann eine ordentliche Kündigung aussprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen kann, wie zum Beispiel Eigenbedarf, Verletzung von Mietpflichten, wie nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Mieter oder unpünktliche Mietzahlungen, oder weil die Immobilie verwertet werden soll. Ohne einen solchen Grund ist eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter unwirksam.
Was versteht man unter Eigenbedarf?
Benötigt der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für einen Familienangehörigen, kann er eine Kündigung aus Eigenbedarf aussprechen. Lesen Sie in unserem ausführlichen Ratgeberbeitrag „Eigenbedarf – Was tun?“ welche Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung erfüllt sein müssen.
Wann liegt eine Pflichtverletzung durch den Mieter vor?
Der Vermieter hat das Recht mit einer ordentlichen Kündigung das Mietverhältnis zu beenden, wenn der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten erheblich verletzt hat. Dies ist etwa dann der Fall, wenn der Mieter seine Miete unpünktlich oder gar nicht zahlt, wenn er den Hausfrieden erheblich stört oder etwa die Wohnung unerlaubt untervermietet. Wichtig ist, dass der Vermieter gegenüber dem Mieter die Pflichtverletzung abmahnt, bevor er bei einem erneuten Verstoß eine ordentliche Kündigung ausspricht.
Was ist eine Verwertungskündigung?
Der Vermieter hat auch dann ein berechtigtes Interesse an der Auflösung des Mietverhältnisses, wenn durch die Fortsetzung eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Immobilie nicht möglich ist und dem Vermieter dadurch nicht unerhebliche Nachteile entstehen. Unter wirtschaftlicher Verwertung der Immobilie ist neben Abbruch und Neubau auch eine Sanierung oder Nutzungsänderung zu verstehen. Das Motiv, durch eine Verwertungskündigung eine höhere Miete zu erzielen, rechtfertigt keine Verwertungskündigung. Neben den entstehenden Nachteilen des Vermieters müssen bei einer Verwertungskündigung auch die Interessen des Mieters abgewogen werden.
In welcher Form muss eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erfolgen?
Eine ordentliche Kündigung eines Mietvertrags muss schriftlich erfolgen. Kündigungen per E-Mail oder Fax sind nicht zulässig. Die Kündigung muss an alle Mieter adressiert sein und von allen Vermietern unterschrieben sein. In der Kündigung sollten der Name des Mieters, die Adresse der Mietwohnung, das Kündigungsdatum und die Bitte um Bestätigung enthalten sein. Der Vermieter muss seine Kündigungsgründe verständlich und nachvollziehbar im Schreiben darlegen.
Welche Kündigungsfristen gibt es bei einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu beachten?
Mieter können, wenn keine abweichenden Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen wurden, das Mietverhältnis unabhängig davon wie lange sie in der Wohnung gewohnt haben, mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten beenden. Das heißt, die Kündigung erfolgt bis zum dritten Werktag des Monats mit Wirkung zum Ende des übernächsten Monats.
Für Vermieter verlängert sich diese Kündigungsfrist je nach Mietdauer. Wohnt der Mieter länger als fünf Jahre in der Mietwohnung verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate, bei einer Mietdauer von acht Jahren kommen weitere drei Monate zur Kündigungsfrist dazu. Die maximale Kündigungsfrist beträgt für Vermieter somit neun Monate.
Kürzere Kündigungsfristen gelten etwa bei der Vermietung von möblierten Immobilien.
Wichtig: Für den Beginn der Kündigungsfrist ist der Zugang beim Mieter, bzw. Vermieter, entscheiden und nicht das Datum des Kündigungsschreibens!
Welche Möglichkeiten haben Mieter gegen eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags vorzugehen?
Mieter haben unter bestimmten Umständen das Recht, der Kündigung zu widersprechen, insbesondere wenn der Umzug eine besondere Härte bedeuten würde, wie beispielsweise im Falle von hohem Alter oder schwerer Krankheit. Dieser Widerspruch muss schriftlich und rechtzeitig erfolgen, und wird letztlich vom Gericht entschieden.
Es empfiehlt sich daher die Unterstützung eines Anwalts für Mietrecht einzuholen. Dieser wird Sie mit fachlicher Expertise und Erfahrung bei Ihrem Vorgehen gegen die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses begleiten.
Macht sich der Vermieter bei einer unwirksamen ordentliche Kündigung schadensersatzpflichtig?
Spricht ein Vermieter eine unwirksame ordentliche Kündigung aus, kann er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig machen. Ein Schadensersatzanspruch kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Mieter aufgrund der Kündigung konkrete Nachteile erleidet. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter bereits umzieht, neue Räume anmietet oder zusätzliche Kosten entstehen, weil er davon ausgeht, die Kündigung sei wirksam. Auch Kosten für Umzug, Renovierung oder höhere Mietzahlungen können unter Umständen als Schaden geltend gemacht werden. Entscheidend ist dabei, ob der Vermieter schuldhaft gehandelt hat. Das bedeutet nicht zwingend, dass er vorsätzlich eine unwirksame Kündigung ausgesprochen haben muss. Schon Fahrlässigkeit kann ausreichen. Fahrlässig handelt ein Vermieter etwa dann, wenn er die rechtliche Situation nicht ausreichend prüft und trotzdem kündigt, obwohl erhebliche Zweifel an der Wirksamkeit bestehen.
Das Risiko einer fehlerhaften Kündigung trägt grundsätzlich der Vermieter selbst. Selbst wenn er sich vorher rechtlich beraten lässt, entbindet ihn das nicht automatisch von der Verantwortung. Ein bloßer Rechtsirrtum schützt nur dann vor einer Haftung, wenn der Vermieter bei sorgfältiger Prüfung berechtigterweise davon ausgehen durfte, dass seine Kündigung rechtmäßig ist. Dies zeigt auch folgender Fall vor dem OLG München (Az. 32 U 3422/24e): Ein neuer Grundstückseigentümer hatte einer gewerblichen Mieterin die Praxisräume ordentlich gekündigt. Er argumentierte, der langfristige Mietvertrag sei wegen angeblicher Schriftformmängel nicht wirksam befristet. Die Mieterin hielt die Kündigung für unberechtigt, zog jedoch während des laufenden Rechtsstreits aus und mietete kurzfristig neue Räume an. Die vom Vermieter erhobene Räumungsklage wurde vom Landgericht München I abgewiesen. Anschließend verlangte die Mieterin Schadensersatz, insbesondere für die durch den Umzug entstandenen Mehrkosten. Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht gaben ihr Recht. Nach Auffassung des Gerichts verletzt ein Vermieter seine vertraglichen Rücksichtnahmepflichten, wenn er eine unwirksame Kündigung ausspricht und dem Mieter dadurch den vertragsgemäßen Gebrauch der Räume streitig macht. Daraus kann ein Schadensersatzanspruch entstehen. Der Vermieter berief sich darauf, er habe vor der Kündigung Gutachten von zwei großen Anwaltskanzleien eingeholt, die die Wirksamkeit der Kündigung für möglich hielten. Das Gericht ließ dies jedoch nicht als Entlastung gelten. Ein Rechtsirrtum entschuldige nur dann, wenn der Vermieter bei sorgfältiger Prüfung sicher davon ausgehen durfte, dass seine Rechtsauffassung zutrifft. Bestehen dagegen rechtliche Zweifel, trägt der Vermieter das Risiko einer Fehleinschätzung selbst. Auch mögliche Fehler der beratenden Anwälte muss er sich zurechnen lassen. Der Beschluss verdeutlicht: Spricht ein Vermieter eine rechtlich zweifelhafte oder unwirksame Kündigung aus, trägt er grundsätzlich das Risiko der Folgen, auch dann, wenn er sich zuvor anwaltlich beraten ließ.
erstmals veröffentlicht am 28.02.2020, letzte Aktualisierung am 20.03.2026
Erstellt von: Kerstin Rügge, Rechtsanwältin (Redaktion anwaltssuche.de)
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