In der Regel verlangt der Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages von seinem künftigen Mieter eine Mietkaution. § 551 BGB „Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten“ berechtigt den Vermieter dazu diese Kaution zu verlangen. Gleichzeitig regelt das BGB aber auch deren maximale Höhe. Sie darf nicht mehr als „höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen“. Üblich sind meistens zwei bis drei Nettokaltmieten. Diese Mietsicherheit dient dem Vermieter als Absicherung und zur Durchsetzung seiner Interessen bei einem späteren möglichen Streitfall mit dem Mieter. Sollte der Mieter seinen Zahlungspflichten der Wohnraummiete nicht nachkommen, oder sind mögliche Schadensersatzansprüche wegen Mietschäden entstanden, so behält der Vermieter den Teil der Kaution ein, der den Schaden deckt. Hat der Vermieter es bei Unterzeichnung verabsäumt eine Mietsicherheit zu verlangen, kann er dies zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr nachholen, es sei denn der Mieter erklärt sich mit einer nachträglichen Kautionsvereinbarung einverstanden.
Zahlung und Verwahrung der Mietkaution
Es gibt auch eine gesetzliche Regelung wie die Mietkaution vom Vermieter zu verwahren ist. Das Geld ist, als Spareinlage mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist und einem üblichen Zinssatz, bei einem Kreditinstitut anzulegen. Es muss also sicher, aber auch gewinnbringend angelegt werden. Außerdem hat die Spareinlage auf dem Mietkautionssparbuch strikt vom Vermögen des Vermieters getrennt zu erfolgen und darf auch für die Dauer der Mietvertragsbindung nicht angerührt werden. Beide Parteien können sich auch gemeinsam gegen ein Mietkautionskonto und für eine andere Anlageform einigen. Gereicht eine abweichende Vereinbarung dem Mieter zum Nachteil, so ist sie nicht gültig. Die Kaution wird dem Vermieter in der Regel vom Mieter überwiesen oder auch als Barkaution überreicht. Übergibt man die Kaution in bar, so ist unbedingt eine Quittung oder die Empfangsbestätigung des Vermieters schriftlich einzufordern. Da es manchem Mieter schwerfällt, drei Monatsmieten auf einmal zu erschwingen, gibt es auch die Möglichkeit einer Mietkautionsbürgschaft. In diesem Fall wird statt Bargeld oder Sparbuch eine Bürgschaftsurkunde übergeben. Der Mieter hat sich dann an einen Anbieter gewandt der Mietkautionsbürgschaften übernimmt. Diese Kautionsbürgschaft, auch Mietkautionsversicherung oder Mietkautionspolice genannt, bestätigt dem Vermieter die Haftung eines Dritten im Schadensfall. Angeboten werden Kautionspolicen meist von Versicherungen oder auch Kreditinstituten. Übernimmt die Kautionskasse die Bürgschaft, vereinbart sie mit dem Mieter einen jährlich zu zahlenden Beitrag und im Gegenzug erhält der Mieter eine Bürgschaftsurkunde. Diese übergibt er dem Vermieter anstelle einer Barkaution.
Rückzahlung Mietkaution
Zieht ein Mieter aus - oder kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarf - und ist mit dem Mietobjekt soweit alles in Ordnung, wird das Sparbuch aufgelöst und der Mieter erhält seine Kaution in voller Höhe samt Zinsen und Zinseszinsen zurück. Allerdings muss der Vermieter die Kaution nicht sofort zurückzahlen. Grundsätzlich hat er nach dem Ende des Mietverhältnisses Anspruch auf eine Prüfungsfrist von bis zu sechs Monaten. In dieser Zeit kann er das Mietobjekt prüfen und gegebenenfalls den Rückzahlungsbetrag errechnen. Dazu muss das Mietverhältnis beendet sein und der Mieter bis zum letzten Monat jeden Monat die Miete in voller Höhe bezahlt haben. Weder darf der Mieter die letzten Mietzahlungen um den Betrag der Kaution kürzen, noch darf der Vermieter per se sechs Monate lang prüfen. Er erhält lediglich eine ausreichende Zeit - die er im Zweifelsfall auch begründen muss. In Einzelfällen darf der Vermieter auch noch länger als sechs Monate prüfen, wenn es etwa um die Abrechnung der Betriebskosten geht. Denn dem Vermieter ist es zum Beispiel gestattet, einen Betrag zu errechnen und zurückzubehalten, der in etwa der Nachzahlung für die Betriebskosten entspricht. Die gesamte Kaution unter dem Vorwand der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung zurückzubehalten, ist indes nicht möglich.
Kaution: Nicht nur im Mietrecht ein großes Thema
Am häufigsten findet sich die Kaution wohl als Sicherheit bei der Miete einer Wohnung. Allerdings verlangen auch Autovermieter in der Regel eine Kaution als Sicherheit. Das Vermietungsunternehmen verwahrt diese Kaution bis zur Rückgabe des unbeschädigten Fahrzeuges und händigt sie dann dem Mieter wieder aus. Zweck der Kaution ist in diesem Fall eine Ergänzung der mit der Fahrzeugmiete abgeschlossenen Versicherung. Meist entspricht die Kaution, der Höhe der vereinbarten Selbstbeteiligung der abgeschlossenen Fahrzeugversicherung. Im Schadenfall kann der Vermieter die Kaution dann einbehalten. Er ist damit sicher, dass ein vom Mieter verursachter Schaden auf jeden Fall in der entsprechenden Höhe gedeckt ist. Auch in anderen Bereichen sind Kautionen üblich, z. B. beim Skiverleih. Ski sind kostspielige Gegenstände. Um Missbrauch oder Diebstahl vorzubeugen, verlangt das Unternehmen beim Verleih deshalb von seinen Kunden eine Kaution. Auch der Verleih von Biertischen, Fahrrädern, Musikanlagen, Werkzeugen, Partyzelten oder technischen Geräten ist meist nur mit der Hinterlegung einer Kaution möglich. Üblicherweise ist sie in den Mietbedingungen oder in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des vermietenden Unternehmens festgelegt. Dort ist auch fixiert, wann und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter die Kaution oder Teile davon einbehalten darf. Bei ordnungsgemäßer und rechtzeitiger Rückgabe des verliehenen Gegenstandes muss der Vermieter die Kaution in der vereinbarten Höhe zurückgeben. Verspätete Rückgabe, Beschädigung oder eventuelle Forderungen Dritter können den Vermieter veranlassen, die Kaution ganz oder teilweise zurückzubehalten. Es empfiehlt sich daher dringend, die Mietbedingungen oder AGB nicht einfach zu unterschreiben, sondern bereits vor Abschluss des Geschäftes aufmerksam zu lesen. Eine Kaution kennt man auch im Strafrecht. Droht einem Bürger die Untersuchungshaft, kann er diese, sofern das Gericht zustimmt, durch das Bereitstellen einer Kaution vermeiden. Die Kaution wird einbehalten, wenn der Bürger nicht zur angesetzten Gerichtsverhandlung erscheint.
Anwalt für Mietrecht hilft, Ihre Rechte durchzusetzen
Kautionsfragen können verschiedene Rechtsgebiete berühren, am häufigsten wohl das Mietrecht, aber auch das Vertragsrecht oder das Strafrecht. Viele Mietverhältnisse enden leider nicht friedlich und so mündet die Rückzahlung der Kaution oftmals in langwierigen schriftlichen Auseinandersetzungen oder gar in einem Gerichtsverfahren. Eine außerordentliche Einigung ist dem immer vorzuziehen. Einen Rechtsanwalt für Mietrecht rechtzeitig um Hilfe zu bitten, kann helfen einen Mietrechtsstreit zu verhindern und zu einer für beide Seiten zufriedenstellenden Lösung zu finden. Ist dies nicht möglich, so vertritt er auch vor Gericht kundig und versiert seinen Mandanten.
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