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Wucher beim Mietzins

Von Mietwucher spricht man, wenn die vereinbarte Miete, verglichen mit der ortsüblichen Vergleichsmiete, überteuert ist und der Umstand der Zwangslage für den Mieter bestand. Grund kann ein Mangel an Alternativmietangeboten sein. Mietwucher ist meist schwer nachweisbar und bedarf deshalb oft eines Sachverständigen-Gutachtens. Nicht zuletzt, weil dem Gericht der örtliche Mietspiegel als Nachweis der Wohnraummietverhältnisse nicht genügt. Dies gilt auch für Untermietverhältnisse, ebenso für Hotelzimmer oder Urlaubsunterkünfte.

Welches Gesetz bei Mietwucher?

Sowohl das BGB, als auch das StGB und vor allem das WiStrG behandeln das Thema Wohnraummieten und ihre zulässigen Höchstgrenzen bei Mietzinsvereinbarungen. Auch wenn es prinzipiell den beiden Vertragsparteien freisteht die Miethöhe zu vereinbaren so sind dem doch gesetzliche Grenzen gesteckt.

Was regelt § 5 WiStrG Mietpreisüberhöhung?

Der § 5 WiStG (Wirtschaftstrafgesetz) behandelt das Thema Mietpreisüberhöhung. In Absatz 1 heißt es: „Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.“ Überschreitet eine vereinbarte Miete die ermittelte Vergleichsmiete am Wohnungsmarkt um mindestens 20 % so ist sie dem Gesetz nach unangemessen hoch und wird als Verstoß gegen geltendes Recht angesehen. Zusätzlich muss der Vermieter sich des knappen Wohnraumangebotes bewusst gewesen sein und diesen Umstand absichtlich für sich genutzt haben. Die Ausnutzung der Situation wird als Ordnungswidrigkeit eingestuft und mit bis zu 50.000 Euro Geldbuße geahndet. Allerdings muss der Mieter als Kläger im Streitfall nicht nur beweisen können, dass es nur ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen, also Wohnungsknappheit gab sondern auch, dass er sich in einer Zwangslage befand. Im Gewerbemietrecht ist die Rechtsprechung strenger. Denn bei Gewerbemietverträgen geht das Gesetz davon aus, dass die Vertragsparteien i. d. Regel Kaufmann oder Unternehmer sind, die eine angemessene Miete besser einschätzen können. Wenn der Vermieter allerdings begründen und auch nachweisen kann, dass die überhöhte Miete notwendig ist um die Deckung der laufenden Aufwendungen zu erreichen, so liegt kein Verstoß gegen § 5 WiStrG vor!

Was regelt der Wucher-Paragraf 291 StGB?

Der § 291 Strafgesetzbuch beschäftigt sich mit dem Umstand des Wuchers. Dort steht sinngemäß, dass der Tatbestand des Wuchers vorliegt, wenn

• eine Zwangslage,
• die Unerfahrenheit,
• ein Mangel an Urteilsvermögen
• oder die Willensschwäche eines anderen

ausgenutzt wird, um sich eigene Vermögensvorteile zu verschaffen. Liegt die vereinbarte Miete auch noch über 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird dies als „auffälliges Mißverhältnis“ betrachtet welches strafbar ist und mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft wird. Übrigens ist hier nicht nur der Mietwucher geregelt, sondern auch Wucher bei der Kreditvergabe oder bei der Bereitstellung von sonstigen Leistungen. BGB § 558 „Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“ Die ortsübliche Vergleichsmiete wird im § 558 Abs 2 S 1 BGB definiert: „Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind.“

Was passiert wenn Mietwucher festgestellt wurde?

Konnte der Tatbestand des Mietwuchers nachweislich (in einem Strafverfahren ist dies durch ein Sachverständigen-Gutachtens zu klären) belegt werden, so ist der Mietvertrag nichtig und der Vermieter hat mit einer Geldstrafe oder sogar mit bis zu drei Jahren Freiheitsentzug zu rechnen. Der Mieter darf die Mietsache weiterhin nutzen und die Zahlung des Mietzinses verweigern bis der Vermieter seine Mietforderung entsprechend dem ortsüblichen Mietspiegel angeglichen hat. Mietwucher in besonders schwerem Fall zieht eine Freiheitsstrafe bis zu 10 Jahren nach sich. Dieser liegt in der Regel dann vor, wenn der Vermieter seinen Mieter in wirtschaftliche Not gedrängt hat oder Mietwucher gewerbsmässig begeht.

Welches Urteil fällte das Hamburger Landgericht zum Mietwucher?

Ein sehr wichtiges Urteil fällte das Landgericht Hamburg nach insgesamt fünf Jahren Streit. Das Jobcenter Hamburg hatte hohe Mieten für schlechte Wohnungen bezahlt, in denen Hartz-IV-Empfänger lebten. Nachdem die Zustände im Herbst 2010 an die Öffentlichkeit drangen, klagte das Amt und bekam vom Amtsgericht und vom Landgericht Recht. Die Firma, welche die feuchten, schimmeligen Wohnungen vermietet hatte, musste an die Behörde über 52.000 Euro zurückzahlen, zudem auch ab Juni 2010 Zinsen darauf bezahlen und die Mieten natürlich auf ein vergleichsübliches Niveau anpassen (nachzulesen unter LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016, 316 S 81/15). Das Urteil könnte auch insofern wegweisend sein, da immer mehr Flüchtlinge, die hier Asyl beantragen und ohne Arbeit sind, künftig Hartz IV beziehen und sich vermutlich öfter in ganz ähnlichen Situationen wie die Betroffenen in diesem Fall befinden werden.

Was tun bei Mietwucher?

Hat ein Mieter den Eindruck sein Vermieter hätte die Miete unverhältnismäßig hoch angesetzt und eine vorhandene Wohnungsknappheit ausgenutzt, und fühlt man sich wirtschaftlich ausgebeutet, weil man als Mieter in Wohnungsnot in der schwächeren Position war, so wendet man sich am besten an einen Anwalt für Mietrecht. Er kann einschätzen ob sich der Vermieter mit der vereinbarten Miete tatsächlich unmäßige Vermögensvorteile verschafft und somit die Wuchergrenze überschritten hat. Sogenannte Miethaie nutzen oft ganz schamlos eine Notsituation ihrer Opfer aus. Wird der Vermieter vor Gericht des Mietwuchers überführt, so kann man als Kläger gemeinsam mit dem Anwalt nicht nur eine angepasste Miete einfordern sondern auch die überhöhte Miete der Vormonate wieder zurückfordern. Übersteigt die Miethöhe die Vergleichsmiete sogar um mind. 100% so liegt als Rechtsfolge nun auch die Beweislast nicht mehr beim Mieter sondern beim Vermieter. Er muss nun beweisen, dass die Miete angemessen war und er den Mieter nicht ausgebeutet hat.

Weitere Fragen kurz erklärt:

Kann Mietwucher auch bei möblierten Wohnungen vorkommen?

Ja, auch bei möblierten Wohnungen gilt die Grenze von 50 Prozent. Ein Möblierungszuschlag darf nur angemessen sein und muss im Verhältnis zur tatsächlichen Ausstattung stehen.

Gilt Mietwucher auch bei Gewerberäumen?

Ja, der Straftatbestand kann auch bei gewerblichen Mietverhältnissen erfüllt sein. Allerdings sind die Anforderungen an den Nachweis der Ausbeutung meist strenger als bei Wohnraum.

Kann Mietwucher auch bei Untermiete vorkommen?

Ja, auch ein Untermieter kann Opfer von Mietwucher werden. Wenn der Hauptmieter unangemessen hohe Beträge verlangt, kann dies ebenfalls strafbar sein.

Wird Mietwucher automatisch geahndet?

Nein, Mietwucher wird nur verfolgt, wenn eine Anzeige vorliegt. Mieter müssen aktiv werden, meist durch Strafanzeige und Zivilklage.

Kann ein Vermieter sich gegen den Vorwurf des Mietwuchers verteidigen?

Ja, wenn er nachweisen kann, dass die Miete trotz Überschreitung ortsüblich gerechtfertigt war, etwa wegen besonderer Ausstattung oder Lage. Der Nachweis muss plausibel und dokumentiert sein.

Spielt die finanzielle Situation des Mieters bei Mietwucher eine Rolle?

Ja, sie ist entscheidend. Mietwucher setzt voraus, dass der Vermieter die wirtschaftliche Schwäche oder Notlage des Mieters bewusst ausnutzt.

Kann Mietwucher auch bei Staffelmietverträgen auftreten?

Ja, wenn die Staffelmietbeträge zu Beginn bereits deutlich über der ortsüblichen Miete liegen oder später unzulässig ansteigen. Eine richterliche Überprüfung ist in solchen Fällen möglich.

Kann der Vermieter bei Verdacht auf Mietwucher nachträglich die Miete senken, um Strafe zu vermeiden?

Eine Senkung kann strafmildernd wirken, beseitigt aber nicht die bereits verwirklichten Straftat.