Wann darf der Vermieter das Schloss zur Wohnungstür auswechseln?
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Egal, ob es um ausbleibende Mietzahlungen, die Vernachlässigung der Wohnung oder einen Mieter geht, der nach der Kündigung nicht auszieht: Konflikte zwischen Vermieter und Mieter können schnell sehr belastend werden. Doch darf der Vermieter in solchen Situationen einfach das Wohnungsschloss austauschen, um den Zugang des Mieters zur Wohnung zu verhindern?
- In welchen Fällen darf der Vermieter das Türschloss bedenkenlos austauschen?
- Darf der Vermieter das Schloss bei Mietschulden austauschen
- Schloss auswechseln erlaubt, wenn Mieter nach Kündigung nicht auszieht?
- Kann der Vermieter das Schloss zur Sicherung seines Vermieterpfandrechts austauschen?
- Was droht dem Vermieter bei einem unberechtigten Austausch des Wohnungstürschlosses?
- Tipps für Vermieter vor dem Austausch des Türschlosses
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In welchen Fällen darf der Vermieter das Türschloss bedenkenlos austauschen?
Der Vermieter kann das Schloss der Wohnungstür selbstverständlich austauschen, wenn der Mieter dem zustimmen.
Da der Vermieter für die Sicherheit und Instandhaltung der Wohnung verantwortlich ist, darf er ein neues Türschloss einbauen, wenn die Sicherheit der Wohnung durch ein defektes Schloss oder verlorene Schlüssel gefährdet ist. Auch wenn Gefahr im Verzug besteht, etwa bei einem Wasserschaden, darf der Vermieter alles tun, um die Gefahr abzuwenden oder zu minimieren. In diesen Fällen muss der Mieter unverzüglich über den Austausch des Türschlosses informiert werden und neue Schlüssel ausgehändigt bekommen.
Bei Einzug eines neuen Mieters ist der Austausch des Türschlosses ebenfalls zulässig, da der Vermieter berechtigt ist, neuen Mietern sichere Schlösser zu übergeben.
Wichtig: Ohne diese Gründe ist ein eigenmächtiger Austausch eines Türschlosses durch den Vermieter rechtswidrig und kann zu Schadensersatzansprüchen führen.
Darf der Vermieter das Schloss bei Mietschulden austauschen
Ein Streit zwischen Mieter und Vermieter wegen rückständiger Mietzahlungen endete damit, dass der Vermieter in Abwesenheit des Mieters das Schloss zur Wohnungstür auswechseln und die Wohnung räumen ließ. Das ist nicht erlaubt, entschied das Amtsgericht München (Az. 461 C 9942/17). Ein Vermieter darf nicht einfach das Schloss der Wohnungstür auswechseln darf. Dem Mieter müsse wieder umgehend Besitz an der Wohnung eingeräumt werden, da die Räumungsansprüche des Vermieters nicht gerichtlich entschieden worden seien und es sich damit um einen Fall von verbotener Eigenmacht handele. Man könne den gesetzlichen Mieterschutz nicht mit Gewalt außer Kraft setzen, so das Gericht.
Schloss auswechseln erlaubt, wenn Mieter nach Kündigung nicht auszieht?
Nicht selten zieht ein Mieter sehr zum Ärger des Vermieters nach einer rechtmäßigen Kündigung des Mietverhältnisses einfach nicht aus. Sehr verlockend ist jetzt die Vorstellung, einfach das Schloss zur Wohnungstür auszuwechseln, um dem Mieter den Zutritt zur Mietwohnung zu verweigern. Das ist allerdings nicht erlaubt. Der Vermieter, der seine Mietwohnung eigenmächtig zurückerobert, begeht eine verbotene Eigenmacht. Er kann seinen Besitz an der Mietwohnung nur mit Hilfe eines Gerichtsverfahrens rechtmäßig zurückerlangen.
Kann der Vermieter das Schloss zur Sicherung seines Vermieterpfandrechts austauschen?
Der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen eigenmächtig das Schloss zur Wohnungstür des Mieters austauschen, wenn er so sein Vermieterpfandrecht sichert. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter vor Gericht einen Vollstreckungstitel auf Zahlung (etwa der Miete oder Nebenkosten) gegenüber dem Mieter erwirkt hat und sich in der Mietwohnung pfändbare Gegenstände befinden. Zudem muss der Vermieter das Recht haben, der Entfernung eines Gegenstands aus der Mietwohnung durch den Mieter zu widersprechen und die Entfernung des Gegenstandes muss unmittelbar bevorstehen. Wichtig ist weiterhin, dass das Austauschen des Wohnungstürschlosses verhältnismäßig ist. Dies ist es in der Regel nur, wenn der Mieter nicht mehr erreichbar ist und kein Interesse an der Nutzung der Wohnung oder der darin befindlichen Gegenstände hat, so das Landgericht Berlin (Az. 93 O 127/11).
Dies zeigt, dass das Austauschen des Wohnungstürschlosses auch für die Sicherung eines Vermieterpfandrechts nur im Ausnahmefall erlaubt ist.
Was droht dem Vermieter bei einem unberechtigten Austausch des Wohnungstürschlosses?
Tauscht der Vermieter eigenmächtig und unberechtigter Weise einfach das Schloss zur Wohnungstür einer Mietwohnung aus, kann das für ihn zivilrechtliche und strafrechtliche Folgen haben.
In zivilrechtlicher Hinsicht kann der Mieter vom Vermieter das sofortige Einräumen des Besitzes an der Mietwohnung verlangen. Der Mieter kann sich, wenn der Vermieter darauf nicht reagiert, auch Zutritt zur Wohnung verschaffen.
Zudem kann der Mieter gegenüber dem Vermieter Schadensersatz fordern, wenn er bspw. im Hotel übernachten musste oder für den Ersatz für verlorene oder beschädigte Schlüssel. Auch eventuelle Folgekosten muss der Vermieter als Schadensersatz tragen, wenn der Mieter etwa durch die Aussperrung Termine verpasst hat.
Für die Zeit, in der die Mietwohnung aufgrund des ausgetauschten Türschlosses für den Mieter nicht zu nutzen war, muss er auch keine Miete zahlen.
Handelt es sich um eine Gewerbeimmobilie, haftet der Vermieter in diesem Fall auf den entgangenen Gewinn des Mieters.
In strafrechtlicher Hinsicht macht sich der Vermieter durch den Austausch des Schlosses an der Wohnungstür wegen Hausfriedensbruch strafbar, der mit einer Geldstrafe oder einer Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr geahndet wird. Zudem kann das eigenmächtige Aussperren des Mieters als strafrechtlich relevante Nötigung gewertet werden.
Tipps für Vermieter vor dem Austausch des Türschlosses
1. Keine eigenmächtige Eingriffe
Um Konflikte zu vermeiden, sollten Vermieter keine eigenmächtigen Eingriffe in den ungestörten Gebrauch der Mietsache vornehmen. Das Türschloss der Wohnungstür darf nur bei berechtigtem Interesse, wie bei einem Sicherheitsrisiko, Mieterwechsel oder in Notfällen ausgetauscht werden.
2. Mieter vorm Austausch des Türschlosses informieren
Vor dem Tausch des Wohnungstürschlosses muss der Mieter schriftlich über Zeitpunkt und Grund informiert werden.
3. Nach dem Austausch des Türschlosses neue Schlüssel an Mieter übergeben
Nach einem berechtigten Tausch des Türschlosses muss der Mieter alle Schlüssel erhalten, die vertraglich vereinbart sind.
4. Rechtlichen Rat vorm Austausch des Türschlosses einholen
Im Zweifel sollte der Vermieter sich rechtlichen Rat bei einem Anwalt für Mietrecht einholen, um rechtliche Risiken und Schadensersatzforderungen zu vermeiden.
erstmals veröffentlicht am 06.02.2018, letzte Aktualisierung am 17.09.2025
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