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Kategorie: Anwalt Mietrecht , 24.03.2023 (Lesedauer ca. 2 Minuten, 18708 mal gelesen)

Wann darf der Vermieter das Schloss zur Wohnungstür auswechseln?

Wann darf der Vermieter das Schloss zur Wohnungstür auswechseln? © freepik - mko

Ob es die ausbleibende Mietzahlung ist, die Verwahrlosung der Mietwohnung oder ein Mieter, der nach der Kündigung nicht ausziehen will - Es gibt viele Gründe für Stress zwischen Vermieter und Mieter. Aber darf der Vermieter in solchen Fällen einfach das Schloss der Wohnungstür auswechseln, damit der Mieter seine Wohnung nicht mehr betreten kann?

Darf der Vermieter das Schloss bei Mietschulden austauschen?


Ein Streit zwischen Mieter und Vermieter wegen rückständiger Mietzahlungen endete damit, dass der Vermieter in Abwesenheit des Mieters das Schloss zur Wohnungstür auswechseln und die Wohnung räumen ließ. Das ist nicht erlaubt, entschied das Amtsgericht München (Az. 461 C 9942/17). Ein Vermieter darf nicht einfach das Schloss der Wohnungstür auswechseln darf. Dem Mieter müsse wieder umgehend Besitz an der Wohnung eingeräumt werden, da die Räumungsansprüche des Vermieters nicht gerichtlich entschieden worden seien und es sich damit um einen Fall von verbotener Eigenmacht handele. Man könne den gesetzlichen Mieterschutz nicht mit Gewalt außer Kraft setzen, so das Gericht.

Schloss auswechseln erlaubt, wenn Mieter nach Kündigung nicht auszieht?


Nicht selten zieht ein Mieter sehr zum Ärger des Vermieters nach einer rechtmäßigen Kündigung des Mietverhältnisses einfach nicht aus. Sehr verlockend ist jetzt die Vorstellung, einfach das Schloss zur Wohnungstür auszuwechseln, um dem Mieter den Zutritt zur Mietwohnung zu verweigern. Das ist allerdings nicht erlaubt. Der Vermieter, der seine Mietwohnung eigenmächtig zurückerobert, begeht eine verbotene Eigenmacht. Er kann seinen Besitz an der Mietwohnung nur mit Hilfe eines Gerichtsverfahrens rechtmäßig zurückerlangen.

Kann der Vermieter das Schloss zur Sicherung seines Vermieterpfandrechts auswechseln?


Der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen eigenmächtig das Schloss zur Wohnungstür des Mieters austauschen, wenn er so sein Vermieterpfandrecht sichert. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter vor Gericht einen Vollstreckungstitel auf Zahlung (etwa der Miete oder Nebenkosten) gegenüber dem Mieter erwirkt hat und sich in der Mietwohnung pfändbare Gegenstände befinden. Zudem muss der Vermieter das Recht haben, der Entfernung eines Gegenstands aus der Mietwohnung durch den Mieter zu widersprechen und die Entfernung des Gegenstandes muss unmittelbar bevorstehen. Wichtig ist weiterhin, dass das Austauschen des Wohnungstürschlosses verhältnismäßig ist. Dies ist es in der Regel nur, wenn der Mieter nicht mehr erreichbar ist und kein Interesse an der Nutzung der Wohnung oder der darin befindlichen Gegenstände hat, so das Landgericht Berlin (Az. 93 O 127/11).
Dies zeigt, dass das Austauschen des Wohnungstürschlosses auch für die Sicherung eines Vermieterpfandrechts nur im Ausnahmefall erlaubt ist.

Was droht dem Vermieter bei einem unberechtigten Austausch des Wohnungstürschlosses?


Tauscht der Vermieter eigenmächtig und unberechtigter Weise einfach das Schloss zur Wohnungstür einer Mietwohnung aus, kann das für ihn zivilrechtliche und strafrechtliche Folgen haben.

In zivilrechtlicher Hinsicht kann der Mieter vom Vermieter das sofortige Einräumen des Besitzes an der Mietwohnung verlangen. Der Mieter kann sich, wenn der Vermieter darauf nicht reagiert, auch Zutritt zur Wohnung verschaffen.
Zudem kann der Mieter gegenüber dem Vermieter Schadensersatz fordern, wenn er bspw. im Hotel übernachten musste.
Für die Zeit, in der die Mietwohnung aufgrund des ausgetauschten Türschlosses für den Mieter nicht zu nutzen war, muss er auch keine Miete zahlen.

Handelt es sich um eine Gewerbeimmobilie, haftet der Vermieter in diesem Fall auf den entgangenen Gewinn des Mieters.
In strafrechtlicher Hinsicht macht sich der Vermieter durch den Austausch des Schlosses an der Wohnungstür wegen Hausfriedensbruch strafbar, der mit einer Geldstrafe oder einer Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr geahndet wird.



erstmals veröffentlicht am 06.02.2018, letzte Aktualisierung am 24.03.2023

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