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Rechtsanwalt Martin Kleifeld
Ledschbor & Kleifeld Rechtsanwälte
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht · Fachanwalt für Baurecht/Architektenrecht
Wilhelmstraße 62, 53721 Siegburg

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Martin Kleifeld, Ihr Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht sowie für Baurecht und Architektenrecht in Siegburg. Sie bekommen bei mir in Sachen Baurecht und Immobilienrecht eine fachlich qualifizierte Beratung aus einer Hand. Im Folgenden möchte ich mich Ihnen kurz vorstellen. Das sind meine Kompetenzen. Ich wurde am 02.04.1968 in Duisburg geboren. 1990 bis 1994 absolvierte ich mein Studium in Bonn. Im Jahr 1997 wurde ich zur Rechtsanwaltschaft zugelassen. Seit 2007 bin ich Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit 2009 ebenfalls Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. So arbeite ich. Selbstverständlich ist es mein größtes Anliegen, meine Mandanten in »meinen« Rechtsgebieten kompetent und umfassend zu beraten und zu vertreten. Großen Wert lege ich auf die Aufklärung über bestehende Risiken, damit meine Mandanten die Chancen ihrer Rechtsverfolgung bestmöglich einschätzen können. Die beste rechtliche Auseinandersetzung ist die, die nicht stattfindet. Daher strebe ich immer eine außergerichtliche Lösung Ihrer Konflikte und Anliegen an. Sollte dies ...mehr

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Wichtiges zum Wohnungseigentumsrecht

zwei Frauen planen Eigentum Nach dem zweiten Weltkrieg wurde Wohnraum dringend benötigt. Die Bürger beteiligten sich finanziell am Wiederaufbau von Wohnraum und bekamen dafür realen Gegenwert. Eine gesetzliche Regelung wurde notwendig und so entstand 1951 das Wohnungseigentumsrecht. Das Eigentum einer Wohnung wird Sondereigentum genannt. Dadurch wird ausgedrückt, dass man die alleinigen Rechte und Pflichten an diesem Eigentum erhält. Außerdem erhält man auch einen bestimmten Anteil am Gemeinschaftseigentum.

Die Teilungserklärung

älteres Ehepaar liest ein Dokument Durch die Teilungserklärung wird Wohnungseigentum verbindlich festgehalten. Das Teileigentumsgrundbuch, wie das Wohnungsgrundbuch auch genannt wird, findet sich im Grundbuchamt, welches sich gewöhnlich im zuständigen Amtsgericht befindet. Die sogenannte Teilungserklärung ist wichtig, da hier genau definiert ist, welchem Teileigentümer welches Sondereigentum gehört und was Gemeinschaftseigentum ist. Sie ist auch wichtig um entstehende Kosten am Gemeinschaftseigentum anteilsmäßig gerecht aufzuteilen. Im Falle eines Verkaufes der Immobilie sorgt die notariell beglaubigte Teilungserklärung für Rechtssicherheit.

Was zum Sondereigentum gehört

drei Personen besprechen den Kauf einer Wohnung Selbstredend sind die Räume der Wohnung Sondereigentum, ebenso Decken- und Wandverkleidungen sowie Fußbodenbeläge, Innentüren, sanitäre Installationen und alle nicht tragenden Innenwände. Fenster allerdings und auch die Außenseite der eigenen Wohnungstür sind kein Sondereigentum. Balkone sind ebenfalls nur teilweise Sondereigentum. Auch gemeinschaftlich genutzte Rohre wie Abwasser- oder Heizungsrohre sind nicht Teil des Sondereigentums. Sanitäre Anlagen auszutauschen ist deshalb nur so lange die alleinige Angelegenheit des Sondereigentümers, wie die gemeinschlaftlichen Rohre nicht mitverändert, oder ausgetauscht werden müssen. Einige sondereigentumsfähige Teile können jedoch per Eintrag in der Teilungserklärung ins Sondereigentum übernommen werden. Oft gibt es unter den Eigentumsparteien viele unterschiedliche Meinungen und Ansichten, die nicht selten in einen Streit ausarten. Die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht kann hier eine wertvolle Unterstützung sein.

Die Haftung im Schadensfall

Siphon nach einer Reparatur Der Bau eines Mehrfamilienauses kann bereits Schadensfälle verursachen. Jeder Architekt, jeder Handwerker oder Baustofflieferant muss für seine Leistung haften. Die Schwierigkeit liegt hier im Detail, denn wer den Fehler ursächlich zu verantworten hat muss eindeutig nachgewiesen werden können. Wurde falsches Material angeliefert, oder hat der Ingenieur falsches Material bestellt? Je komplizierter es ist und je länger es dauert den Haftenden ausfindig zu machen, umso mehr muss man auf Verjährungsfristen achten. Natürlich gibt es auch Schäden, die nach Bezug der Eigentumswohnung entstehen. Verursacht der Eigentümer selbst einen Schaden gibt es gesetzliche Regelungen. In § 14 WEG ist klar festgelegt, dass der Eigentümer für Schäden an seinem Sondereigentum selbst aufkommt. Ebenso ist er haftbar, wenn durch sein Sondereigentum ein Schaden am Gemeinschaftseigentum entsteht. Wie wird es geregelt, wenn Gemeinschaftseigentum das Sondereigentum beschädigt? Gutes Beispiel ist das undichte Dach durch das Wasser in die darunterliegende Wohnung eindringt. Ist das Dach kaputt, wegen eines Sturm- oder Hagelschadens, so ist es meist klar, dass die Gebäudeversicherung die Kosten für die Renovierung übernimmt. Es kann auch sein, dass die Eigentümergemeinschaft, der Verwalter oder die Hausverwaltung ihrer Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen sind, dann liegt die Verantwortung der Reparatur bei ihnen. Trifft beides nicht zu, dann bleibt dem geschädigten Eigentümer nur, darauf zu hoffen, dass das Sondereigentum mit in die notwendigen Reparaturarbeiten des Daches mit einbezogen und von der Eigentümergemeinschaft gemeinsam geschultert wird.

Eigentümergemeinschaften müssen kompromissbereit sein

eine Baustelle einer Eigentumswohnung Die Basis von Rechten und Pflichten eines Wohnungseigentümers seiner Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber findet man im WEG. So sind per WEG § 23 jährliche Eigentümerversammlungen abzuhalten, bei denen es um wichtige, gemeinsam zu treffende Beschlussfassungen geht. Die rechtlichen Anforderungen, die an eine Eigentümerversammlung gestellt werden, findet man in § 24 WEG. Durch die Teilungserklärung wird bestimmt wie groß die jeweiligen Eigentumsanteile sind mit denen ein Beschluß gefasst wird. Selten sind sich alle Miteigentümer über sämtliche Punkte einer Eigentümerversammlung einig. Abrechnungsfragen, Renovierungsvorhaben oder Kosten für Verwaltung, Hausmeister, Wohngeld oder Reparaturen, meist sind es finanzielle Themen. Gibt es unvereinbare Meinungen zu den Punkten der Eigentümerversammlung so kann ein Streit schnell eskalieren und vor Gericht landen. Wenn Sie eine Frage oder ein rechtliches Problem im WEG-Recht haben, wenden Sie sich vertrauensvoll an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Die Hausordnung

große Eigentümerversammlung Der § 21 Abs. 5 Nr.1 WEG Verwaltung durch die Wohnungseigentümer bestimmt, auch im Interesse aller Wohnunseigentümer, eine Hausordnung zu installieren. Eine Hausordnung wird durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer auf einer Eigentumsversammlung entschieden, es sei denn sie ist bereits in der Teilungserklärung enthalten. In einer Hausordnung stehen meist nicht nur wichtige Regelungen über Brand- und Kälteschutz, Ruhezeiten oder die Reinigung des gemeinschaftlichen Treppenhauses, sondern auch Dinge, die das friedliche Miteinander gefährden könnten wie etwa das Grillen oder Musizieren. Werden jedoch bestehende Gesetze durch einen Punkt der Hausordnung eingeschränkt, so ist dieser Punkt nicht zulässig.

Gewerbliche Nutzung nach WEG, oder auch Vermietung an Touristen

Vermietung Haus an Touristen Auch für gewerbliche Nutzung ist die Teilungserklärung zu Rate zu ziehen. Die Miteigentümer wollen durch eine Einschränkung der gewerblichen Nutzung den Wert der Immobilie schützen. Die Zustimmung darf jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen verweigert werden, wenn beispielsweise der Wert der Immobilie negativ beeinflusst würde. Neben der klassischen Vermietung an einen Mieter, erfreut sich in den letzten Jahren auch die Kurzzeitvermietung an Touristen über u.a. Airbnb oder auch booking.com immer größerer Beliebtheit. Dies ist der restlichen Eigentümergemeinschaft oft ein Dorn im Auge. Zu diesem Thema gibt es seit 2019 nun ein entscheidendes BGH-Urteil: Ist in der Teilungserklärung die Nutzung zu „Wohnzwecken“ vereinbart, so schließe dies eine kurzzeitige Nutzung nicht aus, so der BGH in seinem Urteil vom 12.04 2019 Ausschlaggebend war für dieses Urteil auch § 13 Abs. 1 WEG in dem es um das Recht des Eigentümers geht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren. Im März hat der BGH bei einer anderen Entscheidung zum Thema Kurzzeitvermietung die Eigentümergemeinschaft bereits darauf hingewiesen, das Recht auf Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs.3 besteht nur dann, wenn ein Verstoß nachgewiesen werden kann, ständig wechselnde fremde Menschen wären aber nicht ausreichend. Eine nachträgliche Änderung der Teilungsklausel bedarf der einstimmigen Zustimmung aller Eigentümer. Bei Fragen oder rechtlichen Problemen im WEG-Recht wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.