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Grundschuld: Sicherheit für finanzierende Banken

Letzte Aktualisierung am 13.02.2017 / Lesedauer ca. 3 Minuten

Eine Grundschuld ist aus dem Grundbuch ersichtlich

Wenn ein Mensch ein Grundstück besitzt, so ist dies in Deutschland ordentlich verzeichnet. Es steht im so genannten "Grundbuch", das als amtliches Dokument unverrückbarer Wahrheit gilt. Wer also wissen möchte, wem ein Grundstück gehört (das man vielleicht kaufen möchte) begibt sich ins Grundbuchamt, wo er diese Auskunft bekommt (allerdings nur bei "berechtigtem Interesse"). Grundbücher bestehen aus mehreren Teilen. Wer der Eigentümer eines Grundstückes ist, findet sich in Abteilung 1 des Grundbuchs. Ob ein Grundstück durch eine Grundschuld verpfändet ist, steht in Abteilung 3 des Grundbuches. In Abteilung 2 finden sich Grunddienstbarkeiten, Wegerechte etc.

Grundschuld gegen Immobiliendarlehen

Wer ein Haus bauen oder kaufen möchte und die dafür erforderliche Summe nicht bar auf den Tisch legen kann, bemüht sich in aller Regel bei einer Bank um einen Kredit. Die wird ihn auch gewähren - sofern genügend so genannte "Sicherheiten" vorhanden sind, auf die sie zurückgreifen kann, sollte der Kreditnehmer nicht in der Lage sein, wie vereinbart zu tilgen oder wenn keine Aussicht besteht, dass er den Kredit zurückzahlen wird. Eine bei Banken beliebte Sicherheit ist eben jene Grundschuld für Immobilienkredite. Die wird nun in die Abteilung 3 des Grundbuches eingetragen. Bedeutet konkret: Mit der Grundschuld wird der Anspruch der Bank auf die Rückzahlung des Kredites und der vereinbarten Zinsen gesichert. Zahlt der Schuldner nicht wie vereinbart, kann die Bank in aller Regel eine Zwangsvollstreckung anstreben, das Grundstück also versteigern lassen. Im Grundschuld-Eintrag müssen sich die meisten Schuldner zusätzlich auf eine persönliche Vollstreckungsunterwerfung einlassen. Damit hat die Bank auch Zugriff auf das Vermögen des Schuldners. Sie kann es pfänden lassen, um etwaige ausstehende Raten und Zinsen zu decken. Bei einer Finanzierung, die über eine Grundschuld läuft, sollte also besser nichts schief gehen.

Zum Eintrag der Grundschuld ist ein Notar vonnöten

Die Grundschuld gehört zu den so genannten Grundpfandrechten ("dingliche Verwertungsrechte"). Sie muss "bestellt werden" - das heißt, ein Notar muss die Grundschuld beurkunden und das entsprechende Dokument beim Grundbuchamt einreichen, das dann die Eintragung ins Grundbuch vornimmt. Je nach Kredithöhe können mehrere Gläubiger mit einer Grundschuld eingetragen sein. Wer dort an erster Stelle (am ersten Rang) steht, kann als erster auf die Erlöse aus einer eventuellen Zwangsversteigerung zugreifen. Wird bei einer eventuellen Versteigerung weniger erlöst als im ersten Rang eingetragen ist, gucken die nachrangigen Gläubiger in die Röhre, Sie müssen sich mit dem zufrieden geben, was übrig bleibt, wenn die Ansprüche es ersten Ranges befriedigt sind. Aus diesem Grund lassen sich Banken gerne erstrangig eintragen.

Grundschuld Eintrag an erster und zweiter Stelle

Läuft die Rückzahlung des mit der Grundschuld gesicherten Darlehens mustergültig ab, steht die Grundschuld weiterhin so lange im Grundbuch, bis ihr Eintrag offiziell gelöscht wird. Der Eintrag ist dann an sich zwar bedeutungslos; viele Eigentümer möchten ihn aber trotzdem gerne aus dem Grundbuch löschen lassen. Um eine Grundschuld löschen zu lassen sind wieder die Dienste eines Notars vonnöten. War der Gläubiger eine Sparkasse, kann die Löschung auch ohne Notar erfolgen (Sparkassen können aufgrund ihres öffentlich-rechtlichen Status selbst beurkunden). Manche Fachleute empfehlen, Grundbucheinträge nicht löschen zu lassen. Sollte erneut eine Kreditsicherung notwendig werden (etwa für eine Renovierung), kann man sich dann die Kosten für den Neueintrag sparen. Soll die Grundschuld trotzdem gelöscht werden, muss der Gläubiger eine öffentlich beglaubigte Löschungsbewilligung ausstellen, mit der die Löschung beim Grundbuchamt beantragt werden kann.

Anwaltliche Unterstützung

Wenden Sie sich bei allen Konflikten um eine Grundschuld vertrauensvoll an einen Anwalt. Der kann Ihre Fragen rund um dieses komplexe Thema fundiert beantworten und Sie versiert vertreten, falls dies notwendig sein sollte. Kontaktieren Sie jetzt gleich unverbindlich einen Anwalt für Grundstücksrecht in Ihrer Nähe!


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